Buto nuomos įstatymas. Ko reikalauja įstatymas nuomojantis būstą be tarpininkų? Būtinos sutarties sąlygos

Rusijos įstatymai leidžia žmonėms gauti pajamų iš būsto nuomos. Būsto kodeksas apibrėžia pagrindines tokios operacijos taisykles: kas turi teisę išnuomoti butą, kokios yra nuomininko ir nuomotojo teisės, dėl kurių nuomos sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko. Ir nors teisės aktai neįpareigoja būsto nuomoti tik surašius sutartį, tačiau toks dokumentas iš esmės yra būtinas siekiant kuo labiau sumažinti galimas rizikas tiek nuomininkui, tiek būstą nuomojančiam asmeniui.

Šiandien mes išsamiai kalbėsime apie tai, kaip teisingai išnuomoti butą, kaip tai padaryti savarankiškai ir pagal įstatymus, sumokant visus mokėtinus mokesčius.

Su kokia rizika gali susidurti nuomotojas?

Neoficiali nuoma yra kupina daug problemų. Gali kilti sunkumų su vyriausybinėmis įstaigomis, tai taip pat gali sukelti rimtą buto žalą ir net jo praradimą.

Pagrindinės rizikos:

1. Baudos ir nuobaudos. Pagal teisės aktus pajamos iš išnuomoto buto yra apmokestinamos. Paaiškėjus, kad nuomotojas nepateikė deklaracijos ir nesumokėjo mokesčių, jam gresia nemažos baudos ir net laisvės atėmimas nuo šešių mėnesių (su nesumokėtų mokesčių suma nuo vieno šimto iki penkių šimtų tūkstančių) iki trejų metų. (su nesumokėtų mokesčių suma pusė milijono rublių ir daugiau).
2. Turtui ar butui padaryta žala. Jeigu būstas buvo išnuomotas be atitinkamos sutarties, tai labai sunku įrodyti, kad iš buto dingo kažkokia įranga, kad langai ir durys anksčiau buvo nepažeisti, ant sienų nebuvo dažų ar žymeklių pėdsakų.
3. Netikėtos išlaidos. Jos gali atsirasti, jei darbdavys palieka skolas už komunalines paslaugas. Sąskaitos už telefoną gali būti didžiausios, pavyzdžiui, jei darbdavys nusprendžia „pakalbėti“ su kuo nors iš kitoje pasaulio pusėje gyvenančio giminaičio.
4. Darbdavio apgaulė. Pasitaiko atvejų, kai, pavyzdžiui, vienas žmogus išsinuomojo namą, o bute pasirodė visai kiti žmonės, kurie jau buvo sudarę sutartį su nuomininku, be savininko sutikimo. Pavyzdžiui, kai kuriuose butuose jie gali atidaryti viešnamį arba apgyvendinti grupę kaimyninių šalių piliečių, atvykusių užsidirbti (po vienu stogu gali gyventi iki 20 žmonių).

Žingsnis po žingsnio instrukcija, kaip legaliai išsinuomoti butą

Sutvarkome draudimą

Pirmas dalykas, kurį reikia padaryti prieš išnuomojant butą, yra jį apdrausti. Tai leis savininkams labiau pasitikėti savimi. Draudime turi būti numatyti užliejimo, gaisro, buitinių dujų sprogimo, vidaus apdailos sugadinimo variantai. Pažymėtina, kad nuomojamam būstui taikomas didesnis draudimo tarifas.

Gauname savininkų, kaimynų ar nuomotojų sutikimą

Norint išsinuomoti būstą, reikia gauti visų butų savininkų sutikimą, o kai kuriais atvejais įstatymas numato pritarimą tokiai operacijai su kaimynais ar nuomotoju.

Nuomotojo sutikimas reikalingas, jei nuomojatės:

• savivaldybės butas;
• neprivatizuotas kambarys komunaliniame bute;
• neprivatizuotas butas.

Kaimynų sutikimas reikalingas, jei nuomojatės:

• privatizuotas kambarys komunaliniame bute;
• neprivatizuotas kambarys komunaliniame bute;

Raskite nuomininkus

Patogiausia nuomininką rasti per gimines ar draugus. Tačiau nebijokite reklamuotis internete ar spausdintuose šaltiniuose. Kitas dalykas, kad demonstruojant butą, negalima sutikti lankytojų vienam, geriau iš pradžių paskambinti kam nors iš artimųjų ar kaimynų. Tai nereiškia, kad nuomojantis būstą geriau teikti pirmenybę susituokusioms poroms ar studentėms. Universalių būdų iš anksto išsiaiškinti, koks bus darbdavys sąžiningas, nėra, greičiausiai tai galima suprasti tik po asmeninio pokalbio. Taip pat yra keletas specialių darbdavių tikrinimo metodų. Pavyzdžiui, paso duomenų galiojimą galima pasitikrinti svetainėje http://services.fms.gov.ru/, o norint sužinoti žmogaus mokumą, užtenka jo paprašyti pažymos apie pajamas.

Taip pat nuomininkas gali paprašyti nuomotojo dokumentų, įrodančių, kad butas priklauso jam. Nuomotojas turi teisę rodyti tokius dokumentus ar ne. Tačiau jokiu būdu neduokite originalų darbdaviui, leiskite jam tiesiog pažiūrėti ir nedelsiant grąžinti.

Surašome sutartį

Nuomos arba nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, kuriame nustatomos visos nuomos sąlygos, sandorio šalių teisės ir pareigos. Nors ši sutartis dažnai vadinama nuomos sutartimi, reikia žinoti, kad toks dokumentas surašomas tik tuomet, kai būstas išnuomojamas juridiniam asmeniui, o jeigu būstas išnuomojamas fiziniam asmeniui – sudaroma nuomos sutartis. Pirmoji yra privaloma registracija, jei ji sudaroma metų ir ilgesniam laikotarpiui, o nuomos sutartis nėra privaloma registracija bet kuriuo registracijos metu.

Būtinos sutarties sąlygos:

• kas sudaro sandorį (reikia nurodyti tikslius paso duomenis);
• koks nuomos mokesčio dydis, pinigų mokėjimo laikas, sąlygos, kurioms esant gali keistis nuomos mokesčio dydis;
• ar bus imamas užstatas, tokiu atveju savininkas gali pasilikti lėšas sau;
• kaip dažnai savininkas tikrins butą;
• kas mokės už komunalines paslaugas (jei šios funkcijos imasi darbdavys, reikia susitarti, kad jis išsaugotų visus kvitus ir rodytų duomenis iš visų skaitiklių);
• kokie naudojimosi butu apribojimai, elektros prietaisai;
• ar bus atliktas remontas ar buitinės technikos pirkimas apmokėjimo už butą sąskaita.

Privalomąsias sutarties sąlygas galima rasti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse (34 ir 35 skyriuose). Tokia sutartis gali būti sudaryta ir savarankiškai, tačiau dokumentas turės didesnę juridinę galią, jei bus sudarytas pas notarą.

Kitas svarbus patarimas : pageidautina sudaryti darbo sutartį ne ilgesniam kaip 11 mėnesių laikotarpiui. Rusijos teisės aktuose vis dar yra sovietinių būsto pristatymo ir nuomos taisyklių atgarsių. Tada, siekiant apsaugoti nuomininką, įstatymas numatė, kad jei nuomininkas bute gyveno ilgiau nei 11 mėnesių, tada jis gali kreiptis dėl gyvenimo bute pasibaigus sutarčiai, pavyzdžiui, esant materialiniam sunkumų, sunkios ligos ir teismas galėtų priimti jam naudingą sprendimą. Kadangi šios nuostatos išliko šiuolaikiniuose teisės aktuose, geriau nesudaryti sutarties ilgesniam laikui.

Surašome buto priėmimo ir perdavimo aktą

Tai papildomas dokumentas, kuriame nurodoma, kokia įranga ir baldai yra bute tuo metu, kai atsiskaito nauji nuomininkai, kokios būklės yra butas. Akte turi būti nurodyta tiek tinkama naudoti įranga, baldai, kad sugedus ar sugadinus būtų galima susigrąžinti iš nuomininko, tiek sugedusi buitinė technika ar sugadintos buto dalys, kad nuomininkas būtų tikras, jog nebus apkaltintas sugadinimu. dalykus vėliau. Aktas, kaip ir sutartis, pasirašomas dviem egzemplioriais ir lieka kiekvienos šalies rankose.

Rašome kvitus

Surašius sutartį, pasirašius priėmimo aktą, nuomininkams atiduoti raktus, o mainais gauti pinigus už pirmą gyvenimo mėnesį (arba kelis mėnesius, taip pat užstatą, viskas priklauso nuo šalių sutartų nuomos sąlygų). Nuomotojas gali palikti nuomininkui kvitą, kad gavo tokią ir tokią sumą už nuomojamą būstą, o nuomininkas mainais duoti raktų kvitą. Kvite turi būti nurodyti paso duomenys, operacijos numeris ir parašas.

Mes sprendžiame problemą su mokesčiais

Rusijos Federacijos teisės aktai numato keletą apmokestinimo galimybių tiems, kurie nuomoja būstą. Fiziniams asmenims galioja standartinė gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo tvarka. Individualus verslininkas gali pasirinkti keletą variantų:

• mokėti mokesčius pagal bendrą mokesčių režimą;
• mokėti pagal supaprastintą mokesčių sistemą;
• taikyti patentų apmokestinimo sistemą.

Jei kalbame apie bendrą apmokestinimo režimą, tai nuomotojas nuo pajamų mokesčių turės sumokėti 13 proc. Kiekvienais metais nuo sausio 1 d. iki balandžio pabaigos turite pateikti mokesčių deklaraciją registracijos vietos mokesčių inspekcijai. Tačiau pirmiausia reikia paskaičiuoti, koks yra pelnas iš lizingo ir kokia yra reikalinga 13 procentų: šie pinigai turi būti pervesti į banką į mokesčių sąskaitą (iki šių metų liepos 15 d.), o gavimo kvitas bankinė operacija turi būti pateikta mokesčių inspekcijai kartu su dokumentais, patvirtinančiais, kad skaičiavimas atliktas teisingai (lizingo sutartis, banko išrašai).

Išnuomojant savivaldybės butą, gali tekti registruotis specialiose prie savivaldybės dirbančiose institucijose, tačiau ši sąlyga yra patariamoji, o ne privaloma.

Reikėtų pažymėti, kad šis žingsnis po žingsnio instrukcija yra gana perspektyvi ir leidžia legaliai išsinuomoti butą, jei tai darote patys, neįtraukiant įmonių, užsiimančių būsto nuoma. Jei kreipsitės į įmonę, jums nereikės rūpintis daugeliu šių dalykų: jie padės surasti nuomininką ir sudaryti teisingą sutartį, tačiau mokesčių klausimą vis tiek teks išspręsti savarankiškai.

Jei vis dar turite klausimų ar jums reikia pagalbos rengiant mokesčių deklaracijas, mūsų budintis teisininkas yra pasirengęs operatyviai jums tai padėti.

Paskutinį kartą atnaujinta 2019 m. kovo mėn

Šiuo metu nekilnojamojo turto rinka smunka. Nepaisant to, daugelis savininkų ir toliau nuomoja savo butus, norėdami gauti papildomų pajamų.

Kokius dokumentus reikia surašyti nuomojant būstą, kokius mokesčius mokėti, kokia atsakomybė numatyta pažeidėjams – atsakymus į šiuos ir kitus klausimus rasite mūsų straipsnyje.

Kaip išsinuomoti būstą

Jeigu turite butą (ar kitą gyvenamąją patalpą), kurį planuojate išnuomoti, tuomet turite žinoti, kokie dokumentai yra tvarkomi, taip pat koks mokestis reikalingas nuomojant butą.

Sutarties sudarymas

Nuomos santykiai vadinami nuoma arba nuoma.

Sutartis tarp Jūsų (nuomotojo) ir nuomininko turi būti įrašyta raštu sutarties forma. Griežtos standartinės sutarties formos nėra, tačiau tekste turi būti:

• sutarties dalykas, tai yra pats būstas. Sutartyje nurodomas visas turto adresas, charakteristikos (plotas, aukštas, kambarių skaičius ir kt.), kadastro numeris;
• nuomos suma ir atsiskaitymo tvarka. Apibūdinkite mokėjimo sumą ir jos mokėjimo dažnumą. Paprastai darbdavys kiekvieną mėnesį moka tam tikrą fiksuotą sumą. Taip pat gali būti, kad nuomos mokestis kas mėnesį nustatomas skaičiuojant (pavyzdžiui, atsižvelgiant į infliacijos indeksą, dolerio kursą, komunalinių paslaugų kainą ir pan.). Savininkas, sudarydamas sutartį, turi teisę fiksuoti galimybę padidinti nuomos kainą, tačiau laikantis tam tikrų apribojimų (pavyzdžiui, ne dažniau kaip kartą per metus ir ne daugiau kaip 10 proc.).
• šalių duomenys (paso duomenys, registracijos adresai, TIN).
• sutarties sudarymo data ir vieta.

Sutartį galite papildyti kita, Jūsų nuomone, būtina informacija.

Mokėjimo garantijos

Nebūtina nustatyti užstato gavimo ir grąžinimo sąlygas bei jo dydį. Nuomojant būstą nuomininkams, galite reikalauti sumokėti taip vadinamą garantinę įmoką – apmokėjimą už paskutinį gyvenamąjį mėnesį (iš anksto). Šie pinigai jums bus tam tikras apsaugos tinklas, jei darbdavys nuspręs anksčiau laiko išsikraustyti ir atsisako mokėti. Taip pat garantinis įnašas naudojamas kaip kompensacija už sugadintus baldus, santechniką ir kitą turtą. Į visas šias detales būtina atsižvelgti sudarant sutartį.

Sutarties laikas

Sutartyje svarbu nurodyti sutarties trukmę. Tokios sutartys sudaromos laikotarpiui nuo 1 mėnesio iki 5 metų, o jei nenurodysite kitaip, tuomet laikoma, kad jos galioja ne ilgiau kaip 5 metus. Patartina išskirti atskirą punktą – kokiu laiku išnuomojate butą ir kaip galite nutraukti sutartį.

Čia dažniausiai nurodomas laikas, per kurį kiekviena iš šalių privalo pranešti kitai apie planuojamą sutarties nutraukimą. Taip pat galite nurodyti sąlygas, kada turite teisę asmeniškai nutraukti sutartinius santykius (sistemingas mokėjimo terminų pažeidimas, būsto būklės pablogėjimas, pašalinių asmenų, kurie nėra nuomininkai, apsigyvenimas ir pan.).

Surašius sutartį su visomis sąlygomis, sutartis antspauduojama asmeniniais šalių parašais. Sutarties registracija pas notarą nereikalinga.

Sudarant sutartį 12 mėnesių ar ilgesniam laikotarpiui, ji turi būti užregistruota Rosreestr. Tačiau daugelis savininkų nesikreipia į USRR institucijas dėl registracijos. tuomet kyla reguliavimo institucijų pretenzijų rizika. Norėdami sumažinti riziką, galite sudaryti sutartį 11 mėnesių laikotarpiui. Arba neterminuotam laikui (bet tada tokia sutartis bet kokiu atveju gali galioti ne ilgiau nei 5 metus).

Priėmimo pažymėjimas

Būsto perdavimas naudotis nuomininkui įforminamas priėmimo ir perdavimo aktu. Jis datuojamas nuomininko atvykimo dieną. Skrupulingi savininkai akte dažniausiai nurodo būsto būklę, taip pat visą bute esantį vertingą turtą, kuris perduodamas naudotis nuomininkui. Jei susidursite su nesąžiningu darbdaviu, tada, jei turite aktą su išsamiu sąrašu, jums bus lengviau įrodyti turto praradimo faktą. Tai reiškia, kad lengviau jį grąžinti arba kompensuoti jo išlaidas.

Apmokėjimo įrodymas

Pasirašydami sutartį ir perleisdami būstą nuomininkui naudotis, turite teisę reikalauti iš jo sumokėti pagal sutartas sąlygas. Svarbu raštu užfiksuoti visus pinigų pervedimo faktus – tai padės išvengti galimų nesutarimų. Mokėti pagal sutartį galima dviem būdais:

• Darbdavys jums duoda pinigus grynaisiais. Kiekvienas pavedimas turi būti išduodamas su kvitu, kuriame nurodyta suma, data ir paskirtis (nuomai). Po to dokumentas turi būti pritvirtintas šalių parašais. Tai patvirtina apmokėjimą (nuomininkui) ir pinigų gavimą (už jus);
• Lėšos į jūsų einamąją sąskaitą įskaitomos negrynaisiais pinigais... Šis būdas turi nemažai privalumų: pirma, patogus, nes nereikia gaišti laiko asmeniniam susitikimui, antra, mokėjimo dokumentai (kvitas, mokėjimo nurodymas, banko išrašas) yra patvirtinami banko, todėl yra daug patikimesnis mokėjimo patvirtinimas.

Nepaisant besąlygiško atsiskaitymo negrynaisiais pinigais pranašumo, nuomininkai nori susitikti su nuomininkais asmeniškai ir, kaip taisyklė, nuomojamame bute. Pinigų gavimo pretekstu savininkas įvertina būsto būklę ir nuomininkų patikimumą.

Jei, be nuomos mokėjimų, iš nuomininkų renkate komunalinių paslaugų išlaidas, tada jų suma turi būti atskirai nurodyta kvite (už banko mokėjimus - reikia sumokėti su atskiru kvitu). Tai padės išvengti galimų netikslumų ir painiavos.

Mokesčiai nuomojant butą: dokumentai, paskaičiavimai, apmokėjimo sąlygos

Kai jie nuomoja nuosavą butą, tokia veikla yra apmokestinama. Yra keletas būdų, kaip sumokėti mokesčius už buto nuomą. Pažvelkime į kiekvieną iš jų ir remdamiesi pavyzdžiais nustatykime, kaip padaryti mokėjimą minimalų.

Gyventojų pajamų mokesčio mokėjimas

Šis įsipareigojimų vykdymo būdas yra pats paprasčiausias, nes jam nereikia nuomotojo registracijos ir papildomų dokumentų. Viskas, ko jums reikia, yra sudaryti 3-NDFL deklaraciją ir pateikti ją mokesčių institucijai. Deklaracijos formą galite gauti vienu iš jums patogiausių būdų:

• asmeniškai kreiptis dėl dokumento į Federalinės mokesčių tarnybos inspekciją gyvenamojoje vietoje ir užpildyti jį vietoje pagal pavyzdį;
• atsisiųskite formą iš oficialios mokesčių inspekcijos svetainės ir patys užpildykite ją namuose (3NDFL deklaracija 2018 m.), nurodykite pajamų kodą 1400 ;
• užsiregistruokite FTS svetainėje naudodami „Asmeninę paskyrą“, užpildykite formą programoje ir atsiųskite ją el.

Deklaracijos surašymas nėra sudėtinga procedūra. Formoje reikia užpildyti savo asmens duomenis (vardą, pavardę, TIN, registracijos adresą ir kt.), nurodyti gautas pajamas iš būsto nuomos metų pabaigoje, taip pat mokesčio dydį, kuris yra 13% pajamų.

Naujienos: bus siūloma nuomotis butus! Tai yra vadinamasis savarankiškai dirbančių asmenų mokestis. Įstatymas bandomas Maskvoje, Maskvos srityje, Tatarstano Respublikoje ir Kalugos srityje. Jei eksperimentas pavyks, mokesčio tarifas bus 4%!

Nuomojantis butą svarbu neuždelsti deklaracijos pateikimo ir mokesčių sumokėjimo.

• Užpildyta deklaracija 3-NDFL forma už 2018 metus turi būti pateikta IFTS iki 2019 m. balandžio 30 d. (už 2019 m. - iki 2020 m. balandžio 30 d.),
• O mokestis į biudžetą turėtų būti pervestas iki 2019-07-15 (už 2019-uosius – iki 2020-07-15).

1 pavyzdys

Tula gyventojas Sergeev S.L. nuomoja savo kambarį. Pagal sutartį darbdaviai Sergejevui sumoka 7320 rublių. per mėnesį. Už 2018 metus Sergejevas gavo 87 840 rublių pajamų, apie kurias jis pranešė mokesčių inspekcijai pateikdamas deklaraciją. Sergejevas turi sumokėti 11 419 rublių mokestį. (87.840 rubliai * 13%) iki 2019-07-15.

SP dėl supaprastintos mokesčių sistemos

Kitas būdas legaliai išsinuomoti būstą yra išduoti individualų verslininką pagal supaprastintą mokesčių sistemą (STS). Šis metodas turi ir privalumų, ir trūkumų. Viena vertus, registruojant individualų verslininką, nuomos mokesčio suma yra ne 13%, o 6%, plius fiksuotas metinis įnašas į PF, kurio suma yra 29 354 rubliai. (nuo 2019 m. UST). Be to, turėsite atlikti registracijos procedūrą:

• rinkti dokumentus (pasą, prašymą);
• sumokėti 800 rublių valstybės rinkliavą;
• pateikti dokumentus TFAS registracijos vietoje (asmeniškai, paštu arba naudojant elektroninius išteklius FTS svetainėje);
• kas ketvirtį mokėti 6% nuomos avansinius mokėjimus.

Jei visi dokumentai bus užpildyti teisingai ir pateikti pilnai, po 3 dienų gausite registracijos pažymėjimą ir įrašo į valstybės registrą lapą.

• už 2019 metų I ketvirtį - iki 2019-04-25.
• už 2019 metų II ketvirtį - iki 2019-07-25
• už 2019 metų III ketvirtį - iki 2019-10-25
• 2019 metams - iki 2019 m. kovo 30 d

Svarbu žinoti, kad be mokesčių jums, kaip individualiam verslininkui, reikia mokėti įmokas į nebiudžetinius fondus. Jei būstą nuomojatės patys ir neturite registruotų darbuotojų, 2019 m. turėsite sumokėti fiksuotą 29 354 rublių sumą. Visos įmokos į fondus už 2019 metus pervedamos iki 2019-12-31 Įmokų suma sumažina mokesčio sumą taikant 6% tarifą. O jei įmokos mokamos kas ketvirtį, tai jau per metus jie sumažins mokestį. Ir jei kartą per metus, tada sumažėjimas įvyks tuo metu, kai bus faktinis jų mokėjimas. Išskaitymo procedūra yra paprasta:

• mokate įmokas kas ketvirtį;
• pabaigoje pateikti deklaraciją, kurioje nurodote mokėjimus į nebiudžetinius fondus;
• apskaičiuoti mokestį taikant 6% tarifą;
• iš mokesčio sumos išskaičiuoti pervestų draudimo įmokų sumą;
• skirtumas turi būti sumokėtas suėjus avanso mokėjimo terminui.

Atsižvelgiant į papildomas išlaidas ir registraciją, toks būdas nuomotojui atrodo nepatrauklus. Norėdami suprasti, ar yra realus sutaupymas, palyginti su gyventojų pajamų mokesčio mokėjimu, apsvarstykite pavyzdį su aukščiau aprašytomis sąlygomis.

2 pavyzdys

Tula gyventojas Sergeev S.L. išdavė individualų verslininką pagal USN ir nuomoja savo butą nuomai. Pagal sutartį darbdaviai Sergejevui sumoka 7320 rublių. per mėnesį. 2018 m. Sergejevas:

• gavo 87 840 rublių pajamų. (7 320 * 12 mėnesių);
• pervedė draudimo įmokų 26.545 rub. (ši suma buvo atitinkamai 2018 m. už kiekvieną ketvirtį - po 6,636);
• apskaičiavo mokestį pagal supaprastintą mokesčių sistemą, kuris turi būti mokamas kas ketvirtį (87,840 * 6% / 4 = 1,318).

Kadangi draudimo įmokų suma, kurią Sergejevas perveda kas ketvirtį (6,636), yra didesnė nei 6% JAV dolerių (1,318), mokesčio mokėti negalima - išskaita visa tai padengia.

Palyginkime gautus rezultatus su gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimo pavyzdžiu: tomis pačiomis sąlygomis nuomotojo-individualaus verslininko bendros išlaidos siekė 26 545 rublius, savininko gyventojų pajamų mokesčiui - tik 11 419.

Nuomotojas pagal patentą

Kitas būdas legaliai išsinuomoti būstą – pateikti patentą. Jo esmė slypi tame, kad pirkdami patentą, mokestį sumokate „iš anksto“ pagal vidutines galimas metines pajamas, kurias potencialiai galite gauti metų pabaigoje. Šis rodiklis yra nustatytas įstatymu. Jos dydį nustato regioninės valdžios institucijos. Jūs turite galimybę įsigyti patentą tam tikros rūšies veiklai (šiuo atveju būsto nuomai) 6 arba 12 mėnesių laikotarpiui.

Patentą galite nusipirkti tik įregistravę individualų verslininką. Turėdami rankose individualaus verslininko registracijos pažymėjimą ir prašymą taikyti PSN (patentų apmokestinimo sistema), eikite į registracijos vietos mokesčių inspekciją. Patentas jums bus išduotas per 5 dienas, jo galiojimas prasideda nuo išdavimo datos.

PSN, kaip ir USN, yra naudingas savininkams, kurie nuomojasi ne vieną, o kelis brangius butus. Tai yra, jie turi dideles pajamas. Taip yra dėl to, kad mokesčių bazė (potencialios pajamos), kaip taisyklė, yra didesnė nei vidutinė. Ir nors mokesčių įstatymas apribojo bazę iki 1 000 000 rublių, regionų įstatymų leidėjai individualiems verslininkams turi teisę ją padidinti iki 10 kartų. Pavyzdžiui, turintis būstą iki 75 kv. m Maskvoje, turėsite sumokėti 36 000 rublių.

Atsakomybė už mokesčių nemokėjimą

Aukščiau aprašėme nuomos įforminimo tvarką ir išanalizavome, kaip pelningiau mokėti pelno mokestį. Tačiau tik nedaugelis savininkų griebiasi tokių skaidrių santykių su valstybe. Daugelis savininkų išnuomoja butą nemokėdami mokesčių, nedeklaruodami pajamų. Kas tada laukia pažeidėjų? Apie tai kalbėsime žemiau.

Kaip atpažinti įsibrovėlį

Jeigu išnuomojate butą ir nemokate mokesčių, tuomet informacija apie tokią veiklą gali būti perduota institucijoms. Kaimynai apie tai dažnai kalba. Jei kyla triukšmas, svečiai, kurie trukdo namo gyventojams, netvarka ant grindų, tuomet galite būti tikri:

• vienas iš sąžiningų kaimynų būtinai apie tai informuos rajono policijos pareigūną;
• taip pat tokią informaciją galima gauti iš viešųjų teisėtvarkos organizacijų, jei tokių yra jūsų mieste.

Kai tik rajono policijos pareigūnas gauna informaciją apie galimą nelegalią veiklą, jis surengia ratą, apklausia nuomininkus, gauna informaciją apie gyventojus ir galimus nelegalius nuomininkus. Tada jūs, kaip savininkas, apklausiamas, įskaitant asmens dokumentų patikrinimą ir būsto nuosavybės patvirtinimą. Visa informacija yra dokumentuojama pareiškimų ir rašytinių paaiškinimų forma. Šių duomenų pakanka neteisėtos nuomos faktui patvirtinti. Tada informacija perkeliama į IFTS.

Kitas būdas nustatyti pažeidėją yra Rosreestr duomenų bazė, kurioje nuomos sutartys registruojamos 1 metų ar ilgesniam laikotarpiui. Tačiau, kaip minėjome anksčiau, savininkas gali sudaryti sutartį 11 mėnesių laikotarpiui. Be to, įstatymuose nėra tiesioginio reikalavimo registruoti sutartis iki 12 mėnesių.

Arbitražo praktika

Jei FTS turi pakankamai dokumentinių pagrindų ir pažeidimo įrodymų, byla perduodama teismui. Nors mokesčių inspekcija pagal savo auditą gali būti patraukta atsakomybėn (mokesčiai, baudos ir baudos).

Jei mokesčių administratorius neturi nuomos sutarties

• Kai nėra sutarties formos patvirtinančių dokumentų, bus labai sunku įrodyti nuomos faktą.
• Kaltinimo pagrindas šioje byloje – kaimynų parodymai, teigiantys, kad bute gyvena ne ten registruoti žmonės, o svečiai dažnai keičiasi.
• Bet „išradingieji“ šeimininkai teisme įrodo, kad bute nemokamai gyvena giminaičiai, nes to nedraudžia įstatymai.
• Tokiu atveju nuomininkas turėtų suprasti, kad teismas gali reikalauti patvirtinti giminystę. Be to, apgavus teismą savininkas galėjo būti nubaustas už melagingus parodymus.
• Nepaisant to, teismų praktika rodo, kad remiantis vien kaimynų „denonsavimu“ nuomos fakto įrodyti praktiškai neįmanoma.

Jei IFTS turi nuomos sutartį

Situacija yra sudėtingesnė, jei Federalinei mokesčių tarnybai buvo sudaryta oficiali nuomos sutartis. Bet ir čia galimi variantai, nes vis tiek reikia įrodyti pinigų perdavimo faktą. Tai galima padaryti, jei atsiskaitoma banko mokėjimais, o jei pinigus gaunate „į rankas“ be kvitų, tokiu atveju mokėjimo patvirtinimo nėra. Viena iš pažeidžiančių lizingo davėjų gudrybių – pasirašyti neatlygintino naudojimo sutartį, tai yra, pagal šią sutartį iš esmės negali būti jokio mokėjimo. Iš tikrųjų savininkas pinigus iš nuomininkų gauna grynais be dokumentų.

Baudos, baudos, baudžiamoji atsakomybė

Nors pajamų gavimo iš nelegalios būsto nuomos faktą įrodyti sunku, tokių atvejų vis tiek pasitaiko. Kas laukia pažeidėjo?

Pagrindinis valstybės teiginys – savininkas, gavęs pajamas, „akcijos“ į biudžetą mokesčių pavidalu nedavė. Todėl pirmas dalykas, kurio pareikalaus Federalinė mokesčių tarnybos inspekcija, gavusi nuomos fakto patvirtinimą iš Vidaus reikalų ministerijos, yra sumokėti biudžetinių mokesčių įsiskolinimus. Prie šios sumos reikia pridėti:

• Bauda už mokesčių nesumokėjimą. Suma yra 20% įsiskolinimo. Jeigu teismas įrodo, kad mokėjimo vengimas buvo padarytas tyčia (o dažniausiai taip ir nutinka), tuomet bauda didėja iki 40 proc.;
• Už deklaracijos nepateikimą 5% bauda už kiekvieną pavėluotą mėnesį. Deklaracija turi būti pateikta iki balandžio 30 d. Jei 2019 m. rugsėjo 1 d. sumokėjote 3 420 rublių mokesčių skolą už 2018 m., tuomet turėsite sumokėti papildomą 684 rublių baudą. (3,420 * 5% * 4 mėn.). Tuo pačiu metu baudos dydis ribojamas iki 30% skolos, bet negali būti mažesnė nei 1000 rublių.
• Bauda už pavėluotą mokesčių sumokėjimą. Rodiklis skaičiuojamas kiekvienai dienai nuo paskutinės mokėjimo dienos (nustatytos Mokesčių kodekso) iki mokėjimo dienos po fakto. Bauda nustatoma pagal formulę: P = 7,75% / 300, kur 7,75 yra centrinio banko refinansavimo norma. Tai yra, sumokėjus 3 420 rublių mokesčių skolą, turėsite sumokėti papildomai 0,9 rublio. (3,420 * 7,75% / 300) už kiekvieną pavėluotą dieną.

Tiems, kurie įstatymų nepažeidė pirmą kartą, atsakomybė griežtesnė: pažeidėjas turės sumokėti dvigubai didesnę baudą.

Baudžiamoji atsakomybė

• Jei visa išieškojimo skola buvo didesnė nei 900 000 rublių, reikės sumokėti mokesčius. O teismas dar skirs 100 000 - 300 000 rublių baudą arba savininkas gali būti įkalintas iki 1 metų.
• Nusikaltėlis, kurio skola biudžetui bus didesnė nei 4 milijonai rublių, gali patekti į kalėjimą. Jei kaltės faktas bus įrodytas, nuomotojas gali būti įkalintas iki 3 metų.
• Be to, jei išnuomoti keli butai ir savininkas nėra išdavęs individualaus verslininko, jis gali būti pripažintas nelegaliu verslininku. Tokio savininko metinės pajamos turėtų siekti daugiau nei 2 mln.Bausmė taip pat griežta – bauda (nuo 100 tūkst. iki 300 tūkst. rublių) arba laisvės atėmimas iki 2 metų.

Kaip matote, kartais labai sunku įrodyti savininko kaltę. Bet jei teismas vis dėlto įrodys, kad butą išnuomojote be mokesčių, atsakomybė už pažeidimus gali būti labai rimta.

3 pavyzdys

2017 metais Saveliev K.D. neoficialiai išsinuomojo nuosavą kambarį. Saveljevas deklaracijos nepateikė iki 2018-04-30 ir iki 2018-07-15 nemokėjo mokesčio 4630 Lt.Teismas įrodė Saveljevo pažeidimą, mokestį sumokėjo 2018-09-30. Be to, iš Saveljevo buvo sulaikyta bauda už neatsiskaitymą, delspinigiai už vėlavimą ir bauda už deklaracijos nepateikimą. Apskaičiuokime kiekvieną sumą:

• Bauda už neapmokėjimą yra 926 (4,630 * 20%).
• Bauda už kiekvieną pavėluotą dieną 1,62 (4,630 * 10,5% / 300). Už 77 dienas (nuo 2018-07-16 iki 2018-09-30) Saveljevas mokės 124 (77 * 1,62).
• Bauda už deklaracijos nepateikimą yra 231 euras per mėnesį (4,630 * 5%). Saveljevas vėluoja 5 mėnesius, todėl sumokės 1,155 (231 * 5 mėn.).

Taigi Saveljevas į biudžetą sumokės 6,835 (4,630 + 926 + 124 + 1,155).

Klausimo atsakymas

Klausimas:
Jei nuomotojas individualiam verslininkui išdavė supaprastintą mokesčių sistemą, ar jis turėtų sekti išlaidas?

Atsakymas: Ne, jei jis taiko 6% pajamų tarifą. Jei individualus verslininkas dirba 15 proc., apskaitą reikia vesti. Taip yra dėl to, kad mokesčio bazė apskaičiuojama pagal formulę „pajamos atėmus išlaidas“. Praktika rodo, kad dauguma nuomotojų individualų verslininką išduoda 6 proc. Tai naudinga, nes savininkas neturi darbuotojų ir nepatiria didelių išlaidų už paslaugas ir medžiagas, į kurias būtina atsižvelgti.

Klausimas:
Nuomotojo pajamos iš nuomos per metus viršija 300 tūkst. Ar jam keičiasi mokesčių tarifas?

Atsakymas: Ne, norma išlieka ta pati. Bet tuo atveju, kai metų pabaigoje jums pavyko gauti daugiau nei 300 000 pajamų, tuomet papildomai turite pervesti 1% pajamų į Pensijų fondą.

Jei turite klausimų apie straipsnio temą, nedvejodami užduokite juos komentaruose. Mes tikrai atsakysime į visus jūsų klausimus per kelias dienas. Tačiau atidžiai perskaitykite visus straipsnio klausimus ir atsakymus, jei į tokį klausimą yra išsamus atsakymas, jūsų klausimas nebus paskelbtas.

111 komentarų

Būsto nuoma visada buvo neišsprendžiama problema, nes ji susijusi ne tik su finansiniais, bet ir su moraliniais bei teisiniais aspektais, todėl nuomos procedūros dalyviai turi būti visiškai sąžiningi ir sąžiningi vienas kito atžvilgiu, o tai ne visada įmanoma pasiekti.

Siekdami apginti savo interesus, asmenys, užsiimantys būsto nuoma pagal įstatymą, taip pat tie, kurie planuoja išsinuomoti būstą arba nežino, kaip išsinuomoti butą, kreipiasi į vadinamųjų maklerių – piliečių pagalbą. kurie ieško ir legalizuoja gyvenamojo ploto nuomos ir pardavimo sandorius. Natūralu, kad tarpininkai už savo paslaugas reikalauja atlygio, kuris kartais būna toks didelis, kad siekia beveik visą atlygį už buto nuomą ar nuomą.Todėl ne visi gali sau leisti dirbti su tarpininkais, daugelis vis tiek tvarko savo ar svetimą turtą. vien tik pasitikėjimu.

Tuo pačiu atveju, kai pasitikėjimo santykiai tarp ginčo šalių dėl jų nepakankamo pažinimo yra neįmanomi, atsiranda būtinybė ieškoti kito klausimo sprendimo būdo, pavyzdžiui, sudaryti nuolatinę nuomos sutartį nereikalauja advokato dalyvavimo, tačiau, nepaisant to, tai leidžia teisiškai įforminti tokią sudėtingą procedūrą kaip butų nuoma pagal įstatymus.

Nereikalaujama teisinio išsilavinimo, kad būtų sudaryta būsto nuomos ir pristatymo nuomai sutartis, pakanka žinoti, kad ji sudaroma tik raštu. Sutartis garantuoja, kad nuomos sandorį sudarančios šalys bus apsaugotos nuo įsikišimo, kartu atlikdamos savotišką taisyklių rinkinio vaidmenį, kas leistina ir kas nerekomenduojama sutarties šalims. Ieškant, kaip oficialiai išnuomoti butą, verta atkreipti ypatingą dėmesį į minėtą sutartį.

Kas turėtų apimti nuomos sutartį tarp nuomininko ir nuomotojo be tarpininkų:

1. pilni tiek nuomininko, tiek nuomotojo inicialai, paso duomenys, nuolatinės gyvenamosios vietos nuoroda - registracija, paso numeris ir serija, kada ir kas jį išdavė;
2. aiškus sutarties dalyko apibrėžimas, ypač butas, kambarys bendrabutyje, vasaros rezidencija ar privatus namas;
3. būsto vidinės ir išorės būklės aprašymas – gyvenamasis, negyvenamasis, reikalaujantis remonto ir panašiai. Sutartyje privaloma nurodyti tokius niuansus kaip baldų ir buitinės technikos buvimas nuomojamame būste, jo būklės aprašymas. Be to, svarbu nurodyti kambarių skaičių, gyvenamojo ploto dydį, santechnikos, laidų ir panašių dalykų būklę;
4. teisingai ir aiškiai turi būti surašyta suma, kurią nuomininkas privalo sumokėti už nuomojamą būstą, nuomos terminas, tiksli nuomos mokėjimo data, taip pat jos didinimo galimybės. Taip pat svarbu nurodyti, kada nuomotojas privalo įspėti nuomininką apie atsisakymą jį išnuomoti. Tiesą sakant, jis privalo tai padaryti ne vėliau kaip likus 2 savaitėms iki iškeldinimo, idealiu atveju prieš mėnesį. Nurodytas laikotarpis, kuriam patalpos nuomojamos – nuo ​​1 mėnesio iki 5 metų. Tokio nurodymo nebuvimas leidžia nuomininkui tikėtis, kad nuomos terminas pailgės iki 5 metų, įskaitant teismo sprendimą;
5. sutartyje turi būti nurodytas užstato dydis, taip pat nurodyta, kieno lėšomis bus atliekamas einamasis ar kapitalinis remontas.

Toks detalus nuomos sutarties turinys neleis nuomotojui ar nuomininkui vienas kitam daryti moralinės ir materialinės žalos, nes atmeta tokią galimybę ir sprendžiama, kaip teisėtai išnuomoti butą.

Sutarties registravimas, apmokestinimas

Jie bijo sudaryti susitarimą, todėl neturėtų, nes jis sudaromas tik dėl asmeninės ramybės ir registruojamas vienos iš šalių prašymu. Registracija, tai yra pranešimas atitinkamoms institucijoms, kad butas išnuomotas, nekelia jokios finansinės naštos, yra tik oficialus fakto patvirtinimas.

Svarbus būsto nuomos aspektas – būtinybė mokėti mokesčius nuo gautų pajamų. Mokestis yra 13% nuo visos sumos, gautos kaip nuoma. Apeiti šią taisyklę bendradarbiaujant su tarpininkais beveik neįmanoma, nes maklerio veikla užsiima išimtinai teisiškai švariomis operacijomis, iš to gaudamas pajamas, o tai vėlgi pasisako prieš tarpininkų naudojimą ir vėl kelia klausimą, kaip išsinuomoti butą pagal įstatymu, nepadarydami sau nuostolių.

Kitas dalykas yra tai, kad nuomotis butą visiškai legalu, nesirūpinant mokesčių deklaracijos pildymu, nes sužinoti, kad būsto savininkas jo nenaudoja savo gyvenamajai vietai, mokesčių inspekcija gali tik iš piktadarių, Mokesčių inspekcijos darbuotojai neina į butus ir klausinėja kam priklauso butas nevykdomas, svarbiausia, kad nuomininkai būtų su dokumentais viskas tvarkoje.

Kitas sprendimas – nuomotoją registruoti kaip individualų verslininką, kuriam mokesčio suma sumažinama iki 6 proc. Patentą gavęs būsto savininkas gali saugiai jį išnuomoti, jokiu būdu nepažeisdamas įstatymų.

Kaip tinkamai išsinuomoti butą

Būsto komercinės nuomos sutartyje numatyta, kad konkretų butą, pritaikytą gyventi, nuomininkui perduoda turto savininkas. Tuo pačiu metu pagrindinės darbdavio pareigos yra ...

Komercinė būsto nuoma

Dabartiniai Rusijos Federacijos teisės aktai reglamentuoja santykius, kylančius iš gyvenamųjų patalpų nuomos komerciniais pagrindais. Gyvenamųjų patalpų komercinės nuomos sutartis sudaroma tarp šalių: patalpų savininko...

Būsto (socialinės) nuomos sutartis

Pastaraisiais metais būstas Rusijos Federacijoje vis dažniau teikiamas pagal socialinės nuomos sutartį. Būsto nuomos sutartis - sutartis, pagal kurią gyvenamosios vietos savininkas suteikia kitam asmeniui būstą ...

2019-03-22 - Viktoras Fotov

Jau metus nuomojamės butą, pradėjo bėgti čiaupas, kam remontuoti?

2019-03-22 - Grigorijus Lozyanas

Sveiki! Ar pagal įstatymą galima nesudaryti buto nuomos sutarties tarp giminaičių? Ir ar tai legalu?

2019-02-03 - Jaroslavas Švetsas

2019-02-03 - Jaroslavas Švetsas

Kokia turėtų būti socialiai nuomojamo būsto būklė ir ar yra įstatymas, reglamentuojantis tokios nuomos sąlygas? Kam mokama socialinė nuoma?

2017-11-15 - Raisa Bogdanova

mano drauge su dukryte nuomoja kambari dvieju kambariu bute.pries puse metu mire kaimyne.paklause savininku ar parduos atsakymas neigiamas.šildymo sezonas,o dabar?

2017-10-03 - Natalija Maksimova

Sveiki! Nuomojame butą, oficialiai pagal sutartį. Nuomotojas sakė, kad turi problemų dėl vandentiekio, tačiau sutartyje to nenurodė. Ir laikui bėgant padaugėjo problemų su vandentiekiu. ar mes privalome išspręsti šią problemą? ar tai nuomininkų problema?

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-07-12 - Veronika Kalinina

Mano klausimo tema: Civilinė teisė (Skundai, ieškiniai, ginčai, ieškinys, sutartys) šiuo metu.

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-06-27 - Denisas Batyrovas

nemokejo uz menesi sako kad po 2 sav iseis tada mokes

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017 06 21 - Nikolajus Rainis

Sveiki! Nuomojuosi butą pusantrų metų. nedraugiški kaimynai policijai pasakė, kad nemoku mokesčių. Nesvarbu, ar tai daro policija, ar kitos institucijos

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-06-15 - Artūras Filyuninas

Mano klausimo tema: Nekilnojamas turtas (Sandoriai, registracija, ginčai dėl būsto ir komunalinių paslaugų) šiuo metu.

2017-06-13 - Vladimiras Škandybinas

Gerbiamasis, man pasakė, kad jei nuomininkui gimsta vaikas, tai jo iškeldinti nesant nuomos sutarties neįmanoma. Tai tiesa? Ačiū,

2017-05-30 - Žanna Frolova

Sveiki!Ar galiu išsinuomoti butą nemokant mokesčių? Kažkur girdėjau, kad jei sudarei sutartį 11 mėnesių, tada mokesčių mokėti nereikia.

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-05-06 - Nikita Kostrjukovas

Sveiki! Noriu isnuomoti butą per agentūrą, o jie prašo pirma susimokėti komisinį mokestį, o paskui važiuoja apžiūrėti buto. jie sako, kad yra naujas įstatymas.

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-04-17 - Michailas Troško

Sveiki! Turiu tokį klausimą, pas mus yra namų savininkų bendrija, aš p

2017-03-21 - Julija Kozlova

Sveiki as esu kariškis ir nuomoju namą.Noriu kreiptis dėl pinigų grąžinimo,iš dalies galima,bet šeimininkė prieštarauja dėl mokesčių,ir dėl to,kad bijo prarasti kažkokius pašalpa.Ar galima man išduoti ne jos nenaudai?

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

2017-03-18 - Vasilijus Lilinas

nuomos pajamų suma gali būti sumažinta komunaliniais mokesčiais?

Atsakymas į klausimą buvo duotas telefonu.

Laikas yra pinigai. Ši išraiška tampa ypač aktuali, kai skubiai reikia išsinuomoti butą. Gana ekstremaliomis skubėjimo sąlygomis privataus nekilnojamojo turto savininkai dažnai daro daug klaidų ir klaidų, kurios galiausiai kainuoja per daug, o kaina – ne tik pinigai, bet ir sugadinti nervai. Be to, tuščias būsto plotas reikalauja nuolatinių mokėjimų, todėl juos būtina išnuomoti bent jau norint juos padengti.

Mieli skaitytojai! Mūsų straipsniai pasakoja apie tipinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra unikalus.

Jei nori žinoti kaip tiksliai išspręsti savo problemą – susisiekite su internetine konsultanto forma dešinėje arba skambinkite žemiau esančiais telefonais. Tai greita ir nemokama!

Labai dažnai savininkai palieka butus tuščius vien todėl, kad nežino, kaip ir ką daryti, kaip tinkamai surašyti dokumentaciją ir galiausiai tiesiog netapti paprastų sukčių ar nepatikimų nuomininkų auka. Pažiūrėkime, kaip oficialiai išsinuomoti butą, ką tai duoda ir kaip teisingai viską sutvarkyti.

Oficiali privataus būsto nuoma yra optimaliausias ir pelningiausias sandoris teisiniu požiūriu. Be to, toks buto nuomos būdas yra saugiausias, visų pirma, patiems savininkams.

Teisinės buto nuomos privalumai

1. Nereikia bijoti, kad nuomininkė su ja darys nežinia ką ir nepabėgs nesumokėjusi už būstą ir komunalines paslaugas. Tokiu paprastu būdu galite atmesti galimybę, kad jūsų turtas bus apgautas.
2. Pasiduoti pažįstamiems ar artimiesiems nėra pats geriausias variantas, sudarant žodinį susitarimą. Vienintelis pliusas yra tai, kad jūs pažinsite žmones, kurie gyvena jūsų bute. Bet jei buto nuoma jums pirmiausia reiškia geras pasyvias pajamas, tuomet geriau susirasti nepažįstamus nuomininkus ir sudaryti sandorį už padorią kainą ir laikantis visų taisyklių.
3. Šis metodas padeda kuo labiau numatyti visas būsimas išlaidas butui, įskaitant net apmokėjimą už gyventojų telefono skambučius. Oficiali nuoma apima visas mokėjimo sąlygas ir abiejų šalių įsipareigojimus.
4. Be to, galite būti tikri, kad mokesčių inspekcijoje problemų nekils, o už pelno slėpimą neprisiimsite atsakomybės.

Kokių dokumentų reikia norint sudaryti sutartį?

Įregistruojant buto nuomos sutartį, nereikia surinkti didelio dokumentų paketo ir įvairių pažymų, kaip, pavyzdžiui, perkant jį. Į standartinį rinkinį įeina tokie privalomi dokumentai kaip:

• Būsto nuosavybės teisės liudijimas įvykio atveju arba sutartis, patvirtinanti teisę į jo turtą (pvz., tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis arba Dovanojimo sutartis);
• Visų registruotų bute sąrašas (išrašas iš asmeninės sąskaitos būsto biure);
• Notaro patvirtintas sutikimas nuomai iš visų butų savininkų, jei yra keli. Be to, jie turi dalyvauti sudarant sutartį. Šis faktas gali išgelbėti jus nuo įvairių problemų ateityje, kurios gali kilti, kai buto bendraturčiai įsikiša nesutikus su jo nuoma.

Nuomininkas turi pateikti pasą.

Nuomos sutartis: kam ji skirta ir kas joje turi būti įrašyta?

Buto nuomos sutartis yra oficialus dokumentas, patvirtinantis teisėtos nekilnojamojo turto nuomos faktą ir kuriame yra visa informacija apie sandorį, jo sąlygas bei abiejų šalių garantijas ir įsipareigojimus. Jį sudaro dvi šalys: nuomotojas ir nuomininkas. Tai yra svarbi klausimo, kaip teisingai išnuomoti butą, dalis.

Šiandien yra dviejų rūšių turto nuomos sutartys.

1. Darbo sutartis. Jį sudaro tais atvejais, kai nuomojate butą asmeniui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 35 skyrius). Tokio tipo sutarčių registracija nėra privaloma, nepaisant jos galiojimo trukmės.
2. Nuomos sutartis. Būtina sudaryti sandorį su juridiniais asmenimis (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 skyrius). Registracija būtina, jei ji sudaryta 1 metų ar ilgesniam laikotarpiui.

Negalima per daug pabrėžti formalios nuomos sutarties svarbos. Privalomas tokio dokumento buvimas dešimt kartų palengvins jūsų gyvenimą, sutaupys daug pinigų ir nervų ateityje. Tad projektuojant svarbu į tai skirti maksimalų dėmesį.

Sutarties nebuvimas yra nepateisinama rizika nuomotojui ir tam yra daug priežasčių, pavyzdžiui:

1. Negalėsite „paduoti“ skolų, jei staiga „pasisekės“ su nepatikimais nuomininkais, kurie nemoka nuomos ir komunalinių mokesčių.
2. Be to, atgauti sugadintą turtą ar asmeninių daiktų vagystes taps neįmanoma, kas praktikoje yra gana įprasta.
3. Tai banalu, bet net policijoje niekas nepriims Jūsų pareiškimo apie problemas su nuomininkais, jei nėra oficialios nuomos sutarties, patvirtinančios būsto nuomos faktą.
4. Jei naujieji nuomininkai užtvindys kaimynus ar padarys jiems kitokią žalą, tuomet tikrai turėsite atlyginti.

Kokia informacija būtinai turi būti įrašyta sutartyje:

• mėnesinio nuomos mokesčio dydis,
• mokėjimo sąlygos, naujausia data ir laikas,
• naudotis buto savininkų asmenine nuosavybe, kas ir kiek leidžiama,
• visų komunalinių išlaidų apmokėjimas, dydis ir suma, informacija kas jas mokės – nuomininkas ar nuomotojas, tai padės išvengti daugybės konfliktų ateityje,
• privalomas tikslus laikas ir tvarka, kada būsto savininkai turi patikrinti nuomojamą butą ir jame esantį turtą,
• nurodoma informacija apie būsto privatizavimą, jo savininkus,
• būtinai nurodomas būsimų gyventojų skaičius,
• lėšų grąžinimo neatsiskaitymo atveju, taip pat galimų materialinių nuostolių nuomotojui atlyginimo tvarka nuomininkų neteisėtų veiksmų atvejais,
• papildomi susitarimai, kurie neprieštarauja teisės aktams, tačiau yra svarbūs abiem pusėms.

Kaip privalomas sutarties priedas, turi būti buto savininko asmeninės nuosavybės priėmimo ir perdavimo aktas, kuriame nurodytas buto ir viso jame esančio turto perdavimo faktas. Naudojant tokį dokumentą, ženkliai sumažėja visų rūšių sugadinimo rizika tiek būstui, tiek visiems jūsų daiktams gyvenant gyventojams.

Žinoma, net jei sutartis sudaroma, abi šalys turi tam tikrą riziką. Nuomininkas turi teisę žinoti ir turi būti tikras, kad jūs turite oficialią teisę išsinuomoti būstą, taip pat, kad bute nėra nemalonių problemų, kad visi komunaliniai mokesčiai yra sumokėti ir už tai nėra skolų . Visa ši informacija yra sąžiningai iš anksto suderinta, po to ji yra privaloma nurodyta sutartyje sudarant. Nuomininkas privalo patvirtinti, kad yra susipažinęs su informacija apie būstą ir pretenzijų neturi.

Kaip papildoma svarbi informacija sutartyje gali būti nurodyti darbdavių mokumą patvirtinantys duomenys (pavyzdžiui, pažyma iš darbo vietos, kurioje nurodyti kontaktinių asmenų, galinčių patvirtinti nuomininko pateiktą informaciją, pavardės ir telefonai).

Atskiroje pastraipoje nurodyta, kad šis butas niekam kitam neišnuomotas, kad jis „švarus“. Nereikėtų apsiriboti tam tikromis standartinėmis frazėmis, svarbu kuo detaliau nurodyti visą informaciją apie būstą ir jame esantį turtą bei visus žodinius susitarimus su nuomininku. Tokiu atveju abi sandorio šalys galės išvengti galimų nemalonių pasekmių, arba apginti savo teises kitos šalies neteisėtų veiksmų atvejais.

Pinigų pervedimas nuomai sumokėti

Galutinis ir svarbiausias operacijos etapas yra pinigų pervedimas. Svarbu į tai žiūrėti kuo rimčiau. Šiandien yra keletas būdų, kaip atlikti šią procedūrą:

1. Ranka rankon- lengviausias ir greičiausias būdas. Tačiau tai ne visada gali būti patogu abiem pusėms, nes būtina rasti laiko šiam procesui atlikti. Dažnai niekas, už antrąją pusę, negali paaukoti tokio laiko, ypač jei tai vyksta dienos metu. Paaiškinimas paprastas – dažnai dienos metu žmonės būna savo darbo vietose. Jei lėšos pervedamos grynaisiais, būtinai sudarykite pinigų priėmimo ir perdavimo aktą arba surašykite kvitą su nurodyta suma, data, mokėjimo terminu ir parašu.
2. Naudojant įvairias negrynųjų pinigų sąskaitas, už kurį tam tikru laiku nuomininkai perveda būsto nuomą. Tokiu atveju nuomininkui svarbu saugoti visus kvitus.

Absoliučiai visos manipuliacijos su mokėjimu atliekamos sudarytos sutarties pagrindu ir negali būti vienašališkai keičiamos. Abi šalys privalo laikytis iš anksto sutartų sandorio sąlygų. Jei tai yra pinigų pervedimas iš rankų į rankas ar įgaliotiniams, būtina pateikti dokumentus, patvirtinančius įgaliojimo buvimą. Lėšų pervedimas per banko įstaigas įskaitant į sąskaitą kelis kartus supaprastina visą procesą. Be to, pinigų pervedimo fakto, jei saugomi visi kvitai, praktiškai neįmanoma nei nuginčyti, nei paneigti.

Tokiame svarbiame reikale nėra smulkmenų. Bet kokia smulkmena gali su tavimi žiauriai pajuokauti ir būti labai brangi. Tai reiškia, kad asmeninis perdraudimas visada yra daug geriau ir tikslingiau nei pasitikėjimo paskola nepažįstamiems žmonėms.

Kaip teisingai mokėti valstybės mokesčius už nekilnojamojo turto nuomą?

Jeigu jus domina kaip oficialiai išsinuomoti butą, tuomet turėtumėte žinoti ir apie mokesčių mokėjimą. Praktikoje Rusijoje naudojami skirtingi butų nuomos būdai, ir jie ne visada yra pagrįsti įstatymais. Būsto nuoma nemokant mokesčių yra realybė, o ne fikcija. Statistikos duomenimis, apie 60% savarankiškai būstą nuomojančių savininkų nemoka mokesčių valstybei. Paprastai ši galimybė yra kupina nemalonių pasekmių ir problemų su atitinkamomis vyriausybinėmis agentūromis.

Dažniausiai susiklosto banali situacija – būtent tokių nuomininkų kaimynai išduoda nesąžiningus „verslininkus“, dažniausiai taip nutinka, kai būstą nuomojasi nesuprantantis ir chuliganiško elgesio atveju naktį. Natūralu, kad kaimynai pradeda skųstis ir išeina neformali nuoma su nesumokėtais mokesčiais.

Yra būdas oficialiai išsinuomoti butą ir nemokėti mokesčių kreipiantis į tarpininkus nekilnojamojo turto agentūrų asmenimis. Tačiau tokiu atveju liūto dalis pelno atitenka jiems. Labiau apsimoka viską daryti pačiam ir pagal įstatymus. Bet kaip?

Pagal įstatymą nekilnojamąjį turtą išnuomoti gali asmenys, kurie verčiasi privačia verslininkyste, ir asmenys, neįsiregistravę verslininku (pagal PMĮ normas).

Šiuo atveju apmokestinimo objektas nustatomas apskaičiuojant nuomos mokestį, kuris iš anksto nurodomas oficialioje nuomotojo ir gyvenamosios patalpos nuomininko sutartyje. Nekilnojamojo turto nuomos mokestis numatytas privalomajame tarife 13% pajamų, gautų iš turto nuomos... Šios pajamos, kaip taisyklė, vadinamos anksčiau oficialioje sutartyje nustatyta ir savininkui sumokėta suma.

Kai kuriais atvejais palūkanos yra 17% perviršio, atsižvelgiant į visus anksčiau numatytus mokesčius: jei bendra mokesčių mokėtojo paskutinio ataskaitinio mėnesio pajamų suma dešimt kartų viršija minimalią algą.

Kaip šis procesas vyksta praktiškai?

Buto savininkas, kuris yra ir nuomotojas, metų pabaigoje savarankiškai pateikia fizinio asmens mokesčių deklaraciją (forma 3-NDFL). Ši deklaracija pateikiama mokesčių inspekcijai tiesioginės veiklos vykdymo vietoje. Kitu atveju užpildyta deklaracija pateikiama turto buvimo vietoje.

Po kurio laiko į pašto dėžutę atkeliauja kvitas, kurį reikia sumokėti. Deklaracijos pateikimo ir mokesčių už praėjusius metus sumokėjimo terminas – naujųjų metų balandžio 30 d.

Galite registruoti privačią įmonę veiklai, susijusiai su nekilnojamojo turto nuoma. Tai gerokai supaprastins visą pajamų mokesčių mokėjimo schemą. Tam reikia įregistruoti verslo subjektą – fizinį asmenį arba individualų verslininką. Lengviausias būdas yra išduoti individualų verslininką ir sumokėti 6% pelno pagal supaprastintą mokesčių sistemą.

Galimi sunkumai užbaigiant sandorį

Ne visada nekilnojamojo turto nuomos sandoriai vyksta sklandžiai ir greitai. Kad nepasimokytumėte iš savo karčios patirties, galite tiesiog atkreipti dėmesį į tipines klaidas, kurios labai dažnai daromos registracijos metu:

1. Sudarant sutartį nuomos terminą geriau nustatyti iš karto. Ir jei jis viršija 12 mėnesių, jis turi būti užregistruotas Federalinėje registracijos tarnyboje. Tokiu atveju valstybės rinkliavos sumą sumoka nuomininkas, o nuomos sutartis įregistruojama jos savininkui. Toks susitarimas įgyja visą juridinę galią ir gali veikti kaip oficialus dokumentas sprendžiant įvairias ginčytinas ir konfliktines situacijas.
2. Norint išvengti įvairių nemalonių situacijų būsto nuomos procese, svarbu savarankiškai kontroliuoti visą procesą. Be to, nepatingėkite ir prašykite būsimų nuomininkų kuo daugiau informacijos. Taip pat patartina pasitikrinti jo patikimumą, pavyzdžiui, paskambinti į darbą ir įsitikinti, kad toks žmogus tikrai ten dirba.
3. Rimtas požiūris į bet kokias smulkmenas šiuo rimtu klausimu yra galimų problemų išvengimo garantija. Todėl nuo Jūsų atsakomybės ir sąmoningumo priklauso palanki sandorio baigtis ir visiško būsimo pelno gavimas be nereikalingų nuostolių.

Pas mus nėra įprasta žinoti įstatymų, o tai yra labai blogai. Tai tikriausiai dar ne visi tie, kurie šaudo ir netgi nuomojasi! - butai, jie žino, kad gyvenamųjų patalpų nuomos (nuomos) sandorį reglamentuoja ne koks nors nežinomas Buto nuomos įstatymas, o gerai žinomas Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Ir kad pagrindinės nuostatos (kurios, beje, ne visai vienodos, bet apie tai vėliau) irgi paimtos iš ten, o ne kažkokio ypač gabaus maklerio sugalvotos. Iš nežinojimo kyla klausimų, kurių gali ir nebūti.

Ar tai nuoma ar nuoma? Svarbu!

Patalpų nuoma ir patalpų nuoma teisiniu požiūriu nėra sinonimai. Jas net reglamentuoja skirtingos įstatymo nuostatos: nuoma – 34, o nuoma – 35 Rusijos Federacijos civilinio kodekso antrosios dalies skyrius. Trumpai tariant kalbame apie nuomos sutartį, jei nuomojamas butas, kambarys ar gyvenamasis namas , ir sutartis sudaryta tarp asmenų ... Jei automobilis, žemė ar visas pastatas perduodamas laikinai valdyti ar naudoti, tai jau yra nuoma. Beje, jei butą darbuotojams nuomojasi įmonė, o ne jie patys, tai irgi bus reguliuojama ne nuomos, o nuomos sutartimi.

Ar man reikia registruoti sandorį?

Išsinuomoti butą ir pasirašyti sutartį taip paprasta, kad nevalingai kyla klausimas, ar šis popierius turi kokią nors teisinę reikšmę, ar jis surašytas išskirtinai dėl būsto savininkų ir nuomininkų psichikos komforto? Nors pastaroji nuostata yra labai tikėtina, sutartis iš tikrųjų yra dokumentas ir įsigalioja ją pasirašius. Nereikia registruoti sandorio su vyriausybinėmis agentūromis, nebent tai būtų sutartis su juridiniu asmeniu ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui.

Iš tikrųjų tai yra viena iš priežasčių, kodėl butų savininkai nesudaro nuomos sutarčių keleriems metams į priekį, net jei patalpos buvo pirktos būtent tam. Niekam nereikia papildomų rūpesčių. Maksimalus dalykas, kurį galima padaryti, jei labai nori, tai sutartį patvirtinti pas notarą. Tačiau ar savininkas su tuo sutiks – taip pat didelis klausimas.

Kas gali išsinuomoti butą?

Pagal įstatymą butą gali išnuomoti tik savininkas arba jo įgaliotas asmuo. Tai yra, ne tik krikštatėvis, piršlys ar brolis, bet ir krikštatėvis, piršlys ir brolis su įgaliojimu valdyti šį butą... Tačiau ši taisyklė visur pažeidžiama, butus nuomojasi bet kas. Tuo pačiu sutartyje yra numatyti buto savininko duomenys, o parašas vertas žinoti, kas. Akivaizdu, kad toks susitarimas gali būti nesunkiai pripažintas negaliojančiu, o esant ginčytinai ūminei darbdavio situacijai, jis neapsaugo tobulo nno.

Dar smagiau, kai butą pernuomoja patys nuomininkai. Aš iš karto padarysiu išlygą, kad jie gali turėti teisę tai padaryti, bet tik tuo atveju, jei bus įvykdytos sąlygos:

1) Buto savininkas neprieštarauja pakartotinei nuomai,

2) Sutartis su savininku sudaroma ne trumpesniam kaip metų laikotarpiui.

Jei taip, puiku. Tik atsakomybę prieš savininką vis tiek teks prisiimti pačiam, o subnuomos sutartis (kai nuomininkas persinuomoja būstą, taip jie vadina) negali būti sudaroma ilgesniam laikui nei nuomos sutartis. Tai yra, jūsų sutarties terminas baigėsi, o tie, kuriuos apsigyvenote gatvėje, bus išspirti. Nesvarbu, kad sumokėjo už dar vienerius gyvenimo metus, šeimininkas šių pinigų taip ir nematė.

Realybėje dažnai nutinka taip, kad savininkas neįsivaizduoja, kas vyksta su jo turtu, o naujus nuomininkus susiranda tik tada, kai ateina laikas pasiimti pinigų kitam mėnesiui. Tolimesniems veiksmams telieka dvi galimybės: iš naujo derėtis dėl sutarties su bute faktiškai gyvenančiais asmenimis arba juos išvaryti. Tai yra savininko nuožiūra. Taip pat galite pabandyti surasti ankstesnius nuomininkus ir jų paklausti, bet tai veiks tik su antstoliais. Messiu akmenį į nekilnojamojo turto agentų daržą: žinau situaciją, kai toks sandoris be savininkų dalyvavimo buvo išverstas per NA. Ir nors dėl to viskas klostėsi neblogai, neaišku, kuo vadovavosi maklerininkas. Bet kas nėra Rusijos Federacijos įstatymas, tai tikrai.

Kas nutiks, jei pasikeis nuomojamo buto savininkas?

Pagal įstatymą nieko. Sutartis negali būti nutraukta ar keičiama. Tiesiog naujasis savininkas taps nuomotoju tokiomis pat sąlygomis kaip ir buvęs patalpų savininkas. Nebent, žinoma, sutarties terminas nesibaigė.

Gyvenime į šį tašką dažnai nepaisoma, bet tikriausiai taip yra dėl nežinojimo, o ne dėl žalos. Dažna situacija, kai nuomininkai pasiduoda naujojo savininko valiai: nori – išspiria, nori – išeina, bet keičia sutarties sąlygas. Kaip su tuo elgtis ir ar apsimoka konkrečiu atveju – tai jau teisininkų klausimas.

Taigi, apibendrinsiu. Žinoma, atskiro įstatymo dėl butų (taip pat ir namų bei garažų) nuomos nėra ir niekada nebuvo. Tačiau nuomininko ir nuomotojo santykiai yra suformuluoti Civiliniame kodekse. Ir tai yra įstatymas, o koks įstatymas!

Ką dar noriu pasakyti. Visi yra girdėję, kad žinios yra galia. Tačiau mažai kas vadovaujasi šia pozicija, renkasi palaimingą nežinojimą. Apskritai skaitykite įstatymus ir žinokite savo teises. (Besidomintys gali kreiptis į originalų šaltinį ir atsisiųsti).