Pirmumo teisė pirkti namo dalį. Kokia pirmumo teisė pirkti buto dalį: kaip parduoti kvadratinius metrus pagal įstatymą. Be to bus neįmanoma

Pirmumo teisės pirkti samprata. Pirkimo pirmumo teisės įgyvendinimo tvarka. Įgyvendinimo pasekmės. Neįgyvendinimo pasekmės. Pirkimo pirmenybės teisės pažeidimo pasekmės. Pirmumo teisės pirkti taisykles išplėtimas ir kitiems mokamiems akcijos perleidimo sandoriams. Pirmumo teisės pirkti apribojimas.

1. Bendraturtis gali parduoti savo dalį kitiems bendraturčiams ar tretiesiems asmenims (nesantiems bendraturčiams). Jeigu dalis parduodama tretiesiems asmenims, likę bendraturčiai turi pirmumo teisę pirkti parduotą akciją ta kaina, už kurią ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis (Civilinio kodekso 250 str. 1 d.). Rusijos Federacija).

Pirmenybės teisė pirkti akciją yra bendraturčio teisė, neatsiejamai susijusi su jo asmenybe (pirmumo teisės pirkti negalima perleisti).

2. Naudojimosi pirmumo teise tvarka:

Pirmas. Akcijos pardavėjo įsipareigojimai. Akcijos pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniams asmenims, nurodydamas kainą ir kitas pardavimo sąlygas.

Antra. Bendraturčių teisė. Bendraturčiai gali pareikšti norą įsigyti dalį tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir pašalinis asmuo.

Trečias. Pirkimo pirmumo teisės įgyvendinimo terminai:

per 10 dienų nuo pardavėjo pranešimo gavimo dienos, jeigu atimama teisės į kilnojamąjį turtą dalis;

Per 1 mėnesį nuo pardavėjo pranešimo gavimo dienos, jeigu yra atimta dalis teisės į nekilnojamąjį turtą.

3. Pirkimo pirmenybės teisės įgyvendinimo pasekmės - pardavėjas savo dalį perleidžia bendraturčiui, išreiškusiam sutikimą dėl dalies įsigijimo. Jeigu sutikimą išreiškė keli bendraturčiai, pardavėjas savo dalį atleidžia dalimis proporcingai bendraturčių turimoms dalims.

4. Atsisakymo pasinaudoti pirmumo teise pirkti pasekmės. Atsisakymas pasinaudoti pirmumo teise pirkti yra:

a) aktyvūs veiksmai – pranešimas akcijos pardavėjui apie atsisakymą įsigyti akciją per pirmumo teisei įgyvendinti nustatytus terminus;

b) pasyvūs veiksmai – nepranešimas akcijos pardavėjui apie ketinimą įsigyti akciją.

Tik atsisakius pasinaudoti pirmumo teise pirkti akcijas, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį pašaliniams asmenims tokiomis sąlygomis, kurios buvo praneštos kitiems bendraturčiams.

5. Pirmumo teisės pirkti pažeidimo pasekmės. Akcijos pardavėjo pirmumo teisės pažeidimai yra:

a) dalies pardavimas pašaliniams asmenims nepranešus niekam iš bendraturčių;

b) dalies pardavimas pašaliniams asmenims kitokiomis sąlygomis nei nurodytos pranešime bendraturčiams.

Vienintelis būdas apginti pažeistą pirmumo teisę yra bendraturčio ieškinys teisme, kad jam būtų perduotos akcijos pirkėjo teisės ir pareigos (Rusijos civilinio kodekso 250 str. 3 d.). Federacija). Pati akcijų pirkimo-pardavimo sutartis negali būti pripažinta negaliojančia dėl pirmumo teisės pirkti pažeidimo.

Sandoris (pažeidžiant pirmenybės teisę) yra neteisėtas dalykinės sudėties, todėl šioje dalyje pripažintinas negaliojančiu. Tačiau kadangi sandoris yra teisėtas, jo nutraukti nereikia. Patartina pakeisti temą pirkėjo pusėje.

(V.F. Jakovlevas, 1965)

Pirkėjo teisių ir pareigų perdavimas ieškovui taip pat vykdomas, jeigu laikoma, kad dalis jau perėjo pirkėjui. Taigi, jeigu nuosavybės teisės į būsto dalies perleidimas jau yra praėjęs valstybinę registraciją, teismas, tenkindamas ieškinį, sprendime nurodo pirkimo–pardavimo sutartyje pirkėją pakeisti ieškovu ir pakeisti pirkėją ieškovas USRR bendrosios nuosavybės teisės įraše.

Arbitražo praktika

Pp. 4 1980-10-06 Rusijos Federacijos ginkluotųjų pajėgų plenumo dekreto 1.2 punktas N 4.

Terminas, per kurį galima reikalauti perleisti akcijos pirkėjo teises ir pareigas, yra trys mėnesiai nuo tos dienos, kai ieškovas sužinojo apie savo teisės pažeidimą (tai yra, šis terminas yra senaties terminas).

Arbitražo praktika

Pp. „c“ 1980-10-06 Rusijos Federacijos ginkluotųjų pajėgų plenumo dekreto 1.2 punktas N 4.

Arbitražo teismai laiko, kad nagrinėjamas laikotarpis yra preliminarus, tai yra, jis skaičiuojamas nuo akcijos perleidimo pirkėjui dienos ir nėra išieškotinas (žr. Aukščiausiojo arbitražo plenumo nutarimo 20 punktą). Rusijos Federacijos teismo 1998 m. vasario 25 d. N 8), tačiau esamos praktikos požiūriu (įskaitant arbitražo teismų praktiką) Aukščiausiojo Teismo pozicija atrodo teisingesnė.

6. Pirmumo teisės pirkti taisykles išplėtimas į kitus mokamus akcijos perleidimo sandorius. Bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti tretiesiems asmenims perleidžiamą dalį ne tik pirkimo-pardavimo sutartimi, bet ir kitais kompensuojamais sandoriais (keitimu, kompensavimu ir pan.).

Arbitražo praktika

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 409 straipsnio arbitražo teismų taikymo praktikos apžvalgos 7 punktas (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško 2005 m. gruodžio 21 d. N 102 priedas) .

Tačiau atmintina, kad šiais atvejais bendraturčiai, įgyvendinantys pirmenybės teisę, privalo suteikti dalies atidavėjui tokį patį turtą kaip ir trečiajam asmeniui. Jeigu tai neįmanoma (pavyzdžiui, kai nuostata susideda iš unikalaus daikto perleidimo), kitų bendraturčių pirmumo teisė negali būti įgyvendinta.

7. Pirmumo teisės pirkti apribojimas. Yra du tokio apribojimo atvejai:

Pirmas. Teismų praktikoje nurodoma, kad pirmumo teisė pirkti netaikoma, kai akcija perleidžiama pagal išlaikymo iki gyvos galvos sutartį su išlaikytiniu, nes šioje sutartyje akcijos pirkėjo tapatybė turi esminę reikšmę išsavintojui.

Arbitražo praktika

Pp. Rusijos Federacijos ginkluotųjų pajėgų plenumo 1980-10-06 nutarimo "b" 1.2 punktas N 4.

Antra. Pagal 1 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, pirmumo teisė netaikoma parduodant akciją viešajame aukcione, nes šiuo atveju nustatyta kitokia tvarka, leidžianti atsižvelgti į kitų subjektų interesus. -savininkai (žr. šio skyriaus 3 punkto 2 dalį).

Viešas aukcionas – tai specialus skolininko turto, kuris teismo sprendimu areštuotas arba kuris teismo sprendimo pagrindu yra priverstinai parduodamas, pardavimo būdas.

(L.A. Novoselova)

Jei akcijos pardavimo aukcionas nėra viešas, o vyksta bendrosios nuosavybės teise priklausančios akcijos savininko valia (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 447 straipsnis), tuomet taikomos pirmumo teisės taisyklės. pirkimo teisė yra visiškai taikoma tokiame aukcione sudarytai sutarčiai. Tokiu atveju kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti perleisti pirkėjo – aukcioną laimėjusio asmens – teises.

Didelė dalis gyvenamojo nekilnojamojo turto fondo yra bendrosios nuosavybės teise. Bendroji nuosavybė nustato tam tikrus veiklos su objektais apribojimus: dalies savininkas negali jos parduoti trečiajam asmeniui, apeidamas kitus pirmumo teisę pirkti turinčius butų savininkus.

Kas vadinama pirmumo teise išsipirkti buto dalį ir kaip ji atsiranda?

Pirmiausia reikėtų paaiškinti, kad bendroji nuosavybė gali būti dalijama ir bendra. Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 straipsniu, laikoma, kad bendroji nuosavybė priklauso dviem ar daugiau asmenų. Nustačius tikslias savininkų dalis, turtas yra bendroji nuosavybė, jei nenustatyta – bendroji jungtinė nuosavybė.

• Dalies savininkas turi teisę ja disponuoti savo nuožiūra, jeigu jo veiksmai nepažeidžia kitų savininkų teisių.
• Bendrosios jungtinės nuosavybės negali parduoti vienas iš savininkų – tam reikės preliminariai padalyti.

Pirmenybės išpirkimo teisė atsiranda tada, kai akcijos savininkas nusprendžia ją parduoti ir nustato rinkos vertę. Jis privalo apie tai pranešti kitiems savininkams registruotu laišku arba asmeniniu pranešimu.

Per mėnesį nuo laiško gavimo dienos gretimų akcijų savininkai turi apsispręsti dėl pirkimo.

Kas pirmiausia turi teisę?

Išpirkti buto dalį turi teisę šie asmenys:

• kvadratinių metrų bendrojo naudojimo patalpose savininkai;
• butų akcijų savininkai.

Kaimynai komunaliniame bute dažnai tampa kliūtimi parduodant kambarį. Nors toks būstas laikomas atskiru gyvenimu, kambarys gali būti įregistruotas kaip privati ​​nuosavybė arba kaip bendros nuosavybės dalis. Abiem atvejais, sudarant pirkimo-pardavimo sandorius, vadovaujamasi CPK normomis. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis: kaimynai turi pirmumo teisę išsipirkti laisvus kambarius.

Jeigu mes kalbame apie butą, kuriame gyvena šeima, akcijos pardavimas trečiajai šaliai atrodo netinkamas ir net absurdiškas, nes dažnai neįmanoma nustatyti jo fizinių ribų (pavyzdžiui, 1/3 dalies iš 1- kambario butas). Tačiau tokių bandymų pasitaikydavo ir turto paveldėjimo bei šeimyninių konfliktų atveju. Turi būti griežtai laikomasi akcininkų teisės išpirkti.

Dalimi buto, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, vienas disponuoti negalima. Pirmiausia reikėtų padalyti, nustačius kiekvieno savininko dalis ir tik po to savo dalį parduoti – žinoma, bendraturtis pasinaudos pirmumo teise.

Turite klausimų ar reikia teisinės pagalbos? Pasinaudokite nemokama konsultacija:

Įstatymas draudžia perleisti išpirkimo teisę tretiesiems asmenims: nepavyks susitarti su giminaičiu ar kaimynu pasirašyti atsisakymą trečiojo asmens naudai, apeinant kitus bendro turto savininkus.

Kokias išimtis įstatyme daro pirmumo teisei?

Pirmumo teisė apima bet kokius gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sandorius ir akcijų keitimą, išskyrus pardavimą:

• nekilnojamojo turto akcijos viešame aukcione;
• žemės sklypo, kuriame namas yra bendrosios nuosavybės teise, dalių arba patalpų šiame name.

Išimtis yra dovanojimo sutartys – šia teisės aktų spraga kartais pasinaudoja komunalinių butų gyventojai, nesugebėję susiderėti su kaimynais. Kad išvengtų biurokratijos su atsisakymais ir pranešimais, pardavėjas neva neatlygintinai perleidžia kambarį pirkėjui kaip dovaną, tačiau pastarasis turi sumokėti mokestį į valstybės iždą – jei jis nėra dovanotojo artimas giminaitis ar sutuoktinis. . Jei kaimynams teisme pavyks įrodyti, kad sandoris buvo fiktyvus, jis gali būti pripažintas negaliojančiu.

Naudojimosi pirmumo teise išpirkti parduodant akciją instrukcijos

Akcijų pirkimas ir pardavimas turi būti vykdomas laikantis teisės normų. Žinoma, kai pirkėjo pareigas atlieka giminaitis ar kaimynas, sunkumų nekyla, bet ką daryti tiems, kurie nori parduoti kvadratinius metrus komunaliniame bute, o nei vienas kaimynas nepareiškė noro plėsti savo gyvenamąjį plotą? O gal jie mano, kad vilkina sprendimą, o pardavėjas neturi galimybės ilgai laukti?

Tokiais atvejais taisyklės 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str. Įstatymas patvirtina tokį veiksmų algoritmą:

• pranešimų apie akcijos pardavimą platinimas (įteikimas);
• gauti rašytinį atsisakymą nuo teisės atpirkti;
• nesant atsisakymų – laukti per mėnesį nuo kiekvieno akcininko pranešimo dienos;
• dalies pardavimas bendraturčiui ar pašaliniui asmeniui, jeigu niekas nepasinaudojo jo pirmumo teise.

1 veiksmas. Praneškite savininkams

Apie būsimą dalies pardavimą turi būti pranešta kiekvienam bendro turto bendraturčiui. Dokumento tekste turi būti nurodytas pardavėjo pavadinimas, adresas, techninės objekto charakteristikos ir jo kaina, taip pat gavėjo vardas, pavardė ir adresas, remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso norma. kurią adresatas turi pirmumo teisę pirkti.

Dokumentai siunčiami registruotu paštu. Užpildykite inventorių ir pranešimo apie pristatymą formą – ji praneš, kad laiškas pasiekė adresatą ir bus naudingas sudarant pirkimo–pardavimo sutartį.

Pardavimo pranešimai gali būti įteikti ir asmeniškai; tokiu atveju jums reikės dublikato – kopijos, ant kurios adresatas pasirašys ir nurodys datą. Taip apsisaugosite ir galėsite įrodyti savo argumentus, jei akcininkai vėliau norės užginčyti sandorį.

Žingsnis 2. Laukti mėnesį

Pagal įstatymą kiekvienas bendraturtis mėnesį remiasi apmąstymu. Jei praėjus šiam laikotarpiui niekas nedeklaravo savo pirmumo teisės pirkti buto dalį, galite sudaryti sutartį su bet kuria trečiąja šalimi.

Sutartyje nurodyta tikroji akcijos vertė turi būti ne mažesnė už sumą, kuri anksčiau buvo deklaruota gretimų akcijų savininkams. Šios taisyklės pažeidimas bus pagrindas sandorį pripažinti negaliojančiu teisme.

3 veiksmas. Pirmumo teisės pirkti atsisakymas

Kai yra mažai kaimynų, kurie nepretenduoja į išpirkimą, o yra pirkėjas, pasiruošęs pirkti kvadratinius metrus, galima procesą paspartinti – tačiau tokiu atveju bus reikalingas nuomininkų geranoriškumas, kurie sutiks. rašyti atsisakymo pareiškimus.

4 žingsnis. Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties registravimas

Nepriklausomai nuo to, kam atitenka dalis – buvusiam kaimynui komunaliniame bute, giminaičiui ar trečiajam asmeniui – sutartis privaloma notariškai patvirtinti.

Norma patvirtinta Federalinio įstatymo Nr.172 „Dėl federalinio įstatymo 218-FZ „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“ pakeitimo“ 7 straipsniu ir galioja nuo 2017 m. sausio 1 d.

Taisyklė taip pat taikoma bet kokiems nekilnojamojo turto perleidimo sandoriams, kuriuose dalyvauja nepilnamečiai ir ribotai veiksnūs asmenys.

Jeigu reikia keisti akcijos pardavimo sutartį dėl sandorio sąlygų, tai šalys sudaro papildomą susitarimą. Sutarties forma rašoma, jos rengimui pageidautina naudoti pavyzdį. Dokumente nurodomi sutarties rekvizitai, ją patvirtinusio notaro pilnas vardas ir pavardė bei registro įrašo numeris, taip pat sandorio dalyvių paso duomenys.

Sutartis sutarties nenutraukia, tik pakeičia kai kurių punktų turinį – tekste turi būti nurodyti jų numeriai ir naujos sąlygos, kurios įsigalioja nuo dokumento pasirašymo dienos.

Sutartis, kaip ir pagrindinė sutartis, tvirtinama notaro.

Kaip išduoti atsisakymą?

Pirmenybės teisės pirkti atsisakymui įforminti pardavėjas ir pareiškėjai, kuriems nuosavybės teise priklauso bendro turto objektas, turi atvykti į notarų biurą su pasais ir nuosavybės teisių įregistravimo pažymomis.

Ši procedūra užtruks mažiausiai pusvalandį, per kurį notaro padėjėjas darys kopijas, parengs dokumentus ir įves pretendentų duomenis – dalyviams teks juos pasirašyti ir laukti notaro patvirtinimo.

Leidžiamas ir kitas būdas – atsisakymas asmeniškai atvykus registracijos rūmuose pateikiant dokumentus sandoriui – tačiau nepamirškite, kad akcijų pirkimo-pardavimo sutartis vis tiek reikalauja notaro patvirtinimo.

Parduoti dalį gyvenamojo nekilnojamojo turto yra varginantis, bet visai nesunkus. Pardavėjui svarbiausia elgtis teisėtai: pranešti kitiems savininkams apie pirmumo teisę pirkti ir atlaikyti 30 dienų pertrauką. Pasibaigus jo galiojimo laikui, jei tarp kaimynų nėra norinčių, savininkas gali sudaryti sandorį su trečiąja šalimi.

Naujas leidimas Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str

1. Parduodant bendrosios nuosavybės teise priklausančią dalį pašaliniam asmeniui, likę bendrosios nuosavybės dalyviai turi pirmumo teisę pirkti parduodamą akciją ta kaina, už kurią ji parduodama, ir kita lygiomis sąlygomis, išskyrus pardavimo viešajame aukcione atvejį, taip pat bendrosios nuosavybės teise priklausančios dalies pardavimo atvejus.žemės sklypo nuosavybės teisė tokioje žemėje esančios pastato ar statinio dalies savininkui. sklype arba patalpų savininkui minėtame pastate ar statinyje.

Vieši bendrosios nuosavybės teisės dalies pardavimo aukcionai, nesant visų bendrosios nuosavybės dalyvių sutikimo, gali būti rengiami įstatymų numatytais ir kitais atvejais.

2. Akcijos pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios nuosavybės dalyviams apie ketinimą parduoti savo akciją pašaliniam asmeniui, nurodydamas kainą ir kitas pardavimo sąlygas.

Jeigu kiti bendrosios nuosavybės dalyviai per mėnesį neįgyja parduotos dalies nuosavybės teise į nekilnojamąjį turtą, o per dešimt dienų nuo pranešimo dienos – į kilnojamąjį daiktą, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui. asmuo. Tuo atveju, kai visi kiti bendrosios nuosavybės dalyviai raštu atsisako pasinaudoti pirmumo teise pirkti parduodamą akciją, tokia akcija gali būti parduota pašaliniams asmenims iki nurodytų terminų.

Bendrosios nuosavybės dalyviams pranešimo apie bendrosios nuosavybės teisės dalies pardavėjo ketinimą parduoti savo dalį pašaliniams asmenims specifiką gali nustatyti federalinis įstatymas.

3. Parduodant akciją pažeidžiant pirmumo teisę pirkti, bet kuris kitas bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę per tris mėnesius teisme reikalauti, kad jam būtų perduotos pirkėjo teisės ir pareigos.

4. Pirmumo teisės pirkti akciją perleidimas neleidžiamas.

5. Šio straipsnio taisyklės taikomos ir perleidžiant akciją mainų sutartimi.

Komentaras apie str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str

1. Komentuojamame straipsnyje labai kruopščiai buvo sukurtas pirmumo teisės pirkti apipavidalinimas, kuris pasitarnavo kaip pavyzdys kuriant visą grupę panašių santykių (Civilinio kodekso 111 str., LR CPK 42 str. ).

Arbitražo praktika.

Sprendžiant ginčus, kylančius dėl bendrosios dalinės nuosavybės dalyvio naudojimosi pirmumo teise įsigyti nuosavybės dalį, turi būti atsižvelgiama į tai:

a) kadangi kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės dalyvių gali reikalauti atidalyti jam priklausančią dalį iš bendrosios nuosavybės, o Civilinis kodeksas numato galimybę nutraukti teisę į bendrąją dalinę nuosavybę padalijus turtą natūra, tai po 2011 m. nutraukus tokiu būdu, prarandama piliečių bendroji dalinė nuosavybė į gyvenamąjį namą ir pirmumo teisė įsigyti šio namo dalį;

b) pirmumo teisė netaikoma tais atvejais, kai sudaroma namo pardavimo sutartis su sąlyga, kad pardavėjas išlaikys visą gyvenimą (RSFSR Aukščiausiosios Tarybos plenumo 1966 m. kovo 22 d. nutarimas N 32).

Reikėtų nepamiršti, kad šioje situacijoje pareikštas reikalavimas dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu netenkintinas (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 1998 m. vasario 25 d. nutarimas N 8).

2. Pirmumo teisės pirkti teisinis pobūdis kelia tam tikrų abejonių. Pagal pažodinę normų, esančių komentuojamame Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnyje, reikšmę, ši teisė yra pareiga. Tačiau komentuojamo straipsnio taikymo praktika rodo, kad asmens, kurio pirmumo teisė perleisti jam pirkėjo teises ir pareigas buvo pažeista, reikalavimai tenkinami ir tuo atveju, kai akcija jau atėjo į nuosavybę. pirkėjo, t verčiamos ne prievolės šalies teisės ir pareigos, o nuosavybės teisė.

Arbitražo praktika.

Ieškovas, pareikšdamas ieškinį dėl pirkėjo teisių ir pareigų perleidimo, privalo sumokėti teismui pirkėjo už namą sumokėtą sumą, mokesčius ir muitus, taip pat kitas pirkėjui kompensacijai mokėtinas sumas. už jo patirtas būtinas išlaidas perkant namą (RSFSR Aukščiausiojo Teismo plenarinio posėdžio 1966-03-22 nutartis Nr. 32).

Tiesą sakant, praktiškai taikomas modelis, kuris susikūrė sovietmečiu praėjusio amžiaus 2 dešimtmetyje. Ieškinys dėl sandorio negaliojimo, sudaryto pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti, negali būti pareikštas pats savaime, o nagrinėjant ieškinį dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, gali atsirasti specialiųjų Pirkėjo teisių ir pareigų negaliojimo padarinių. taikoma sandorio dalis.

Sandoris yra neteisėtas savo dalykine sudėtimi, todėl šioje dalyje turi būti pripažintas negaliojančiu. Tačiau kadangi sandoris yra teisėtas, jo nutraukti nereikia. Patartina pakeisti temą pirkėjo pusėje.

V.F. Jakovlevas (1965)

Nagrinėjamo klausimo ginčytinumą atspindi ir tai, kad bendrosios kompetencijos ir arbitražo teismai skirtingai aiškina laikotarpio, per kurį gali būti pareikalauta pirkėjo teises ir pareigas, pobūdį.

Arbitražo praktika.

Šio laikotarpio taikymas, jo atkūrimas, sustabdymas ir nutraukimas vykdomas pagal bendrąsias taisykles (RSFSR Aukščiausiosios Tarybos plenumo 1966 m. kovo 22 d. nutarimas N 32).

Šis laikotarpis yra preliminarus, todėl ieškiniai, pareikšti praėjus nurodytam terminui, gali būti atmesti (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 1998 m. vasario 25 d. nutarimas N 8).

Akivaizdu, kad esamos praktikos (taip pat ir arbitražo teismų) požiūriu, pirmasis variantas yra teisingesnis.

Kitas komentaras apie str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str

1. Pirmumo teise pirkti išreiškiamas bendrosios nuosavybės dalyvių suinteresuotumas mažinti savininkų skaičių, o tai kiekvienam iš jų padidina bendro turto vertę, taip pat suinteresuotumą padidinti kiekvieno dalyvio dalį. . Be to, naudodamiesi šia teise dalyviai turi galimybę tam tikru mastu kontroliuoti asmeninę bendraturčių sudėtį, o tai jiems taip pat labai svarbu.

Pirkimo pirmumo teisės veikimo mechanizmas yra tas, kad kiti bendrosios nuosavybės dalyviai turi teisę perleisti pirkėjo teises ir pareigas pagal dalyvio - dalies pardavėjo sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį. bendroji nuosavybė per nustatytą laikotarpį tomis pačiomis sąlygomis. Ši teisė atsiranda neatsižvelgiant į tai, ar pardavėjas laikėsi 2 str. 250 pareiga raštu pranešti kitiems dalyviams apie akcijos pardavimą.

Tačiau tuo atveju, kai pardavėjas šios pareigos neįvykdė, terminas, per kurį dalyviai turi teisę reikalauti, kad akcijos pirkėjo teisės ir pareigos būtų perduotos jiems patiems, pratęsiamas. Jeigu pagal bendrą taisyklę pardavėjo pasiūlymo priėmimo terminas nekilnojamiesiems daiktams yra vienas mėnuo nuo pranešimo dienos, o kilnojamiesiems – dešimt dienų, tai pažeidus pareigą pranešti, terminas pratęsiamas iki trijų mėnesių. bet kokio dalyko.

2. Pirmumo teisė pirkti apima tik pirkimo-pardavimo sandorius ir akcijų mainus. Kiti bendrosios nuosavybės teise dalies perleidimo sandoriai, ypač dovanojimas, įnašas į verslo įmonės įstatinį kapitalą, nuoma, perleidimas kaip kompensacija, nesuteikia teisės kitiems dalyviams gauti pajų pagal LR BK 100 str. . 250.

Jeigu dalis parduodama kitam bendraturčiui, tai pirmumo teisė pirkti visiškai neveikia: dalyvis turi teisę parduoti savo dalį kitam bendrosios nuosavybės dalyviui be galimybės kitiems dalyviams kištis į šį pardavimą. . Akivaizdu, kad pardavus akciją bendrosios nuosavybės dalyvių rate, tai nepažeidžiami tie interesai, kurie išreiškiami pirmumo teise pirkti.

Pirmumo teisės pirkti pažeidimas yra ne tik akcijos pardavimas be kitų dalyvių, jiems nepranešus, bet ir akcijos pardavimas kitomis, palankesnėmis sąlygomis, nei buvo pranešta dalyviams, pvz. , mažesne kaina arba ta pačia kaina, bet su mokėjimu išsimokėtinai ir pan.

Kartu su pardavimu gali būti nustatomos kitos „neatsiskaitymo“ sąlygos. Kai kurios iš šių sąlygų gali būti gana pateisinamos, pavyzdžiui, mokėjimo užstato suteikimas užstato ar garantijos forma. Kai kurios sąlygos gali atspindėti ypatingus pardavėjo ir pirkėjo santykius, pavyzdžiui, kartu su pirkimo-pardavimo sutartimi bus sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis su teise naudotis turtu pardavėjui kaip nuomininkui.

Bendrosios nuosavybės dalyvis, norintis pasinaudoti pirmumo teise, privalo priimti sutartį kaip visumą su visomis jos sąlygomis. Jeigu kai kurios sąlygos suformuluotos tik siekiant apeiti pirmenybės teisę pirkti, bendraturtis, kartu su reikalavimu perleisti jam pačiam sutartimi nustatytas teises ir pareigas, turi teisę reikalauti, kad šios sąlygos būtų pripažintos kaip turtas. negalioja.

3. Laikotarpis, per kurį bendraturtis, apie kurį pranešta, turi teisę priimti pasiūlymą parduoti dalį, - vienas mėnuo nekilnojamajam turtui ir dešimt dienų kilnojamiesiems daiktams - yra pirmumo teisės. Jis negali būti atkurtas net jei bendraturtis dėl svarbių priežasčių negalėjo perskaityti gauto pranešimo, pavyzdžiui, dėl sveikatos būklės. Tuo pačiu, jeigu pranešimas buvo sąmoningai surašytas taip, kad būtų suklaidintas bendraturtis, arba įteiktas pažeidžiant įprastą tvarką, yra pagrindas kalbėti apie pardavėjo padarytą savo prievolės, nustatytos 2010 m. 2 str. 250.

Tradiciškai laikomas trijų mėnesių terminas pareikšti ieškinį dėl pirkėjo teisių ir pareigų perėjimo bendrosios nuosavybės dalyviui. Tačiau str. 3 punkto redakcija. 250 leidžia šį laikotarpį laikyti prevenciniu laikotarpiu (teisės egzistavimo laikotarpiu). Pažymėtina, kad pačios pirmumo teisės pirkti instituto raida, kurią sudaro jos vertės sumažinimas, visų pirma pasireiškia tuo, kad galimybės įsikišti į akcijų perleidimo sandorį. bendroji nuosavybė sumažinama ne tik dėl pagrindo, bet ir dėl laiko.

4. Reikia turėti omenyje, kad dažnai bendraturčio vykdomas akcijos pardavimas, pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti, išaiškinamas po to, kai sutartis įvykdoma ir pirkėjas tampa savininku, juolab, kad 2010 m. bendra taisyklė, nuosavybės teisė į akciją pereina sutarties sudarymo momentu, . Pagal tikslią įstatymo prasmę šiuo atveju pirkėjo teisių ir pareigų perleisti nebegalima, nes pirkėjas jau tapo savininku ir. Ir nuosavybės teisės perėjimas iš vieno asmens kitam vyksta ne pagal str. 250, kitais pagrindais nenumatyta.

5. Remiantis Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo plenumo rekomendacija 1966 m. kovo 22 d. dekrete N 32 „Dėl kai kurių klausimų, iškilusių teismų praktikoje taikant Civilinio kodekso normas. reglamentuojantis nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą“ (redaguotas 1983 m. gruodžio 20 d. N 11, 1987 m. gruodžio 15 d. N 8, 1992 m. balandžio 22 d. N 9, 1993 m. gruodžio 21 d. N 11) (M. plenarijų sprendimų rinkinys SSRS ir RSFSR (Rusijos Federacijos) Aukščiausiuosius teismus dėl civilinių bylų M., 1999. P. 68), pateikęs tokį ieškinį, ieškovas privalo sumokėti teismui pirkėjo sumokėtą sumą už namą, mokesčius ir rinkliavas, taip pat kitas pirkėjui mokėtinas sumas, kaip kompensuoti jo perkant būstą patirtas būtinas išlaidas. Akivaizdu, kad ši rekomendacija yra pagrįsta, jei sutartyje numatytas mokėjimas sudarant sutartį. Jeigu gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutarties sąlygose numatytas kitoks mokėjimo terminas arba mokėjimas dalimis, būtina užtikrinti tik tas sumas, kurios turi būti sumokėtos ginčo metu, taip pat sumas, kurios kompensuoja pirkėjo išlaidų.

6. Pagrindinis pirkimo pirmumo teisės mechanizmo bruožas yra tas, kad akcijos pardavimo trečiajam asmeniui sutartis, neatsižvelgiant į tai, ar ji sudaryta pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti, ar ne, 2012 m. galiojantis. Taigi pati pirmenybės teisė yra ne pardavimo anuliavimas, o šios galiojančios sutarties sudarymas pirkėjo pusėje. Šios taisyklės atsiradimas buvo paaiškinamas tuo, kad bendrosios nuosavybės dalyvis, siekdamas pripažinti negaliojančiu susitarimą, sudarytą apeinant jo pirmenybės teisę, turi įrodyti savo ketinimų rimtumą tuo, kad jis pats yra pasirengęs sudaryti sutartį. ta pati sutartis. Šiuo atžvilgiu visiškai netikslinga siekti bendrosios nuosavybės teisės dalies pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, nurodant pirmumo teisės pirkti pažeidimą.

7. Jeigu pirkėjas iki ginčo kilimo perleido dalį nuosavybės teise trečiajai šaliai, tai bet kokia galimybė įgyti teisę į šią dalį bendrosios nuosavybės dalyvio ir pirmojo pirkėjo ginčo atveju. pirmumo teise pirkti išnyksta. Tuo pačiu visiškai nesvarbu, kaip sąžiningai elgėsi akcijos įgijėjas, t.y. ar galėjo žinoti, kad ši akcija anksčiau buvo įgyta pažeidžiant pirmumo teisę pirkti. Faktas yra tas, kad sąžiningumas gali turėti teisinę reikšmę tik tuo atveju, jei sandoris yra negaliojantis. Tačiau pirmumo teisės pirkti pažeidimas, kaip jau minėta, savaime nereiškia pardavimo negaliojimo. Tačiau tai nereiškia, kad apsauga atmetama kitais pagrindais, pavyzdžiui, jei yra įsivaizduojamo akcijos perleidimo trečiajam asmeniui sandorio požymių.

8. Parduodant akciją viešame aukcione pirmumo teisė negali būti įgyvendinama, kadangi pirmumo teisė pirkti savaime, būdama privilegija, t.y. pranašumų suteikimas vienam asmeniui prieš kitus yra nesuderinamas su konkurso mechanizmu, kuris grindžiamas lygia visų jo dalyvių konkurencija.

Akivaizdu, kad ne tik vieši aukcionai, bet ir aukcionai, kuriuos pardavėjas rengia privačiai, t.y. savo noru, taip pat užkerta kelią pasinaudoti pirmumo teise pirkti. Akivaizdu, kad jeigu pirmumo teisės pirkti subjektas turi teisę įsigyti akciją tokiomis pat sąlygomis kaip ir aukciono laimėtojas, tai aukcionas, t.y. asmenų, norinčių geresnėmis sąlygomis įsigyti turtą, konkurencija tampa neįmanoma. Tuo pačiu draudimas akcijos savininkui perleisti akciją aukciono būdu reikštų nuosavybės teisės apribojimą, kuriam nėra įstatymo pagrindo (1 str. 2 d.).

Vykdydami aukcionus - tiek viešuosius, tiek privačius - visi bendrosios nuosavybės dalyviai turi teisę juose dalyvauti ir įsigyti dalį lygiomis sąlygomis su kitais asmenimis.

Pirmumo teise pirkti negalima pasinaudoti net ir tais atvejais, kai pagal įstatymą ar sutartį akciją pardavėjas privalo parduoti ().

9. Kaip minėta

Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246, 250 straipsniai nustato disponavimo bendru turtu ypatumus. Visų pirma pirmoji taisyklė nurodo, kad sandoriai su tokiais objektais turi būti vykdomi visų dalyvių susitarimu.

Kartu nustatomas apribojimas subjektui, norinčiam disponuoti savo dalimi. Jis privalo laikytis to, kas priklauso kitiems akcininkams pirmumo teise. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str sustiprina šios sąlygos įvykdymą. Panagrinėkime tai išsamiau.

Bendra informacija

Kaip str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, akciją perleidus (ypač pardavus) pašaliniams asmenims, likę savininkai turi pirmumo teisę pirkti už tą kainą, už kurią ji parduota, ir dėl kitų identiškų sąlygos. Išimtis numatyta sandorių sudarymui viešųjų aukcionų metu, taip pat sklypo dalies pardavimui jame esančio statinio / pastato ar patalpų, esančių tokiame sklype, savininko.

Nesant visų akcijų savininkų sutikimo, jie gali būti organizuojami šio straipsnio 2 255 dalyje nustatytais atvejais ir kitais įstatymų numatytais atvejais.

Pardavėjo pareigos

Subjektas, perleidžiantis savo dalį, kaip nustatyta ĮBĮ 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str., privalo raštu pranešti kitiems dalyviams apie siūlomą sandorį. Pranešime jis privalo nurodyti sandorio kainą ir kitas esmines sąlygas.

Parduodant nekilnojamąjį turtą akcininkai turi atsakyti per 30 dienų, o perleidžiant kilnojamąjį daiktą – per 10 dienų. Jeigu pasibaigus nustatytam terminui turto dalyviai dalies neįgyja, asmuo turi teisę ją parduoti pašaliniam subjektui.

Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, akcininkams atsisakius pirkti, akciją galima parduoti anksčiau laiko (iki įstatymo nustatyto laikotarpio pabaigos). Tokiu atveju atsisakymas turi būti pateiktas raštu.

Dalyvių pranešimo apie nuosavybės teises ypatybės gali būti numatytos kituose federaliniuose įstatymuose.

Apribojimai ir atsakomybė

Jeigu asmuo pažeidžia teisę įsigyti akciją pirmumo teise, pagal 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str, kiti turto dalyviai per tris mėnesius gali pareikšti teismui ieškinį dėl pirkėjo pareigų ir teisių perkėlimo jiems.

Teisės aktai draudžia perleisti prevencinį pirkimą.

250 straipsnio nuostatos taikomos ir akcijų perleidimo pagal mainų sutartis atvejams.

Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis su komentarais

Nagrinėjamoje normoje aiškiai nustatyta, kad pirmumo teisė apima kilnojamuosius ir nekilnojamuosius daiktus. Be to, str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsnis taikomas sandoriams su dokumentiniais vertybiniais popieriais (CJSC akcijomis), akcijomis kapitale (pavyzdžiui, LLC).

Verta pasakyti, kad speciali taisyklė, reglamentuojanti sandorių su akcijomis valstybinę registraciją, yra numatyta Federaliniame įstatyme Nr. 218. Iš pradžių jame buvo nustatyta, kad registruojant sandorius būtina pridėti kitų savininkų sutikimo pareiškimus. Jų nesant, įgaliotas pareigūnas turėjo sustabdyti procedūrą 60 dienų, per 3 dienas išsiųsti pranešimus visiems dalyviams, kurie nesutiko su sandoriu.

Tokia formuluotė, palyginti su nuostatomis, reikšmingai apribojo akcijų savininko teises Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str. Pakeitimaiįtraukta į str. 218 24 straipsnį, leido jį suderinti su 250 straipsniu.

Sandorio kategorijos

Įvedus Civilinio kodekso 1 dalį, pirmumo teisė galioja ir akcijos perleidimo pagal mainų sutartį sandoriams. Be to, kaip parodyta jurisprudencija, str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str taikoma ir kitais disponavimo bendru turtu atvejais.

Dalyvis turi teisę savo nuožiūra, vadovaudamasis CPK 250 straipsnyje įtvirtintomis taisyklėmis, palikti, parduoti, įkeisti, dovanoti savo dalį, kitaip disponuoti dalimi. Pavyzdžiui, atleidžiant dalį turto kompensacijos būdu, būtina laikytis pirmumo teisės įsigyti dalį kitų savininkų.

Tuo tarpu Aukščiausiojo Arbitražo Teismo Prezidiumas 2005 m. informaciniame rašte Nr.102 pažymėjo, kad ginčo santykių, išskyrus pardavimą, kvalifikavimas negali būti laikomas besąlygišku pagrindu netaikyti ATPK 100 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 str.

Perėmimo ypatybės

Pirmenybės teisė įstatyme nekvalifikuojama kaip neturtinė asmeninė. Tuo tarpu toks vertinimas ypač svarbus su paveldėjimu susijusių santykių rėmuose. Teismų praktikoje pirmumo teisė nelaikoma neturtine ir netaikoma toms teisinėms galimybėms, kurių atžvilgiu paveldėjimas 1112 straipsnio prasme yra nepriimtinas.

Aukščiausiasis Teismas išaiškino šį klausimą. Visų pirma Teismas nurodė, kad akcininko galimybė reikalauti perduoti jam pirkėjo įgaliojimus tuo atveju, kai kitas akcininkas nesilaiko DK 250 straipsnio nuostatų, yra pirmumo teisės išvestinė. teisingai. Atitinkamai tai negali būti asmeninė teisė, kurios paveldėjimas neįmanomas.

Nagrinėjamos teisės įgyvendinimas nėra neatsiejamai susijęs su konkrečiu asmeniu. Vadinasi, jį be jokių apribojimų įstatymų nustatytais rėmais gali atlikti ir akcijos savininko įpėdiniai.

Nuostatų įgyvendinimo specifika

Tam tikrų sunkumų praktikoje iškyla nagrinėjant ginčus, kurių objektas yra teisės į gyvenamąjį pastatą dalys. Paaiškinimus šiuo klausimu pateikė V. S..

Teismas nurodė taip:

• Pagal DK 252 straipsnio nuostatas nuosavybės dalyvis gali reikalauti atidalyti jo dalį iš bendro turto. Atitinkamai po to bendroji nuosavybė pasibaigia. Tai savo ruožtu reiškia, kad asmuo praranda pirmumo teisę įsigyti dalį turto.
• DK 250 straipsnio nuostatos netaikomos sudarant sutartis dėl išlaikymo iki gyvos galvos su išlaikytiniais ir įstatymų nustatytais atvejais perleidžiant dalį viešųjų aukcionų metu.
• Pažeidus CPK 250 straipsnio nuostatas, trijų mėnesių terminas, suteiktas kitam nuosavybės dalyviui pareikšti reikalavimus dėl įgijėjo pareigų ir teisių perėjimo jam, skaičiuojamas nuo tos dienos, kai subjektas tapo arba turėjo turėti. sužinojo apie pažeidimą.

Termino taikymas, sustabdymas, atkūrimas, jo nutraukimas vykdomas pagal bendrąsias taisykles, įtvirtintas Kodekso 199-205 straipsniuose.

Ieškinio pateikimo ypatumai

Pažeidus pirmenybės teisę, suinteresuotas asmuo per nustatytą terminą išsiunčia ieškinius teismui. Kartu jis privalo sumokėti į atitinkamo regiono Teismų departamento sąskaitą sumą, į kurią įeina už akcijos sumokėta pirkimo kaina, įstatyme numatyti muitai ir mokesčiai bei kitos sąžiningam pirkėjui mokėtinos sumos. įpareigoti atlyginti jam turėtas išlaidas, susijusias su sandorio nutraukimu.

Ji turėtų būti nustatyta pagal Civilinio kodekso 91 dalies 1 dalies 2 ir 9 punktų taisykles.

Jeigu reikalavimai tenkinami, anksčiau sudaryta sutartis negali būti pripažinta negaliojančia. Teisėjas, išsprendęs bylą iš esmės, sprendime nurodo pirkėjo pakeitimą sandoryje ir įraše į USRR, taip pat jo sumokėtų sumų išieškojimą atsakovo naudai sudarant sandorį. sandorį. Atsakovas tokiais atvejais atitinkamai yra sąžiningas pirkėjas.

Teisės aktai nenustato standartinės pranešimo apie turto dalyvius apie būsimą akcijos perleidimo sandorį formos. Atrodo, kad jame turėtų būti nurodytos esminės sandorio sąlygos bei nuostatos, dėl kurių šalys susitarė. Tarp jų:

• Sutarties dalykas.
• Adresas, kuriuo yra turtas, kurio nuosavybės dalis yra atidalijama.
• Kaina, už kurią parduodama teisės dalis, arba konkretaus objekto, į kurį ji keičiama, pavadinimas.
• Jeigu sutartyje numatyta įmoka/atidėjimas, nurodomos jos sąlygos ir terminai.
• Laikotarpis, per kurį dalyviai turi pateikti atsakymą. Kartu jis negali būti trumpesnis už Civilinio kodekso nustatytus terminus.

Pranešime gali būti ir kitų nuostatų, kurias sandorio šalys laiko reikšmingomis.

Jeigu, įspėjus kitus dalyvius, pasikeitė sandorio sąlygos, apie tai būtinai būtina pranešti bendraturčiams.

Pirmumo teisė įsigyti buto dalį- Tai bendraturčių teisė ( bendraturčių) išpirkti iš savo kaimyno buto dalį, kol jis ją parduoda kitam asmeniui. Tas pats pasakytina ir apie Privatus kambarys komunaliniame bute. Paaiškinkime išsamiau.

Jeigu butas priklauso keliems asmenims, tai tokia nuosavybė yra bendras, ir jis gali būti dviejų tipų:

1. bendras sąnarys turtas, arba
2. viso nuosavo kapitalo savo.

Kaip dalis buto dalies pardavimo įregistruoti pateiktų dokumentų paketo turi būti patvirtinimas, kad Pardavėjas apie savo ketinimą pranešė visiems kitiems savininkams. Tam Pardavėjas prie dokumentų prideda to paties kopiją pranešimo raštai apie buto dalies pardavimą su pasiūlymu jį įsigyti už nurodytą kainą.

Jei gauta iš kaimynų-savininkų rašytinis atsisakymas nuo jo pirmenybės teisės įsigyti buto dalį, tada šis popierius taip pat pridedamas prie dokumentų paketo. Tada iškart prasidės registracijos procesas.

Jei nėra kaimynų savininkų atsisakymo ( bet pridedamas pranešimo laiškas), tada dokumentai registracijai vis tiek bus priimami, tačiau pati registracija prasidės tik per įstatymo nustatytą išankstinio pirkimo laikotarpis- vienas mėnesis.

"MAKLOTOJO PASLAPTYS":

Išsamus veiksmų algoritmas perkant ir parduodant butą ar jo dalį pateikiamas interaktyviame žemėlapyje, kuris atsidarys iššokančiame lange."> NURODYMAI ŽINGSNIS PAS ŽINGSNIS (atsidarys iššokančiajame lange).