Բնակելի շենքում բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունք. Բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունք՝ բնակարանում, ՍՊԸ-ում, բաժնետիրական սեփականություն, վաճառքի մասին ծանուցում, պայմանագրի նմուշ, գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարում: Վաճառք առ վաճառքի որոշ իրավիճակներ

Է.ԳԱՎՐԻԼՈՎ
Է.Գավրիլով, իրավագիտության դոկտոր (Մոսկվա).
Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը ընդհանուր սեփականության բաժնեմասը օտարին վաճառելիս, բաժնետոմսերի մյուս մասնակիցները նախապատվություն ունեն վաճառված բաժնետոմսը գնելու այն գնով, որով այն վաճառվել է և այլ հավասար պայմաններով: . Վաճառողը պարտավոր է բաժնետիրական սեփականության մյուս մասնակիցներին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը արտաքին կողմին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն: Բայց հնարավոր է ձեր բաժնեմասը վաճառել ցանկացած անձի միայն այն դեպքում, եթե բաժնետիրական մյուս մասնակիցները հրաժարվեն գնել կամ ձեռք չբերեն այն անշարժ գույքի սեփականության իրավունքով մեկ ամսվա ընթացքում, իսկ շարժական գույքի սեփականության իրավունքը՝ օրվանից տասն օրվա ընթացքում: ծանուցման մասին։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածը սահմանում է նաև գնման նախապատվության իրավունքի կանոնին չհամապատասխանելու հետևանքները. բաժնային սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի պահանջելու գնորդի իրավունքները և պարտականությունները փոխանցել:
Սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության անդամների համար նախատեսված են նմանատիպ նախապատվության իրավունքներ, երբ ընկերության անդամն իր բաժնեմասը (կամ դրա մի մասը) օտարում է երրորդ անձանց (Քաղաքացիական օրենսգրքի 93-րդ հոդված, փետրվարի 8-ի Դաշնային օրենքի 21-րդ հոդված): , 1998 «Սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերությունների մասին»); փակ բաժնետիրական ընկերության բաժնետերերի համար այս ընկերության այլ բաժնետերերի կողմից վաճառված բաժնետոմսեր գնելիս (Քաղաքացիական օրենսգրքի 97-րդ հոդված, 1995 թվականի դեկտեմբերի 26-ի «Բաժնետիրական ընկերությունների մասին» դաշնային օրենքի 7-րդ հոդված). սովորական (սովորական) կամ քվեարկող այլ բաժնետոմսեր ունեցող բաժնետերերի համար ձեռք բերել ընկերության կողմից թողարկված լրացուցիչ բաժնետոմսեր (Քաղաքացիական օրենսգրքի 100-րդ հոդված, «Բաժնետիրական ընկերությունների մասին» օրենքի 40-րդ հոդված). արտադրական կոոպերատիվի անդամների համար՝ բաժնեմասը (դրա մասը) կոոպերատիվի անդամ չհանդիսացող քաղաքացուն վաճառելիս (Քաղաքացիական օրենսգրքի 111-րդ հոդված, 1996 թվականի մայիսի 8-ի «Արտադրական կոոպերատիվների մասին» դաշնային օրենքի 9-րդ հոդված. 1995 թվականի դեկտեմբերի 8-ի Դաշնային օրենքի 16-րդ հոդված. «Գյուղատնտեսական համագործակցության մասին»):
Թվարկված հատուկ դեպքերի նմանությունը, երբ օրենսդիրը, ինչպես նաև Արվ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, նշում է գնման նախապատվության իրավունքը, չի նշանակում, սակայն, որ այս հատուկ դեպքերում Արվեստի դրույթները. 250 GK որպես ընդհանուր նորմեր: Դրանք կարող են կիրառվել միայն անալոգիայի միջոցով:
Արվեստի կիրառման շրջանակը. 250 GK. Այն ներառված է գլխում. Քաղաքացիական օրենսգրքի 16-րդ հոդվածի «Ընդհանուր սեփականություն», որտեղ քննարկվում են երկու կամ ավելի անձանց (համասեփականատերերի) սեփականությունում գույք գտնելու հարցերը։
Արվեստի համաձայն. Քաղաքացիական օրենսգրքի 128-րդ հոդվածը գույքը ներառում է իրեր, ներառյալ փողը և արժեթղթերը, ինչպես նաև այլ գույք, ներառյալ գույքային իրավունքները: Հետևաբար, պարունակվող Արվեստ. ՍԴ 250 կանոնները պետք է կիրառվեն իրերի, բաժնետոմսերի, ցանկացած այլ գույքի, ինչպես նաև սեփականության իրավունքների համատեղ սեփականության բոլոր դեպքերի նկատմամբ։ Այսինքն՝ սույն հոդվածի դրույթները պետք է տարածվեն բոլոր այն դեպքերի վրա, երբ ցանկացած գույք (սեփական իրավունք) ունի երկու կամ ավելի համասեփականատեր։ Նշենք, որ այս նորմերը հրամայական են, այսինքն. չի կարող փոխվել կողմերի համաձայնությամբ: Իհարկե, եթե ընդհանուր սեփականության օբյեկտը փողն է, ապա Արվ. 250 GK-ն չի կիրառվում, քանի որ փողը միշտ բաժանելի է, և ավելին, այն չի կարող վաճառվել:
Արվեստի նորմերը. 250 Քաղաքացիական օրենսգիրքը պետք է կիրառվի գյուտի, մեկ բաժնեմասի, գրավադրված գույքի մեկ արտոնագրով երկու կամ ավելի սեփականատերերի առկայության դեպքում և չեն կիրառվում պարտավորությունների օրենսդրության մեջ (օրինակ, երբ պարտատերերից մեկը զիջում է իր իրավունքը. պահանջել երրորդ կողմին):
Խոսելով Արվեստի նորմերի կիրառման շրջանակի մասին. Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածով, չի կարելի չնշել, որ ընդհանուր սեփականության իրավունքի ցանկացած բաժին իրավական տեսակետից բաժանելի է։ Ուստի համասեփականատերը (համատերը) միշտ կարող է տնօրինել իր բաժնեմասը՝ վաճառելով ոչ թե ամբողջությամբ, այլ միայն մասնակի։ Այս դեպքում Արվեստի դրույթները. 250 GK.
Գնման նախապատվության իրավունքի ընդհանուր իմաստը. Տարբեր իրավիճակներ մեկնաբանելիս և նախապատվության կանոնների կիրառման հետ կապված բարդ հարցերի պատասխանը գտնելիս պետք է հաշվի առնել դրա առաջացման ընդհանուր իմաստը և պատճառները։ Քաղաքացիական իրավունքի դասագրքերում բացատրվում է, որ գնման նախապատվության իրավունքը հաստատված է, քանի որ ընդհանուր սեփականության մասնակիցները հեռու են անտարբերությունից, թե ով կզբաղեցնի իր բաժինը օտարող սեփականատիրոջ տեղը. բացի այդ, նրանք կարող են շահագրգռված լինել սեփական բաժնետոմսերի ավելացմամբ:
Կարծես թե պետությունն ինքը շահագրգռված է, որ որոշակի իրավունքի համասեփականատերերի կամ համասեփականատերերի թիվը շատ չլինի, այլ ընդհակառակը, հնարավորինս նվազի։ Բայց, իհարկե, բոլոր համասեփականատերերը (համատեղերը) պետք է լինեն իրավահավասար վիճակում։
Վաճառողին ծանուցում բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցներին որպես առաջարկ: Արվեստի 2-րդ կետ. 250 Քաղաքացիական օրենսգիրքը պահանջում է բաժնետոմս վաճառողից բաժնետիրական սեփականության մյուս մասնակիցներին գրավոր ծանուցում ուղարկել «իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն»:
Օրենքի տեքստից դժվար է հասկանալ, թե որն է այս ծանուցման իրավական իմաստը։ Օրենքում ոչ մի տեղ նշված չէ, որ ծանուցման մեջ պետք է նշվի ապագա գնորդը՝ չարտոնված անձ։ Սա նշանակում է, որ դուք ընդհանրապես պետք չէ այն նշել: Ավելին, պարտադիր չէ, որ ապագա գնորդը վաճառողի հետ կնքի որևէ նախնական պայմանագիր։ Իսկ դա նշանակում է, որ հավանական գնորդը կարող է գոյություն չունենալ. բաժնետոմսի վաճառողը պարզապես պետք է ծանուցի բաժնետիրական սեփականության մյուս մասնակիցներին, որ պատրաստ է իր բաժնեմասը վաճառել ցանկացած արտաքին անձի՝ հուսալով, որ կգտնի այն, կամ չհուսալով։ դրա համար, բայց ցանկանալով փրկել բարձր բաժնետոմսի գինը:
Ծանուցման իմաստն այն չէ, որ վաճառողը ծանուցում է բաժնային սեփականության մյուս մասնակիցներին իր բաժնեմասը երրորդ կողմին վաճառելու մտադրության մասին, այլ այն, որ նա առաջարկում է մյուս մասնակիցներին գնել այն իրենից: Սա նշանակում է, որ նման ծանուցումը միակողմանի գործարք է՝ առաջարկ, և դրա հետևանքները որոշվում են Արվեստ. Արվեստ. 155, 435 և 436 GK:
Առաջարկի գործողության ժամկետը՝ այն ստանալու օրվանից մեկ ամիս, սահմանվում է օրենքով և առաջարկողի կողմից չի կարող փոփոխվել։ Ավելին, պարունակվող Արվ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 436-րդ դրույթը, որ բուն առաջարկում կարող է դրվել դրույթ դրա հետկանչման հնարավորության մասին, այս դեպքում այն ​​չի կարող կիրառվել. նման առաջարկն անբեկանելի է։
Կարծիք կա, որ խնդրո առարկա «ծանուցումը» չի կարող համարվել առաջարկ, քանի որ այն ստացողին ծանուցում է ոչ թե ծանուցումն ուղարկողի՝ բաժնեմասը հասցեատիրոջը վաճառելու, այլ իր մասնաբաժինը վաճառելու մտադրության մասին։ երրորդ կողմ.
Դժվար է համաձայնել նման դատողության հետ։ Ի վերջո, բաժնետոմսի վաճառողը ոչ միայն տեղեկացնում է իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու մտադրության մասին, այլև, միևնույն ժամանակ, այդ բաժնետոմսը վաճառքի է առաջարկում հասցեատիրոջը: Առանց նման առաջարկի ծանուցումը կորցնում է իր իրավական նշանակությունը։ Ենթադրենք, որ ծանուցումն ուղարկելուց մի քանի օր անց բաժնետոմսի վաճառողը հրաժարվում է դրանից կամ փոփոխություններ է կատարում ծանուցման մեջ։ Կարո՞ղ է նա դա անել, և հասցեատիրոջ ո՞ր իրավունքները են խախտում այդ գործողությունները, եթե նշված ծանուցումն առաջարկ չէ: Ակնհայտ է, որ բարձրացված հարցերին պետք է պատասխան տրվի, որ բաժնետոմս վաճառողն իրավունք ունի «մտափոխվել» իր բաժնեմասը վաճառել կողմնակի անձին, և որ ծանուցումը հետ վերցնելը չի ​​կարող խախտել հասցեատիրոջ իրավունքները, քանի որ ծանուցումը. ինքը վաճառողի վրա որևէ պարտավորություն չի դնում հասցեատիրոջ նկատմամբ: Այս մոտեցմամբ լրջորեն ոտնահարվում են ծանուցում ստացած անձի իրավունքներն ու շահերը։ Որպեսզի դա տեղի չունենա, պետք է գիտակցել, որ ծանուցումը բաժնետոմսի վաճառողին պարտադրում է իր բաժնեմասը վաճառել հասցեատիրոջը, այսինքն. որ ծանուցումն առաջարկ է։
Մնացած մասնակիցների հրաժարվելը բաժնետոմս գնելուց. Արվեստի 2-րդ կետի համաձայն. 250 GK, ընդհանուր գույքի մյուս մասնակիցներից յուրաքանչյուրը կարող է ուղղակիորեն կամ լռելյայն հրաժարվել գնել վաճառված բաժնետոմսը: «Լռելյայն» մերժումը տեղի է ունենում այն ​​դեպքում, երբ հասցեատերը նշված ժամկետում չի գնում իրեն առաջարկված բաժնեմասը։ Մերժման երկու տեսակներն էլ առաջացնում են նույն իրավական հետևանքները։ Նրանց միջև միակ տարբերությունն այն է, որ ուղղակի մերժումը ուժի մեջ է պոտենցիալ վաճառողի կողմից այն ստանալու պահից, իսկ լռելյայն մերժումը` պատասխանի ժամկետի ավարտից հետո:
Բաժնետոմս գնելուց հրաժարվելը վավեր է այն դեպքերում, երբ վաճառողը վաճառում է իր բաժնեմասը երրորդ անձին ծանուցման մեջ իր կողմից նշված գնով կամ ավելի բարձր գնով և ծանուցման մեջ նշված պայմաններով կամ առավել բարենպաստ պայմաններով: վաճառողը.... Մնացած բոլոր դեպքերում գնումից հրաժարվելը չի ​​կիրառվում, և բաժնետոմս վաճառողը, մտադրվելով վաճառել իր բաժնեմասը ավելի ցածր գնով կամ իր համար ոչ այնքան շահավետ պայմաններով, պարտավոր է մնացած մասնակիցներին ուղարկել ընդհանուր սեփականություն. երկրորդ ծանուցում.
Մնացած մասնակիցների համաձայնությունը բաժնետոմս գնելու վերաբերյալ: Եթե ​​մյուս մասնակիցներից մեկը օրենքով սահմանված ժամկետում համաձայնում է գնել վաճառքի առաջարկվող բաժնետոմսը, ապա դա համարվում է ակցեպտ, հետևաբար բաժնետոմսը պետք է համարվի վաճառված. դա պարզապես նշանակում է «սեփականության մեջ վաճառված բաժնեմասի ձեռքբերում»։ Իհարկե, համաձայնությունը պետք է համապատասխանի ընդունման բոլոր պահանջներին (մասնավորապես, լինի անվերապահ և ամբողջական):
Անդրադառնանք այն դեպքերին, երբ երկու կամ ավելի համասեփականատերեր համաձայնություն են հայտնել գնելու վաճառվող բաժնեմասը. այս դեպքում ո՞ւմ պետք է վաճառվի օտարված բաժնեմասը։ Այս հարցում տարբեր կարծիքներ կան։ Կարծում եմ, որ համաձայնագիր կնքելու առաջարկն ընդունելիս հնարավոր չէ առաջնահերթություն տալ իրավական նշանակություն, քանի որ օրենքը սահմանում է նախապատվության իրավունքի վավերականության միայն վերջնական ժամկետը։ Անհնար է նաև վաճառողին գնորդի ընտրության իրավունք տալ, քանի որ վաճառողը միայն պարտավոր է իր բաժնեմասը վաճառքի առաջարկել մնացած բոլոր համասեփականատերերին։ Փաստորեն, բոլոր համասեփականատերերը, ովքեր համաձայն են գնել այն, իրավունք ունեն ձեռք բերել վաճառվող բաժնետոմսը, և նրանցից ոչ մեկին չի կարելի զրկել դրանից։ Բայց քանի որ վաճառված բաժնետոմսը գնելու իրավունքը հիմնված է նրանով, որ ցանկացած պոտենցիալ գնորդ արդեն իսկ տիրապետում է իր ունեցած բաժնետոմսին, ապա պոտենցիալ գնորդներն իրավունք ունեն գնելու օտարված բաժնետոմսի այդ մասը, որը համաչափ է իրենց ունեցած բաժնետոմսերին։ Այսինքն, այս դեպքում, անալոգիայով, Արվեստի 2-րդ կետում պարունակվող նորմը. 93 CC. Այսպիսով, օրինակ, եթե երկու համասեփականատերեր իրենց համաձայնությունն են հայտնել օտարված բաժնեմասը ձեռք բերելու վերաբերյալ, որոնցից մեկը պատկանում է ընդհանուր գույքի 20%-ին, իսկ մյուսինը՝ 30%-ին, ապա առաջինն իրավունք ունի ձեռք բերելու երկու հինգերորդ մասը։ , իսկ երկրորդը՝ օտարված բաժնեմասի երեք հինգերորդը։
Դիտարկվող իրավիճակում բաժնետոմսի առուվաճառքի պայմանագիրը պետք է համարել կնքված գնման վերաբերյալ համաձայնություն հայտնած յուրաքանչյուր համասեփականատիրոջ հետ, բայց ոչ թե ամբողջ բաժնեմասի, այլ դրա համապատասխան մասի նկատմամբ։ Այս որոշումը բխում է գործող օրենսդրությունից։
Արվեստում պարունակվող ուղղակի հրահանգին համապատասխան: Քաղաքացիական օրենսգրքի 246-ը, գնման նախապատվության իրավունքը չի տարածվում նվեր պայմանագրով և կամքով բաժնեմասի փոխանցման դեպքերի վրա: Սույն նորմը առարկություններ չի հարուցում նշված գործարքների անձնական-գաղտնի լինելու հետ կապված։ Բայց Արվեստի համեմատությունից. Արվեստ. Քաղաքացիական օրենսգրքի 246 և 250, հետևում է, որ գնման նախապատվության իրավունքը չի կիրառվում այն ​​դեպքերում, երբ բաժնետոմսի սեփականատերը իր բաժնեմասը վաճառում է մյուս համասեփականատերերից մեկին: Կարծես թե ոտնահարվում են մյուս համասեփականատերերի իրավունքները։ Այստեղ պետք է կիրառվի գնման նախապատվության իրավունքը, և դա ցանկալի է արտացոլել Արվեստում: 250 GK.
ՀՂՈՒՄՆԵՐ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԱԿՏԵՐԻՆ

«ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ԴԱՇՆՈՒԹՅԱՆ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ՕՐԵՆՍԳԻՐՔ (ԱՌԱՋԻՆ ՄԱՍ)».
թվագրված 30.11.1994 N 51-FZ
(ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային ժողովի Պետական ​​Դումայի կողմից 1994 թվականի հոկտեմբերի 21-ին)
08.12.1995 թ. N 193-FZ դաշնային օրենք
«ԳՅՈՒՂԱՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ՀԱՄԱԳՈՐԾԱԿՑՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ».
(ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային ժողովի Պետական ​​դումայի կողմից 1995 թվականի նոյեմբերի 15-ին)
26.12.1995 թ. N 208-FZ դաշնային օրենք
«ԲԱԺՆԵՏԻՐԱԿԱՆ ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆ»
(ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային ժողովի Պետական ​​Դումայի կողմից 1995 թվականի նոյեմբերի 24-ին)
08.05.1996 թ. N 41-FZ դաշնային օրենք
«ԱՐՏԱԴՐԱԿԱՆ ԿՈՊԵՐԱՏԻՎՆԵՐԻ ՄԱՍԻՆ»
(ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային ժողովի Պետական ​​դումայի կողմից 1996 թվականի ապրիլի 10-ին)
08.02.1998 N 14-FZ դաշնային օրենք
«ՍԱՀՄԱՆԱՓԱԿ ՊԱՏԱՍԽԱՆԱՏՎՈՒԹՅԱՆ ԸՆԿԵՐՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ»
(ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային ժողովի Պետական ​​Դումայի կողմից 1998 թվականի հունվարի 14-ին)
Ռուսական արդարադատություն, N 2, 2001 թ

Բնակարանի բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունքհամասեփականատերերի իրավունքն է ( համասեփականատերեր) գնեք ձեր հարևանից բնակարանի բաժնեմասը, նախքան նա վաճառի այն կողմում գտնվող մեկին: Նույնը վերաբերում է առանձին սենյակորպես կոմունալ բնակարանի մաս։ Եկեք ավելի մանրամասն բացատրենք.

Եթե ​​բնակարանը պատկանում է մի քանի անձի, ապա այդպիսի սեփականություն է գեներալ, և այն կարող է լինել երկու տեսակի.

1. ընդհանուր համատեղգույք, կամ
2. ընդհանուր մասնաբաժինըսեփական.

Որպես բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի գրանցման համար ներկայացված փաստաթղթերի փաթեթի մաս, պետք է հաստատվի, որ Վաճառողը ծանուցել է բոլոր մյուս սեփականատերերին իր մտադրության մասին: Դրա համար Վաճառողը փաստաթղթերին կցում է դրա պատճենը ծանուցման նամակներ բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի մասին նշված գնով այն մարելու առաջարկով:

Եթե ​​հարեւան-սեփականատերերից ստացվել է գրավոր մերժում բնակարանում բաժնեմաս գնելու նրա նախապատվության իրավունքից, ապա փաստաթղթերի փաթեթին կցվում է նաև սույն թուղթը։ Այնուհետև անմիջապես կսկսվի գրանցման գործընթացը։

Եթե ​​հարեւան-տերերի կողմից մերժում չկա ( սակայն ծանուցագիրը կցվում է), ապա գրանցման համար փաստաթղթերը դեռ կընդունվեն, բայց ինքնին գրանցումը կսկսվի միայն օրենքով սահմանված կարգով կանխարգելիչ ժամկետ- մեկ ամիս.

«ՌԻԵԼՏՈՐԻ ԳԱՂՏՆԻՔՆԵՐԸ».

Բնակարան կամ դրա բաժնեմասը գնելու և վաճառելիս գործողությունների մանրամասն ալգորիթմը ներկայացված է ինտերակտիվ քարտեզում: Բացվում է բացվող պատուհանում: "> ՔԱՅԼ-ՔԱՅԼ ՀՐԱՀԱՆԳՆԵՐ (կբացվի թռուցիկ պատուհանում).

Բնակելի անշարժ գույքի ֆոնդի զգալի մասը ընդհանուր սեփականություն է։ Կոտորակի սեփականությունը որոշակի սահմանափակումներ է դնում օբյեկտների հետ գործառնությունների վրա. բաժնետոմսի սեփականատերը չի կարող այն վաճառել երրորդ կողմին՝ շրջանցելով այլ բնակարանների սեփականատերերին, ովքեր ունեն գնման նախապատվության իրավունք:

Ի՞նչ է կոչվում բնակարանի բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունք և ինչպե՞ս է այն առաջանում:

Սկզբից պետք է հստակեցնել, որ ընդհանուր սեփականությունը բաժնային է և համատեղ։ Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 244-ը, երկու կամ ավելի անձանց պատկանող գույքը համարվում է ընդհանուր: Եթե ​​որոշվում են սեփականատերերի ստույգ բաժնետոմսերը՝ գույքը բաժնային սեփականություն է, եթե սահմանված չէ՝ համատեղ սեփականություն:

• Բաժնետոմսի սեփականատերն իրավունք ունի տնօրինել այն իր հայեցողությամբ, եթե նրա գործողությունները չեն խախտում այլ սեփականատերերի իրավունքները:
• Համատեղ գույքը չի կարող վաճառվել սեփականատերերից մեկի կողմից, սա կպահանջի նախնական բաժին:

Առաջնահերթ մարման իրավունքը ծագում է այն ժամանակ, երբ բաժնետոմսի սեփականատերը որոշել է վաճառել այն և որոշել շուկայական արժեքը: Նա պարտավոր է այդ մասին ծանուցել մյուս սեփականատերերին պատվիրված նամակով կամ անձնական ծանուցմամբ։

Նամակը ստանալու օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերը պետք է գնման որոշում կայացնեն:

Ո՞վ է առաջին հերթին իրավասու:

Բնակարանի բաժնեմասը գնելու իրավունք ունի.

• համայնքային տարածքների քառակուսի մետր տարածքների սեփականատերեր.
• բնակարանների բաժնետոմսերի սեփականատերերը.

Համայնքային բնակարանի հարեւանները հաճախ դառնում են գայթակղության քար, երբ խոսքը գնում է սենյակ վաճառելու մասին: Չնայած նման կացարանները նախատեսում են առանձին բնակելի տարածք, սենյակը կարող է գրանցվել որպես մասնավոր սեփականություն կամ որպես ընդհանուր սեփականության բաժին։ Երկու դեպքում էլ առքուվաճառքի գործարքներ կատարելիս Արվեստի նորմերը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. հարևաններն ունեն ազատված սենյակներ գնելու առաջնահերթ իրավունք:

Եթե ​​մենք խոսում ենք մի բնակարանի մասին, որտեղ ապրում է ընտանիք, ապա երրորդ անձին բաժնեմասը վաճառելը անտեղի և նույնիսկ անհեթեթ է թվում, քանի որ հաճախ անհնար է որոշել դրա ֆիզիկական սահմանները (օրինակ՝ 1/3 բաժնեմասի 1/3-ը): սենյականոց բնակարան): Սակայն ունեցվածքի ժառանգության և ընտանեկան կոնֆլիկտների դեպքում նման փորձեր եղել են նաև։ Բաժնետերերի մարման իրավունքը պետք է խստորեն պահպանվի:

Բնակարանի մի մասը, որը գտնվում է համատեղ սեփականության մեջ, չի կարող միայնակ տնօրինվել։ Նախ, պետք է իրականացվի մի հատված՝ յուրաքանչյուր սեփականատերերի բաժնետոմսերի որոշմամբ, և միայն դրանից հետո կարող եք վաճառել ձեր բաժնեմասը, իհարկե, համասեփականատերը կօգտվի նախապատվության իրավունքից։

Հարց ունե՞ք կամ իրավաբանական օգնության կարիք ունեք: Օգտվե՛ք անվճար խորհրդատվությունից.

Օրենքն արգելում է մարման իրավունքի զիջումը երրորդ անձանց. բարեկամի կամ հարևանի հետ չի ստացվի հրաժարվել երրորդ անձի օգտին` շրջանցելով ընդհանուր սեփականության այլ սեփականատերերին:

Որո՞նք են օրինական բացառությունները կանխարգելիչ գնումների կանոններից:

Նախապատվության իրավունքը վերաբերում է բնակելի տարածքներում առքուվաճառքի ցանկացած գործարքի և բաժնետոմսերի փոխանակմանը, բացառությամբ՝

• անշարժ գույքի բաժնետոմսերը հրապարակային աճուրդում.
• հողամասի մասնաբաժինը, որի վրա տունը ընդհանուր սեփականություն է, կամ այս տանը գտնվող տարածքը:

Բացառություն են կազմում նվիրատվության պայմանագրերը. օրենսդրության այս բացը երբեմն օգտագործում են համայնքային բնակարանների բնակիչները, ովքեր չեն կարողացել բանակցել իրենց հարևանների հետ: Հրաժարումների և ծանուցումների բյուրոկրատից խուսափելու համար վաճառողը սենյակն իբր որպես նվեր հանձնում է գնորդին, սակայն վերջինս պետք է հարկ վճարի պետական ​​գանձարան, եթե նրա մերձավոր ազգականը կամ ամուսինը չէ։ դոնորը։ Եթե ​​հարեւաններին հաջողվի դատարանում ապացուցել, որ գործարքը ֆիկտիվ է եղել, այն կարող է անվավեր ճանաչվել։

Բաժնետոմսերի վաճառքի ժամանակ գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման ցուցումներ

Բաժնետոմսի առքուվաճառքը պետք է իրականացվի օրենսդրական նորմերի պահպանմամբ: Իհարկե, երբ բարեկամը կամ հարեւանը հանդես է գալիս որպես գնորդ, դժվարություններ չկան, իսկ ի՞նչ կասեք նրանց, ովքեր ցանկանում են վաճառել կոմունալ բնակարանում, իսկ հարևաններից ոչ ոք ցանկություն չի հայտնել ընդլայնել բնակելի տարածքը։ Թե՞ կարծում են, որ ուշացնում են որոշումը, բայց վաճառողը երկար սպասելու հնարավորություն չունի։

Նման դեպքերում դուք պետք է հետևեք Արվեստի կանոններին: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. Օրենքը հաստատում է գործողությունների հետևյալ ալգորիթմը.

• բաժնետոմսերի վաճառքի մասին ծանուցումների բաշխում (առաքում).
• բռնագանձման իրավունքից գրավոր հրաժարում ստանալը.
• մերժումների բացակայության դեպքում` սպասել բաժնետերերից յուրաքանչյուրի ծանուցման օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում.
• բաժնետոմսի վաճառք համասեփականատիրոջը կամ արտաքին անձին, եթե ոչ ոք չի օգտվել իր նախապատվության իրավունքից:

Քայլ 1. Սեփականատերերին ծանուցում

Բաժնետիրական գույքի յուրաքանչյուր համասեփականատեր պետք է ծանուցվի բաժնետոմսի առաջիկա վաճառքի մասին: Փաստաթղթի տեքստում պետք է նշվեն վաճառողի անունը, հասցեն, օբյեկտի տեխնիկական բնութագրերը և դրա արժեքը, ինչպես նաև ստացողի անունը և հասցեն՝ հղում կատարելով Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի կանոններին. որի նկատմամբ հասցեատերն ունի մարման արտոնյալ իրավունք:

Փաստաթղթերն ուղարկվում են գրանցված փոստով: Լրացրեք գույքագրումը և առաքման անդորրագրի ձևը - այն կտեղեկացնի, որ նամակը հասել է հասցեատիրոջը և օգտակար կլինի առուվաճառքի պայմանագիր կազմելիս:

Վաճառքի մասին ծանուցումները կարող են տրամադրվել նաև անձամբ. այս դեպքում ձեզ անհրաժեշտ կլինի կրկնօրինակ՝ պատճեն, որի վրա հասցեատերը կստորագրի և նշի ամսաթիվը: Այսպիսով, դուք կպաշտպանեք ձեզ և կկարողանաք ապացուցել ձեր գործը, եթե բաժնետոմսերի սեփականատերերը հետագայում ցանկանան վիճարկել գործարքը:

Քայլ 2. Մեկ ամիս սպասելու համար

Օրենքով յուրաքանչյուր համասեփականատեր մեկ ամսվա ընթացքում ապավինում է արտացոլմանը: Եթե ​​այս ժամկետից հետո ոչ ոք չի հայտարարել բնակարանի բաժնեմասի նախնական գնման իր իրավունքը, կարող եք պայմանագիր կնքել ցանկացած երրորդ կողմի հետ:

Պայմանագրում նշված բաժնետոմսի փաստացի արժեքը չպետք է պակաս լինի այն գումարից, որը նախկինում հայտարարագրվել է հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերին: Սույն կանոնի խախտումը հիմք կհանդիսանա գործարքը դատարանում անվավեր ճանաչելու համար:

Քայլ 3. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարում

Երբ մի քանի հարևաններ չեն դիմում փրկագին, և կա գնորդ, ով պատրաստ է գնել քառակուսի մետր, կարող եք արագացնել գործընթացը, սակայն այս դեպքում պահանջվում է վարձակալների բարի կամքը, ովքեր կհամաձայնեն գրել. մերժման հայտարարություն.

Քայլ 4. Բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագրի կատարում

Անկախ նրանից, թե ում բաժին կհասնի՝ կոմունալ բնակարանի նախկին հարեւանը, ազգականը, թե երրորդ անձը, պայմանագիրը ենթակա է պարտադիր նոտարական վավերացման։

Նորմը հաստատվել է «Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցման մասին» թիվ 172 դաշնային օրենքի 7-րդ հոդվածով և ուժի մեջ է մտնում 2017 թվականի հունվարի 1-ից:

Կանոնը տարածվում է նաև անչափահասների և սահմանափակ գործունակ քաղաքացիների մասնակցությամբ անշարժ գույքի օտարման ցանկացած գործարքի վրա։

Եթե ​​գործարքի պայմանների հետ կապված անհրաժեշտ է փոփոխել բաժնետոմսի առուվաճառքի պայմանագիրը, ապա կողմերը կնքում են լրացուցիչ համաձայնագիր։ Պայմանագրի ձևը գրված է, այն կազմելու համար ցանկալի է օգտագործել նմուշ: Փաստաթուղթը պարունակում է պայմանագրի մանրամասները, այն վավերացրած նոտարի լրիվ անվանումը և գրանցամատյանում գրանցման համարը, ինչպես նաև գործարքի մասնակիցների անձնագրային տվյալները:

Համաձայնագիրը չի չեղարկում պայմանագրի վավերականությունը, այն փոխում է միայն որոշ կետերի բովանդակությունը՝ տեքստում պետք է նշվեն դրանց համարները և նոր պայմանները, որոնք ուժի մեջ են մտնում փաստաթղթի ստորագրման օրվանից:

Ինչպես և հիմնական պայմանագիրը, համաձայնագիրը վավերացված է նոտարի կողմից:

Ինչպե՞ս չեղյալ հայտարարել:

Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելը պաշտոնականացնելու համար վաճառողը և բաժնային սեփականության օբյեկտի սեփականատեր հայտատուները պետք է նոտարական գրասենյակ ներկայանան անձնագրերով և սեփականության իրավունքի գրանցման վկայականներով:

Այս ընթացակարգը կտևի առավելագույնը կես ժամ, որի ընթացքում նոտարի օգնականը պատճեններ կանի, փաստաթղթեր կպատրաստի և մուտքագրի դիմողների տվյալները. մասնակիցներին մնում է միայն ստորագրել դրանք և սպասել նոտարական վավերացմանը։

Թույլատրվում է մեկ այլ եղանակ՝ մերժում գրանցման պալատում անձնական ներկայությամբ գործարքի գրանցման համար փաստաթղթեր ներկայացնելիս, սակայն նշեք, որ բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագիրը դեռևս պահանջում է նոտարական վավերացում:

Բնակելի անշարժ գույքի բաժնեմասը վաճառելը դժվար է, բայց ամենևին էլ դժվար չէ։ Վաճառողի համար գլխավորը օրինական ճանապարհով գործելն է՝ տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին գնման նախապատվության իրավունքի մասին և պահպանել 30-օրյա դադար: Դրա ժամկետը լրանալուց հետո, հարևանների մեջ ցանկացողների բացակայության դեպքում, սեփականատերը կարող է գործարք կնքել երրորդ կողմի հետ։

1. Երբ ընդհանուր սեփականության բաժնեմասը վաճառվում է օտարին, բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցներն ունեն վաճառված բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունք այն գնով, որով այն վաճառվել է, և այլ հավասար պայմաններով, բացառությամբ այն դեպքի. հրապարակային աճուրդով վաճառքի, ինչպես նաև այդպիսի հողամասում գտնվող շենքի կամ շինության մի մասի սեփականատիրոջ կամ տարածքի սեփականատիրոջ կողմից հողամասի ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի վաճառքի դեպքում. նշված շենքում կամ կառույցում:

Համատեղ սեփականության իրավունքի բաժնեմասի վաճառքի հրապարակային աճուրդ կարող է անցկացվել բաժնետիրական սեփականության բոլոր մասնակիցների համաձայնության բացակայության դեպքում՝ նախատեսված և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում:

2. Բաժնետոմսը վաճառողը պարտավոր է բաժնետիրական սեփականության մյուս մասնակիցներին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը դրսի կողմին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն:

Եթե ​​բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցները մեկամսյա ժամկետում ձեռք չեն բերում անշարժ գույքի սեփականության իրավունքով վաճառվող բաժնեմասը, իսկ ծանուցման օրվանից տասն օրվա ընթացքում՝ շարժական գույքին, ապա վաճառողն իրավունք ունի վաճառել. իր բաժինը ցանկացած անձի. Այն դեպքում, երբ բաժնետիրական մյուս բոլոր մասնակիցները գրավոր հրաժարվում են օգտվել վաճառված բաժնետոմսը գնելու նախապատվության իրավունքից, այդպիսի բաժնետոմսը կարող է վաճառվել այլ անձին սահմանված ժամկետից շուտ:

Համատեղ սեփականության մեջ գտնվող մասնակիցներին ծանուցելու առանձնահատկությունները ընդհանուր սեփականության իրավունքում իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու վաճառողի մտադրության մասին կարող են սահմանվել դաշնային օրենքով:

3. Երբ բաժնետոմսը վաճառվում է գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ, բաժնետոմսերի սեփականության իրավունքի ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի դատարանում պահանջել եռամսյա ժամկետում իրեն փոխանցել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները:

4. Բաժնետոմսի ձեռքբերման նախապատվության իրավունքի տրամադրումը չի թույլատրվում:

5. Սույն հոդվածի կանոնները տարածվում են նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմսերի օտարման վրա:

Արվեստի մեկնաբանություն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250

1. Ընդհանուր գույքի այլ մասնակիցների ձեռքբերման նախապատվության իրավունքի անտեսումով արտահայտված խախտման դեպքում բաժնային սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի դատարանում պահանջել եռամսյա ժամկետում իրեն փոխանցել գնորդի իրավունքները և պարտականությունները: .

Գնման նախապատվության իրավունքը վերաբերում է ինչպես շարժական, այնպես էլ անշարժ գույքին: Բացի այդ, այս իրավունքն իրականացվում է չհավաստագրված արժեթղթերի (փակ բաժնետիրական ընկերության բաժնետոմսեր), կանոնադրական կապիտալում բաժնետոմսերի (օրինակ՝ սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն) նկատմամբ:

2. Անշարժ գույքի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող բաժնետոմսերով գործարքների պետական ​​գրանցման հատուկ կանոնը պարունակվում է Արվեստի 1-ին կետում: Անշարժ գույքի գրանցման մասին օրենքի 24.

Սկզբում այս կանոնը նախատեսում էր, որ ընդհանուր բաժնետիրական սեփականությունում բաժնեմասի իրավունքի պետական ​​գրանցման դեպքում այլ սեփականատերերի պետական ​​գրանցման դիմումին պետք է կցվի գրավոր համաձայնության հայտարարություն, որը պետք է կազմեր յուրաքանչյուրը: իրավունքների պետական ​​գրանցում իրականացնող մարմնում համասեփականատեր կամ վավերացված նոտարական կարգով։ Բոլոր համասեփականատերերի համաձայնության բացակայության դեպքում իրավունքների ռեգիստրը պարտավոր էր երկու ամսով կասեցնել պետական ​​գրանցումը և եռօրյա ժամկետում ծանուցում ուղարկել իրավունքների պետական ​​գրանցումը կասեցնելու մասին բոլոր այն համասեփականատերերին, ովքեր դա չեն արել: արտահայտել իրենց համաձայնությունը. Եթե ​​համասեփականատերերը նշված ժամկետում իրենց առարկությունները չեն ձևակերպել իրավունքների պետական ​​գրանցում իրականացնող մարմնին կամ նոտարական կարգով հաստատված առարկություններ չեն ներկայացրել, ապա ընդհանուր բաժնային գույքի նկատմամբ բաժնեմասի իրավունքի պետական ​​գրանցումը կատարվել է. իրականացվում է առանց նրանց համաձայնության:

Իհարկե, նշված ընթացակարգի նման կանոնը (գրավոր համաձայնություն, ոչ մերժում կամ անտարբերություն, երկամսյա կասեցման հնարավորություն և այլն) էապես սահմանափակել է բաժնային սեփականության մասնակցի իրավունքը՝ Արվեստում պարունակվող կանոնի համեմատ: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Դաշնային օրենքի 24-րդ հոդվածում փոփոխություններ կատարելու մասին դաշնային օրենքը «պետական ​​գրանցման կարգը համապատասխանեցրել է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքին:

———————————
Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության ժողովածու. 2001. N 11. Արվեստ. 997 թ.

3. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի առաջին մասի ուժի մեջ մտնելուց հետո գնման նախապատվության իրավունքը կիրառվում է նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմսերի օտարման դեպքում:

Բացի այդ, նախապատվության իրավունքը տարածվում է ընդհանուր գույքի բաժնետոմսերի օտարման վճարովի այլ եղանակների վրա: ... Միևնույն ժամանակ, բաժնային սեփականության մասնակիցն իրավունք ունի իր հայեցողությամբ վաճառել, նվիրաբերել, կտակել, գրավ դնել իր մասնաբաժինը կամ տնօրինել այն այլ կերպ՝ քաղաքացիական օրենսգրքի սույն 250-րդ հոդվածով սահմանված կանոններին համապատասխան: Ռուսաստանի Դաշնությունը դրա վճարովի օտարման դեպքում. Օրինակ՝ բաժնեմասը որպես փոխհատուցում օտարելիս պահանջվում է նաև սույն հոդվածի նորմերի պահպանում։ Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահությունը 2005 թվականի դեկտեմբերի 21-ի N 102 «Արբիտրաժային դատարանների կողմից կիրառման պրակտիկայի վերանայում» իր տեղեկատվական նամակում նշել է, որ վիճելի հարաբերությունները ոչ առքուվաճառքի հարաբերություններ չեն համարվում: Արվեստի դրույթները չկիրառելու անվերապահ հիմք: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250.

———————————
Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի տեղեկագիր. 2006. N 4.

4. Գնման նախապատվության իրավունքն օրենսդիրն ուղղակիորեն չի վերագրում գույքային կամ անձնական ոչ գույքային իրավունքներին: Այնուամենայնիվ, նման սահմանումը կարևոր է, օրինակ, ժառանգական ժառանգության հետ կապված: Դատական ​​պրակտիկան այս իրավունքը համարում է սեփականության իրավունք և չի վերաբերում այն ​​իրավունքներին, որոնք անձնական ուժով են և որոնց նկատմամբ իրավահաջորդությունն անհնար է։ Ինչպես նշված է Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի օրենսդրության և դատական ​​պրակտիկայի վերանայման մեջ 2007 թվականի I եռամսյակի համար, քանի որ բաժնային սեփականության մասնակցի իրավունքը պահանջել է Արվեստի 3-րդ կետի հիման վրա: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի համաձայն, գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցվում են ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասը վաճառելիս, խախտելով վաճառվող բաժնետոմսը գնելու նրա նախապատվության իրավունքը. Իրավական բնույթը, որը բխում է նշված բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունքից, վերը նշվածի ուժով, պահանջի նման իրավունքը նույնպես նույն անձնական իրավունքը չէ, որի նկատմամբ իրավահաջորդությունն անհնար է: Այդ իրավունքների իրականացումը անքակտելիորեն կապված չէ միայն կոնկրետ անձի հետ, և, հետևաբար, նման իրավունքներ կարող են իրականացնել այդ անձի ժառանգները՝ օրենքով նախատեսված պայմաններով:

———————————
ՌԴ Զինված ուժերի տեղեկագիր. 2007. N 10.

5. Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի պարզաբանումները մեծ նշանակություն ունեն Ռուսաստանի քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի նորմերի կիրառման գործում: Այսպիսով, ՌԴ Զինված ուժերի պլենումի 1980 թվականի հունիսի 10-ի N 4 որոշման 1.2 կետը (փոփոխված է 2007 թվականի փետրվարի 6-ի Դաշնային օրենքով) «Դատարանների միջև ծագած վեճերի քննարկման պրակտիկայի որոշ հարցերի վերաբերյալ. Բնակելի շենքի ընդհանուր սեփականության մասնակիցները» արվեստի նորմերի իրականացման հետևյալ հատկանիշների վերաբերյալ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը բնակելի շենքի նկատմամբ բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքի բաժնետոմսերի բաժնետոմսերի բաժնետոմսերի իրացման հետ կապված վեճերը լուծելիս.

Նման պահանջ ներկայացնելու դեպքում հայցվորը պարտավոր է Արվեստի 1-ին մասի անալոգիայով կատարել. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 96-րդ հոդվածը Ռուսաստանի Դաշնության համապատասխան հիմնադիր սուբյեկտի դատական ​​դեպարտամենտի (բաժանմունքի) բանկային հաշվին գնորդի կողմից տան, վճարների և տուրքերի համար վճարված գումարը, ինչպես նաև. ինչպես նաև այլ գումարներ, որոնք պետք է վճարվեն գնորդին՝ տուն գնելու ժամանակ կատարված անհրաժեշտ ծախսերի փոխհատուցման համար:

Մեկնաբանված հոդվածի նորմերի կիրառումը, ներառյալ 3-րդ կետի դրույթները, հնարավոր է միայն ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով բաժնետոմսերի օտարման առնչությամբ։ Գույքն ամբողջությամբ համասեփականատիրոջ կողմից օտարելու դեպքում, այլ ոչ բաժնեմասի հետ կապված, գույքի օտարման գործարքը կարող է վիճարկվել: Գնորդի իրավունքները և պարտականությունները փոխանցելու պահանջը ենթակա չէ բավարարման, ինչը հաստատվում է նաև դատական ​​պրակտիկայով, օրինակ՝ համասեփականատիրոջ կողմից երրորդ անձին մեքենա վաճառելու առնչությամբ (ոչ. բաժնեմաս ավտոմեքենայի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքում) առանց այլ համասեփականատիրոջ համաձայնության:

———————————
Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2007 թվականի սեպտեմբերի 28-ի N 12424/07 որոշումը N A29-7006 / 06-2e գործով:

8. Իրավապահ պրակտիկայում բազմաթիվ վեճեր են ծագել և առաջանում՝ կապված համայնքային բնակարանի սենյակների իրավական ռեժիմի հետ։ Արվեստի 6-րդ մասի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության 42 LCD, կոմունալ բնակարանում սենյակ վաճառելիս, սենյակների մնացած սեփականատերերը նախապատվության իրավունք ունեն գնելու օտարված սենյակը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանված կարգով և պայմաններով: . Նման դեպքերում նախապատվության իրավունքը գործում է 2005 թվականի մարտի 1-ից (այսինքն՝ LCD-ի ներդրման դեպքում): Չնայած այն հանգամանքին, որ իրավիճակը նույնն է, ինչ բնակարանների դիրքի դեպքում՝ կապված բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր օբյեկտների հետ, երբ օտարվում են բազմաբնակարան շենքում գտնվող բնակարանը կամ ոչ բնակելի տարածքը, այլ բնակարանների սեփականատերերը, որոնք գտնվում են ք. Միևնույն ժամանակ, բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության համասեփականատերերը բնակարան կամ ոչ բնակելի տարածքներ գնելու արտոնյալ իրավունք չունեն (տես.

Անշարժ գույքի վաճառքը երբեմն ուղեկցվում է քաղաքացիական պարտավորություններով՝ որոշ գնորդների առաջնահերթություն տալով մյուսների նկատմամբ:

Բնակարանում, որը գտնվում է ընդհանուր սեփականության կամ հողամասի վրա, որի տարածքը բաժանված է օգտագործման համար բաժնետոմսերով և այլ օբյեկտների հետ կապված, որտեղ օգտագործման տեսակը կարգավորվում է համատեղ սեփականության իրավունքով, կան սահմանված նորմեր. անշարժ գույքի վաճառք.

Դրանք բաղկացած են նրանից, որ գրանցմանը նախորդում է բաժնետոմսի վաճառքի մասին համասեփականատերերին ծանուցելու կարգը։ Դրա նպատակն է ծանուցել այս կատեգորիայի անձանց վաճառքի իրականացման մասին, որը նրանք իրավունք ունեն օգտագործել՝ դառնալու անշարժ գույքի լիիրավ սեփականատեր կամ ընդլայնել իրենց տարածքային սահմանները:

Եթե ​​բնակարանը պատկանում է երկու անձի, որոնցից մեկը բաժնետոմս է դնում աճուրդին, ապա նախազգուշացվում է սահմանված եղանակի մասին։

Եթե ​​բնակարանը պատկանում է երեք, չորս և ավելի անձանց, ապա նրանցից յուրաքանչյուրը նախազգուշացվում է մյուսներից առանձին։

Ծանուցումը տրամադրվում է բոլորին։ Համատեղ նախազգուշացում չպետք է լինի.

Չի կարելի այդ տեղեկատվությունը բանավոր, պարզ առօրյա խոսակցության մեջ տալ, որքան էլ որ վարձակալների մեջ բարեկամական հարաբերություններ են ձևավորվել։ Այս առնչությամբ կենցաղային նկատառումներին զուգընթաց պահանջվում է պաշտոնական ծանուցում, որը կներկայացվի գործարքի իրականացման պահին։ Դրա բացակայության դեպքում գործարքը չպետք է կնքվի, և Rosreestr-ը չի ընդունում փաստաթղթերը գրանցման համար:

Եթե ​​վաճառքի համար նոտարական համաձայնություն է ստացվել համասեփականատերերից, ապա այս փաստաթուղթը հավասարեցվում է պլանավորված գործարքի մասին ծանուցման տեսակին: Այլ ծանուցում չի պահանջվում:

Համայնքային բնակարանում սենյակ գնելու նախապատվության իրավունք

Ինչպես ընդհանուր սեփականություն ունեցող բնակարանում, անշարժ գույքի հետ կապված, կիրառվում են Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները, որոնք որոշում են գույքը համատեղ սեփականություն հանդիսացող սեփականատերերի կողմից օբյեկտի գնման առաջնահերթությունը:

Այնուամենայնիվ, օրենսդրության այլ մեկնաբանները վերաբերում են այն փաստին, որ բնակարանը նախատեսում է վարձակալների համար ընդհանուր տարածքների սեփականության նախադեպ: Կոմունալ բնակարանի սեփականատերերն այս իրավունքը չունեն։ Քանի որ օրենսդրական աղբյուրները չեն նախատեսում այլ դրույթ, որը կարող է չեղյալ համարել սույն հոդվածի գործողությունը, այն վերաբերում է կոմունալ բնակարանների տարածքներին:

Օրենսդիրը հենվում է այն տարածքների բնութագրերի վրա, որոնցում թույլատրվում է անալոգիաներ անել քաղաքացիական դատավարության համապատասխանության համար՝ կենտրոնացած սենյակների ընդհանուր օգտագործման վրա:

Ուստի նման բնակարաններ վաճառելիս պահանջվում է ծանուցել նույն թաղամասում բնակվող հարեւաններին։ Եթե ​​շենքը չի նախատեսում բլոկների առկայությունը, ապա վաճառքի օբյեկտին անմիջականորեն հարակից սենյակների հարեւանները: Սրանք սենյակներ են, որոնք ունեն ընդհանուր պատ, եթե սենյակները դասավորված են «գծով»։

Բայց կոմունալ սենյակների հետ կապված, կանխարգելիչ գնման սկզբունքները թույլ են՝ 4.07.91 Դաշնային օրենքի գործողության հիման վրա, թիվ 1541-1 (հոդված 3): Երբեմն սեփականատերերը կարողանում են անշարժ գույք վաճառել՝ առանց հարեւաններին տեղյակ պահելու։ Այնուհետև հարևանները դատական ​​հայցեր են ներկայացնում՝ փորձելով բողոքարկել գույքի գործարքը։ Ուստի նպատակահարմար է տեղեկացնել հարակից կոմունալ տարածքներից անձանց:

Զգուշացման կանոններ

Ընթացակարգի հիմնական տեսակը համասեփականատերերի կողմից գործարքի նոտարական վավերացված համաձայնության ստորագրումն է: Այն կազմելուց հետո ծանուցումը կարող է իրականացվել ստորագրության դեմ գրավոր ծանուցման պարզ ընթացակարգով։ Դա պահանջվում է այն դեպքում, երբ փոխվել են գործարքի արժեքը կամ պայմանները: Օրինակ՝ գնորդին առաջարկվում են գնման պայմաններ և այլն։

Եթե ​​գործարքի համար համաձայնություն չի ստացվում, սեփականատերը հիմնվում է Արվեստի 2-րդ կետով սահմանված կանոնների վրա: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 255-ը, որը կարգավորում է ծանուցման փոխանցումը:

Մեծ մասամբ օգտագործվում է նոտարական ծանուցում։

Սեփականատերը դիմում է նոտարական գրասենյակ, որտեղ նոտարը պաշտոնական փաստաթուղթ է կազմում հատուկ ձևաթղթի վրա: Այն ուղարկվում է համասեփականատերերին բնակության հասցեով` գրանցված փոստով` անդորրագրի ծանուցմամբ:

Ծանուցումը փոխանցվում է նոտարին, որը պատշաճ կերպով կատարված ընթացակարգի մասին կազմում է պաշտոնական փաստաթուղթ։

Անհապաղ գործողություն պահանջող հրատապության դեպքում ծանուցումը փոխանցվում է հեռագրով։ Հեռագրի տեքստը պատճենվում է, և մասնաճյուղի օպերատորը հավաստում է համապատասխան տեքստի փոխանցումը:

Ծանուցումը համարվում է ուժի մեջ, նույնիսկ եթե հասցեատերը հրաժարվել է ստորագրության դիմաց հեռագիր ստանալ:

Օպերատորը վկայում է, որ տեղեկատվության փոխանցումն իրականացվել է օրենքի պահանջներին համապատասխան։

Եթե ​​համասեփականատերը տվել է համաձայնություն, ապա թույլատրվում է գործարք կնքել նույն օրը: Դրա վավերականության ժամկետը շարունակվում է.

• մինչև գործարքի գրանցման պահը.
• վաճառքի պայմանները փոխելուց առաջ;
• անձի կամքով, մինչև ակցիան չեղարկվի:

Եթե ​​հարեւանը որոշել է գնել աճուրդի դրված բաժնետոմսը, նա իրավունք ունի չեղյալ համարել համաձայնությունը՝ պայմանով, որ գործարքը ձեւակերպված չէ։ Եթե ​​այս պլանում առկա են օբյեկտի գնման համար դիմողների միջև համընկնումներ, ապա հարցը լուծվում է դատարանում:

Ծանուցումն ուժի մեջ է մտնում համասեփականատիրոջից հետո՝

• կտրամադրի նոտարական համաձայնություն.
• պաշտոնապես կհրաժարվի;
• ծանուցում ստանալուց մեկ ամիս հետո, եթե պատասխան չի ստացվել:

Նշված դեպքերում թույլատրվում է կազմել առուվաճառքի օրինագիծ և փոխանցել գործարքի մասին փոխանցված նախազգուշացման հիմնավոր ապացույցները կցելու համար փաստաթղթերը:

Համաձայնություն չստանալու և նույն տարածքում վաճառողի հետ բնակվող անձի լիազորությունները խախտելու դեպքում նրա համար սահմանվում է երեք ամիս ժամկետ՝ բաժնեմասի առաջնահերթ ձեռքբերման իրավունքը վերականգնելու պահանջով։

Երբ բաժնեմասը մարվում է քաղաքապետարանի կողմից, ժամկետը սահմանափակվում է երկու ամսով:

Վարձակալության ժամանակ գնման նախապատվության իրավունք

Քաղաքային անշարժ գույք ձեռք բերելու նախապատվության իրավունք

Եթե ​​նահանգը կամ քաղաքապետարանը աճուրդի է հանում շենքը, որտեղ բնակվում են քաղաքացիներ, նրանք պետք է.

• նույն հիմքով տրամադրել նոր բնակության վայր.
• տրամադրել մարման նախապատվության իրավունք:

Տվյալ դեպքում բնակարանի կամ սենյակի վարձակալների համար դա նշանակում է, որ նրանք պահպանում են աճուրդին այլ քաղաքացիների հետ միասին մասնակցելու իրավունքը, ինչպես նաև հնարավորություն են ստանում գնելու տարածքը կամ այլ բնակավայր ուղղակի համաձայնությամբ՝ առանց մասնակցության: աճուրդը։

Եթե ​​սենյակներից մեկը չի սեփականաշնորհվել, բայց վարձակալի մահից հետո կամ այլ պատճառներով մնացել է անտեր, ապա այն վաճառվում է նույն կանոններով (տես):

Տնտեսվարող սուբյեկտը պարտավոր է առաջիկա գործարքի մասին ծանուցել տարածքը համատեղ սեփականություն հանդիսացող անձանց:

Երբ համատեղ օրենքում բաժնետոմսի սեփականատիրոջ գույքը նկարագրվում և հաշիվ-ապրանքագրվում է վարկային պարտավորությունների մարման համար կամ այլ պատճառներով արգելանք է դրվում, կանխարգելիչ գնման կանոնը կիրառվում է նույն չափով, ինչ նրա անձնական մասնակցության դեպքում:

Բայց այստեղ կարգադրիչները զբաղվում են ծանուցումների գրանցմամբ։ Նրանք գույքի ճակատագրով հետաքրքրված անձանց փոխանցում են առուվաճառքի պատվերներից պաշտոնական քաղվածքներ՝ դրա մարման համար անհրաժեշտ պայմանների սահմանմամբ։

Բնակարանի վարձակալներին ստորագրության դեմ ծառայողական փաստաթղթեր են տրամադրվում։ Բռնագրավված բաժնեմասը մարելու մտադրությունների դեպքում նրանք հայտարարում են իրենց որոշման մասին՝ դիմում ներկայացնելով։

Դիմումում նշվում է, որ նախապատվության իրավունքը թույլ է տալիս ձեռք բերել օբյեկտ՝ առանց աճուրդին մասնակցելու։

Հողամաս գնելու նախապատվության իրավունք

Տվյալ դեպքում քաղաքացիական հայցերի իրավիճակը հիմնված է առուվաճառքի պայմանները որոշող օրենսդրական աղբյուրների գործողությունների վրա։ Նրանք որոշակիորեն տարբերվում են պահանջվող գործողությունների կանոնների և առաջնահերթ մարման պահանջատերերի առումով:

Վարձակալված համայնքային հողատարածքը աճուրդի հանվելու դեպքում վարձակալն իրավունք ունի գնել այն ինչպես աճուրդին մասնակցելով, այնպես էլ առանց նման մասնակցության:

Բնակավայրի վարչական կառավարման հողաշինության հանձնաժողովը պարտավոր է մրցույթներով ծանուցել վարձակալներին հողամասի իրացման մասին։

Համատեղ կնքված պայմանագրի հիման վրա վարձակալները ստանում են համարժեք հողամասեր կամ գնում են այն, ինչ օգտագործում են: Այս կանոնը ամրապնդվում է, եթե սեփականատերերն ունեն իրենց պատկանող հողամասերում: Այս դեպքում վարչական մարմինները պարտավոր են հաշվի նստել գույքի սեփականատերերի պահանջների հետ:

Նույնը, եթե հողը համատեղ սեփականություն է: Առաջնահերթությունը կտրվի այն սեփականատիրոջ իրավունքին, ով վաճառողի հետ միասին կանգնեցրել է կապիտալ կառուցվածքը։ Դա անելու համար դուք պետք է ներկայացնեք քաղվածք Rosreestr-ում համապատասխան տեղեկատվության գրանցման վերաբերյալ: Եթե ​​շենքի սեփականատերը հրաժարվում է գնելուց, ծանուցումը պետք է ուղարկվի բաշխման հեղինակային իրավունքի սեփականատերերին:

Բռնագրավված բաժինը կարգավորվում է տարբեր տեսակի անշարժ գույքի համար նախատեսված հարաբերություններով։
Հողամասի մասնաբաժինը աճուրդի է հանվում հարկադիր կատարողների թույլտվությունը գրանցելուց հետո, որոնք հողամասի սեփականատերերին ներկայացրել են բաժնեմասը աճուրդի հանելու որոշման մասին քաղվածք։

Ինչպես շրջանցել գնման նախապատվության իրավունքը

Երբեմն պայմաններ են առաջանում, որոնք թույլ չեն տալիս լիարժեք նախազգուշացնել, որ անձի բաժնեմասը վերամշակվում է վաճառքի համար:

Դա հնարավոր է, երբ հարեւանը մեկնել է անհայտ կետ՝ մշտական ​​բնակության կամ երկարաժամկետ գործուղման՝ առանց գրանցման գրանցամատյանից հանվելու (տես):

Որոշ քաղաքացիներ, փորձելով շրջանցել կանոնադրական դրույթը, խախտում են այն՝ անբարեխիղճ գործարք կատարելով։ Օրինակ՝ դա իրականացվում է վաճառքի անվան տակ։ Սեփականատերը տարածքը հանձնում է նվերի տեսքով՝ օգտագործելով միակողմանի քաղաքացիական իրավունքի գործարքի կանոնակարգերը։

Նման իրավիճակները սովորական են և օգտագործվում են ամենուր: Դրանք դարձել են անշարժ գույքի շուկայում խարդախների գործիք։

Բայց քանի որ պայմանագիրը միակողմանի է և չի օգտագործում փոխհատուցվող գույքի վերադարձ կանխիկ կամ այլ ձևով, դժվար է հավաքագրել: քանի որ այս դեպքում խախտվում են նվիրատվության ստորագրման և գումար փոխանցելու պատճառահետևանքային կապերը։ Նման իրավիճակներից պետք է զգուշանալ:

Ցանկալի է պարզաբանել բնակարանում մնացած հարազատների կամ վարձակալների հետ բնակության վայրը և ծանուցումով հեռագիր ուղարկել նրա բնակության վայր։ Ծայրահեղ դեպքում՝ անհայտ կորած ճանաչել՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 42-րդ հոդվածի հիման վրա: Դա թույլատրելի է, եթե, ըստ ցուցմունքների, սեփականատերը 1 տարուց ավելի չի հայտնվել մշտական ​​գրանցման վայրում։

Եթե ​​շահագրգիռ անձի իրավունքները խախտվում են վաճառքի մասին տեղեկատվություն չտրամադրելով, և նա փորձում է դրանք վիճարկել դատարանում, ապա պետք է բողոքարկել հայցով գնելու նրա նախապատվության իրավունքը վերականգնելու համար։

Ընդհանուր սխալը գործարքն անօրինական ճանաչելու պահանջ ներկայացնելն է: Նման հայցը դատարանը չի ճանաչի։