Pravo preče kupovine udela u kući. Koje je pravo preče kupovine udela u stanu: kako prodati kvadrate po zakonu. Bez toga će postati nemoguće

Koncept prava preče kupovine. Postupak za ostvarivanje prava preče kupovine. Implikacije implementacije. Posljedice nesprovođenja. Posljedice povrede prava preče kupovine. Proširenje pravila o pravu preče kupovine na druge kompenzirane transakcije za otuđenje udela. Ograničenje prava preče kupovine.

1. Suvlasnik može prodati svoj udio drugim suvlasnicima ili strancima (koji nisu suvlasnici). Ako se udeo proda neovlašćenim licima, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine prodatog udela po ceni za koju je prodat, i pod drugim jednakim uslovima (čl. 1. člana 250. Građanskog zakonika od Ruska Federacija).

Pravo preče kupovine udela je pravo suvlasnika, neraskidivo povezano sa njegovom ličnošću (ustupanje prava preče kupovine nije dozvoljeno).

2. Postupak za ostvarivanje prava preče kupovine:

Prvo. Odgovornosti prodavca udjela. Prodavac udjela je dužan da pismeno obavijesti ostale suvlasnike o namjeri da proda svoj udio stranom licu, navodeći cijenu i druge uslove pod kojima ga prodaje.

Sekunda. Pravo suvlasnika. Vlasnici mogu izraziti želju za stjecanjem udjela pod istim uslovima kao i autsajder.

Treće. Rokovi za ostvarivanje prava preče kupovine:

U roku od 10 dana od dana prijema obavještenja prodavca, ako je otuđen udio u pravu na pokretnoj stvari;

U roku od 1 mjeseca od dana prijema obavještenja prodavca, ukoliko se otuđi udio u pravu na nepokretnosti.

3. Posljedice ostvarivanja prava preče kupovine - prodavac otuđuje svoj udio suvlasniku koji je izrazio saglasnost za sticanje udjela. Ako je više suvlasnika dalo saglasnost, prodavac otuđuje svoj udeo u delovima srazmerno udelima koje suvlasnici imaju.

4. Posljedice odbijanja ostvarivanja prava preče kupovine. Odbijanje ostvarivanja prava preče kupovine je:

a) aktivne radnje - obavještavanje prodavca udjela o odbijanju sticanja udjela u roku utvrđenom za ostvarivanje prava preče kupovine;

b) pasivne radnje - neobavještavanje prodavca udjela o njegovoj namjeri da stekne udio.

Samo u slučaju odbijanja da ostvari pravo preče kupovine, prodavac udela ima pravo da proda svoj udeo stranom licu pod uslovima koji su saopšteni ostalim suvlasnicima.

5. Posljedice povrede prava preče kupovine. Povrede prava preče kupovine od strane prodavca udela su:

a) prodaja udjela stranom licu bez obavještavanja bilo kog od suvlasnika;

b) prodaja udjela stranom licu pod drugim uslovima od onih navedenih u obavijesti suvlasnika.

Jedini način zaštite povrijeđenog prava preče kupovine je sudski zahtjev suvlasnika da na njega prenese prava i obaveze kupca udjela (član 3. člana 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ugovor o kupoprodaji udjela ne može se proglasiti nevažećim zbog povrede prava preče kupovine.

Transakcija (sa povredom prava preče kupovine) je po pitanju predmeta nezakonita i stoga je u ovom delu treba priznati nevažećom. Ali budući da je transakcija inače legalna, nema potrebe da se prekine. Preporučljivo je zamijeniti predmet na strani kupca.

(V.F. Yakovlev, 1965.)

Prenos prava i obaveza kupca na tužioca vrši se i ako se smatra da je udeo već prešao na kupca. Dakle, ako je prenos udjela u vlasništvu nad stambenim prostorom već prošao državnu registraciju, kada je tužbeni zahtjev namiren, sud u svojoj odluci naznačuje da će kupca zamijeniti tužiocem u kupoprodajnom ugovoru i zamijeniti kupac sa tužiocem u zapisniku o pravu zajedničke svojine u USRR.

Arbitražna praksa

Pp. 4, tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF od 06.10.1980. N 4.

Rok u kome je moguće zahtevati prenos prava i obaveza kupca udela je tri meseca od dana kada je tužilac saznao za povredu svog prava (odnosno, ovaj rok je rok zastarelosti).

Arbitražna praksa

Pp. "in" tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF od 06.10.1980 N 4.

Arbitražni sudovi smatraju da je predmetni rok restriktivan, odnosno da se računa od dana prenosa udjela na kupca i da se ne može vratiti (vidi stav 20. Rezolucije Plenuma Vrhovne arbitraže). Sud Ruske Federacije od 25. februara 1998. N 8), ali sa stanovišta postojeće prakse (uključujući praksu arbitražnih sudova), čini se da je tačniji stav Vrhovnog suda.

6. Proširenje pravila o pravu preče kupovine na druge kompenzirane transakcije za otuđenje udela. Suvlasnici imaju pravo preče kupovine udjela koji se otuđuje strancima ne samo po kupoprodajnom ugovoru, već i po drugim kompenziranim transakcijama (zamjena, naknada i sl.).

Arbitražna praksa

Član 7. Pregleda prakse primjene od strane arbitražnih sudova člana 409. Građanskog zakonika Ruske Federacije (Dodatak Informativnom pismu Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. decembra 2005. N 102) .

Međutim, treba imati na umu da u ovim slučajevima suvlasnici koji ostvaruju svoje pravo preče kupovine moraju otuđiocu udjela dati istu imovinu kao trećem licu sticaocu. Ako to nije moguće (npr. kada se odredba sastoji u prenosu jedinstvene stvari), ne može se ostvariti pravo preče kupovine drugih suvlasnika.

7. Ograničenje prava preče kupovine. Postoje dva slučaja takvog ograničenja:

Prvo. Sudska praksa ukazuje da se pravo preče kupovine ne odnosi na otuđenje udela po ugovoru o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licem, jer je u ovom ugovoru za otuđioca bitan identitet sticaoca udela.

Arbitražna praksa

Pp. "b" tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga RF od 06.10.1980. N 4.

Sekunda. U skladu sa stavom 1. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo preče kupovine se ne primjenjuje u slučaju prodaje udjela na javnoj aukciji, jer je u ovom slučaju utvrđen drugačiji postupak koji omogućava uzimanje u obzir interesa drugih suradnika. -vlasnici (vidi stav 2. § 3. ovog poglavlja).

Javna licitacija je poseban način prodaje imovine dužnika koja je predmet prinudne prodaje na osnovu odluke suda.

(L.A. Novoselova)

Ako aukcije za prodaju udjela nisu javne, već se održavaju po volji vlasnika udjela u pravu zajedničke imovine (član 447. Građanskog zakonika Ruske Federacije), tada se primjenjuju pravila o pred. - pravo otkupa u potpunosti se primjenjuju na ugovore zaključene na takvim aukcijama. U tom slučaju svaki suvlasnik ima pravo zahtijevati prijenos prava na kupca, a to je osoba koja je pobijedila na aukciji.

Značajan dio fonda stambenih nekretnina je u zajedničkom vlasništvu. Djelomično vlasništvo nameće određena ograničenja u poslovanju sa objektima: vlasnik udjela ne može ga prodati trećoj strani, zaobilazeći druge vlasnike stanova koji imaju pravo preče kupovine.

Šta se zove pravo preče kupovine udela u stanu i kako ono nastaje?

Za početak, treba pojasniti da je zajedničko vlasništvo zajedničko i zajedničko. Prema čl. 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina koja pripada dvije ili više osoba smatra se zajedničkom. Ako se utvrde tačni udjeli vlasnika - imovina je u zajedničkom vlasništvu, ako nije definisana - u zajedničkoj svojini.

• Vlasnik udjela ima pravo raspolagati njime po vlastitom nahođenju, ako svojim djelovanjem ne krši prava drugih vlasnika.
• Zajedničku imovinu ne može prodati jedan od vlasnika - to će zahtijevati preliminarni odjeljak.

Pravo prečeg otkupa nastaje kada je vlasnik akcije odlučio da je proda i odredi tržišnu vrijednost. On je dužan da o tome obavesti ostale vlasnike preporučenom poštom ili ličnim obaveštenjem.

U roku od mjesec dana od dana prijema pisma, vlasnici susjednih dionica moraju donijeti odluku o kupovini.

Ko je kvalifikovan na prvom mjestu?

Pravo otkupa udjela u stanu imaju:

• vlasnici kvadrata u komunalnim prostorijama;
• vlasnici udjela u stanovima.

Komšije u zajedničkom stanu često postaju kamen spoticanja kada je u pitanju prodaja sobe. Iako takvi stanovi predviđaju odvojeno stanovanje, prostorija se može upisati kao privatno vlasništvo ili kao dio zajedničke imovine. U oba slučaja, prilikom obavljanja kupoprodajnih transakcija, primjenjuju se norme čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije: susjedi imaju pravo prvenstva da otkupe napuštene sobe.

Ako je riječ o stanu u kojem živi porodica, prodaja udjela trećem licu djeluje neprikladno, pa čak i apsurdno, jer je često nemoguće odrediti njegove fizičke granice (npr. 1/3 udjela 1- sobni stan). Međutim, kod nasljeđivanja imovine i porodičnih sukoba dolazilo je i do takvih pokušaja. Pravo akcionara na otkup mora se striktno poštovati.

Dio stana koji je u zajedničkoj svojini ne može se samostalno raspolagati. Prvo treba provesti dio sa određivanjem udjela svakog od vlasnika, pa tek nakon toga možete prodati svoj udio - naravno, suvlasnik će koristiti pravo preče kupovine.

Imate pitanje ili vam je potrebna pravna pomoć? Iskoristite besplatne konsultacije:

Zakon zabranjuje ustupanje prava otkupa trećim licima: neće uspjeti kod rođaka ili susjeda potpisati odricanje u korist trećeg lica, zaobilazeći druge vlasnike zajedničke imovine.

Koji su pravni izuzeci od pravila o prevenciji kupovine?

Pravo preče kupovine odnosi se na sve kupoprodajne transakcije i zamjenu udjela u stambenim prostorijama, osim na prodaju:

• dionice nekretnina na javnoj licitaciji;
• dio zemljišne parcele na kojoj je kuća u zajedničkom vlasništvu, odnosno prostor u ovoj kući.

Izuzetak su ugovori o donaciji - ovu rupu u zakonodavstvu ponekad koriste stanovnici komunalnih stanova koji nisu bili u mogućnosti da pregovaraju sa svojim susjedima. Da bi izbjegao birokratiju sa odbijanjima i obavještenjima, prodavac predaje sobu navodno na poklon kupcu, bez naknade, ali ovaj mora platiti porez u državnu blagajnu - ako nije bliski rođak ili bračni drug donatora. Ako susjedi uspiju na sudu dokazati da je posao bio fiktivan, može biti proglašen nevažećim.

Uputstvo za ostvarivanje prava preče kupovine pri prodaji udela

Prodaja i kupovina udela treba da se izvrši u skladu sa zakonskim propisima. Naravno, kada rođak ili komšija nastupa kao kupac, nema poteškoća, ali šta je sa onima koji žele da prodaju kvadrate u zajedničkom stanu, a niko od komšija nije izrazio želju da proširi svoj životni prostor? Ili misle da odgađaju odluku, ali prodavac nema mogućnosti da čeka dugo?

U takvim slučajevima morate se pridržavati pravila čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Zakon odobrava sljedeći algoritam postupanja:

• distribucija (dostava) obavještenja o prodaji udjela;
• primanje pismenog odricanja od prava ovrhe;
• u nedostatku odbijanja - čekanje u roku od mjesec dana od dana obavještavanja svakog od vlasnika kapitala;
• prodaja udjela suvlasniku ili vanjskom licu, ako niko nije iskoristio svoje pravo preče kupovine.

Korak 1. Obavještavanje vlasnika

Svaki suvlasnik udjela mora biti obaviješten o predstojećoj prodaji udjela. U tekstu dokumenta treba navesti ime prodavca, adresu, tehničke karakteristike objekta i njegovu cenu, kao i ime i adresu primaoca uz pozivanje na pravilo Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema na koje adresat ima pravo prečeg otkupa.

Dokumenti se šalju preporučenom poštom. Ispunite inventar i obrazac potvrde o isporuci - obavijestit će vas da je pismo stiglo do primaoca i bit će korisno prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora.

Obavještenja o prodaji također se mogu dostaviti lično; u ovom slučaju trebat će vam duplikat - kopija na kojoj će se primalac potpisati i naznačiti datum. Tako ćete se zaštititi i moći ćete dokazati svoj slučaj ako vlasnici kapitala kasnije budu htjeli osporiti posao.

Korak 2. Mesec dana čekanja

Po zakonu, svaki suvlasnik se oslanja na promišljanje mjesec dana. Ako se nakon ovog roka niko nije izjasnio o svom pravu preče kupovine udjela u stanu, možete zaključiti ugovor sa bilo kojim trećim licem.

Stvarna vrijednost udjela naznačena u ugovoru ne smije biti manja od iznosa koji je prethodno objavljen vlasnicima susjednih dionica. Kršenje ovog pravila će biti osnov za poništenje transakcije na sudu.

Korak 3. Odricanje od prava preče kupovine

Kada se nekoliko komšija ne prijavi za otkup, a postoji kupac koji je spreman da kupi kvadrate, možete ubrzati proces - međutim, u ovom slučaju je potrebna dobra volja stanara koji će pristati da napiše izjava o odbijanju.

Korak 4. Sklapanje ugovora o kupoprodaji dionica

Bez obzira na to ko dobije udio - bivši komšija u zajedničkom stanu, rođak ili treća osoba - ugovor podliježe obaveznoj ovjeri.

Norma je odobrena članom 7 Federalnog zakona br. 172 "O izmjenama i dopunama Federalnog zakona 218-FZ" O državnoj registraciji nekretnina "i stupa na snagu od 1. januara 2017. godine.

Pravilo se odnosi i na sve transakcije otuđenja nepokretnosti u kojima učestvuju maloljetnici i građani sa ograničenom poslovnom sposobnošću.

Ako je potrebno izmijeniti ugovor o kupoprodaji udjela u pogledu uslova transakcije, tada strane sklapaju dodatni ugovor. Forma ugovora je pisana, a za sastavljanje je preporučljivo koristiti uzorak. Dokument sadrži detalje ugovora, puno ime i prezime notara koji ga je ovjerio i broj upisa u registar, kao i podatke o pasošu učesnika u transakciji.

Sporazum ne poništava važnost sporazuma, već samo mijenja sadržaj nekih tačaka - u tekstu treba navesti njihov broj i nove uslove koji stupaju na snagu od dana potpisivanja dokumenta.

Kao i glavni ugovor, ugovor je ovjeren kod notara.

Kako izdati otkaz?

Da bi formalizovali odricanje od prava preče kupovine, prodavac i podnosioci zahteva koji su vlasnici objekta zajedničke imovine potrebno je da dođu kod notara sa pasošima i potvrdama o upisu prava svojine.

Ovaj postupak će trajati najviše pola sata, tokom kojeg će pomoćnik javnog bilježnika napraviti kopije, pripremiti dokumente i unijeti podatke podnositelja zahtjeva - učesnici će ih morati samo potpisati i čekati ovjeru.

Dozvoljen je i drugi način - odbijanje ličnog prisustva u registarskoj komori prilikom podnošenja dokumenata za registraciju transakcije - ali imajte na umu da ugovor o kupoprodaji dionica i dalje zahtijeva notarsku ovjeru.

Prodaja udjela u stambenim nekretninama je problematična, ali nimalo teška. Glavna stvar za prodavca je da postupi na zakonit način: da obavesti druge vlasnike o pravu preče kupovine i zadrži pauzu od 30 dana. Nakon njegovog isteka, u nedostatku voljnih među susjedima, vlasnik može sklopiti posao sa trećim licem.

Novo izdanje čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije

1. Kada se udio u zajedničkoj svojini proda stranom licu, ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo preče kupovine prodatog udjela po cijeni za koju se prodaje, a pod drugim jednakim uslovima, osim u slučaju prodaje na javnoj licitaciji, kao iu slučajevima prodaje udjela u zajedničkoj svojini na zemljišnoj parceli od strane vlasnika dijela zgrade ili objekta koji se nalazi na toj zemljišnoj parceli, odnosno od strane vlasnika prostora. u navedenoj zgradi ili objektu.

Javna aukcija za prodaju udjela u pravu zajedničke svojine, u nedostatku saglasnosti svih učesnika u zajedničkoj svojini, može se održati u slučajevima predviđenim, ali iu drugim slučajevima predviđenim zakonom.

2. Prodavac udela je dužan da pismeno obavesti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu o nameri da proda svoj udeo spoljnom licu, navodeći cenu i druge uslove pod kojima ga prodaje.

Ako ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu ne steknu udeo koji će se prodati u vlasništvu nepokretnosti u roku od mesec dana, au svojini na pokretnoj stvari u roku od deset dana od dana obaveštenja, prodavac ima pravo prodaje. njegov udio bilo kojoj osobi. U slučaju da svi ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu pismeno odbiju da ostvare pravo preče kupovine prodatog udela, takav udeo može biti prodat spoljnom licu i ranije od navedenog roka.

Posebnosti obavještavanja učesnika u zajedničkom vlasništvu o namjeri prodavca udjela u pravu zajedničke svojine da proda svoj udio stranci mogu se utvrditi saveznim zakonom.

3. Kada se akcija prodaje uz kršenje prava preče kupovine, svaki drugi učesnik u vlasništvu ima pravo da u roku od tri meseca na sudu zahteva prenos prava i obaveza kupca na njega.

4. Ustupanje prava preče kupovine akcija nije dozvoljeno.

5. Pravila ovog člana primenjuju se i na otuđenje udela po ugovoru o razmeni.

Komentar na čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije

1. U komentarisanom članku sa velikom pažnjom je razvijena konstrukcija prava preče kupovine, koja je poslužila kao model za stvaranje čitave grupe sličnih odnosa (član 111. Građanskog zakonika, član 42. PK RF). ).

Arbitražna praksa.

Prilikom rješavanja sporova nastalih u vezi sa ostvarivanjem prava preče kupovine dijela imovine od strane učesnika u zajedničkom vlasništvu, treba voditi računa o sljedećem:

a) budući da svaki od učesnika zajedničkog udjela može zahtijevati izdvajanje svog udjela iz zajedničke imovine, a Građanski zakonik predviđa mogućnost prestanka prava zajedničke dioničke imovine podjelom u naravi, onda nakon prestanka zajedničkog vlasništva građana u stambenoj zgradi na ovaj način i njihovog prava preče kupovine udjela u ovoj kući;

b) pravo preče kupovine ne odnosi se na slučajeve sklapanja ugovora o kupoprodaji kuće uz uslov doživotnog izdržavanja prodavca (Rezolucija Plenuma Vrhovnog saveta RSFSR od 22.03.1966 N 32 ).

Treba imati na umu da tužba podneta u ovoj situaciji za priznavanje transakcije nevažećom ne podleže namirivanju (Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. februara 1998. godine, br. 8).

2. Pravna priroda prava preče kupovine izaziva određene sumnje. Prema doslovnom značenju normi sadržanih u komentarisanom članu 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ovo pravo je obavezno. Međutim, praksa primjene komentarisanog člana pokazuje da su zahtjevi lica čije je pravo preče kupovine povrijeđeno da se na njega prenesu prava i obaveze kupca zadovoljeni i ako je udio već došao u posjed kupca, tj. ne prenose se prava i obaveze strane u obavezi, već pravo svojine.

Arbitražna praksa.

Prilikom podnošenja tužbe za prenos prava i obaveza kupca, tužilac je dužan da sudu prinese iznos koji je kupac uplatio za kuću, takse i dažbine, kao i druge iznose koje treba platiti kupcu. u nadoknadu potrebnih troškova koje je napravio prilikom kupovine kuće (Rezolucija Plenuma Vrhovnog saveta RSFSR od 22.03. 1966. N 32).

Zapravo, u praksi se primjenjuje model koji je razvijen tokom sovjetske ere 1920-ih. Tužba za ništavost posla zaključenog uz povredu prava preče kupovine ne može se podnijeti sam, a u postupku razmatranja zahtjeva za prijenos prava i obaveza kupca nastaju posebne posljedice ništavosti dijela kupoprodaje. transakcija se primjenjuje.

Transakcija je po svom predmetu nezakonita i stoga je u ovom dijelu treba proglasiti nevažećom. Ali pošto je transakcija inače legalna, nema potrebe za njenom raskidom. Preporučljivo je zamijeniti predmet na strani kupca.

V. F. Jakovljev (1965.)

Kontroverzna priroda pitanja koje se razmatra našla je svoj izraz iu činjenici da sudovi opšte nadležnosti i arbitražni sudovi tumače prirodu roka tokom kojeg se može zahtevati prenos prava i obaveza kupca.

Arbitražna praksa.

Primena ovog perioda, njegovo obnavljanje, obustava i prekid vrše se u skladu sa opštim pravilima (Rezolucija Plenuma Vrhovnog saveta RSFSR od 22.03.1966 N 32).

Ovaj rok je restriktivan, pa se tužbe podnesene uz izostavljanje navedenog roka odbacuju (Rezolucija Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25.02.1998. N 8).

Očigledno, sa stanovišta postojeće prakse (uključujući i praksu arbitražnih sudova), prva opcija je ispravnija.

Još jedan komentar na čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije

1. Pravo preče kupovine izražava interes učesnika zajedničke imovine za smanjenjem broja vlasnika, čime se povećava vrednost zajedničke imovine za svakog od njih, kao i interes za povećanje udela svakog od učesnika. . Osim toga, putem ovog prava učesnici su u određenoj mjeri u mogućnosti da kontrolišu lični sastav suvlasnika, što je i za njih od značajnog interesa.

Mehanizam delovanja prava preče kupovine je da ostali učesnici u zajedničkoj svojini imaju pravo da prenesu prava i obaveze kupca po ugovoru o kupoprodaji koji je zaključio učesnik - prodavac udela u pravu zajedničke svojine u roku od propisanom roku, pod istim uslovima. Ovo pravo nastaje bez obzira da li je prodavac ispunio tačku 2. čl. 250 obaveza pismenog obavještavanja ostalih učesnika o prodaji udjela.

Međutim, u slučaju da prodavac nije ispunio ovu obavezu, period tokom kojeg učesnici imaju pravo da zahtevaju prenos prava i obaveza kupca udela na sebe se povećava. Ako je, po pravilu, rok za prihvatanje ponude prodavca mesec dana od dana obaveštenja za nepokretnosti i deset dana za pokretne stvari, onda se u slučaju kršenja obaveze obaveštavanja rok produžava na tri meseca postovanje bilo koje stvari.

2. Pravo preče kupovine obuhvata samo kupoprodajne transakcije i razmenu akcija. Druge transakcije o otuđenju udjela u pravu zajedničke imovine, posebno donacija, doprinos u osnovnom kapitalu privrednog društva, zakupnina, prijenos kao naknada, ne daju drugim učesnicima pravo na primanje udjela u skladu sa Art. 250.

Ako se udio proda drugom suvlasniku, onda pravo preče kupovine uopšte ne važi: učesnik ima pravo da proda svoj udeo drugom učesniku u zajedničkoj imovini bez mogućnosti da se drugi učesnici mešaju u ovu prodaju. Očigledno, ako se udio prodaje u krugu učesnika u zajedničkoj imovini, onda ne utiču oni interesi koji su izraženi u pravu preče kupovine.

Povreda prava preče kupovine nije samo prodaja udela pored ostalih učesnika, bez njihovog obaveštenja, već i prodaja udela pod drugim, povoljnijim uslovima nego što je saopšteno učesnicima, npr. nižoj cijeni ili po istoj cijeni, ali uz obezbjeđenje plaćanja na rate i sl.

Prodaja može biti praćena utvrđivanjem drugih uslova "neplaćanja". Neki od ovih uslova mogu biti sasvim opravdani, na primer, obezbeđenje plaćanja u vidu depozita ili garancije. Neki uslovi mogu odražavati poseban odnos između prodavca i kupca, na primer, istovremeno sa kupoprodajnim ugovorom sklapaće se i ugovor o zakupu imovine sa pravom prodavca da koristi nekretninu kao zakupac.

Učesnik zajedničke imovine koji želi da iskoristi svoje pravo preče kupovine mora prihvatiti ugovor u cjelini, sa svim njegovim uslovima. Ako su neki uslovi formulisani samo da bi se zaobišlo pravo preče kupovine, suvlasnik, istovremeno sa zahtevom za prenos prava i obaveza iz ugovora, ima pravo da traži priznanje ovih uslova kao nevažećih.

3. Rok u kojem prijavljeni suvlasnik ima pravo da prihvati ponudu za prodaju udjela - mjesec dana za nekretnine i deset dana za pokretne - je restriktivan. Ne može se vratiti čak i ako suvlasnik iz opravdanog razloga nije mogao da se upozna sa primljenom porukom, na primjer, zbog bolnog stanja. Istovremeno, ako je poruka namjerno sastavljena na način da dovede suvlasnika u zabludu, ili je dostavljena uz kršenje uobičajene procedure, postoji razlog da se govori o kršenju svoje obaveze od strane prodavca utvrđene u st. 2 čl. 250.

Tradicionalno se smatra rok od tri mjeseca za podnošenje zahtjeva za prijenos prava i obaveza kupca na zajedničkog vlasnika. Međutim, formulacija tačke 3 čl. 250 nam omogućava da ovaj pojam smatramo prečešću (rok postojanja prava). Treba napomenuti da se evolucija same institucije prava preče kupovine, koja se sastoji u smanjenju njene vrednosti, manifestuje, posebno, u činjenici da se otvaraju mogućnosti mešanja u transakciju raspolaganja akcijama u zajednička imovina se smanjuje, ne samo po osnovu, već iu smislu vremena.

4. Mora se imati na umu da se često prodaja od strane suvlasnika udjela uz povredu prava preče kupovine otkrije nakon što je ugovor zaključen i kupac postane vlasnik, posebno jer prema opšte pravilo, vlasništvo nad udjelom prelazi u trenutku zaključenja ugovora. Prema tačnom smislu zakona, u ovom slučaju više nije moguće prenijeti prava i obaveze kupca, jer je kupac već postao vlasnik i. A prenos vlasništva sa jednog lica na drugo, ni na osnovu čl. 250, niti po drugim osnovama.

5. U skladu sa preporukom Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije u Rezoluciji od 22. marta 1966. N 32 „O nekim pitanjima koja su se pojavila u praksi sudova u primeni normi građanskog prava. Zakon o vlasništvu nad stambenom zgradom" (sa izmjenama i dopunama 20. decembra 1983. N 11, od 15. decembra 1987. N 8, od 22. aprila 1992. N 9, od 21. decembra 1993. N 11) (Zbirka odluka plenuma Vrhovnih sudova SSSR-a i RSFSR-a (Ruske Federacije) o građanskim predmetima.M., 1999. S. 68), po podnošenju takvog tužbe, tužilac je dužan da sudu prinese iznos koji je kupac platio za kuće, takse i dažbine, kao i drugi iznosi koji se plaćaju kupcu na ime naknade nužnih troškova nastalih prilikom kupovine kuće. Očigledno, ova preporuka je opravdana ako je ugovorom predviđeno plaćanje pri sklapanju ugovora. Ukoliko je ugovorom, kupoprodajom stambene zgrade predviđen drugačiji rok plaćanja ili plaćanje na rate, potrebno je osigurati samo one iznose koji se moraju platiti u trenutku razmatranja spora, kao i iznose da nadoknadi kupčeve troškove.

6. Osnovna karakteristika mehanizma preče kupovine je da je ugovor o prodaji udela trećem licu punovažan, bez obzira da li je sklopljen uz povredu prava preče kupovine ili ne. Dakle, samo pravo preče kupovine se ne sastoji u otkazivanju prodaje, već u sklapanju ovog punovažnog ugovora na strani kupca. Pojava ovog pravila objašnjena je činjenicom da učesnik u zajedničkoj imovini, koji traži raskid ugovora sklopljenog mimo njegovog prava preče kupovine, mora dokazati ozbiljnost svojih namjera činjenicom da je i sam spreman da zaključi isti ugovor. S tim u vezi, potpuno je besmisleno tražiti poništavanje ugovora o prodaji udjela u pravu zajedničke imovine, pozivajući se na povredu prava preče kupovine.

7. Ako je kupac u trenutku nastanka spora udio u vlasništvu prenio na treće lice, onda postoji mogućnost sticanja prava na ovaj udio u okviru spora između učesnika u zajedničkoj imovini i prvog kupca. redom nestaje pravo preče kupovine. Uopšte nije bitno koliko se savesno ponašao sticalac udela, tj. da li je mogao znati da je ranije ovaj udio stečen uz povredu prava preče kupovine. Činjenica je da dobra vjera može imati pravni značaj samo ako je transakcija nevažeća. Međutim, povreda prava preče kupovine, kao što je već navedeno, sama po sebi ne povlači za sobom ništavost prodaje. To, međutim, ne znači da je isključena zaštita po drugim osnovama, na primjer, ako postoje znaci zamišljene transakcije o otuđenju udjela trećem licu.

8. Pravo preče kupovine se ne može ostvariti prilikom prodaje udela na javnoj aukciji, jer je samo pravo preče kupovine privilegija, tj. pružanje prednosti jednoj osobi u odnosu na druge je nespojivo sa mehanizmom nadmetanja, koji se zasniva na ravnopravnoj konkurenciji svih učesnika.

Očigledno, ne samo javne aukcije, već i aukcije koje prodavac vodi privatno, tj. svojom voljom, isključuju i korištenje prava preče kupovine. Jasno je da ukoliko subjekt prava preče kupovine ima pravo sticanja udela pod istim uslovima kao i pobednik aukcije, onda aukcija, tj. konkurencija lica koja žele da steknu imovinu po boljim uslovima postaje nemoguća. Istovremeno, zabrana vlasniku udjela da otuđi udio u formi aukcije značila bi ograničenje prava svojine koje nema zakonski osnov (čl. 2, član 1).

Prilikom održavanja aukcija - javnih i privatnih - svi učesnici u zajedničkoj imovini imaju pravo da na njima učestvuju i steknu udeo pod jednakim uslovima sa drugim licima.

Pravo preče kupovine ne može se ostvariti ni u slučajevima kada je prodavac udela dužan da izvrši prodaju na osnovu zakona ili sporazuma ().

9. Kao što je već spomenuto u

Art. 246, 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuju posebnosti raspolaganja zajedničkom imovinom. Prvo pravilo posebno navodi da se transakcije sa takvim objektima moraju obavljati uz saglasnost svih učesnika.

Istovremeno je utvrđeno ograničenje za subjekta koji želi da raspolaže svojim dijelom. On mora poštovati ono što je u vlasništvu drugih vlasnika kapitala pravo preče kupovine. Art. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije fiksira karakteristike ispunjenja ovog uslova. Razmotrimo to detaljnije.

Opće informacije

Kako je utvrđeno čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju otuđenja (posebno prodaje) udjela stranom licu, preostali vlasnici imaju pravo preče kupovine po trošku za koji se prodaje, a na druge jednake uslove. Izuzetak je za zaključivanje transakcija u toku javnih licitacija, kao i za prodaju udjela u parceli od strane vlasnika dijela objekta/zgrade ili prostorija u njemu koji se nalazi na takvoj parceli.

U nedostatku saglasnosti svih akcionara na njih, mogu se organizovati u slučajevima iz člana 2.255. ovog člana iu drugim slučajevima predviđenim zakonom.

Obaveze prodavca

Subjekat koji otuđuje svoj udeo iz stava 2. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, mora pismenim putem obavijestiti preostale sudionike o predloženoj transakciji. U obavještenju je dužan navesti trošak i druge materijalne uslove transakcije.

Akcionari imaju rok od 30 dana za odgovor na prodaju nepokretnosti i 10 dana za otuđenje pokretne stvari. Ako na kraju utvrđenog roka učesnici u imovini ne steknu udeo, lice ima pravo da ga proda spoljnom licu.

Prema odredbama čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako vlasnici kapitala odbiju kupovinu, dionica se može prodati prije roka (prije isteka roka utvrđenog zakonom). U tom slučaju, odbijanje mora biti u pisanom obliku.

Karakteristike obavještavanja učesnika u imovini mogu biti predviđene drugim saveznim zakonima.

Ograničenja i odgovornost

U slučaju povrede prava prečeg sticanja udela od strane lica, prema tački 3 čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, drugi učesnici u imovini mogu u roku od tri mjeseca podnijeti tužbu sudu za prenos obaveza i prava kupca na njih.

Dodjela prioritetne kupovine je zakonom zabranjena.

Odredbe člana 250. primjenjuju se i na slučajeve otuđenja akcija po ugovorima o zamjeni.

Art. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije sa komentarima

Analizirana norma direktno propisuje da se pravo preče kupovine prostire na pokretne i nepokretne stvari. Osim toga, odredbe čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije primjenjuju se na transakcije s dokumentarnim vrijednosnim papirima (dionice CJSC), dionice u kapitalu (na primjer, u LLC).

Treba reći da je posebno pravilo koje reguliše državnu registraciju transakcija akcijama predviđeno Saveznim zakonom broj 218. Prvobitno je utvrđeno da je prilikom registracije transakcija potrebno priložiti izjave o saglasnosti drugih vlasnika. Ukoliko su bili odsutni, ovlašteni službenik je trebao obustaviti postupak na 60 dana, poslati obavještenje svim učesnicima koji nisu dali saglasnost za transakciju, u roku od 3 dana.

Ova formulacija značajno je ograničila prava vlasnika dionica u odnosu na odredbe Art. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Promjene uključeno u čl. 24. Saveznog zakona br. 218, omogućilo je usklađivanje sa članom 250.

Kategorije ponuda

Nakon uvođenja 1. dijela Građanskog zakonika, pravo preče kupovine proširuje se i na poslove otuđenja udjela na osnovu ugovora o zamjeni. Osim toga, kao što pokazuje sudska praksa, čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije primjenjuje se u drugim slučajevima raspolaganja zajedničkom imovinom.

Učesnik ima pravo da zavešta, proda, založi, pokloni svoj udeo, raspolaže udelom na drugačiji način po sopstvenom nahođenju uz primenu pravila iz člana 250. Na primjer, prilikom otuđenja dijela imovine u vidu naknade, potrebno je poštovati pravo prečeg sticanja udjela od strane ostalih vlasnika.

U međuvremenu, Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda u svom informativnom pismu od 2005. godine broj 102 napominje da se kvalifikacija spornog odnosa ne kao kupoprodaja ne može smatrati bezuslovnim osnovom za neprimenu čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Karakteristike sukcesije

Pravo preče kupovine u zakonodavstvu nije kvalifikovano kao neimovinsko lično. U međuvremenu, takva procjena je od posebnog značaja u okviru odnosa vezanih za nasljeđivanje. U sudskoj praksi, pravo preče kupovine se ne smatra neimovinskim i ne odnosi se na one pravne mogućnosti u pogledu kojih je, u smislu člana 1112, sukcesija nedozvoljena.

VS je dao objašnjenja po ovom pitanju. Sud je posebno ukazao da je mogućnost akcionara da zahteva prenos ovlašćenja kupca na njega u slučaju da drugi akcionar ne ispoštuje odredbe člana 250. Građanskog zakonika derivat prava preče kupovine. . Prema tome, to ne može biti lično pravo, po kojem je sukcesija nemoguća.

Ostvarivanje predmetnog prava nije neraskidivo povezano sa određenim licem. Shodno tome, mogu ga izvršiti nasljednici vlasnika dionica bez ikakvih ograničenja u okvirima utvrđenim zakonom.

Specifičnost implementacije odredbi

Određene poteškoće u praksi nastaju prilikom razmatranja sporova čiji su predmet udjeli u pravu na stambenoj zgradi. VS je dao objašnjenja po ovom pitanju.

Sud je ukazao na sljedeće:

• Na osnovu odredbe člana 252. Građanskog zakonika, učesnik u imovini može zahtijevati izdvajanje svog dijela iz zajedničke imovine. Shodno tome, nakon toga zajedničko vlasništvo prestaje. To, pak, znači da lice gubi pravo preče kupovine dijela imovine.
• Odredbe člana 250. Građanskog zakonika ne primenjuju se pri zaključenju ugovora o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licima i pri otuđivanju udela u okviru javne aukcije u slučajevima utvrđenim zakonom.
• U slučaju povrede odredbe člana 250., tromesečni rok koji je drugom učesniku u imovini dodeljen za iskazivanje potraživanja za prenos obaveza i prava sticaoca na njega računa se od dana kada je predmet postao ili je trebao postati svjestan kršenja.

Primjena roka, suspenzija, restauracija, njegov prekid sprovode se prema općim pravilima sadržanim u članovima 199-205 Kodeksa.

Karakteristike podnošenja tužbe

U slučaju povrede prava preče kupovine, zainteresovano lice će u ostavljenom roku uputiti tužbu sudu. Istovremeno, dužan je da na žiro račun Odeljenja za pravosuđe relevantnog regiona uplati iznos koji uključuje kupoprodajnu cenu uplaćenu za udeo, dažbine i naknade predviđene zakonom i druge iznose koji se plaćaju bona fideu. sticaoca kako bi mu nadoknadio troškove nastale u vezi sa raskidanjem transakcije.

Trebalo bi da se odredi prema pravilima klauzula 2 i 9 1 dijela 91 člana Građanskog zakonika.

U slučaju ispunjenja uslova, ranije zaključen ugovor ne može se priznati nevažećim. Sudija koji je meritorno riješio predmet, u odluci ukazuje na zamjenu kupca u transakciji i upisu u USRR, kao i naplatu u korist tuženog iznosa koje je on platio pri zaključku. transakcije. Okrivljeni je u takvim slučajevima, shodno tome, bona fide sticalac.

Zakonodavstvo ne uspostavlja standardni obrazac za obavještavanje učesnika u imovini o predstojećoj transakciji otuđenja udjela. Čini se da bi trebalo da sadrži materijalne uslove transakcije, kao i odredbe o kojima su se strane dogovorile. Među njima:

• Predmet ugovora.
• Adresa na kojoj se nalazi nekretnina čiji se udio u vlasništvu otuđuje.
• Cijena po kojoj se prodaje udio u pravu ili naziv određenog objekta za koji se mijenja.
• Ako je ugovorom predviđena otplata/odgoda, naznačeni su njeni uslovi.
• Rok u kojem učesnici moraju dostaviti odgovor. Štaviše, on ne može biti manji od uslova utvrđenih Građanskim zakonikom.

Obaveštenje može sadržati i druge odredbe koje učesnici u transakciji smatraju bitnim.

Ukoliko su se nakon obavještavanja ostalih učesnika promijenili uslovi transakcije, o tome je obavezno obavijestiti vlasnike.

Pravo preče kupovine udela u stanu je pravo suvlasnika ( suvlasnici) otkupite udio u stanu od komšije prije nego što ga on proda nekom drugom sa strane. Isto važi i za odvojena soba u sklopu zajedničkog stana. Hajde da objasnimo detaljnije.

Ako je stan u vlasništvu više osoba, onda je takvo vlasništvo general, a može biti dva tipa:

1. zajednički zglob imovine, ili
2. ukupan udio vlastiti.

U sklopu paketa dokumenata koji se dostavljaju za registraciju prodaje udjela u stanu, mora postojati potvrda da je Prodavac o svojoj namjeri obavijestio sve ostale vlasnike. U tu svrhu, Prodavac dokumentima prilaže kopiju istih pisma obavijesti o prodaji udjela u stanu sa ponudom da ga otkupi po određenoj cijeni.

Ako su od susjeda-vlasnika dobili pismeno odbijanje iz njegovog prava preče kupovine udela u stanu, onda je i ovaj papir priložen paketu dokumenata. Tada će odmah započeti proces registracije.

Ukoliko nema odbijanja komšija-vlasnika ( ali pismo obavještenja je priloženo), tada će se dokumenti za registraciju i dalje primati, ali će sama registracija započeti tek zakonom propisanom preventivni rok- jedan mjesec.

"TAJNE NEKRETNINE":

Detaljan algoritam radnji prilikom kupovine i prodaje stana ili njegovog udjela predstavljen je na interaktivnoj mapi. Otvara se u skočnom prozoru. "> UPUTSTVO KORAK PO KORAK (će se otvoriti u iskačućem prozoru).