Imovina u zajedničkom vlasništvu. Kako odvojiti udio od zajedničke zajedničke imovine? Praksa raspolaganja akcijama: postupak prodaje

Zajedničko vlasništvosupružnika je predviđeno zakonodavnim normama Ruske Federacije u skladu sa zajedničkim. Upravo na pravu zajedničkog vlasništva često se vrši kupovina nekretnina i druge vredne imovine. Koja je razlika između ovih načina i zašto je ponekad zajedničko vlasništvo poželjnije, reći ćemo u našem članku.

Pravo zajedničkog vlasništva i zajedničkog vlasništva (znakovi prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije)

Zajednička i zajednička svojina su iste prirode: oba podrazumijevaju više vlasnika istog objekta svojine. Štaviše, svaki od njih ima i svoje karakteristične karakteristike.

Tumačenje prava zajedničkog vlasništva Građanskog zakonika Ruske Federacije uključuje početno određivanje udjela u vlasništvu nad imovinom, koji mogu biti jednaki ili nejednaki. Raspolaganje imovinom vrše supružnici u granicama svojih udjela.

Ne postoji razlika između zajedničkog vlasništva i zajedničkog vlasništva. Prema građanskom pravu, ovi koncepti su identični.

Zajednička imovina supružnika ne podrazumijeva dodjelu udjela, a raspolaganje imovinom bračni drugovi sprovode zajednički, po principu dobre vjere.

Na zahtjev supružnika ili zainteresovanog trećeg lica može se podijeliti imovina u zajedničkoj svojini. Udjeli dobijeni kao rezultat takve podjele čine zajedničku zajedničku imovinu.

Kada nastaje zajednička imovina supružnika?

Zajednička imovina supružnika nastaje kada njihova imovina nije legalna (utvrđena normama porodičnog zakonodavstva Ruske Federacije), već ugovorni režim. Voljom supružnika dešava se ovo:

Ne znate svoja prava?

prilikom sklapanja bračnog ugovora (tada će se ovaj režim primjenjivati na svu zajedničku imovinu supružnika, koju će oni odrediti u uslovima ugovora);
prilikom zaključivanja posebnih ugovora o sticanju (stvaranju) imovine.

U ovom drugom slučaju, jedan dio imovine supružnika može biti predmet pravnog režima, a drugi dio ugovornog.

Pored dobrovoljnog osnivanja zajedničkog vlasništva, postoji i prinudno, koje se odvija na sudu.

Zajedničko vlasništvo nad stanom, kućom, zemljištem i njegove razlike od zajedničkog vlasništva

Između zajedničkog i zajedničkog vlasništva razlika je izraženija upravo u odnosu na nekretnine. Ovo zbog činjenice da vlasništvo nad objektima nepokretnosti, uz prava, uspostavlja i obaveze za održavanje imovine.

Drugi faktor koji igra ulogu u tome što supružnici teže jasnijem razgraničenju udjela u vlasništvu nekretnine je njena vrijednost. Cijena nekretnina je po pravilu visoka i samim tim značajno utiče na interese stranaka.

Imajući to u vidu, ruski građanski zakon uspostavlja poseban red raspolaganja nekretninama, odstupajući od principa dobre vjere, koji je postulat zajedničkog vlasništva i koji ga razlikuje od zajedničkog vlasništva. Riječ je o zahtjevu ovjerene saglasnosti drugog supružnika na transakciju sa imovinom koja čini zajedničku imovinu. Međutim, odstupanje od principa pretpostavke dobre vjere ne poništava druge znakove zajedničkog vlasništva (i njegove razlike od zajedničkog vlasništva), uključujući i ravnopravnost supružnika u raspolaganju imovinom.

Utvrđivanje udjela u pravu zajedničke dioničke svojine

Do prestanka režima zajedničkog vlasništva i prelaska u zajedničko zajedničko vlasništvo može doći zbog činjenice da:

supružnici su uspostavili zajedničko vlasništvo sa definisanjem udela koji pripadaju obema stranama u trenutku sticanja prava zajedničke svojine na imovini;
supružnici su sporazumno utvrdili udjele u vlasništvu nad imovinom potpisivanjem sporazuma o diobi imovine ili (u nedostatku saglasnosti stranaka) prijavom sudu;
treća strana zainteresovana za utvrđivanje udela jednog od supružnika obratila se sudu (na primer, prilikom oduzimanja zajedničke imovine) sa žalbom za razgraničenje udela u zajedničkoj imovini.

Međusobnim dogovorom supružnika, udjeli se mogu odrediti kako srazmjerno njihovom doprinosu u stvaranju (sticanju) imovine, tako i nesrazmjerno. Prilikom utvrđivanja udjela, sud u većini slučajeva polazi upravo od proporcija doprinosa svakog supružnika.

Posljedice izdvajanja udjela iz zajedničkog vlasništva

Dodjela udjela svakog od supružnika dovodi do toga da oni stiču pravo da samostalno raspolažu svojim udjelom u imovini i stiču pravo zajedničkog vlasništva na njoj. Istovremeno, treba imati na umu da drugi supružnik ima pravo prvenstva da stekne udio koji mu ne pripada, ako drugi supružnik odluči da ga proda.

Osim toga, dodjela udjela će dovesti do razgraničenja odgovornosti za održavanje imovine. To se posebno odnosi na plaćanje poreza na zajedničku zajedničku imovinu, osiguranje imovine, kao i komunalne, operativne i druge troškove.

Posebno treba napomenuti da ako su uslovi za vlasništvo zajedničke imovine utvrđeni bračnim ugovorom, onda kada se on proglasi nevažećim ili raskine (kako sudskom odlukom tako i sporazumno supružnicima), strane se vraćaju na pravni režim.

Preuzmite obrazac ugovora

Ako je zajedničko vlasništvo ustanovljeno pojedinačnim ugovorom (na primjer, stjecanje stana), tada se odlukom stranaka ili sudskih organa može samo promijeniti veličina udjela, ali se više ne može uspostaviti zajedničko vlasništvo. Jedina mogućnost da se strane vrate u režim zajedničkog vlasništva je da osporavaju transakciju u cijelosti i proglase je nevažećom - međutim, za to strane moraju imati vrlo uvjerljive okolnosti.

Svako od nas ima imovinu: auto, stan, kuću, vikendicu, namještaj, potrepštine za domaćinstvo i još mnogo toga. Ako govorimo o pravu vlasništva, onda pod njim obično podrazumijevamo pravo da sa ovim stvarima radite šta god hoćete: prodajte, poklonite, promijenite, čak i uništite. Najčešće takve odluke donosi sam vlasnik stvari - ograničenja mogu biti predviđena samo zakonom.
Međutim, postoji niz izuzetaka od ovog pravila. Možda ćete se naći u situaciji da ćete, posjedujući ovu ili onu stvar, morati svoje odluke koordinirati s nekim drugim. Ovo je takozvana zajednička svojina.

Zajednička imovina

Zajedničko vlasništvo nastaje kada je nekretnina u vlasništvu dvije ili više osoba. Najčešće se to dešava kod nasljeđivanja po zakonu. Prilikom sastavljanja testamenta, ostavilac i dalje nastoji svaku stvar prenijeti na bilo kojeg nasljednika. Ali u nedostatku testamenta, obično postoji nekoliko nasljednika u svakom redu, a imovina postaje vlasništvo svakog od njih.
U ruskom zakonodavstvu postoje dvije vrste zajedničke imovine:

udio (imovina je u zajedničkoj svojini sa definicijom udjela svakog od vlasnika);
zajedničko (imovina je u zajedničkoj svojini bez utvrđivanja takvih udjela).

U zajedničkoj svojini, prije svega, je imovina supružnika, stečena za vrijeme braka, osim ako sporazumom između njih nije drugačije utvrđeno. Svaka osoba može biti dioničar, kako povezana tako i nepovezana. Ali uzimajući u obzir posebnosti pravnog uređenja režima zajedničke imovine, možemo dati prvi savjet čitateljima MirSovetova: kako bi izbjegli probleme u posjedovanju, korištenju i raspolaganju takvom imovinom, izgradite normalne odnose s drugim učesnicima u zajedničkoj imovini. Zašto je ovo toliko važno, biće reči u nastavku.
Za bolje razumijevanje pravnih pravila koja regulišu pravo zajedničke svojine, dozvolite mi da dam malo teorije. Čak su i stari rimski pravnici pisali da svaki od vlasnika ima zajedničko vlasništvo nad cijelom stvari kao cjelinom; nije posjedovao, dakle, dio stvari, već dio prava na stvari. Ovo vrlo važno pravilo u praksi znači sljedeće. Ukoliko posjedujete ¼ udjela u pravu zajedničkog vlasništva nad stanom površine 80 m2. m., to ne znači da posjedujete 20 kvadratnih metara. m ovog stana. Vi imate samo udio u pravu na cijelu stvar, ali ne i pravo na dio ove stvari. Pod određenim uslovima, dio takve stvari možete dobiti u isključivom vlasništvu ili osigurati pravo korištenja ovog dijela.

Posjedovanje i korištenje objekta zajedničke svojine

Svaki vlasnik, u skladu sa čl. 209 ima pravo:

posjedovati svoju imovinu (stvarno je posjedovati);
da koriste svoju imovinu (u korist kojoj je ova imovina namijenjena, za primanje plodova, proizvoda i prihoda);
raspolagati imovinom (prodaja, promjena, zakup, zalog, itd.).

S obzirom da pravo zajedničke svojine ne pripada jednom, već više lica, navedena ovlašćenja mogu se vršiti samo ako je saglasna volja SVIH učesnika. Ovdje je važno shvatiti da izostanak saglasnosti barem jednog od učesnika, čak i uz najmanji udio, dovodi do nezakonitih radnji u odnosu na zajedničku imovinu.
Primjer: četiri građanina posjeduju zemljišnu parcelu sa zasadima voća u jednakim udjelima. Trojica učesnika ne žele da obrađuju baštu i nude da je u potpunosti zakupe, a četvrti, koji je ostao u manjini, želi sam da radi na gradilištu. Nažalost, ovo pitanje se ne može riješiti većinom glasova, potrebno je tražiti kompromis između svih suvlasnika.

Ali u Zakonu o stanovanju nije tako! Odluke o zajedničkoj imovini stambene zgrade mogu se usvajati na skupštini stanara, a nesaglasni vlasnici će se morati povinovati mišljenju većine.

Ako nije moguće postići sporazum o pitanjima vlasništva i korištenja imovine u zajedničkom vlasništvu, možete se obratiti sudu. Istovremeno, učesnik u zajedničkoj svojini ima pravo da zahteva da mu se u posed i korišćenje stavi deo zajedničke imovine srazmeran njegovom udelu. U nedostatku takve mogućnosti, on ima pravo zahtijevati od drugih učesnika koji posjeduju i koriste imovinu koja pripada njegovom udjelu, odgovarajuću naknadu.
Nažalost, sud neće moći donijeti odluku kojom će učesnika u zajedničkom vlasništvu obavezati da pristane na prodaju ili zakup imovine, jer u građanskom pravu djeluje princip slobode ugovaranja i niko se ne može prisiliti da izvrši transakciju. . Shodno tome, raspolaganje imovinom (u cjelini), koja je u zajedničkom vlasništvu, vrši se sporazumom svih njenih učesnika.
Učesnik u zajedničkoj svojini može raspolagati udelom u pravu zajedničke svojine bez saglasnosti drugih učesnika, ali uz pravo preče kupovine. Kako to ispravno učiniti bit će opisano u nastavku.
Ako suvlasnici ostvaruju prihod od imovine koja je u zajedničkoj svojini, dužni su da ih raspodijele srazmjerno udjelima, osim ako je ugovorom između njih drugačije određeno.

Troškovi održavanja zajedničke imovine i njeno poboljšanje

Ne zaboravite da vlasništvo nad imovinom nije samo pravo, već i obaveza. Vlasnik snosi teret održavanja imovine i rizik njenog slučajnog gubitka ili oštećenja.
Troškovi održavanja nekretnine sastoje se od:

glavne i tekuće popravke;
osiguranje, radnje registracije;
računi za sigurnost i komunalije;
plaćanje poreza itd.

Sve navedeno se odnosi i na učesnike u zajedničkom vlasništvu, samo što ih treba raspodijeliti srazmjerno njihovim udjelima. Pri tome, nije bitno da li vlasnik koristi svoju imovinu ili ne, on je ipak dužan da je održava.
Često postoje situacije kada jedan od vlasnika odbije da učestvuje u troškovima zajedničke imovine. U tom slučaju vlasnici koji su napravili potrebne troškove za održavanje zajedničke imovine mogu od utajenog vlasnika povratiti pripadajući dio njih.
Primer: građanin B. podneo je tužbu protiv građanina P. za nadoknadu troškova za održavanje imovine u iznosu od 1689 rubalja. Sud je utvrdio da je državljanka B. plaćala komunalne račune u zgradi u njenom i tuženom vlasništvu po osnovu zajedničkog vlasništva. Budući da građanin P. pet mjeseci nije plaćao komunalne račune, a ove iznose je plaćao građanin B. kako bi izbjegao isključenje vode, toplote i struje, sud je tužbene zahtjeve našao osnovanim i tužbeni zahtjev udovoljio.
Ali želim skrenuti pažnju čitateljima MirSovetova da ako kuću koja je u zajedničkom vlasništvu ukrasite skupim materijalima bez pristanka drugih vlasnika, sud neće zadovoljiti zahtjev za povrat troškova popravka od njih. Takve popravke nisu potrebne za održavanje imovine u dobrom stanju. Prije izvođenja takvih radova potrebno je pribaviti saglasnost svih vlasnika (po mogućnosti pismenu). Ako zajednička imovina još treba da se popravi, a nije se mogao postići opšti dogovor, sačinite akt uz učešće svih vlasnika, navedite ko je odbio da potpiše akt. Nakon - pozovite specijalizovanu organizaciju da izradi procjenu. Ako takvi dokumenti budu dostupni na sudu, lakše će se dokazati valjanost i visina troškova popravke zajedničke imovine.
Ako je učesnik u zajedničkom vlasništvu dobio saglasnost ostalih učesnika da izvrši neodvojiva poboljšanja na nekretnini (dogradnja kuće, višegodišnji zasadi, nove zgrade na parceli), ima pravo na odgovarajuće povećanje svog udela. u pravu zajedničke imovine. Napominjemo da sudska praksa ne smatra velike popravke kao neodvojiva poboljšanja, njihova implementacija ne daje pravo na povećanje udjela, već samo na naplatu troškova od suvlasnika, kao što je gore prikazano. Saglasnost vlasnika može se izraziti u radnjama koje ukazuju na odobrenje izrade poboljšanja, koje proizilaze iz uslova za korišćenje objekta zajedničke svojine.

Kako pravilno upravljati zajedničkom imovinom

Učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo, po sopstvenom nahođenju, da proda, pokloni, ostavi, založi svoj udeo ili na drugi način njime raspolaže. Imajte na umu da raspolažete udjelom u pravu, a ne dijelom imovine. Istovremeno, ako planirate zaključiti ugovor o prodaji ili zamjeni dionica, morate se pridržavati određenih pravila.
Ako ćete svoj udio prodati trećem licu, morate pismeno obavijestiti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu o svojoj namjeri da prodate svoj udio, navodeći cijenu i druge uslove. Ako ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu odbiju kupovinu ili ne steknu udeo u pravu svojine na nepokretnostima koje će se prodati u roku od mesec dana, a za pokretne stvari u roku od deset dana od dana obaveštenja, imate pravo na prodaju. vaš udio bilo kojoj osobi.
Dakle, prije prodaje ili zamjene udjela, njen vlasnik je dužan poslati obavještenja ostalim učesnicima. Može se poslati poštom ili predati uz potpis. Tada je dovoljno sačekati mjesec dana ako prodajete udio u pravu na kuću, stan i sl., a deset dana ako prodajete udio u pravu na pokretnoj stvari.
Takođe je korisno da čitaoci MirSovetova znaju šta da daju, zaveštaju, založe udeo na koji imate pravo bez ikakvog obaveštenja drugim vlasnicima. Takva transakcija bi bila legalna.

Vrijedi napomenuti da su transakcije donacije "patuljastih" udjela u vlasništvu nad stanovima u glavnom regionu (za naknadnu registraciju građanina u mjestu stanovanja) postale široko rasprostranjene. Takva transakcija je suštinski nevažeća, jer donacija "pokriva" kupoprodaju. Ali to je izuzetno teško dokazati. Advokati savjetuju vlasnicima udjela u stanovima, ako je moguće, da ih prodaju po realnoj cijeni ili da kupe udjele od drugih vlasnika kako bi postali jedini vlasnik stambenog prostora. U suprotnom, možete se naći u društvu desetina suvlasnika stana u kojem živite, a čije prave adrese ne znate. Nerijetko, pravi stanari jednostavno prežive od takvog stana, stvarajući nepodnošljive uslove i tjerajući ih da prodaju svoje dionice po sniženoj cijeni.

Ako je prekršen postupak prodaje udela utvrđen zakonom, svaki drugi učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo da u roku od tri meseca pred sudom zahteva da se na njega prenesu prava i obaveze kupca. Ako učesnik u zajedničkom vlasništvu propusti ovaj rok, sud će odbaciti tužbeni zahtjev. Također, nemoguće je zahtijevati priznanje transakcije kao nevažeće, možete zahtijevati zamjenu autsajdera (kupca) sa učesnikom (učesnicima) u zajedničkom vlasništvu.

Može li se podijeliti zajednička imovina?

Nerijetko se javljaju sporovi između građana oko postupka korištenja zajedničke imovine (najčešće je to kuća ili stan) ili dodjele udjela vlasniku. Prije odlaska na sud potrebno je pokušati postići dobrovoljni sporazum o ovom pitanju. Ako to nije moguće, pripremite se.
Dioničari u zajedničkom vlasništvu imaju pravo zahtijevati ili odvojiti svoj dio iz zajedničke imovine. Ako se imovina podijeli, pravo zajedničke svojine prestaje. Kada se udio jednog od učesnika izdvoji, zajedničko vlasništvo se zadržava u odnosu na neizdvojene vlasnike.
Na primjeru stambene zgrade, dodjela udjela koji pripada učesniku u zajedničkom vlasništvu znači prenos vlasništva nad određenim izoliranim dijelom stambene zgrade i pomoćnim zgradama. Prestaje pravo na udio u ostatku kuće.
U većini slučajeva sud imenuje vještačenje, u kojem će vještak ponuditi opcije za podjelu stambene zgrade. Sud će izabrati jednog od njih, vodeći računa o interesima svih vlasnika. Nažalost, postoje slučajevi kada dodijeljeni udio ne odgovara izolovanim prostorijama, a rekonstrukcija kuće zbog velike istrošenosti (ili iz drugih razloga) je nemoguća. Sud će biti prinuđen da odbaci tužbeni zahtev za deobu imovine ili izdvajanje udela iz iste, a vlasnici imaju pravo da podnesu tužbu za utvrđivanje postupka korišćenja zajedničke imovine, pod uslovom da nije postignut sporazum. između njih.
Prilikom utvrđivanja postupka korištenja kuće, svaki od suvlasnika prelazi na korištenje određenog dijela zgrade, na osnovu njegovog udjela. Dodijeljene prostorije možda nisu izolirane i ne moraju uvijek tačno odgovarati udjelima u vlasništvu. Sud mora uzeti u obzir stvarnu proceduru korištenja kuće.
Ako se odlučite za podnošenje zahtjeva za dodjelu udjela u naturi, ne zaboravite jednu važnu tačku. Ako je udio u pravu neznatan, vlasnik stvarno ne koristi nekretninu, ne postoji prostor koji bi odgovarao udjelu, sud može bez Vaše saglasnosti ukinuti vlasništvo nad tim udjelom uz plaćanje naknade za njegov udio. vrijednost na teret ostalih vlasnika.
Povjerioci mogu tražiti i udio u zajedničkoj imovini. Ako dužnik nema dovoljno druge imovine za otplatu dugova, povjerilac može zahtijevati da mu se dodijeli dio i da se na njemu izvrši ovrha. Ako se ostali učesnici zajedničke imovine protive, imaju pravo da otkupe ovaj udio po tržišnoj vrijednosti, prihod će se koristiti za otplatu duga.

Zaključak

Ustav Ruske Federacije garantuje nam pravo na privatnu svojinu. Svako ima pravo posjedovati imovinu, posjedovati, koristiti je i raspolagati njome pojedinačno i zajedno sa drugim licima. Niko ne može biti lišen imovine osim sudskom odlukom. Ali pored ovih važnih prava, treba znati da je imovina, prije svega, odgovornost države i njenih građana. Na primjer, država nameće značajna ograničenja vlasnicima zemljišta, ali to je tema za drugi članak.
Poznavanje zakona koji regulišu prava i obaveze vlasnika pomoći će Vam da zaštitite i sačuvate svoju imovinu, da je koristite i raspolažete.

U pravu zajedničke zajedničke svojine svaki vlasnik ima udeo. To je u pravu svojine, a ne u imovini.

Jedan imovinski objekat - jedno pravo svojine na njemu - dva subjekta ovog prava svojine - svaki subjekt ima određeni udio u ovom pravu (1/3 i 2/3, na primjer). Šematski, stanje zajedničkog zajedničkog vlasništva nad stvarima može se predstaviti na sljedeći način.

Ako se imenovana stvar podijeli na dijelove između dva suvlasnika (1/3 i 2/3), onda se ti dijelovi „podijele“ suvlasnicima, tada će nastati dvije stvari od kojih će svaka imati posebno vlasništvo. pravo, a pravo zajedničkog vlasništva će prestati.

U pogledu imovine u zajedničkoj svojini, suvlasnici imaju ovlaštenje posjedovanja, korištenja i raspolaganja.

Gde vlastiti i uživaj takve imovine, učesnici u zajedničkom vlasništvu po dogovoru između sebe. Na primjer, tri suvlasnika u trosobnom stanu mogu se dogovoriti koju će prostoriju svaki od njih posjedovati i koristiti. Ako se takav sporazum ne postigne, onda se treba obratiti sudu koji bi se prilikom rješavanja spora trebao rukovoditi pravilom po kojem svaki učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo posjedovanja i korištenja dijela zajedničke imovine u srazmerno njegovom udelu (stav 2 člana 247 Građanskog zakonika) . Ako se takav postupak ne može uspostaviti (na primjer, zbog konstruktivnih karakteristika nekretnine), tada jedan učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo zahtijevati odgovarajuću naknadu od ostalih učesnika koji posjeduju i koriste imovinu koja pripada njegovom udjelu. Naravno, uspostava sudskog postupka za posjed i korištenje imovine po osnovu prava zajedničke svojine ne znači diobu ove imovine i prestanak prava zajedničke zajedničke svojine.

Zajednička imovina se može koristiti za ostvarivanje prihoda. (Na primjer, izdavanje nekretnine). Takvi prihodi idu u zajedničku imovinu i dijele se među suvlasnicima srazmjerno njihovim udjelima (član 248. Građanskog zakonika). Suvlasnici mogu sporazumom utvrditi i drugačiji postupak raspodjele prihoda.

Dispozicija imovine, koja je u zajedničkom vlasništvu, odvija se po dogovoru svih učesnika. Ovdje je riječ o raspolaganju objektom zajedničkog vlasništva u cjelini. Vlasnici se mogu dogovoriti, na primjer, o prodaji stambene zgrade i prodati je potpisivanjem odgovarajućeg ugovora. Ako barem jedan od vlasnika ne pristane na prodaju kuće, onda se takva prodaja ne može održati.

Svi učesnici u zajedničkom vlasništvu snose rizik od slučajnog gubitka ili oštećenja imovine. To znači da ako je, na primjer, izgorio dio stambene zgrade koji je bio u vlasništvu i korištenju jednog od vlasnika, onda se njegov udio u vlasništvu nad imovinom koja je ostala netaknuta neće promijeniti. Neće se mijenjati ni udjeli ostalih učesnika u zajedničkom vlasništvu. Redoslijed posjedovanja i korištenja sačuvane imovine će, naravno, postati drugačiji u vezi sa smanjenjem imovine, ali će principi ovih ovlaštenja utvrđeni zakonom ostati isti.

Ako je za otuđenje (otuđenje) predmeta svojine koji je u zajedničkoj svojini potrebna saglasnost svih učesnika, onda je zakonom propisan drugačiji postupak za otuđenje udela u pravu svojine.

Treba napomenuti da je udio u pravu svojine, iako je nematerijalni predmet prava, imovinska vrijednost sa kojom se mogu obavljati transakcije. Jedino ovlaštenje koje ima vlasnik dionice je da njome raspolaže po vlastitom nahođenju. Za vlasnika dionica, ako dionicu otuđi uz naknadu (na primjer, proda), zakon postavlja određena ograničenja. Prilikom prodaje udela u pravu zajedničke svojine trećem licu, preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo da ga prvo otkupe po ponuđenoj ceni trećem licu (osim u slučaju prodaje udela na javnoj licitaciji). ). Dakle, učesnik koji namerava da proda svoj udeo trećem licu dužan je da o tome obavesti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu, navodeći cenu i druge uslove prodaje. Ako ostali učesnici odbiju kupovinu ili ne steknu udeo na nepokretnostima u roku od mesec dana, a u pokretnim stvarima - u roku od 10 dana od dana obaveštenja, udeo se može prodati bilo kom licu.

Ako navedenu obavezu ne ispuni prodavac udela, ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo da u roku od tri meseca od suda zahtevaju da se na njih prenesu prava i obaveze kupaca. Nakon perioda od tri mjeseca, takve zahtjeve sud mora odbiti. Također, zahtjevi za priznavanje takvih transakcija kao nevažećih ne podliježu ispunjenju.

U slučaju davanja udjela u pravu zajedničkog vlasništva trećem licu, navedena ograničenja ne vrijede.

U postupku raspolaganja nekretninom od strane dva ili više fizičkih lica, potrebno je voditi računa o posebnostima pravnog pitanja, uključujući i utvrđivanje udjela u pravu zajedničke svojine. Ostvarenje prava može se izraziti u obliku zajedničke svojine, bez posebnih delova svakog učesnika, i zajedničke svojine, u kojoj se utvrđuje veličina svojine svih suvlasnika. Redosled radnji i mogućnost raspolaganja objektom zavisi od toga da li je imovina u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu.

Postupak utvrđivanja veličine akcija

Zajednička imovina, koja se naziva zajednička imovina, uzima u obzir mogućnost i neophodnost utvrđivanja iznosa koji se dodjeljuje za svakog vlasnika nekretnine. Postupak utvrđivanja udjela u pravu zajedničkog vlasništva zavisiće od konkretnih okolnosti sticanja prava svojine:

U skladu sa zakonom;
Nakon postizanja dogovora između učesnika.

Objekt se smatra jednakim svojstvom u sljedećim situacijama:

ako je nemoguće utvrditi iznos imovine svakog učesnika;
u skladu sa odredbama zakona;
uz saglasnost vlasnika.

Jednakost udjela

Potreba za određivanjem veličine dijela javlja se u sljedećim slučajevima:

pri izdvajanju iz kompozicije cijelog objekta;
prilikom planiranja bilo kakvih radnji u vezi sa objektom.

Porodični zakonik utvrđuje ravnopravnost u odnosu na zajednički stečenu imovinu supružnika.

Osim toga, dijelovi se smatraju jednakim za učesnike na poljoprivrednom ili seljačkom gospodarstvu u skladu sa čl. 258 GK. Članovi privrede pri diobi nepokretnosti ili u slučaju istupa iz učesnika u privredi imaju pravo da računaju na jednaku raspodjelu vlasništva.

Definicija dionica

Vrijednost vlasništva, isključujući slučajeve jednake raspodjele, utvrđuje se prema doprinosu svakog od učesnika u formiranju predmetnog objekta.

Podijelite promjenu

U procesu posjedovanja i obavljanja raznih radnji u vezi s nekretninama (prodaja, zamjena, kupovina i sl.) mogu se javiti situacije promjene vlasništva.

Postupak utvrđivanja promijenjenog udjela učesnika u zajedničkom vlasništvu uzima u obzir sljedeće kriterije:

materijalni doprinos unapređenju cjelokupnog nepokretnog objekta;
mogućnost utvrđivanja veličine prirasta i izdvajanja iz sastava zajedničke nepokretnosti;
doprinos rada učesnika u zajedničkoj svojini izvršenoj promeni;
druge investicije i inkrementalne mjere.

Opcije za promjenu omjera udjela

Promjena vrijednosti zajedničkog vlasništva povezana je sa mjerama koje se poduzimaju za poboljšanje stanovanja. Prilikom preduzimanja radnji za promjenu cjelokupnog objekta nekretnine, pravi se razlika između odvojivih promjena i neodvojivih poboljšanja.

U slučaju da je jedan od vlasnika preduzeo radnje koje su dovele do neodvojivog poboljšanja celokupne imovine, on ima pravo da računa na dogovor o povećanju svog udela u skladu sa rastom vrednosti imovine, kao rezultat promjena.

Ako su poduzete radnje koje su rezultirale odvojivim poboljšanjem, povećanjem, bez ikakve štete na izvornoj imovini i štete za druge sudionike, neće biti potreban dogovor sa ostalim suvlasnicima za izvršenje ovih promjena.

Prilikom utvrđivanja visine vlasništva svakog učesnika nakon poboljšanja polaze se od odluke svih suvlasnika:

povećanje udjela pojedinca koji je napravio poboljšanja;
isplata naknade srazmerno doprinosu datom poboljšanju, uz zadržavanje veličine delova.

Ako se ne postigne jedinstveno rješenje, odvojivo poboljšanje postaje vlasništvo vlasnika koji je inicirao povećanje ili promjenu.

U slučaju sporova oko načina upisa promijenjenog imovinskog prava, oni se obraćaju sudu.

Praksa arbitraže

Na sudovima se najčešće razmatraju sporovi vezani za sljedeće situacije:

identifikaciju udjela u stanu;
utvrđivanje iznosa imovine za naknadno raspolaganje;
promjena vrijednosti udjela nakon poboljšanja.

Dozvoljeno je zasnivanje udjela u nekretnini, posebno u stanu, samo ako postoji realna mogućnost, uzimajući u obzir sljedeće odredbe:

Prirodna dodjela dijela nekretnine je gotovo nemoguća u jednosobnom stanu.
Prilikom utvrđivanja objektivnih nepremostivih prepreka koje onemogućavaju odvajanje imovine od zajedničke nepokretnosti, sud može dosuditi naknadu prema veličini udjela.
Nedostatak podjele i pravilnog upisa udjela podrazumijeva obaveznu koordinaciju sa drugim vlasnicima objekta bilo kakvih radnji u pogledu ostvarivanja prava raspolaganja imovinom.
Dodjelu prati uređenje postupka korištenja zajedničke imovine sa drugim vlasnicima.

Svaki slučaj određivanja udjela razmatra se pojedinačno, uzimajući u obzir sve prateće okolnosti i uslove. Ako nije moguće postići sporazumni sporazum sa suvlasnicima, odluka se donosi na osnovu razmatranja predmeta na sudu.

Literatura sugerira da je prikladno govoriti o udjelu kada je u pitanju zajedničko zajedničko vlasništvo. E.A. Sukhanov je zajedničku imovinu nazvao nepodijeljenom. N. I. Misnik smatra da se takvo predstavljanje zasniva na mešanju dva različita pitanja: prisustva udela i njegove definicije, odnosno određivanja njegove veličine. Ako udio u zajedničkoj imovini nije određen (njena veličina nije razjašnjena), to ne znači da taj udio uopće ne postoji.

Pitanje pravne prirode udjela u obrazovnoj i naučnoj literaturi je diskutabilno. K. N. Annenkov pominje intelektualni udeo: „Pravo zajedničke svojine (kondominijum) je kada jedna te ista stvar pripada više lica u svojim intelektualnim udelima po pravu svojine.” N.P. Pobedonostsev o idealnom udjelu kaže: „Zajednička svojina znači da je predmet, ostajući suštinski neodvojiv, podijeljen na idealne dijelove, a u svakom od ovih dijelova vlasništvo učesnika dobija svoju isključivost. Prema G. F. Shershenevichu, subjekt zajedničkog vlasništva posjeduje udio u vrijednosti stvari. "Pravo svakog od suvlasnika posebno ima za predmet samo udio u vrijednosti stvari." U sovjetskom građanskom pravu, teoriju o idealnom udjelu u stvari podržavao je D. M. Genkin, iako je njegov stav prilično kontradiktoran. Napisao je: “Udio u pravu odgovara udjelu u imovini koja je predmet prava zajedničke svojine”. Autor ovaj udio naziva idealnim, on predstavlja udio u imovini u cjelini, a ne bilo koji određeni dio imovine u naturi. N. I. Misnik smatra da je udio idealan, mentalni dio materijalne stvari. Dakle, u vezi sa zajedničkom imovinom, doktrina koristi izraze: "udio u pravu" (udio u pravu je spomenut u stavu 2 člana 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije), "stvarno" i "idealno ” dijeli.

Pod stvarnim udjelom se podrazumijeva određeni dio zajedničke imovine u naturi. Stvarni udio u odnosu na zajedničku imovinu podrazumijeva određeni dio zajedničke imovine, koji je u stvarnoj upotrebi suvlasnika. Raspodjela između suvlasnika zajedničke imovine na dijelove na pravu korištenja ne dovodi do prestanka pravnog odnosa zajedničke zajedničke svojine. Koncept stvarnog udjela koristi se u slučajevima kada postoji praktična mogućnost da se suvlasniku da na korištenje određeni dio zajedničke imovine (na primjer, prostorija u kući). Što se tiče idealnog udjela, to je udio u pravu, koji zakonodavac pominje u čl. 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Idealni udio i udio u pravu, kako smatra R.P. Manankova, „sadržajno su identični“.

Udjeli učesnika u pravu zajedničke svojine utvrđuju se na osnovu zakona, ili se utvrđuju sporazumom svih njegovih učesnika. Ako udjeli nisu utvrđeni ni zakonom ni sporazumom stranaka, smatraju se jednakim. Sudbina neodvojivih i odvojivih poboljšanja zajedničke imovine uređena je stavom 3. čl. 245 Građanskog zakonika Ruske Federacije.