Закон за отдаване под наем на апартамент. Какво изисква законът при отдаване на жилища под наем без посредници? Задължителни клаузи от договора

Руското законодателство позволява на хората да получават доходи от жилища под наем. Жилищният кодекс определя основните правила за такава операция: кой има право да наема апартамент, какви права имат наемателят и наемодателят, което може да доведе до предсрочно прекратяване на договора за наем. И въпреки че законодателството не задължава да се отдава жилище под наем изключително след сключването на договора, такъв документ до голяма степен е необходим, за да се сведат до минимум възможните рискове както за наемателя, така и за лицето, което наема жилище.

Днес ще говорим подробно за това как правилно да наемете апартамент, как да го направите самостоятелно и според закона, с плащането на всички дължими данъци.

Какви рискове може да бъде изправен наемодателят?

Неформалното отдаване под наем е изпълнено с много проблеми. Може да възникнат трудности с държавните органи, това също може да доведе до сериозни щети на апартамента и дори до неговата загуба.

Основни рискове:

Глоби и наказателни наказания. Според закона доходите от апартамент под наем подлежат на облагане. Ако се окаже, че наемодателят не е подал данъчна декларация и не е платил данъци, той е заплашен от значителни глоби и дори лишаване от свобода за период от шест месеца (с размер на неплатените данъци от сто до петстотин хиляди) до три години (с размера на неплатените данъци в размер на половин милион рубли и повече). ).
Щети на имущество или апартамент. Ако жилището е било отдавано под наем без подходящ договор, тогава е много трудно да се докаже, че в апартамента липсва някаква техника, че прозорците и вратите са били непокътнати преди и няма следи от боя и флумастери по стени.
Неочаквани разходи. Те могат да се появят, ако наемателят остави след себе си задължения за комунални услуги. Телефонните сметки могат да бъдат най-големите, например, ако работодателят реши да „разговори“ с някой от роднините, живеещи на другия край на света.
Измама на работодателя. Има случаи, например, когато един човек е наел къща и в апартамента са се оказали напълно различни хора, които вече са сключили споразумение с наемателя, без съгласието на собственика. В някои апартаменти например могат да отворят публичен дом или да настанят там група граждани на съседни държави, които са дошли да работят (до 20 души могат да живеят под един покрив).

Инструкции стъпка по стъпка как да наемете законно апартамент

Ние организираме застраховка

Първото нещо, което трябва да направите, преди да отдадете апартамент под наем, е да го застраховате. Това ще накара собствениците да се чувстват по-уверени. Застраховката трябва да предвижда опции за наводнение, пожар, експлозия на битов газ, повреда на вътрешна украса. Трябва да се отбележи, че за жилища под наем има увеличен коефициент на застраховка.

Получаваме съгласието на собствениците, съседите или наемодателите

За да отдадете жилище под наем, трябва да получите съгласието на всички собственици на апартамента, а в някои случаи законът предвижда съгласуване на такава операция със съседи или наемодателя.

Съгласието на наемодателя се изисква, ако:

общински апартамент;
неприватизирано помещение в "комунала";
неприватизиран апартамент.

Изисква се съгласието на съседите при наемане:

приватизирана стая в общ апартамент;
неприватизирана стая в общ апартамент;

Намиране на наематели

Най-добрият начин да намерите наемател е чрез роднини или приятели. Въпреки това, не се страхувайте да рекламирате чрез интернет или печатни източници. Друго нещо е, че когато показвате апартамент, не можете да срещнете посетители сами, по-добре е първо да се обадите на някой от вашите роднини или съседи. Не може да се каже, че при отдаване на жилища под наем е по-добре да се даде предпочитание на семейни двойки или студенти. Няма универсални начини да разберете предварително колко съвестен ще бъде работодателят; най-вероятно това може да се разбере само след личен разговор. Има някои специални методи за проверка на работодателите. Например, валидността на паспортните данни може да се провери на уебсайта http://services.fms.gov.ru/ и за да разберете платежоспособността на дадено лице, достатъчно е да го поискате удостоверение за доход.

Наемателят може също да поиска от наемодателя документи, потвърждаващи, че той притежава апартамента. Право на наемодателя е да покаже такива документи или не. Но в никакъв случай не трябва да давате оригиналите на работодателя, нека просто ги погледне и веднага да ги върне.

Изготвяме договор

Договорът за лизинг или лизинг е основният документ, който определя всички условия на лизинга, правата и задълженията на страните по сделката. Въпреки че това споразумение често се нарича договор за наем, трябва да знаете, че такъв документ се съставя само ако жилището се отдава под наем на юридическо лице, но ако жилището се отдава под наем на физическо лице, се сключва договор за наем. Първият подлежи на задължителна регистрация, ако е съставен за срок от година или повече, а договорът за наем не подлежи на задължителна регистрация при никакви условия за регистрация.

Необходими клаузи от договора:

кой сключва сделката (трябва да посочите точните паспортни данни);
какъв е размерът на наема, времето за плащане на парите, условията, при които размерът на наема може да се промени;
дали ще бъде начислен депозит, в който случай собственикът може да задържи средствата за себе си;
колко често апартаментът ще се проверява от собственика;
кой ще плаща сметки за комунални услуги (ако работодателят поеме тази функция, е необходимо да се съгласи, че той пази всички разписки и показва данни от всички гишета);
какви са ограниченията за ползване на апартамента, електрически уреди;
дали ремонт или закупуване на домакински уреди ще се извършват за сметка на плащането на апартамента.

Задължителните клаузи на договора могат да бъдат намерени в Гражданския кодекс на Руската федерация (в глави 34 и 35). Такова споразумение може да бъде съставено самостоятелно, но документът ще има по-голяма юридическа сила, ако е сключен от нотариус.

Друг важен съвет : желателно е да се сключи трудов договор за срок не по-дълъг от 11 месеца. Руското законодателство все още има ехото на съветските правила за доставка и отдаване под наем на жилища. Тогава, за да защити наемателя, законът предвижда, че ако наемателят е живял в апартамента повече от 11 месеца, той може да претендира да живее в апартамента дори след прекратяване на договора, например в случай на материални затруднения, тежко заболяване и съдът може да вземе решение в негова полза. Тъй като тези разпоредби са останали в съвременното законодателство, най-добре е да не сключвате споразумение за по-дълъг период.

Изготвяме акт за приемане и прехвърляне на апартамента

Това е допълнителен документ, който посочва какво оборудване и мебели има в апартамента към момента на заселването му от нови жители, в какво състояние е апартаментът. Актът трябва да посочва както изправно оборудване, мебели, за да се възстанови от наемателя в случай на повреда или повреда, така и счупени уреди или повредени части на апартамента, така че наемателят да е сигурен, че няма да бъде обвинен в повреждане на вещи по-късно . Актът, както и договорът, се подписва в два екземпляра и остава в ръцете на всяка от страните.

Пишем касови бележки

След съставянето на договора, сертификатът за приемане се подписва, ключовете трябва да бъдат предадени на наемателите и в замяна да получите пари за първия месец на пребиваване (или за няколко месеца, както и депозит, всичко зависи при условията на договора за наем, договорен от страните). Наемодателят може да остави на наемателя разписка, че е получил такава и такава сума за сметка на наемането на жилище, а наемателят в замяна да даде разписка за получаване на ключовете. Разписката трябва да съдържа паспортни данни, дата на операцията и подпис.

Решаване на данъчни проблеми

Законодателството на Руската федерация предвижда няколко възможности за данъчно облагане за тези, които отдават жилищата си под наем. За физическите лица е предвидена стандартна процедура за плащане на данък върху доходите на физическите лица. Индивидуалният предприемач може да избира от няколко опции:

плащат данъци по общия данъчен режим;
плащат по опростената данъчна система;
прилага патентната система на данъчно облагане.

Ако говорим за общия режим на данъчно облагане, тогава наемодателят ще трябва да плаща данъци от 13 процента от дохода. Всяка година от първи януари до края на април трябва да подавате данъчна декларация до данъчните власти по местоживеене. Но първо трябва да изчислите каква е печалбата от лизинга и каква сума е необходимите 13 процента: тези пари трябва да бъдат преведени в банката по данъчната сметка (преди 15 юли на текущата година) и получаването на банковата транзакция трябва да бъде представена на данъчните власти заедно с документите, потвърждаващи, че изчислението е направено правилно (договор за лизинг, банкови извлечения).

При наемане на общински апартамент може да се наложи регистрация в специални институции, работещи към общината, но това условие е препоръчително, а не задължително.

Трябва да се отбележи, че тази инструкция стъпка по стъпка е доста жизнеспособна и ви позволява да наемете апартамент законно, ако го направите сами, без да включвате компании, занимаващи се с отдаване на жилища под наем. Ако се свържете с компанията, няма да се притеснявате за много от тези точки: те ще ви помогнат да намерите наемател и да съставите правилен договор, но все пак трябва сами да решите данъчния въпрос.

Ако имате въпроси или се нуждаете от помощ при изготвянето на вашите данъчни декларации, нашият дежурен адвокат е готов да ви помогне бързо.

Последна актуализация март 2019 г

Пазарът на недвижими имоти в момента е в рецесия. Въпреки това много собственици продължават да отдават под наем собствените си апартаменти, за да спечелят допълнителен доход.

Какви документи трябва да бъдат издадени при отдаване на жилища под наем, какви данъци да се плащат, каква отговорност е предвидена за нарушителите - ще намерите отговори на тези и други въпроси в нашата статия.

Как да отдавам имот под наем

Ако притежавате апартамент (или друго жилищно помещение), което планирате да отдадете под наем, тогава трябва да знаете какви документи са съставени, както и какъв данък при наемане на апартамент.

Сключване на споразумение

Отношенията за доставка на жилища се наричат наемане или отдаване под наем.

Споразумението между вас (наемодателя) и наемателя трябва да бъде в писмена форма под формата на споразумение. Няма строг стандартен формуляр за договора, но в същото време текстът трябва задължително да посочва:

предмет на договора, тоест самото жилище. В договора се посочва пълният адрес на имота, характеристики (площ, етаж, брой стаи и др.), кадастрален номер;
размера на наема и реда на плащане. Опишете размера на плащането и честотата на плащането му. По правило работодателят извършва плащане всеки месец в определен фиксиран размер. Възможно е също така наемът да се определя ежемесечно чрез изчисления (например, като се вземе предвид индексът на инфлация, обменният курс на долара, разходите за комунални услуги и т.н.). При сключване на споразумение собственикът има право да фиксира възможността за увеличаване на цената на наема, но при определени ограничения (например не повече от веднъж годишно и не повече от 10%).
данни за страните (паспортни данни, регистрационни адреси, TIN).
дата и място на сключване на договора.

Можете да допълните договора с друга информация, която според вас е съществена.

Гаранции за плащане

Не е излишно да се предпишат условията за получаване и връщане на депозита и неговия размер. Когато отдавате жилище под наем на наематели, можете да изисквате така нареченото гаранционно плащане - плащане за последния месец на пребиваване (авансово). Тези пари ще бъдат един вид застраховка за вас, в случай че работодателят реши да се изнесе предсрочно и откаже да плати. Също така, гаранционното плащане се използва като обезщетение за повредени мебели, ВиК и друго имущество. Всички тези подробности трябва да бъдат включени в договора.

Време на договора

Важно е да посочите продължителността на споразумението в споразумението. Такива договори се сключват за срок от 1 месец до 5 години и освен ако не посочите друго, се счита за валиден за максимален срок (5 години). Препоръчително е да отделите отделен елемент - колко време наемате апартамент и как можете да прекратите споразумението.

Това обикновено показва времето, в което всяка от страните е длъжна да уведоми другата за планираното прекратяване на споразумението. Можете също да посочите условията, при които имате право лично да прекратите договорните отношения (системно нарушаване на условията за плащане, влошаване на жилищата, пребиваване на външни лица, които не са наематели и др.).

След съставяне на договора с всички условия, споразумението се подпечатва с личните подписи на страните. Не се изисква регистрация на договора при нотариус.

При сключване на споразумение за период от 12 месеца или повече, той трябва да бъде регистриран в Rosreestr. Но много собственици не кандидатстват в USRR за регистрация. тогава съществува риск от искове от регулаторни органи. За да намалите риска, можете да сключите договор за срок от 11 месеца. Или за неопределен срок (но тогава такова споразумение във всеки случай може да бъде валидно за не повече от 5 години).

Приемателно-предавателен акт

Прехвърлянето на жилище за ползване на наемателя се съставя с акт за приемане и прехвърляне. Датира от деня, в който наемателят се нанася. Скрупулозните собственици обикновено посочват в акта състоянието на жилището, както и цялото ценно имущество, което се намира в апартамента и се прехвърля на наемателя за ползване. Ако попаднете на недобросъвестен наемател, тогава ако имате акт с подробен списък, ще ви бъде по-лесно да докажете факта на загубата на имущество. Това означава, че е по-лесно да го върнете или да компенсирате цената му.

Доказателство за плащане

С подписването на договора и прехвърлянето на жилището за ползване на наемателя, вие имате право да поискате плащане от него в съответствие с договорените условия. Важно е да запишете в писмен вид всички факти на превода на пари - това ще помогне да се избегнат възможни разногласия. Плащането по договора може да се извърши по два начина:

Работодателят ви дава парите в брой.Всеки превод трябва да бъде издаден с разписка, посочваща сумата, датата и целта (за наем). След това поставете документа с подписите на страните. Това потвърждава плащането (за наемателя) и получаването на пари (за вас);
Средствата се кредитират по разплащателната Ви сметка в безкасова форма. Този метод има редица предимства: първо, удобен е, тъй като няма нужда да губите време за лична среща, и второ, платежните документи (разписка, платежно нареждане, банково извлечение) са заверени от банката, следователно, те са много по-надеждно доказателство за плащане.

Въпреки абсолютното предимство на безналичните плащания, наемателите предпочитат да се срещат с жителите лично и като правило в апартамент под наем. Под предлог, че получава пари, собственикът оценява състоянието на жилището и надеждността на наемателите.

Ако в допълнение към плащанията за наем, начислявате разходите за комунални услуги от наемателите, тогава тяхната сума трябва да бъде посочена отделно на разписката (за банкови разплащания изисквайте плащане с отделна разписка). Това ще ви помогне да избегнете възможни неточности и объркване.

Данъци при наемане на апартамент: документи, изчисления, условия на плащане

При отдаване под наем на собствен апартамент подобни дейности подлежат на данъчно облагане. Има няколко начина за плащане на данък при наемане на апартамент. Нека разгледаме всеки от тях и, използвайки примери, да определим как да направим плащането минимално.

Плащане на данък върху доходите на физическите лица

Този метод за изпълнение на задълженията е най-лесният, тъй като не изисква регистрация и допълнителни документи от наемодателя. Всичко, което е необходимо, е да се състави декларация под формата на 3-NDFL и да се представи на фискалния орган. Можете да получите формуляр за декларация по един от удобните за вас начини:

лично кандидатствайте за документ в IFTS по местоживеене и го попълнете на място по образец;
изтеглете формуляра на официалния уебсайт на данъчния орган и го попълнете сами (Декларация от 3NDFL за 2018 г.), посочете кода на дохода 1400 ;
регистрирайте се на уебсайта на Федералната данъчна служба, като използвате „Личен акаунт“, попълнете формуляра в програмата и го изпратете по имейл.

Подаването на декларация не е сложна процедура. Във формуляра трябва да попълните личните си данни (пълно име, TIN, адрес на регистрация и др.), да посочите дохода, получен от отдаване на жилище под наем в края на годината, както и размера на таксата, която е 13% от дохода.

Новини: ще се предлагат наематели на апартаменти! Това е така нареченият данък за самостоятелно заети лица. Законът се тества в Москва, Московска област, Република Татарстан и Калужска област. Ако експериментът успее, данъчната ставка ще бъде 4%!

При наемане на апартамент е важно да не отлагате подаването на декларация и плащането на данък.

Попълнена декларация във формуляр 3-NDFL за 2018 г. трябва да бъде подадена във Федералната данъчна служба до 30 април 2019 г. (за 2019 г. - до 30.04.2020 г.),
И прехвърлете данъка в бюджета преди 15 юли 2019 г. (за 2019 г. - до 15 юли 2020 г.).

Пример 1

Жител на Тула Сергеев S.L. отдава под наем собствена стая. Съгласно договора работодателите плащат на Сергеев 7 320 рубли. на месец. През 2018 г. Сергеев е получил доход от 87 840 рубли, който е докладвал на данъчната служба чрез подаване на декларация. Сергеев трябва да заплати такса от 11 419 рубли. (87 840 рубли * 13%) до 15.07.2019 г.

IP на USN

Друг начин за законно отдаване на жилища под наем е да регистрирате индивидуален предприемач по опростена данъчна система (STS). Този метод има както плюсове, така и минуси. От една страна, при регистриране на индивидуален предприемач размерът на данъка върху наем не е 13%, а 6%, плюс фиксирана годишна вноска към PF в размер на 29 354 рубли. (от 2019 г. UST). Освен това ще трябва да преминете през процедурата за регистрация:

събиране на документи (паспорт, заявление);
платете държавно мито от 800 рубли;
прехвърляне на документи в INFS на мястото на регистрация (лично, по пощата или с помощта на електронен ресурс на уебсайта на Федералната данъчна служба);
плащат авансови вноски от 6% от сумата на наема на всяко тримесечие.

Ако всички документи са попълнени правилно и предоставени изцяло, след 3 дни ще получите удостоверение за регистрация и лист за вписване в Държавния регистър.

за 1-во тримесечие на 2019 г. - до 25.04.2019 г.
за 2-ро тримесечие на 2019 г. - до 25.07.2019 г.
за 3-то тримесечие на 2019 г. - до 25.10.2019 г.
за 2019 г. - до 30 март 2019 г

Важно е да знаете, че освен данъци, вие като индивидуален предприемач трябва да плащате вноски в извънбюджетни фондове. Ако сами наемате жилище и нямате регистрирани служители, тогава през 2019 г. ще трябва да платите фиксирана сума от 29 354 рубли. Всички вноски във фондовете за 2019 г. се превеждат до 31 декември 2019 г. Размерът на вноските намалява размера на данъка в размер на 6%. И ако вноските се плащат на тримесечие, тогава те ще намалят данъка в рамките на една година. И ако веднъж годишно, тогава намалението ще настъпи в момента, когато те действително се изплащат. Процесът на плащане е прост:

тримесечно плащате вноски;
в края на годината подайте декларация, в която посочвате плащания към извънбюджетни фондове;
изчислява данък в размер на 6%;
приспада от размера на данъка сумата на преведените застрахователни премии;
разликата е платима до падежа на авансовото плащане.

Предвид допълнителните разходи и регистрация, този метод изглежда непривлекателен за наемодателя. За да разберете дали тук има реални спестявания в сравнение с плащането на данък върху доходите на физическите лица, разгледайте пример с описаните по-горе условия.

Пример 2

Жител на Тула Сергеев S.L. издал IP по опростената данъчна система и отдава под наем собствен апартамент. Съгласно договора работодателите плащат на Сергеев 7 320 рубли. на месец. За 2018 г. Сергеев:

получи доход от 87 840 рубли. (7,320 * 12 месеца);
прехвърлени застрахователни премии 26,545 RUB. (тази сума е била през 2018 г., съответно за всяко тримесечие - по 6,636);
изчислява данъка по опростената данъчна система, който трябва да се плаща на тримесечие (87,840 * 6% / 4 = 1,318).

Тъй като размерът на застрахователните премии, които Сергеев прехвърля на всяко тримесечие (6,636), е повече от събираемостта на данъка от 6% (1,318), данъкът не може да бъде платен - приспадането го покрива изцяло.

Нека сравним получените резултати с примера за изчисляване на данък върху доходите на физическите лица: при същите условия общите разходи на лизингодателя-индивидуален предприемач възлизат на 26 545 рубли, на собственика за данък върху доходите на физическите лица - само 11 419.

Наемодател на патент

Друг начин за законно отдаване на жилища под наем е да кандидатствате за патент. Същността му се крие във факта, че при закупуване на патент вие заплащате таксата „авансово“ на базата на средния възможен годишен доход, който потенциално можете да получите в края на годината. Този показател е фиксиран със закон. Размерът му се определя от регионалните власти. Имате възможност да закупите патент за определен вид дейност (в случая жилища под наем) за период от 6 или 12 месеца.

Можете да закупите патент само след регистрация на IP. Имайки в ръцете си удостоверение за регистрация на индивидуален предприемач и заявление за използване на PSN (патентно данъчно облагане), отидете в данъчната служба по мястото на регистрация. Патентът ще Ви бъде издаден в рамките на 5 дни, като неговата валидност започва да тече от момента на издаване.

PSN, подобно на опростената данъчна система, е от полза за собствениците, които наемат не един, а няколко скъпи апартамента. Тоест имат високи доходи. Това е така, защото данъчната основа (потенциалният доход) обикновено е над средната. И въпреки че данъчният закон ограничи базата до 1 000 000 рубли, регионалните законодатели имат право да я увеличат до 10 пъти за индивидуалните предприемачи. Например, притежаване на жилища до 75 кв. м в Москва, ще трябва да платите 36 000 рубли.

Отговорност за неплащане на данък

По-горе описахме процедурата за формализиране на лизинг и анализирахме как е по-изгодно да се плаща данък върху дохода. Но малко от собствениците прибягват до толкова прозрачни отношения с държавата. Много собственици наемат апартамент без да плащат данъци, без да декларират доходите си. Какво чака тогава извършителите? Ще говорим за това по-долу.

Как да идентифицираме нарушителя

Ако наемате апартамент и не плащате данъци, тогава информацията за подобни дейности може да бъде предоставена на властите. Съседите често говорят за това. Ако има шум, гости, които причиняват безпокойство на жителите на къщата, бъркотия на пода, тогава можете да сте сигурни:

един от съзнателните съседи определено ще информира районния полицай за това;
също така подобна информация може да бъде получена от обществени правоприлагащи организации, ако има такива във вашия град.

Веднага след като районният полицай получи информация за възможни незаконни дейности, той извършва обход, интервюира жители, получава информация за жители и възможни незаконни наематели. След това се прави анкета за вас като собственик, включваща проверка на лични документи и потвърждаване на собствеността на жилището. Цялата информация е документирана под формата на изявления и писмени обяснения. Тези данни са достатъчни, за да потвърдят факта на незаконен наем. След това информацията се прехвърля към IFTS.

Друг начин за идентифициране на нарушителя е базата данни Rosreestr, където договорите за наем се регистрират за период от 1 година или повече. Но, както казахме по-рано, собственикът може да изготви договор за период от 11 месеца. Освен това законите не съдържат пряко изискване за регистриране на договори за срок до 12 месеца.

Арбитражна практика

Ако Федералната данъчна служба има достатъчно документални основания и доказателства за нарушение, тогава случаят се отнася до съда. Въпреки че данъчният орган може, при собствена проверка, да бъде държан отговорен (да начислява данъци, глоби и неустойки).

Ако данъчният орган няма договор за наем

Когато няма подкрепящи документи под формата на договор, ще бъде много проблематично да се докаже фактът на наема.
Основанието за обвинението в случая са показанията на съседи, които заявяват, че в апартамента живеят хора, които не са регистрирани там, а гостите често се сменят.
Но "находчивите" собственици доказват в съда, че роднини живеят в апартамента безплатно, защото това не е забранено от закона.
В този случай наемателят трябва да разбере, че съдът може да изисква доказателство за родство. Освен това, като заблуди съда, собственикът може да бъде наказан за лъжесвидетелстване.
Въпреки това съдебната практика показва, че е почти невъзможно да се докаже фактът на наем само въз основа на „доноси“ на съседи.

Ако IFTS има договор за лизинг

Ситуацията е по-сложна, ако FTS получи завършен договор за лизинг. Но дори и тук са възможни опции, защото все още трябва да докажете факта на превода на пари. Това може да стане, ако сетълментите се извършват чрез банкови плащания и ако получавате пари "на ръка" без разписки, тогава няма потвърждение за плащане в този случай. Един от триковете на наемодателите в нарушение е да се състави договор за безвъзмездно ползване, тоест по принцип не може да има плащане по този договор. Всъщност собственикът получава пари от наемателите в брой без документи.

Глоби, глоби, наказателна отговорност

Въпреки че е трудно да се докаже фактът на получаване на доходи от незаконно отдаване на жилища под наем, такива случаи все още се случват. Какво очаква нарушителя?

Основното държавно твърдение е, че собственикът, след като е получил доход, не е дал „дял“ в бюджета под формата на данъци. Следователно първото нещо, което IFTS, който получи потвърждение на факта на лизинга от Министерството на вътрешните работи, ще изисква е да изплати дълга по бюджетни събирания. Към тази сума трябва да се добави:

Санкция за неплащане на данък. Сумата е 20% от просрочените задължения. Ако се докаже от съда, че укриването е било умишлено (а в повечето случаи е така), тогава глобата се увеличава до 40%;
Неустойка за неподаване на декларация в размер на 5% за всеки месец забава. Заявленията трябва да се подават до 30 април. Ако на 01.09.2019 г. сте изплатили данъчния дълг за 2018 г. в размер на 3420 рубли, тогава трябва да платите допълнителна глоба от 684 рубли. (3,420 * 5% * 4 месеца). В този случай размерът на глобата е ограничен до 30% от размера на дълга, но не може да бъде по-малко от 1000 рубли.
Неустойка за забавено плащане на данък. Индикаторът се изчислява за всеки ден от последния ден на плащането (установен от Данъчния кодекс) до деня на плащането след факта. Неустойката се определя по формулата: P = 7,75% / 300, където 7,75 е процентът на рефинансиране на Централната банка. Тоест, при изплащане на данъчен дълг в размер на 3420 рубли, ще трябва да платите допълнително 0,9 рубли. (3,420 * 7,75% / 300) за всеки ден закъснение.

За тези, които нарушават закона не за първи път, отговорността е по-строга: нарушителят ще трябва да плати глоба два пъти повече, отколкото трябва.

Наказателна отговорност

Ако общият дълг за събиране се окаже повече от 900 000 рубли, тогава ще трябва да платите данък. И съдът ще наложи глоба от 100 000 - 300 000 рубли или собственикът може да бъде лишен от свобода до 1 година.
Нарушител, чийто дълг към бюджета ще бъде повече от 4 милиона рубли, също може да отиде в затвора. Ако се докаже фактът за вина, тогава наемодателят може да бъде лишаван от затвор до 3 години.
Освен това, ако няколко апартамента се отдават под наем и собственикът не е издал IP, тогава той може да бъде признат за незаконен предприемач. Годишният доход на такъв собственик трябва да бъде повече от 2 млн. Наказанието също е тежко - глоба (от 100 хиляди до 300 хиляди рубли) или лишаване от свобода до 2 години.

Както можете да видите, понякога е много трудно да се докаже вината на собственика. Но ако съдът все пак докаже, че сте наели апартамент без данъци, тогава отговорността за нарушения може да бъде много сериозна.

Пример 3

През 2017 г. Савелиев К.Д. отдава под наем собствената си стая неофициално. Савелиев не е подал декларация до 30.04.2018 г. и не е платил данък в размер на 4630 до 15.07.2018 г. Съдът доказа нарушението на Савелиев, той е платил таксата на 30.09.2018 г. Освен това от Савелиев бяха удържани глоба за неплащане, неустойка за забавено плащане и глоба за неподаване на декларация. Нека изчислим всяка сума:

Санкцията за неплащане е 926 (4,630 * 20%).
Неустойката за всеки ден закъснение е 1,62 (4,630 * 10,5% / 300). За 77 дни (от 16.07.2018 до 30.09.2018) Савелиев ще плати 124 (77 * 1,62).
Неустойка за неподаване на декларация - 231 за всеки месец (4.630 * 5%). Савелиев просрочи 5 месеца, така че ще плати 1,155 (231 * 5 месеца).

Така Савелиев ще плати 6,835 (4,630 + 926 + 124 + 1,155) в бюджета.

Въпрос отговор

Въпрос:
Ако наемодателят е издал IP по опростената данъчна система, трябва ли да следи разходите?

Отговор: Не, ако прилага 6% ставка на дохода. В случай, че индивидуален предприемач работи със ставка от 15%, тогава трябва да се води счетоводство. Това се дължи на факта, че изчисляването на данъчната основа се определя по формулата "приходи минус разходи". Практиката показва, че повечето наемодатели издават IP в размер на 6%. Това е от полза, тъй като собственикът няма служители и не прави значителни разходи за услуги и материали, които трябва да бъдат взети предвид.

Въпрос:
Наемодателят има доход от наем над 300 000 годишно. Променя ли се данъчната му ставка?

Отговор: Не, процентът остава същият. Но в случай, че в края на годината сте успели да получите доход от повече от 300 000, тогава допълнително трябва да прехвърлите 1% от дохода към PF.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Със сигурност ще отговорим на всичките ви въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това, внимателно прочетете всички въпроси и отговори на статията, ако подобен въпрос има подробен отговор, тогава вашият въпрос няма да бъде публикуван.

111 коментара

Наемането на жилище винаги е било неразрешим проблем, тъй като е свързан не само с финансови, но и с морални и правни аспекти, изискващи от участниците в процедурата за наемане кристална честност и почтеност един към друг, което далеч не винаги е възможно.

За да защитят собствените си интереси, лицата, занимаващи се с наемане на жилища по закон, както и тези, които планират да наемат жилище или не знаят как да наемат апартамент, прибягват до помощта на така наречените брокери - граждани, участващи в търсене и правно-регистрационни сделки за отдаване под наем и продажба на жилищни площи. Естествено, посредниците изискват такса за своите услуги, която понякога е толкова висока, че възлиза на почти цялото възнаграждение за наемане или наемане на апартамент. Следователно не всеки може да си позволи да работи с посредници, мнозина все още управляват своя или чужд имот единствено на доверие.

В същия случай, когато отношенията на доверие между страните по въпроса, поради недостатъчното им запознаване помежду си, са невъзможни, се налага да се намери друг начин за разрешаване на въпроса, например изготвяне на редовен договор за наем, който не изисква присъствието на адвокат, но въпреки това позволява правно регистриране на такава трудна процедура като отдаване на апартаменти под наем в съответствие със закона.

За да се състави споразумение за отдаване под наем на жилище, не се изисква юридическо образование, достатъчно е да се знае, че се сключва изключително в писмена форма. Договорът гарантира на страните, които влизат в сделка за наем, защита от посегателства, като същевременно действа като един вид наредба за това какво е позволено и какво не се препоръчва за договарящите страни. Когато търсите как официално да отдадете апартамент под наем, си струва да обърнете специално внимание на споменатото споразумение.

Какво трябва да бъде включено в договор за наем, сключен от наемателя и наемодателя без посредници:

пълни инициали както на наемателя, така и на наемодателя, паспортни данни, посочване на постоянното местоживеене - регистрация, номера и серия на паспорта, кога и от кого е издаден;
ясно определение на предмета на договора, по-специално апартамент, общежитие, лятна къща или частна къща;
описание на вътрешното и външното състояние на жилищата - жилищни, нежилищни, нуждаещи се от ремонт и др. В договора е задължително да се посочат такива нюанси като наличието на мебели и уреди в наетото жилище, описание на неговото състояние. Освен това е важно да се посочи броят на стаите, размерът на жилищното пространство, състоянието на водопровода, окабеляването и подобни дреболии;
сумата, която наемателят е длъжен да плати за наето жилище, срокът за наем, точната дата на плащане на наема, както и възможността за увеличаването му, трябва да бъдат правилно и ясно посочени. Също така е важно да се посочи срокът, в който наемодателят е длъжен да предупреди наемателя за отказа от неговия наем. Всъщност той е длъжен да направи това не по-късно от 2 седмици преди изгонването, в идеалния случай месец. Задължително е посочено времето, за което се наема помещението – от 1 месец до 5 години. Липсата на такава индикация позволява на наемателя да разчита на удължаване на срока на наема му до 5 години, включително със съдебно решение;
в договора трябва да се определи размера на депозита, както и да се посочи за чия сметка ще се извършва текущият или основният ремонт.

Такова подробно съдържание на договора за наем няма да позволи на наемодателя или наемателя да си причиняват морални и имуществени вреди, тъй като изключва възможността да го направят и решава въпроса как законно да наемат апартамент.

Регистрация на договора, данъчно облагане

Те се страхуват от сключване на договор, не трябва, тъй като той се съставя само за лично спокойствие и се регистрира по искане на една от страните. Регистрацията, тоест уведомяването на съответните органи, че апартаментът се отдава под наем, не носи никаква финансова тежест, а е само официално потвърждение на осъществения факт.

Важен аспект при отдаването на жилище под наем е необходимостта от плащане на данък върху получения доход. Данъкът е 13% от общата сума, получена като наем. Почти невъзможно е да се заобиколи такова правило, като си сътрудничи с посредници, тъй като брокерът се занимава изключително с юридически чисти операции, получавайки доходи от това, което отново говори против използването на посредници, отново повдига въпроса как законно да наеме апартамент , като не нанася вреди на себе си.

Друго нещо е, че е съвсем законно да наемете апартамент, без да се притеснявате за попълване на данъчна декларация, тъй като да разбере, че собственикът на имота не го използва за собствен живот, данъчната инспекция може само от недоброжелатели, служителите на данъчната инспекция не ходят в апартаменти и не се извършва анкета за този, в чиято собственост се намира апартаментът, основното е наемателите да имат всичко в ред с документите.

Друг изход е регистрирането на наемодателя като индивидуален предприемач, за което размерът на данъка се намалява до 6%. След като получи патент, собственикът на жилището може спокойно да го отдава под наем, без да нарушава по никакъв начин закона.

Как да отдавам апартамент под наем

Договорът за търговски наем на жилище предвижда прехвърляне на наемателя на конкретен апартамент, който е пригоден за живеене, от собственика на имота. В същото време основните отговорности на работодателя са...

договор за търговски наем

Действащото законодателство на Руската федерация регулира отношенията, произтичащи от отдаване под наем на жилищни помещения на търговска основа. Договорът за търговски наем на жилищно помещение се сключва между страните: собственикът на помещението ...

Договор за наем на жилище (социален).

През последните години в Руската федерация започнаха по-често да предоставят жилища по социален договор. Договор за наем на жилище - споразумение, според което собственикът на жилищното помещение предоставя жилище на друго лице в ...

22.03.2019 - Виктор Фотов

От една година наемаме апартамент, почна да тече кранчето, кой да го ремонтира?

22.03.2019 - Григорий Лозян

Здравейте! Възможно ли е според закона да се сключи договор за наем на апартамент между роднини? И законно ли е?

03.02.2019 - Ярослав Швец

В какво състояние трябва да бъде социалното жилище под наем и има ли закон, регламентиращ условията на такъв наем? Кой получава парите за социален наем?

15.11.2017 - Раиса Богданова

моя приятелка и дъщеря й наемат стая в двустаен апартамент.Съседка почина преди половин година.Тя попита собствениците си дали ще продават,отговорът беше отрицателен.Минаха 6 месеца и сега искат да продават.отопителен сезон , и сега?

03.10.2017 - Наталия Максимова

Здравейте! Даваме апартамент под наем, официално по договор. Наемодателят каза, че има проблеми с ВиК, но не е посочил това в договора. И с течение на времето проблемите с водопровода се увеличиха. трябва ли да решим този проблем? Или е проблем на наемодателя?

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

07/12/2017 - Вероника Калинина

Темата на въпроса ми е: Гражданско право (Жалби, искове, спорове, дела, договори) в момента.

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

27.06.2017 - Денис Батиров

не са платили такса за месеца казват че след 2 седмици ще се изнесат тогава ще си платят

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

21.06.2017 - Николай Райнис

Здравейте! Давам апартамент под наем от година и половина. недружелюбни съседи казаха на полицията, че не плащам данъци. Дали се обработва от полицията или други органи

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

15.06.2017 - Артур Филюнин

Темата на въпроса ми е Недвижими имоти (Транзакции, регистрация, спорове с жилищно-комунални услуги) в момента.

13.06.2017 - Владимир Шкандибин

Уважаеми, казаха ми, че ако наемателят има дете, тогава е невъзможно да го изгонят при липса на договор за наем. Вярно е? Благодаря ти,

30.05.2017 - Жанна Фролова

Здравейте!Мога ли да наема апартамент без да плащам данък? Някъде чух, че ако сключите договор за 11 месеца, тогава не трябва да плащате данък.

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

06.05.2017 - Никита Кострюков

Здравейте! Искам да наема апартамент през агенция и те искат първо да платиш комисионна и след това да отидеш да видиш апартамента. казват, че има нов закон.

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

17.04.2017 - Михаил Трошко

Здравейте! Имам такъв въпрос, имаме HOA, I

21.03.2017 - Юлия Козлова

Здравейте, казвам се, военен съм и давам къща под наем Искам да издам документи за връщане на пари, отчасти е възможно, но домакинята е против заради данъци, и защото се страхува да не загуби някакъв вид на надбавка.Възможно ли е да издавам не в неин ущърб?

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

18.03.2017 - Василий Лилин

може ли размерът на дохода от наемане на жилище да бъде намален със сметки за комунални услуги?

Отговорът на въпроса се дава по телефона.

Времето е пари. Този израз става особено актуален, когато спешно трябва да наемете апартамент. В доста екстремни условия на бързане, често собствениците на частни недвижими имоти правят много грешки и грешки, които в крайна сметка са твърде скъпи, а цената за тях е не само пари, но и увредени нерви. Освен това празното жилищно пространство изисква постоянни плащания и затова е необходимо да го отдадете под наем поне, за да ги блокирате.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с онлайн формата за консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Много често собствениците оставят апартаментите празни, просто защото не знаят как и какво да правят, как правилно да съставят документацията и в крайна сметка просто да не станат жертва на обикновени измамници или ненадеждни наематели. Нека да разгледаме как да наемете апартамент официално, какво дава и как да подредите всичко правилно.

Официалният наем на частни жилища е най-оптималната и изгодна сделка от правна гледна точка. Освен това този начин за наемане на апартамент е най-безопасният, преди всичко, за самите собственици.

Ползи от законното наемане на апартамент

Няма нужда да се страхувате, че наемателят ще направи нещо непознато за нея и няма да избяга, без да плати квартира и комунални услуги. По този прост начин можете да премахнете възможността за измама с вашия имот.
Не е най-добрият вариант и да се предадете на приятели или роднини, като сте сключили устен договор „на думи“. Единственият плюс е, че ще познавате хората, които живеят във вашия апартамент. Но ако наемането на апартамент за вас е на първо място получаване на добър пасивен доход, тогава е по-добре да намерите непознати наематели и да сключите сделка на прилична цена и в съответствие с всички правила.
Този метод помага да се предвидят всички бъдещи разходи за апартамента, доколкото е възможно, включително дори плащането на телефонни разговори с наематели. Официалният договор за лизинг включва всички плащания и задължения на двете страни.
Освен това можете да сте сигурни, че няма да има проблеми с данъка и няма да носите отговорност за укриване на печалби.

Какви документи са необходими за съставяне на договор?

Изготвянето на договор за наем на апартамент не изисква събирането на голям пакет документи и различни сертификати, като например за закупуването му. Стандартният комплект включва наличието на такива задължителни документи като:

Удостоверение за собственост на жилище в случая или споразумение, което потвърждава правото върху неговата собственост (например може да бъде договор за продажба или договор за дарение);
Списък на всички регистрирани в апартамента (извлечение от личната сметка в Жилищната служба);
Нотариално заверено съгласие за наем от всички собственици на апартамента, ако има няколко. Освен това в процеса на сключване на договор те трябва да присъстват. Този факт може да ви избави от различни бъдещи проблеми, които могат да възникнат при намеса на съсобствениците на апартамента, ако не са съгласни с наема му.

Наемателят трябва да предостави паспорт.

Договор за наем: за какво е и какво да предпише в него?

Договорът за наем на апартамент е официален документ, който потвърждава законния наем на недвижим имот и съдържа цялата информация за сделката, нейните условия и срокове, както и гаранции и задължения на двете страни. То е между две страни: наемодател и наемател. Това е важен компонент от въпроса как правилно да наемете апартамент.

В момента има два вида договори за доставка на имоти.

Договор за наемане.Сключва се в случаите, когато наемате апартамент на физическо лице (глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид договор не подлежи на задължителна регистрация, независимо от продължителността на неговия срок.
Договор за наем.Необходим за сключване на сделка с юридически лица (глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Регистрацията е задължителна, ако е сключена за период от 1 година или повече.

Стойността на официалния договор за наем не може да бъде надценена. Задължителното наличие на такъв документ ще улесни живота ви десет пъти, ще спести много пари и нерви в бъдеще. Затова е важно да му обърнете максимално внимание при проектирането.

Липсата на договор е неоправдан риск за наемодателя и има много причини за това, например:

Няма да можете да „съдите“ дългове, ако изведнъж имате „късмет“ с ненадеждни наематели, които не плащат наем за квартира и сметки за комунални услуги.
Освен това ще бъде невъзможно обезщетението за повредено имущество или кражба на лични вещи, което е доста често срещано на практика.
Това е банално, но дори и в полицията никой няма да приеме вашето изявление за проблеми с наемателите, ако няма официален договор за наем, който потвърждава факта за отдаване на жилище под наем.
Ако новите наематели наводнят съседите или им причинят други щети, тогава със сигурност ще трябва да компенсирате.

Каква информация трябва да бъде включена в договора?

размера на месечния наем,
условия на плащане, актуални дата и час,
използването на лична собственост на собствениците на апартамента, което и до каква степен е разрешено,
плащане на всички сметки за комунални услуги, размер и сума, информация кой ще ги плати - наемателят или наемодателят, това ще помогне да се избегнат много конфликтни ситуации в бъдеще,
задължително точно време и процедура за проверка на нает апартамент и имущество в него от собствениците на жилища,
информация за приватизацията на жилища, неговите собственици,
трябва да се посочи броят на бъдещите жители,
процедурата за връщане на средства в случай на неплащане, както и процедурата за обезщетение за възможни материални загуби на наемодателя в случай на незаконни действия на наематели,
допълнителни споразумения, които не противоречат на закона, но са важни и за двете страни.

Като задължително приложение към договора, трябва да има акт за приемане и прехвърляне на лично имущество на собственика на апартамента, което сочи факта на прехвърляне на апартамента и цялото имущество в него. Благодарение на използването на такъв документ всички видове рискове от повреда както на жилищата, така и на всичките ви вещи по време на пребиваването на жителите са значително намалени.

Разбира се, дори в случай на договор и двете страни имат определени рискове. Наемателят има право да знае и трябва да е сигурен, че имате официалното право да отдавате жилище под наем, както и че няма неприятни проблеми с апартамента, че всички сметки за комунални услуги са платени и няма дългове за него. Цялата тази информация е честно обсъдена предварително, след което е задължително да се посочи в договора при сключването. Наемателят е длъжен да потвърди, че е запознат с информацията за жилището и няма претенции.

Като допълнителна важна информация договорът може да съдържа данни, потвърждаващи платежоспособността на наемателите (например удостоверение от работното място, което посочва имената и телефонните номера на лицата за контакт, които могат да потвърдят информацията, предоставена от наемателя).

Отделна точка показва, че този апартамент не е отдаван под наем на друг, че е „чист“. Не трябва да се ограничавате до определени стандартни фрази, важно е да посочите възможно най-подробно цялата информация за жилището и имота в него, както и всички устни споразумения с наемателя. В този случай и двете страни по сделката ще могат да избегнат възможни неприятни последици или да защитят правата си в случай на незаконни действия на другата страна.

Прехвърляне на пари за плащане на наем

Последният и най-важен етап от транзакцията е прехвърлянето на пари. Важно е да го вземете възможно най-сериозно. Към днешна дата има няколко начина за извършване на тази процедура:

От ръка на ръкае най-лесният и бърз начин. Но може да не е удобно и за двете страни, тъй като е необходимо да се намери време за извършване на този процес. Често никоя от другите страни не може да дари такова време, особено ако това се случи през деня. Това се обяснява просто – често през деня хората са на своите работни места. Ако средствата се превеждат в брой, задължително сключете акт за приемане и превод на пари или напишете разписка с посочената сума, дата, срок на плащане и подпис.
Използване на различни безкасови сметкиза които наемателите плащат наем за жилище в определен период от време. В този случай е важно наемателят да запази всички разписки.

Абсолютно всички манипулации с плащането се извършват въз основа на сключен договор и не могат да бъдат променяни едностранно. И двете страни трябва да спазват предварително договорените условия на сделката. Ако това е прехвърляне на пари от ръка на ръка или на упълномощени лица, тогава е задължително да се предоставят документи, които потвърждават наличието на пълномощно. Прехвърлянето на средства през банкови институции чрез кредитиране по сметката опростява целия процес няколко пъти. Освен това фактът на прехвърляне на пари, ако всички разписки са запазени, е почти невъзможно да се оспори или отрече.

В такъв важен въпрос няма дреболии. Всяко малко нещо може да ви изиграе жестока шега и да ви струва много. Това означава, че личното презастраховане винаги е много по-добро и по-целесъобразно от кредит на доверие към непознати хора.

Как да плащате държавни данъци за отдаване под наем на недвижим имот?

Ако се интересувате как да наемете апартамент официално, тогава трябва да знаете и за плащането на данъци. На практика в Русия се използват различни методи за наемане на апартаменти и те не винаги са подкрепени от закона. Отдаването на имот под наем без плащане на данъци е реалност, а не фантазия. Според статистиката около 60% от собствениците, които самостоятелно наемат жилището си, не плащат данъци на държавата. По правило тази опция е изпълнена с неприятни последици и проблеми със съответните държавни агенции.

Най-често се случва банална ситуация - съседите на такива наематели издават нечестни „дилъри“, това обикновено се случва, когато жилището се наема от някой, който не е ясен и в случай на хулиганско поведение през нощта. Естествено съседите започват да се оплакват и излиза неофициален наем с неплащане на данъци.

Има начин да наемете апартамент официално и да не плащате данъци, като се свържете с посредници, представлявани от агенции за недвижими имоти. Но в този случай лъвският дял от печалбата отива при тях. По-изгодно е да правите всичко сами и според закона. Но как?

Според закона недвижимите имоти могат да се отдават под наем от лица, които се занимават с частна предприемаческа дейност, и лица без регистрация като предприемач (съгласно нормите на Данъчния кодекс).

В този случай обектът на облагане се определя от изчислението на наема, което се посочва предварително в официалното споразумение между наемодателя и наемателя на жилището. Данъкът за наем на недвижими имоти е предвиден в задължителната ставка 13% от приходите, получени от отдаване на имот под наем. Този доход, като правило, е сумата, посочена предварително в официалния договор и изплатена на собственика.

В някои случаи лихвеният процент е 17% от наднормената сума, като се вземат предвид всички предварително предоставени данъци: ако общият размер на дохода, получен от данъкоплатеца за последния отчетен месец, надвишава минималната работна заплата десет пъти.

Как протича този процес на практика?

Собственикът на апартамента, който е и наемодател, в края на годината самостоятелно подава данъчна декларация на физическо лице (формуляр 3-NDFL). Тази декларация се подава в данъчните органи по мястото на пряка стопанска дейност. В друг случай попълнената декларация се подава по местонахождението на имота.

След известно време в пощенската кутия пристига разписка, която трябва да бъде платена. Срокът за подаване на декларация и плащане на данък за изминалата година е до 30 април на новата година.

Възможно е регистриране на частно предприятие за дейности, свързани с отдаване под наем на недвижими имоти. Това значително ще опрости цялата схема за плащане на данъци върху доходите. За да направите това, е необходимо да регистрирате стопански субект - физическо лице или индивидуален предприемач. Най-лесният начин е да издадете IP и да платите 6% от печалбата по опростената система за данъчно облагане.

Възможни трудности при изпълнение на сделката

Сделките за наем на недвижими имоти не винаги протичат гладко и бързо. За да не се поучите от горчивия си опит, можете просто да вземете под внимание типичните грешки, които много често се правят по време на регистрация:

При сключване на договора е по-добре срокът за наем да се предпише незабавно. И ако надвишава 12 месеца, тогава трябва да бъде регистриран във Федералната служба за регистрация непременно. В този случай размерът на държавното мито се заплаща от наемателя, а договорът за наем се регистрира на името на неговия собственик. Такова споразумение придобива пълна правна сила и може да действа като официален документ в случаи на разрешаване на различни спорове и конфликтни ситуации.
За да избегнете различни неприятни ситуации в процеса на наемане на жилище, е важно самостоятелно да контролирате целия процес. Освен това не бъдете мързеливи и попитайте бъдещите наематели колкото е възможно повече информация. Също така е препоръчително да го проверите за надеждност, например да се обадите на работа и да се уверите, че такъв човек наистина работи там.
Сериозното отношение към всякакви дреболии в този сериозен въпрос е гаранция за избягване на възможни проблеми. Следователно благоприятният изход от сделката и получаването на бъдещи печалби в пълен размер без ненужни загуби зависят от вашата отговорност и информираност.

У нас не е прието да се знаят законите, а това е много лошо. Това вероятно не са всички от тези, които снимат - и дори дават под наем! - апартаменти, те знаят, че сделката за отдаване под наем (отдаване под наем) на жилищни помещения се регулира не от някакъв неизвестен закон за наемане на апартамент, а от добре познатия Граждански кодекс на Руската федерация. И че основните разпоредби (които, между другото, не са точно едно и също нещо, но повече за това по-късно) също са взети от там, а не са измислени от някой особено надарен брокер. От невежество възникват въпроси, които може да не съществуват.

Все още е под наем или под наем? Важно е!

Отдаване под наем на помещения и отдаване под наем на помещения не са синоними от правна гледна точка. Те дори са регламентирани от различни разпоредби на закона: наем - 34 и наемане - 35, глава втора част от Гражданския кодекс на Руската федерация. С две думи тогава говорим за договор за наем, ако се отдава под наем апартамент, стая или жилищна сграда , а договорът е между индивиди . Ако автомобил, земя или цяла сграда се прехвърлят във временно владение или ползване, това вече е лизинг. Между другото, ако една компания наема апартамент за служители, а не те самите, това също ще бъде регламентирано с договор за наем, а не с наем.

Трябва ли да регистрирам сделка?

Наемането на апартамент и подписването на договор е толкова просто, че неволно възниква въпросът дали този лист хартия има някакво правно значение или е съставен единствено за духовния комфорт на собствениците и наемателите? Въпреки че последната разпоредба е много правдоподобна, договорът всъщност е документ и влиза в сила след подписването му. Не е необходимо да регистрирате сделката в държавни структури, освен ако не е договор с юридическо лице за срок повече от една година.

Това всъщност е една от причините собствениците на апартаменти да не сключват договори за наем за няколко години предварително, дори ако помещенията са закупени специално за тази цел. Никой не се нуждае от допълнителни украшения. Максимумът, който може да се направи, ако наистина желаете, е да заверите договора при нотариус. Но дали собственикът ще се заеме с това също е голям въпрос.

Кой може да наеме апартамент?

Според закона само собственикът или упълномощено от него лице може да наеме апартамент. Тоест не просто кум, сватовник или брат, а кум, сватовник и брат с пълномощно за разпореждане с този апартамент. Това правило обаче се нарушава навсякъде, апартаментите се отдават под наем от всеки. В същото време данните на собственика на апартамента са предписани в договора, а подписът си струва да се знае кой. Ясно е, че подобно споразумение може лесно да бъде обезсилено, а в спорна остра ситуация на работодателя не защитава ангажираните не.

Още по-забавно е, когато апартаментът се отдава под наем от самите наематели. Веднага ще направя резервация, че може да имат право да го направят, но само ако са изпълнени следните условия:

1) Собственикът на апартамента не е против преотдаване,

2) Договорът със собственика е сключен за минимум една година.

Ако това е така, страхотно. Само отговорността към собственика все пак ще трябва да носи самият, а договорът за пренаем (когато наемателят пренаема жилище, така се нарича) не може да бъде сключен за период, по-дълъг от договора за наем. Тоест срокът на договора с вас е изтекъл и тези, които сте уредили, ще бъдат изхвърлени на улицата. В същото време няма значение, че са платили за още една година живот, наемодателят все още не е видял тези пари.

Реално често се случва собственикът да няма представа какво се случва с имота му и да открива нови наематели едва когато дойде време да събере пари за следващия месец. Има само две възможности за по-нататъшни действия: предоговаряне на договора вече с тези, които действително живеят в апартамента, или ги изгонете. Това е по преценка на собственика. Можете също да опитате да намерите бившите наематели и да ги попитате, но само съдебните изпълнители ще успеят. Ще хвърля камък в градината на брокерите по недвижими имоти: знам ситуация, в която подобна сделка без участието на собствениците беше превърната чрез Академията на науките. И въпреки че в резултат всичко се оказа добре, не е ясно от какво се е ръководил брокерът. Но това, което не е законът на Руската федерация, това е сигурно.

Какво се случва, ако собственикът на апартамент под наем се промени?

Юридически нищо. Договорът не трябва да се прекратява или променя. Просто новият собственик ще стане наемодател при същите условия като предишния собственик на помещението. Освен ако, разбира се, срокът на договора не е изтекъл.

В живота този момент често се пренебрегва, но това вероятно се дължи на невежество, а не от вреда. Често срещана ситуация е, когато наемателите се предават на волята на новия собственик: ако искат, ги изгонват, ако искат, напускат, но променят условията на договора. Как да се справим с това и дали си струва в конкретен случай - това вече е въпрос към юристите.

И така, ще обобщя. Разбира се, няма отделен закон за отдаване под наем на апартаменти (както и къщи и гаражи) и никога не е имало. Отношенията между наемателя и собственика на апартамента обаче са посочени в Гражданския кодекс. И това е законът, и дори какво!

Какво друго искам да кажа. Всеки е чувал, че знанието е сила. Но малко хора се ръководят от тази позиция, предпочитайки блажено невежество. Като цяло, прочетете законите и си знайте правата. (Желаещите могат да се обърнат към оригиналния източник и да изтеглят).