Имот в обща съвместна собственост. Как да отделим дял от обща обща собственост? Практика на разпореждане с акции: процедура за продажба

Споделена собственостсъпрузите е предвидено от законодателните норми на Руската федерация наравно със съвместното. Именно върху правото на обща съвместна собственост често се извършва покупката на недвижими имоти и други ценни имоти. Каква е разликата между тези режими и защо понякога споделената собственост е за предпочитане, ще разкажем в нашата статия.

Право на обща съвместна собственост и съвместна собственост (знаци съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация)

Общата и общата съвместна собственост са от едно и също естество: и двете предполагат множество собственици на един и същ обект на собственост. Освен това всеки от тях има свои собствени отличителни черти.

Тълкуването на правото на обща съвместна собственост на Гражданския кодекс на Руската федерация включва първоначалното определяне на дяловете на собствеността, които могат да бъдат равни или неравни. Разпореждането с имуществото се извършва от съпрузите в рамките на техните дялове.

Няма разлика между споделена собственост и споделена собственост. Според гражданското право тези понятия са идентични.

Съвместното имущество на съпрузите не предполага разпределяне на дялове, а разпореждането с имуществото се извършва от съпрузите съвместно, на принципа на добросъвестност.

По искане на съпрузите или на заинтересувано трето лице имотът в общата им собственост може да бъде разделен. Акциите, получени в резултат на такава делба, образуват обща дялова собственост.

Кога възниква общото имущество на съпрузите?

Съвместната обща собственост на съпрузите се формира, когато тяхната собственост не е законна (установена от нормите на семейното законодателство на Руската федерация), а договорен режим. По волята на съпрузите това се случва:

Не знаете правата си?

при сключване на брачен договор (тогава този режим ще се прилага за цялото общо имущество на съпрузите, което те ще определят в условията на договора);
при сключване на отделни договори за придобиване (създаване) на имущество.

В последния случай една част от имуществото на съпрузите може да бъде предмет на правен режим, а другата част - на договорен.

Освен доброволното учредяване на обща съвместна собственост има и принудително, което става в съда.

Обща съвместна собственост върху апартамент, къща, поземлен имот и нейните разлики от съвместната собственост

Между съвместна собственост и съвместна собственост разликата е по-силно изразена именно по отношение на недвижимите имоти. Това се дължи на факта, че собствеността върху недвижими имоти, наред с правата, създава и задължения за поддръжка на имущество.

Вторият фактор, който играе роля за това, че съпрузите се стремят към по-ясно разграничаване на дяловете на собственост върху недвижимия имот, е неговата стойност. Цената на недвижимите имоти, като правило, е висока и следователно значително засяга интересите на страните.

С оглед на това руското гражданско право установява специален ред на разпореждане с недвижими имоти, отклоняващ се от принципа на добросъвестност, който е постулат на съвместната собственост и я отличава от съвместната собственост. Става дума за изискване на нотариално заверено съгласие на втория съпруг за сделка с имущество, представляващо обща съвместна вещ. Отклонението от принципа на презумпцията за добросъвестност обаче не отменя други признаци на съвместна собственост (и нейните разлики от общата съвместна собственост), включително равенството на съпрузите при разпореждането с имущество.

Определяне на дялове в правото на обща съвместна собственост

Прекратяването на режима на съвместна собственост и преминаването към обща съвместна собственост може да настъпи поради факта, че:

съпрузите са учредили съвместна собственост с определението за дялове, принадлежащи на двете страни към момента на придобиване правото на обща собственост върху имота;
съпрузите определят дяловете на собствеността по взаимно съгласие чрез подписване на споразумение за разделяне на имуществото или (при липса на съгласие на страните) чрез молба до съда;
трето лице, заинтересовано от определяне на дела на един от съпрузите, се обърна към съда (например при възбрана върху общо имущество) с жалба за разграничаване на дялове в обща обща собственост.

По взаимно съгласие на съпрузите дяловете могат да се определят както пропорционално на техния принос в създаването (придобиването) на имущество, така и непропорционално. При определяне на дяловете съдът в повечето случаи изхожда именно от пропорциите на приноса на всеки съпруг.

Последици от отделяне на дял от общата съвместна собственост

Разпределянето на дела на всеки от съпрузите води до факта, че те придобиват право самостоятелно да се разпореждат със своя дял от имота и придобиват право на обща съвместна собственост върху него. В същото време трябва да се помни, че вторият съпруг има право на предимство да придобие дял, който не му принадлежи, ако вторият съпруг реши да го продаде.

Освен това, разпределянето на дял ще доведе до разграничаване на отговорностите за поддръжка на имуществото. По-специално, това се отнася за плащането на данъци върху общо общо имущество, застраховка на имущество, както и за комунални, оперативни и други разходи.

Специално трябва да се отбележи, че ако условията за собственост върху общия имот са установени от брачния договор, тогава когато той бъде обявен за недействителен или прекратен (както по съдебно решение, така и по взаимно съгласие на съпрузите), страните се връщат към правен режим.

Изтеглете формуляр за договор

Ако споделената собственост е установена с индивидуално споразумение (например придобиване на апартамент), тогава по решение на страните или съдебните органи размерът на дяловете може да бъде променен само, но съвместната собственост вече не може да се установи. Единствената възможност страните да се върнат към режима на съвместна собственост е да оспорят сделката изцяло и да я обявят за недействителна – за това обаче страните трябва да имат много непреодолими обстоятелства.

Всеки от нас има собственост: кола, апартамент, къща, дача, мебели, предмети за бита и много други. Ако говорим за правото на собственост, тогава обикновено разбираме под него правото да правиш каквото си поискаш с тези неща: продаваш, даряваш, променяш, дори унищожаваш. Най-често такива решения се вземат само от собственика на вещта - ограниченията могат да бъдат предвидени само от закона.
Има обаче редица изключения от това правило. Може да се окажете в ситуация, в която, притежавайки това или онова нещо, ще трябва да координирате решенията си с някой друг. Това е така наречената обща собственост.

Обща собственост

Общата собственост възниква, когато имотът е собственост на две или повече лица. Най-често това се случва при наследяване по закон. При съставянето на завещанието завещателят все пак се опитва да прехвърли всяка вещ на всеки един наследник. Но при липса на завещание обикновено има няколко наследници във всеки ред и имуществото става собственост на всеки от тях.
В руското законодателство има два вида обща собственост:

дял (имотът е в обща собственост с дефиницията на дела на всеки от собствениците);
общ (имотът е в обща собственост без определяне на такива дялове).

Съвместна собственост на първо място е имуществото на съпрузите, придобито по време на брака, освен ако не е установено друго със споразумение между тях. Всяко лице може да бъде акционер, както свързано, така и несвързано. Но като се вземат предвид особеностите на правното регулиране на режима на обща собственост, можем да дадем първия съвет на читателите на MirSovetov: за да избегнете проблеми при притежаването, използването и разпореждането с такова имущество, изградете нормални отношения с други участници в общата собственост. Защо това е толкова важно ще бъде обсъдено по-долу.
За по-добро разбиране на правните норми, които уреждат правото на обща собственост, нека да дам малко теория тук. Дори древните римски юристи са писали, че всеки от собствениците има споделена собственост върху цялото нещо като цяло; притежавал следователно не дял от вещта, а дял от правото върху вещта. Това много важно правило на практика означава следното. Ако притежавате ¼ дял от правото на обща съвместна собственост върху апартамент с площ от 80 кв. м., това не означава, че притежавате 20 кв. м. от този апартамент. Вие имате само дял в правото на цялото нещо, но не и право на част от това нещо. При определени условия можете да получите част от такова нещо еднолично или да си осигурите правото да използвате тази част.

Владене и ползване на обект обща собственост

Всеки собственик, в съответствие с чл. 209 има право:

притежавате свой имот (наистина го притежавате);
да ползват имуществото си (в полза, за което е предназначено това имущество, да получават плодове, продукти и доходи);
се разпорежда с имущество (продава, променя, отдава под наем, залага и др.).

Тъй като правото на обща собственост принадлежи не на едно, а на няколко лица, горните правомощия могат да се упражняват само ако е уговорена волята на ВСИЧКИ участници. Тук е важно да се разбере, че липсата на съгласие на поне един от участниците, дори и при най-малък дял, води до противоправни действия по отношение на обща собственост.
Пример: четирима граждани притежават парцел с овощни насаждения в равни дялове. Трима от участниците не желаят да обработват градината и предлагат да я отдадат изцяло, а четвъртият, който остава в малцинството, иска сам да работи на обекта. За съжаление този въпрос не може да бъде решен с мнозинство от гласовете, необходимо е да се търси компромис между всички съсобственици.

Но в Жилищния кодекс не е така! Решенията относно общата собственост на жилищна сграда могат да бъдат одобрени на общо събрание на жителите, като несъгласните собственици ще трябва да се подчиняват на мнението на мнозинството.

Ако не е възможно да се постигне споразумение по въпросите за собствеността и ползването на имот в обща собственост, можете да се обърнете към съда. В същото време участникът в общата съвместна собственост има право да иска част от общата собственост, съизмерима с неговия дял, да му бъде предоставена за владение и ползване. При липса на такава възможност той има право да изиска от други участници, които притежават и ползват имуществото, принадлежащо към неговия дял, подходящо обезщетение.
За съжаление, съдът няма да може да вземе решение, задължаващо участник в споделена собственост да се съгласи за продажба или отдаване под наем на имущество, тъй като принципът на свободата на договора действа в гражданското право и никой не може да бъде принуден да завърши сделка . Следователно, разпореждането с имущество (като цяло), което е в съвместна собственост, се извършва по споразумение на всички негови участници.
Участник в съвместна собственост може да се разпорежда с дял в правото на обща собственост без съгласието на други участници, но при условие на правото на първи отказ. Как да направите това правилно ще бъде описано по-долу.
Ако съсобствениците получават доходи от имущество, което е съвместно, те трябва да го разпределят пропорционално на дяловете, освен ако в споразумение между тях е предвидено друго.

Разходи за поддържане на общо имущество и неговото подобряване

Не забравяйте, че собствеността е не само право, но и задължение. Собственикът носи тежестта по поддръжката на имота и риска от случайна загуба или повреда.
Разходите за поддръжка на имота се състоят от:

основен и текущ ремонт;
застраховка, регистрационни действия;
сметки за охрана и комунални услуги;
плащане на данъци и др.

Всичко по-горе се отнася и за участниците в обща съвместна собственост, само че те трябва да се разпределят пропорционално на техните дялове. В същото време няма значение дали собственикът ползва имота си или не, той все пак е длъжен да го поддържа.
Често има ситуации, когато един от собствениците отказва да участва в разходите за обща собственост. В този случай собствениците, които са направили необходимите разноски за поддържане на общата вещ, могат да си възстановят съответната част от тях от избягалия собственик.
Пример: гражданин Б. заведе дело срещу гражданин П. за възстановяване на разходи за поддръжка на имущество в размер на 1689 рубли. Съдът установява, че гражданката Б. е заплащала битови сметки в сградата, собственост на нея и на ответника на основание съвместна собственост. Тъй като гражданин П. не е плащал битови сметки в продължение на пет месеца и тези суми са заплатени от гражданин Б. с цел избягване спирането на вода, топло и електричество, съдът намира исковете за основателни и удовлетворява иска.
Но искам да обърна внимание на читателите на MirSovetov, че ако декорирате къща, която е в споделена собственост, със скъпи материали без съгласието на други собственици, съдът няма да удовлетвори иска за възстановяване на разходите за ремонт от тях. Такива ремонти не са необходими за поддържане на имота в добро състояние. Преди да извършите такава работа, трябва да получите съгласието на всички собственици (за предпочитане писмено). Ако общият имот все още трябва да бъде ремонтиран и не е било възможно да се постигне общо споразумение, съставете акт с участието на всички собственици, посочете кой е отказал да подпише акта. След - поканете специализирана организация за изготвяне на оценка. Ако такива документи са налични в съда, ще бъде по-лесно да се докаже валидността и размера на разходите за ремонт на обща собственост.
Ако участник в споделена собственост е получил съгласието на останалите участници за извършване на неразделни подобрения на имота (пристройка към къщата, трайни насаждения, нови постройки на обекта), той има право на съответно увеличение на своя дял в правото на обща собственост. Моля, имайте предвид, че съдебната практика не разглежда основния ремонт като неразделни подобрения, неговото изпълнение не дава право на увеличаване на дела, а само за възстановяване на разноски от съсобствениците, както е показано по-горе. Съгласието на собствениците може да бъде изразено в действия, посочващи одобрението на производството на подобрения, произтичащи от условията за ползване на обекта на обща собственост.

Как правилно да управляваме обща обща собственост

Участникът в споделена собственост има право по своя преценка да продава, дарява, завещава, залага своя дял или по друг начин да се разпорежда с него. Не забравяйте, че се разпореждате с дял в правото, а не с част от имота. В същото време, ако планирате да сключите договор за продажба или замяна на акции, трябва да спазвате определени правила.
Ако ще продадете своя дял на трето лице, трябва да уведомите писмено останалите участници в споделената собственост за намерението си да продадете своя дял, като посочите цената и други условия. Ако останалите участници в споделена собственост откажат да закупят или не придобият дела в правото на собственост върху недвижим имот, който ще бъде продаден в рамките на един месец, а за движим имот в рамките на десет дни от датата на уведомлението, имате право да продадете вашият дял за всяко лице.
По този начин, преди да продаде или замени дял, неговият собственик е длъжен да изпрати уведомления до останалите участници. Може да се изпрати по пощата или да се предаде срещу подпис. Тогава е достатъчно да изчакате един месец, ако продавате дял от правото на къща, апартамент и т.н., и десет дни, ако продавате дял от правото на движимо имущество.
Също така е полезно за читателите на MirSovetov да знаят какво да дават, завещават, залагат дял, който имате право да правите без предизвестие на други собственици. Такава сделка би била законна.

Струва си да се спомене, че сделките за дарение на "джудже" акции в собствеността на апартаменти в столичния регион (за последваща регистрация на гражданин по местоживеене) станаха широко разпространени. Такава сделка по същество е невалидна, тъй като дарението "покрива" покупко-продажбата. Но е изключително трудно да се докаже това. Адвокатите съветват собствениците на дялове в апартаменти, ако е възможно, да ги продадат на реална цена или да закупят дялове от други собственици, за да станат едноличен собственик на жилището. В противен случай може да се окажете в компанията на десетки съсобственици на апартамента, в който живеете, и чиито истински адреси не знаете. Доста често истинските наематели просто оцеляват от такъв апартамент, създавайки непоносими условия и ги принуждавайки да продадат дяловете си на намалена цена.

Ако установената със закон процедура за продажба на дял е нарушена, всеки друг участник в съвместната собственост има право в тримесечен срок да поиска в съда правата и задълженията на купувача да му бъдат прехвърлени. Ако участникът в споделена собственост пропусне този срок, съдът ще отхвърли иска. Също така е невъзможно да поискате признаване на сделката за невалидна, можете да поискате замяна на външен човек (купувач) с участник (участници) в споделена собственост.

Може ли общо имущество да бъде разделено?

Доста често възникват спорове между граждани относно процедурата за използване на обща собственост (най-често това е къща или апартамент) или разпределяне на дял на собственика. Преди да отидете в съда, е необходимо да се опитате да постигнете доброволно споразумение по този въпрос. Ако това не е възможно, подгответе се.
Акционерите на споделена собственост имат право да изискват или отделят своя дял от общото имущество. При разделяне на имота правото на обща собственост се прекратява. Когато дял от един от участниците се отдели, споделената собственост се запазва по отношение на неотделените собственици.
В примера на жилищна сграда, разпределянето на дял, принадлежащ на участник в съвместна собственост, означава прехвърляне на собствеността върху определена изолирана част от жилищна сграда и стопански постройки. Правото на дял в останалата част от къщата се прекратява.
В повечето случаи съдът назначава експертиза, в която вещото лице ще предложи варианти за разделяне на жилищна сграда. Съдът ще избере един от тях, като вземе предвид интересите на всички собственици. За съжаление има случаи, когато разпределеният дял не съответства на изолирани помещения, а реконструкцията на къщата поради високата й износване (или по други причини) е невъзможна. Съдът ще бъде принуден да отхвърли иска за делба на имота или отделянето на дял от него, като собствениците имат право да предявят иск за определяне на реда за ползване на общия имот, при условие че не е постигнато споразумение. между тях.
При установяване на реда за ползване на къщата всеки от съсобствениците се прехвърля на ползване на определена част от сградата, въз основа на неговия дял. Разпределените помещения може да не са изолирани и невинаги да отговарят точно на дяловете в собствеността. Съдът трябва да вземе предвид действителната процедура за ползване на къщата.
Ако решите да подадете иск за разпределяне на дял в натура, не трябва да забравяте един важен момент. Ако делът в правото е незначителен, собственикът реално не ползва имота, няма помещение, което да отговаря на дела, съдът може без Ваше съгласие да прекрати собствеността върху такъв дял с изплащане на обезщетение за него. стойност за сметка на останалите собственици.
Кредиторите могат да претендират и за дял от общото имущество. Ако длъжникът не разполага с достатъчно друго имущество за погасяване на задълженията, кредиторът може да поиска дял да бъде разпределен и върху него да бъде наложена възбрана. Ако останалите участници в общата собственост възразят, те имат право да изкупят този дял по пазарна стойност, постъпленията ще бъдат използвани за погасяване на дълга.

Заключение

Конституцията на Руската федерация ни гарантира правото на частна собственост. Всеки има право да притежава имущество, да притежава, използва и да се разпорежда с него както самостоятелно, така и съвместно с други лица. Никой не може да бъде лишен от имуществото си освен по решение на съда. Но освен тези важни права, трябва да се знае, че собствеността е преди всичко отговорност към държавата и нейните граждани. Държавата например налага значителни ограничения на собствениците на земи, но това е тема за друга статия.
Познаването на законите, регулиращи правата и задълженията на собствениците, ще ви помогне да защитите и запазите собствеността си, да я използвате и да се разпореждате.

В правото на обща съвместна собственост всеки собственик притежава дял в. То е в правото на собственост, а не в собственост.

Един обект на собственост - едно право на собственост върху него - два субекта на това право на собственост - всеки субект има определен дял от това право (1/3 и 2/3 например). Схематично състоянието на обща съвместна собственост върху вещ може да бъде представено по следния начин.

Ако посочената вещ се раздели на части между двама съсобственици (1/3 и 2/3), тогава тези части се „разпределят“ на съсобствениците, тогава ще възникнат две неща, всяко от които ще има отделна собственост право и правото на обща съвместна собственост се прекратява.

По отношение на имот в обща собственост, съсобствениците имат правомощието да притежават, ползват и се разпореждат.

При което собствени наслади сетакъв имот, участниците в съвместна собственост по споразумение помежду си. Например трима съсобственици в тристаен апартамент могат да се договорят коя конкретна стая ще притежава и използва всеки от тях. Ако такова споразумение не бъде постигнато, тогава трябва да се обърнете към съда, който при разрешаване на спор трябва да се ръководи от правилото, според което всеки участник в споделена собственост има право да притежава и използва част от общата собственост в пропорционално на неговия дял (клауза 2 от член 247 от Гражданския кодекс). Ако такава процедура не може да бъде установена (например поради характеристиките на дизайна на имота), тогава един участник в споделена собственост има право да поиска подходящо обезщетение от други участници, които притежават и използват собствеността, която се приписва на неговия дял. Разбира се, установяването от съда на процедурата за владение и ползване на имот въз основа на правото на обща съвместна собственост не означава разделяне на този имот и прекратяване на правото на обща съвместна собственост.

Споделената собственост може да се използва за генериране на доходи. (Например отдаване под наем на имот). Такива доходи влизат в общата собственост и се разпределят между съсобствениците пропорционално на техните дялове (чл. 248 от СК). Съделителите могат да установят и различен ред за разпределение на доходите по споразумение помежду си.

Разпорежданеимот, който е в обща съвместна собственост, става по споразумение на всички участници. Тук става дума за разпореждане с обекта на обща съвместна собственост като цяло. Собствениците могат да се споразумеят например за продажба на жилищна сграда и да я продадат, като подпишат подходящ договор. Ако поне един от собствениците не е съгласен да продаде къщата, тогава такава продажба не може да се осъществи.

Всички участници в споделена собственост носят риска от случайна загуба или повреда на имущество. Това означава, че ако например част от жилищна сграда, която е била собственост и се ползвала от един от собствениците, изгори, тогава неговият дял в собствеността на имота, който е останал непокътнат, няма да се промени. Няма да се променят и дяловете на останалите участници в споделена собственост. Редът на притежаване и ползване на запазеното имущество, разбира се, ще стане различен във връзка с намаляването на имуществото, но принципите на тези правомощия, установени от закона, ще останат същите.

Ако разпореждането (отчуждаването) на обект на собственост, който е в съвместна собственост, изисква съгласието на всички участници, тогава законът установява различен ред за отчуждаване на дял от правото на собственост.

Следва да се отбележи, че делът в правото на собственост, въпреки че е нематериален обект на правото, е имуществена стойност, с която могат да се извършват сделки. Единственото правомощие на собственика на акция е да се разпорежда с нея по своя преценка. За собственик на акции, ако акцията е отчуждена от него срещу възнаграждение (например продадена), законът установява някои ограничения. При продажба на дял от правото на обща съвместна собственост на трето лице останалите участници в съвместната собственост имат право първо да го закупят по офертната цена на трето лице (освен в случай на продажба на дял на публичен търг ). Следователно, участник, който възнамерява да продаде своя дял на трето лице, е длъжен да уведоми за това останалите участници в обща собственост, като посочи цената и други условия на продажба. Ако останалите участници откажат да закупят или не придобият дял в недвижим имот в едномесечен срок, а в движимо имущество - в 10-дневен срок от датата на уведомлението, делът може да бъде продаден на всяко лице.

Ако това задължение не бъде изпълнено от продавача на дела, останалите участници в съвместната собственост имат право в тримесечен срок да поискат по съдебен ред правата и задълженията на купувачите да бъдат прехвърлени върху тях. След тримесечен срок подобни искове трябва да бъдат отхвърлени от съда. Също така, изискванията за признаване на такива сделки за недействителни не подлежат на удовлетворение.

В случай на дарение на дял от правото на обща съвместна собственост на трето лице, посочените по-горе ограничения не се прилагат.

В процеса на разпореждане с недвижим имот от две или повече физически лица е необходимо да се вземат предвид особеностите на правния въпрос, включително определяне на дялове в правото на обща собственост. Реализирането на правото може да се изрази под формата на съвместна собственост, без обособени части на всеки участник, и съвместна собственост, в която се определя размерът на собствеността на всички съсобственици. Редът на действията и възможността за разпореждане с обекта зависи от това дали имотът е в обща или съвместна собственост.

Процедурата за определяне на размера на акциите

Общата собственост, наричана обща собственост, отчита възможността и необходимостта от определяне на размера, разпределен за всеки собственик на имота. Процесът на определяне на дялове в правото на обща съвместна собственост ще зависи от конкретните обстоятелства за получаване на право на собственост:

Съгласно уредбата на закона;
При постигане на споразумение между участниците.

Един обект се счита за равно свойство в следните ситуации:

ако е невъзможно да се определи размерът на имуществото на всеки участник;
в съответствие с разпоредбите на закона;
със съгласието на собствениците.

Равенство на дяловете

Необходимостта от определяне на размера на частта възниква в следните случаи:

при отделяне от състава на целия обект;
при планиране на всякакви действия по отношение на обекта.

Семейният кодекс установява равенство по отношение на съвместно придобитото имущество на съпрузите.

Освен това частите се считат за равни за участниците в земеделско или селско стопанство в съответствие с чл. 258 GK. Членовете на стопанството при разделяне на недвижимо имущество или в случай на оттегляне от участниците в стопанството имат право да разчитат на равно разпределение на собствеността.

Определение на акциите

Стойността на собствеността, с изключение на случаите на равно разпределение, се установява според приноса на всеки от участниците във формирането на въпросния обект.

Споделете промяна

В процеса на притежаване и извършване на различни действия по отношение на недвижими имоти (продажби, замяна, покупки и др.) могат да възникнат ситуации на смяна на собствеността.

Процедурата за определяне на променения дял на участник в споделена собственост взема предвид следните критерии:

материален принос за подобряването на целия недвижим обект;
възможността за установяване на размера на приращението и отделяне от състава на общия недвижим имот;
трудовия принос на участник в обща собственост за извършваната промяна;
други инвестиции и допълнителни мерки.

Опции за промяна на съотношението на дяловете

Промяната в стойността на общата собственост е свързана с предприетите мерки за подобряване на жилищата. При предприемане на действия за промяна на целия обект на недвижим имот се прави разлика между отделни промени и неделими подобрения.

В случай, че един от собствениците е предприел действия, довели до неотделимо подобрение на целия имот, той има право да разчита на споразумение за увеличаване на дела си в съответствие с нарастването на стойността на имота, като резултат от промените.

Ако са предприети действия, които са довели до отделимо подобрение, увеличение, без никаква вреда на първоначалното имущество и увреждане на други участници, няма да се изисква споразумение с други съсобственици за извършване на тези промени.

При установяване на размера на собствеността на всеки участник след подобрение, те изхождат от решението, взето от всички съсобственици:

увеличаване на частта от индивида, извършил подобренията;
изплащане на обезщетение пропорционално на направения принос за подобрението, като се запазва размерът на частите.

Ако не е постигнато едно единствено решение, отделимото подобрение става собственост на собственика, който е инициирал увеличението или промяната.

При спорове относно начина на вписване на променените права на собственост те се обръщат към съда.

Арбитражна практика

В съдилищата най-често се разглеждат спорове, свързани със следните ситуации:

идентификация на дял от апартамент;
определяне на размера на имуществото за последващо разпореждане;
промяна в стойността на акциите след подобрение.

Допустимо е учредяване на дял в недвижим имот, по-специално в апартамент, само ако има реална възможност, като се вземат предвид следните разпоредби:

Естественото разпределение на част от недвижимия имот е почти невъзможно в едностаен апартамент.
При установяване на обективни непреодолими пречки, които правят невъзможно отделянето на имущество от общ недвижим имот, съдът може да присъди обезщетение съобразно размера на дела.
Липсата на разделяне и правилна регистрация на дял предполага задължителното съгласуване с други собственици на обекта на всякакви действия по отношение на упражняване на правото на разпореждане с имущество.
Разпределението е придружено от регламентиране на реда за ползване на обща вещ с други собственици.

Всеки случай на определяне на дела се разглежда индивидуално, като се вземат предвид всички съпътстващи обстоятелства и условия. При невъзможност да се постигне приятелско споразумение със съсобствениците, решението се взема въз основа на разглеждане на делото в съда.

Литературата предполага, че е уместно да се говори за дял, когато става въпрос за обща съвместна собственост. Е.А. Суханов нарече общата собственост несподелена. Н. И. Мисник смята, че подобно представяне се основава на объркване на два различни въпроса: наличието на дял и неговото определение, тоест определяне на неговия размер. Ако делът в общата обща собственост не е определен (размерът му не е изяснен), това не означава, че този дял изобщо не съществува.

Дискусионен е въпросът за правната същност на дела в учебната и научната литература. К. Н. Аненков споменава интелектуален дял: „Право на обща собственост (етажна собственост) е, когато едно и също нещо принадлежи на няколко лица в своите интелектуални дялове по право на собственост. За идеалния дял Н. П. Победоносцев казва: „Общата собственост означава, че обектът, оставайки по същество неразделен, е разделен на идеални части и във всяка от тези части собствеността на участника получава своята изключителност. Според G. F. Shershenevich субектът на общата собственост притежава дял от стойността на вещ. „Правото на всеки от съсобствениците поотделно има за предмет само дял от стойността на вещта”. В съветското гражданско право теорията за идеалния дял в нещо се поддържа от Д. М. Генкин, въпреки че неговата позиция е доста противоречива. Той пише: „Дялът в правото съответства на дела в имота, който е обект на правото на обща собственост“. Авторът нарича този дял идеален, той представлява дял от имота като цяло, а не някаква конкретна част от имота в натура. Н. И. Мисник смята, че делът е идеална, умствена част от материално нещо. Така че, по отношение на общата собственост, доктрината използва термините: „дял в правото“ (делът в правото е споменат в параграф 2 на член 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация), „реален“ и „идеален “ споделя.

Под реален дял се разбира определена част от общото имущество в натура. Реалният дял спрямо общата вещ означава определена част от общата вещ, която се намира във фактическото ползване на съсобственика. Разпределението между съсобствениците на обща вещ на части върху правото на ползване не води до прекратяване на правоотношението на общата съвместна собственост. Понятието реален дял се използва в случаите, когато има практическа възможност да се предостави на съсобственика определена част от общия имот за ползване (например стая в къща). Що се отнася до идеалния дял, това е дялът в правото, който е посочен от законодателя в чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Идеалният дял и дялът в правото, както смята Р. П. Мананкова, са „еднакви по съдържание“.

Дяловете на участниците в правото на обща съвместна собственост се определят въз основа на закона или се установяват по споразумение на всички негови участници. Ако дяловете не са определени нито със закон, нито по споразумение на страните, те се считат за равни. Съдбата на неделимите и разделими подобрения на обща собственост е уредена в параграф 3 на чл. 245 от Гражданския кодекс на Руската федерация.