Дундын дундын өмчлөлд байгаа эд хөрөнгө. Дундын дундын өмчөөс хувьцааг хэрхэн салгах вэ? Хувьцаа устгах практик: Борлуулалтын журам
Хуваалцсан эзэмшилЭхнэр, нөхөр нь ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу хамтарсан байдлаар зохицуулагддаг. Үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад үнэт зүйлийг худалдан авах нь нийтлэг өмчлөлийн үндсэн дээр ихэвчлэн албан ёсны байдаг. Эдгээр горимуудын хооронд ямар ялгаа байдаг вэ, яагаад заримдаа дундын өмчлөлийг илүүд үздэг вэ гэдгийг бид нийтлэлдээ хэлэх болно.
Нийтийн өмчийн эрх, хамтын өмчлөлийн эрх (ОХУ-ын Иргэний хуулийн дагуу тэмдэг)
Нийтлэг хувьцаа ба нийтлэг хамтарсан өмч нь ижил шинж чанартай: хоёулаа ижил өмчийн олон өмчлөгчийг илэрхийлдэг. Түүнээс гадна тэд тус бүр өөрийн гэсэн онцлог шинж чанартай байдаг.
ОХУ-ын Иргэний хуулийн нийтлэг өмчлөлийн эрхийн тайлбар нь ижил ба тэгш бус байж болох эд хөрөнгийн өмчлөлийн хувьцааг анхлан тодорхойлохыг шаарддаг. Эд хөрөнгийг захиран зарцуулах ажлыг эхнэр, нөхөр хоёр өөрт ногдох хувь хишгийн хүрээнд гүйцэтгэдэг.
Дундын өмч, дундын өмчийн хооронд ялгаа байхгүй. Иргэний хуулийн дагуу эдгээр ойлголтууд ижил байна.
Эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч нь хувьцааг хуваарилах гэсэн үг биш бөгөөд өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах ажлыг эхнэр, нөхөр, шударга ёсны зарчмаар хамтран хэрэгжүүлдэг.
Эхнэр, нөхөр, сонирхогч гуравдагч этгээдийн хүсэлтээр тэдний дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг хувааж болно. Энэхүү хуваалтын үр дүнд олж авсан хувьцаа нь дундын дундын өмчийг бүрдүүлдэг.
Эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч ямар тохиолдолд үүсэх вэ?
Эхнэр, нөхөр хоёрын нийтлэг өмч нь тэдний эд хөрөнгөд хууль эрх зүйн дэглэм (ОХУ-ын гэр бүлийн хууль тогтоомжийн хэм хэмжээгээр тогтоосон) биш харин гэрээний дэглэм хэрэгжсэн тохиолдолд үүсдэг. Эхнэр, нөхөр хоёрын хүслээр ийм зүйл тохиолддог.
Та эрхээ мэдэхгүй байна уу?
- гэрлэлтийн гэрээ байгуулахдаа (дараа нь энэ дэглэм нь гэрээний нөхцлөөр тодорхойлсон эхнэр, нөхөр хоёрын бүх хамтын өмчид хамаарна);
- эд хөрөнгө олж авах (бүтээх) тусдаа гэрээ байгуулахдаа.
Сүүлчийн тохиолдолд эхнэр, нөхөр хоёрын өмч хөрөнгийн нэг хэсэгт, нөгөө хэсэгт нь гэрээний дагуу эрх зүйн дэглэм үйлчилж болно.
Нийтийн дунд өмчлөлийг сайн дурын үндсэн дээр байгуулахаас гадна шүүхээр явагддаг албадан өмчлөл байдаг.
Орон сууц, байшин, газар өмчлөлийн дундын өмч, түүний дундын өмчөөс ялгаатай байдал
Хамтарсан өмчлөл ба дундын өмчлөлийн ялгаа нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой илүү тодорхой харагдаж байна. Энэ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь эрхийнхээ зэрэгцээ эд хөрөнгийг хадгалах үүргийг бий болгодогтой холбоотой юм.
Эхнэр, нөхөр хоёр үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшлийн хувьцааг илүү тодорхой болгохыг эрмэлздэг хоёр дахь хүчин зүйл бол түүний үнэ цэнэ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ихэвчлэн өндөр байдаг тул талуудын ашиг сонирхолд ихээхэн нөлөөлдөг.
Үүнийг харгалзан ОХУ-ын иргэний хууль тогтоомж нь үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах тусгай дарааллыг тогтоодог бөгөөд энэ нь хамтын өмчлөлийн постулат болох сайн санааны зарчмаас гажсан бөгөөд үүнийг дундын өмчөөс ялгаж өгдөг. Дундын дундын өмчийг бүрдүүлсэн эд хөрөнгөтэй хэлцэл хийхдээ хоёр дахь эхнэр / нөхрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийн шаардлагыг бид ярьж байна. Гэсэн хэдий ч сайн санааны таамаглалын зарчмаас хазайх нь хамтарсан өмчлөлийн бусад шинж тэмдгүүдийг (мөн нийтлэг өмчлөлөөс ялгаатай байдал), түүний дотор өмч хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа эхнэр, нөхөр хоёрын тэгш байдлыг арилгахгүй.
Дундын дунд өмчлөх эрхийн хувьцааг тодорхойлох
Дундын өмчлөлийн дэглэм дуусгавар болж, дундын өмчлөлд шилжих нь дараахь шалтгааны улмаас үүсч болно.
- эхнэр, нөхөр нь эд хөрөнгийн дундын өмчлөх эрхийг олж авах үед хоёр талын эзэмшиж буй хувьцааг тогтоосноор хэсэгчилсэн өмчлөлийг тогтоосон;
- эхнэр, нөхөр хоёр талын тохиролцсоны үндсэн дээр эд хөрөнгө хуваах гэрээнд гарын үсэг зурж, эсхүл (талуудын зөвшөөрөлгүй бол) шүүхэд хандах замаар тухайн эд хөрөнгийн өмчлөлийн хувийг тогтоосон;
- эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэгнийх нь ногдох хувийг тогтоох сонирхолтой гуравдагч этгээд дундын өмчлөлд байгаа хувьцааг хуваах тухай өргөдөл гаргаж шүүхэд хандсан (жишээлбэл, дундын өмчийн талаар нэхэмжлэл гаргах үед).
Эхнэр, нөхөр хоёрын харилцан тохиролцсоны дагуу хувьцааг эд хөрөнгө бий болгох (олж авах) -д оруулсан хувь нэмрийнх нь хувьд хувь тэнцүүлэн болон үл хамаарах байдлаар тодорхойлж болно. Хувьцааг тодорхойлохдоо шүүх ихэнх тохиолдолд эхнэр, нөхөр бүрийн оруулсан хувь нэмрийн хувь хэмжээг яг нарийн тооцдог.
Дундын дундын өмчөөс хувьцааг салгасны үр дагавар
Эхнэр, нөхөр тус бүрийн хувийг хуваарилах нь тэд өөрт ногдох эд хөрөнгөө бие даан захиран зарцуулах эрхийг олж авч, дундын өмчлөлийн эрхийг олж авахад хүргэдэг. Хоёр дахь эхнэр, нөхөр нь зарахаар шийдсэн бол эхлээд өөрт хамааралгүй хувьцааг олж авах эрхтэй гэдгийг санах нь зүйтэй.
Нэмж дурдахад, хувьцааг хуваарилах нь эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний хариуцлагыг тодорхойлоход хүргэнэ. Тодруулбал, энэ нь дундын өмчийн татвар төлөх, эд хөрөнгийн даатгал, түүнчлэн ашиглалт, ашиглалтын болон бусад зардалд хамаарна.
Хэрэв гэрлэлтийн гэрээгээр нийтлэг эд хөрөнгийг өмчлөх нөхцөлийг тогтоосон бол түүнийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрсөн эсвэл цуцалсан (шүүхийн шийдвэр, эхнэр, нөхөр хоёрын харилцан зөвшөөрснөөр) тохиолдолд талууд хууль ёсны дагуу эргэж ирнэ гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. дэглэм.
 |
| Гэрээний маягтыг татаж авна уу |
Хэрэв дундын өмчийг хувь хүний гэрээгээр (жишээлбэл, орон сууц худалдаж авах) байгуулсан бол талууд эсвэл шүүхийн шийдвэрээр зөвхөн хувьцааны хэмжээг өөрчлөх боломжтой боловч хамтын өмчлөлийг цаашид тогтоох боломжгүй болно. Талуудын дундын өмчлөлд эргэн орох цорын ганц арга бол хэлцлийг бүхэлд нь эсэргүүцэж, түүнийг хүчингүй болгох явдал юм - гэхдээ үүний тулд талууд маш хүнд нөхцөлтэй байх ёстой.
Бидний хүн нэг бүр өмч хөрөнгөтэй: машин, орон сууц, байшин, зуслангийн газар, тавилга, гэр ахуйн эд зүйлс гэх мэт. Хэрэв бид өмчийн эрхийн тухай ярих юм бол бид үүнийг ихэвчлэн зарах, хандивлах, өөрчлөх, бүр устгах гэсэн эдгээр зүйлсээр хүссэн бүхнээ хийх эрхийг хэлдэг. Ихэнхдээ ийм шийдвэрийг тухайн зүйлийн эзэн ганцаараа гаргадаг - хязгаарлалтыг зөвхөн хуулиар тогтоож болно.
Гэхдээ энэ дүрэмд хэд хэдэн үл хамаарах зүйлүүд байсаар байна. Та энэ эсвэл тэр зүйлийг эзэмшсэнийхээ дараа шийдвэрээ өөр хэн нэгэнтэй зохицуулах шаардлагатай болж магадгүй нөхцөл байдалд орж магадгүй юм. Дундын өмч гэдэг зүйлийг ярьж байна.
Нийтлэг өмч
Нийтийн өмч нь хоёр ба түүнээс дээш этгээдийн өмчлөлд байх үед үүсдэг. Хуулиар өвлөх үед энэ нь ихэвчлэн тохиолддог. Гэрээслэл гаргахдаа гэрээслэгч бүх зүйлийг нэг өв залгамжлагчид шилжүүлэхийг оролддог. Гэхдээ гэрээслэл байхгүй тохиолдолд дараалал бүрт ихэвчлэн хэд хэдэн өв залгамжлагчид байдаг бөгөөд эд хөрөнгө нь тус бүрийн өмчлөлд ордог.ОХУ-ын хууль тогтоомжид нийтлэг өмчийн хоёр төрлийг ялгадаг.
- хуваалцсан (өмч нь өмчлөгч бүрийн хувь хэмжээг тогтоох замаар нийтлэг өмчлөлд байдаг);
- хамтарсан (өмч нь ийм хувьцааг тодорхойлохгүйгээр нийтийн өмчид байдаг).
Нийтийн өмчийн эрх зүйг зохицуулдаг хуулийн хэм хэмжээг илүү сайн ойлгохын тулд энд бяцхан онол хэлье. Эртний Ромын хуульчид хүртэл өмчлөгчид нь бүхэл бүтэн зүйлийг бүхэлд нь эзэмшдэг гэж бичсэн байдаг; тиймээс тэр эд зүйлээс хувь биш, харин тухайн зүйлийн эрхийн хувийг эзэмшиж байв. Энэхүү маш чухал дүрэм нь практикт дараахь зүйлийг хэлнэ. Хэрэв та 80 м.кв талбайтай энгийн хувьцааны ¼ хувийг эзэмшдэг бол. м., энэ нь таныг 20 м.кв талбайтай гэсэн үг биш юм. Энэ байрны м. Тэр зүйлийн нэг хэсгийг эзэмших эрх биш, зөвхөн бүхэл бүтэн зүйлийн эрхэд танд хувь бий. Тодорхой нөхцөлд та ийм зүйлийн нэг хэсгийг дангаар нь авах эсвэл энэ хэсгийг ашиглах эрхийг баталгаажуулж болно.
Нийтийн өмчийн объектыг эзэмших, ашиглах
Урлагийн дагуу эзэмшигч бүр. 209 нь дараахь эрхтэй. - өөрийн өмчийг эзэмших (үнэхээр өмчлөх);
- эд хөрөнгөө ашиглах (энэ өмч хөрөнгөө зориулах үр ашгийг олж авах, үр жимс, бүтээгдэхүүн, орлого олж авах);
- эд хөрөнгийг захиран зарцуулах (худалдах, өөрчлөх, түрээслэх, барьцаалах гэх мэт).
Жишээ нь: дөрвөн иргэн жимсний тариалалт бүхий газрыг тэнцүү хувь эзэмшдэг. Оролцогчдын гурав нь цэцэрлэгээ тариалахыг хүсэхгүй байгаа бөгөөд түүнийг бүхэлд нь түрээслэхийг санал болгож байгаа бол цөөнх болсон дөрөв дэх нь өөрөө талбай дээр ажиллахыг хүсч байна. Харамсалтай нь энэ асуудлыг олонхийн саналаар шийдвэрлэх боломжгүй тул бүх хамтран өмчлөгчдийн дунд буулт хийх шаардлагатай байна.
Гэхдээ Орон сууцны тухай хуульд энэ нь тийм биш юм! Орон сууцны нийтлэг өмчийн талаархи шийдвэрийг түрээслэгчдийн нэгдсэн хурлаар баталж болох бөгөөд эсэргүүцсэн өмчлөгчид олонхийн санал хүсэлтийг гаргах ёстой.Дундын өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг өмчлөх, ашиглах талаар тохиролцоонд хүрч чадахгүй бол шүүхэд хандаж болно. Үүний зэрэгцээ дундын дунд өмчлөлийн оролцогч нь дундын өмчийн тодорхой хэсгийг өөрийн эзэмшиж, ашиглахад өөрт ногдох хувь хэмжээтэй тэнцэх хэмжээгээр олгохыг шаардах эрхтэй. Ийм боломж байхгүй тохиолдолд тэрээр өөрт хамаарах эд хөрөнгийг эзэмшиж, ашиглаж байгаа бусад оролцогчдоос зохих нөхөн төлбөр шаардах эрхтэй.
Харамсалтай нь иргэний хуульд гэрээний эрх чөлөөний зарчим үйлчилдэг тул дундын өмчлөлийн оролцогчид эд хөрөнгө худалдах, түрээслэхийг үүрэг болгосон шийдвэр гаргах боломжгүй. гэрээ. Тиймээс, дундын өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг (бүхэлд нь) захиран зарцуулах нь түүний бүх оролцогчдын тохиролцоогоор явагддаг.
Дундын өмчлөлийн оролцогч нь бусад оролцогчдын зөвшөөрөлгүйгээр, харин давуу эрхээр худалдан авах эрхийн дагуу дундын өмчийн эрх дэх хувийг захиран зарцуулж болно. Үүнийг хэрхэн зөв хийх талаар доор тайлбарлах болно.
Хамтран өмчлөгчид дундын өмчлөлийн эд хөрөнгөөс орлого олж байгаа бол тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол өөрт ногдох хувьцаанд хувь тэнцүүлэн хуваарилах ёстой.
Дундын өмчийн засвар үйлчилгээ, түүнийг сайжруулах зардал
Өмчлөх нь зөвхөн эрх биш харин үүрэг хариуцлага гэдгийг санаарай. Өмчлөгч нь эд хөрөнгийг хадгалах үүрэг хариуцлага, санамсаргүй байдлаар нас барах, эвдрэх эрсдэлийг хариуцна. Үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардал нь дараахь зардлаас бүрдэнэ.
- үндсэн болон одоогийн засвар;
- даатгал, бүртгэлийн үйл ажиллагаа;
- аюулгүй байдал, нийтийн үйлчилгээний төлбөр;
- татвар төлөх гэх мэт.
Эзэмшигчдийн аль нэг нь нийтийн өмчийн зардалд оролцохоос татгалзах тохиолдол ихэвчлэн гардаг. Энэ тохиолдолд дундын эд хөрөнгийг арчлахад шаардагдах зардлыг гаргасан өмчлөгч нь түүний зохих хэсгийг зайлсхийсэн өмчлөгчөөс гаргуулж болно.
Жишээ нь: иргэн Б. нь иргэн П.-ийн эсрэг 1689 рублийн эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний зардлыг нөхөн төлүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шүүхээс иргэн Б нь өөрийн болон хариуцагчийн өмчлөлийн байранд ашиглалтын төлбөр төлсөн болохыг тогтоожээ. Иргэн П нь таван сарын хугацаанд хэрэглээний төлбөрөө төлөөгүй, ус, дулаан, цахилгааныг таслахгүйн тулд эдгээр мөнгийг иргэн Б-ээс төлсөн байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлтэй гэж үзэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэв.
Гэхдээ би МирСоветовын уншигчдын анхаарлыг татахыг хүсч байна, хэрэв та дундын өмчлөлд байгаа байшинг бусад өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр үнэтэй материалаар чимэглэвэл шүүх тэднээс засварын зардлыг нөхөх нэхэмжлэлийг хангахгүй болно. Эд хөрөнгийг сайн нөхцөлд байлгахын тулд ийм засвар хийх шаардлагагүй. Ийм ажлыг гүйцэтгэхийн өмнө та бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай (бичгээр илүү тохиромжтой). Хэрэв нийтийн өмчийг засварлах шаардлагатай хэвээр байгаа бөгөөд ерөнхий тохиролцоонд хүрч чадаагүй бол бүх өмчлөгчийн оролцоотойгоор акт гаргаж, актад гарын үсэг зурахаас хэн татгалзсаныг зааж өгнө үү. Дараа нь - тооцоог гаргахын тулд мэргэшсэн байгууллагыг урь. Хэрэв ийм баримт бичиг шүүхэд байгаа бол нийтлэг өмчийг засварлахад зарцуулсан зардлын хүчин төгөлдөр байдал, хэмжээг нотлоход хялбар байх болно.
Хуваалцсан өмчлөлийн оролцогч нь үл хөдлөх хөрөнгийн салшгүй сайжруулалт (байшингийн хавсралт, олон наст ургамал, газар дээрх шинэ барилга) хийх зөвшөөрлийг бусад оролцогчдын зөвшөөрлийг авсан бол тэрээр өөрийн эзэмшлийн хэмжээг зохих ёсоор нэмэгдүүлэх эрхтэй. дундын өмчлөлийн эрхэд оролцох. Шүүхийн практикт их засварыг салшгүй сайжруулалт гэж үздэггүй, түүний хэрэгжилт нь хувьцааг нэмэгдүүлэх эрхгүй, зөвхөн дээр дурдсанчлан хамтран өмчлөгчдөөс зардлыг нөхөх боломжийг олгодог гэдгийг анхаарна уу. Эзэмшигчдийн зөвшөөрлийг нийтлэг өмчийн объектыг ашиглах нөхцлөөс хамааран сайжруулалт хийхийг зөвшөөрсөн үйлдлээр илэрхийлж болно.
Дундын дундын өмчийг хэрхэн зөв захиран зарцуулах вэ
Дундын өмчлөлийн оролцогч нь өөрийн үзэмжээр хувиа худалдах, хандивлах, гэрээслэх, барьцаалах, өөр хэлбэрээр захиран зарцуулах эрхтэй. Энэ нь эд хөрөнгийн хэсэг биш харин захиран зарцуулах эрхийнхээ хувь хэмжээ гэдгийг санаарай. Үүний зэрэгцээ, хэрэв та худалдах, худалдан авах гэрээ эсвэл хувьцааны солилцоо хийхээр төлөвлөж байгаа бол тодорхой дүрмийг баримтлах ёстой.Хэрэв та хувиа гуравдагч этгээдэд худалдах гэж байгаа бол хувьцаагаа худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад оролцогчдод үнэ болон бусад нөхцөлийг зааж бичгээр мэдэгдэх ёстой. Хуваалцсан өмчлөлийн бусад оролцогчид зарагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн хэсгийг нэг сарын дотор, хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлд байгаа хувьцааг мэдэгдэх өдрөөс хойш арав хоногийн дотор худалдан авахаас татгалзсан, эсхүл олж аваагүй бол та өөрийн эзэмшлийн хувиа худалдах эрхтэй. ямар ч хүн.
Тиймээс хувьцааг худалдах, солилцохоос өмнө эзэмшигч нь бусад оролцогчдод мэдэгдэл илгээх үүрэгтэй. Шуудангаар илгээж болно, гарын үсгийн эсрэг хүргүүлж болно. Дараа нь орон сууц, орон сууц гэх мэт хувьцаагаа зарж байгаа бол нэг сар, хөдлөх эд хөрөнгөө зарж байгаа бол арав хоног хүлээхэд хангалттай.
МирСоветовын уншигчдад юу хандивлах, гэрээслэх, хувьцааг барьцаалах, бусад өмчлөгчид ямар ч мэдэгдэлгүйгээр мэдэх нь ашигтай байдаг. Ийм гэрээ нь хууль ёсных болно.
Нийслэлд байрлах орон сууцны өмчлөлийн "одой" хувьцааг хандивлах гүйлгээ (иргэнийг дараа нь оршин суугаа газарт нь бүртгүүлэх) гүйлгээ өргөн болсныг тэмдэглэх нь зүйтэй. Хандив нь худалдах, худалдан авалтыг "хамрах" тул ийм гүйлгээ нь үндсэндээ хүчингүй болно. Гэхдээ үүнийг батлах нь туйлын хэцүү. Хуульчид орон сууцны хувьцаа эзэмшигчдэд боломжтой бол бодит үнээр зарах эсвэл бусад өмчлөгчөөс хувьцаа худалдаж авахыг зөвлөж байна. Үгүй бол та өөрийн амьдарч буй орон сууцны олон арван хамтран өмчлөгч, жинхэнэ хаягийг нь мэдэхгүй хүмүүсийн дунд байж магадгүй юм. Ихэнхдээ ийм орон сууцны жинхэнэ түрээслэгчид зүгээр л амьд үлдэж, тэвчихийн аргагүй нөхцөлийг бүрдүүлж, хувьцаагаа хямд үнээр зарахыг албаддаг.Хуулиар тогтоосон хувьцааг худалдах журмыг зөрчсөн бол дундын өмчлөлийн бусад оролцогч гурван сарын дотор худалдан авагчийн эрх, үүргийг түүнд шилжүүлэхийг шүүхэд шаардах эрхтэй. Хэрэв хувьцаа эзэмшигч энэ хугацааг алдсан бол шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгоно. Мөн та хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөхийг шаардах боломжгүй, та гадны этгээдийг (худалдан авагч) дундын өмчлөлд байгаа оролцогч (оролцогчид) -оор солихыг шаардаж болно.
Дундын өмчлөлийг хуваах боломжтой юу
Нийтийн өмчийг ашиглах журам (ихэнхдээ энэ нь байшин, орон сууц) эсвэл өмчлөгчдөө хувьцаа хуваарилах талаар иргэдийн хооронд маргаан ихэвчлэн гардаг. Шүүхэд хандахаасаа өмнө та энэ асуудлаар сайн дурын тохиролцоонд хүрэхийг хичээх хэрэгтэй. Хэрэв энэ боломжгүй бол хоол хийх хэрэгтэй. Дундын өмчлөлд оролцогчид дундын өмчөөс өөрт ногдох хэсгийг шаардах, салгах эрхтэй. Өмчийг хуваасан тохиолдолд дундын өмчлөх эрх дуусгавар болно. Оролцогчдын аль нэгнийх нь хувийг хуваарилах үед сонгогдоогүй өмчлөгчидтэй холбоотой хувьцааны эзэмшил хэвээр үлдэнэ.
Орон сууцны барилгын жишээн дээр, дундын өмчлөлд оролцогчийн эзэмшлийн хувийг хуваарилах нь орон сууцны барилга, байгууламжийн тодорхой тусгаарлагдсан хэсгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг хэлнэ. Байшингийн үлдсэн хэсэгт хувь эзэмших эрх дуусгавар болно.
Ихэнх тохиолдолд шүүх нь шинжээч орон сууцны барилгыг хуваах сонголтыг санал болгох шалгалтыг томилдог. Шүүх бүх өмчлөгчийн эрх ашгийг харгалзан аль нэгийг нь сонгоно. Харамсалтай нь, хуваарилагдсан хувь нь тусгаарлагдсан байранд тохирохгүй, элэгдэл ихтэй (эсвэл өөр шалтгаанаар) байшинг сэргээн босгох боломжгүй тохиолдол байдаг. Шүүхээс эд хөрөнгийг хуваах, түүнээс хувь хуваах тухай нэхэмжлэлийг татгалзахаас өөр аргагүйд хүрч, тохиролцоонд хүрээгүй тохиолдолд өмчлөгч нь дундын эд хөрөнгийг ашиглах журмыг тогтоох тухай нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. тэдний хооронд.
Байшинг ашиглах журмыг тогтоохдоо хамтран өмчлөгч бүр өөрт ногдох хувийг харгалзан барилгын тодорхой хэсгийг ашиглахаар шилжүүлдэг. Хуваарилагдсан орон зай нь тусгаарлагдаагүй байж болох бөгөөд өмчлөлийн ашиг сонирхолд үргэлж нийцэхгүй байж болно. Шүүх нь байшинг ашиглах бодит журмыг харгалзан үзэх ёстой.
Хэрэв та эд хөрөнгийн нэхэмжлэл гаргахаар шийдсэн бол нэг чухал зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Хэрэв өмчлөгч нь тухайн эд хөрөнгийг бодитоор ашиглаагүй, тухайн хувьцаанд тохирох орон зай байхгүй бол шүүх таны зөвшөөрөлгүйгээр тухайн хувьцааны өмчлөлийг дуусгавар болгож, түүний үнэ цэнийг нөхөн төлж болно. бусад эзэмшигчдийн зардал.
Зээлдүүлэгчид дундын өмчөөс хувь эзэмших хүсэлт гаргаж болно. Хэрэв хариуцагч нь өрийг барагдуулах хангалттай бусад эд хөрөнгөгүй бол зээлдүүлэгч нь уг хувьцааг хуваарилах, түүнээс татвар авахыг шаардаж болно. Хэрэв нийтийн өмчийн бусад оролцогчид энэ хувьцааг зах зээлийн үнээр эргүүлэн авах эрхтэй бол цуглуулсан мөнгөө өрийг төлөхөд зарцуулна.
Дүгнэлт
ОХУ-ын Үндсэн хуульд хувийн өмчийн эрхийг баталгаажуулсан. Хүн бүр дангаараа болон бусад этгээдтэй хамтран өмчлөх, өмчлөх, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй. Шүүхийн шийдвэрээс бусад тохиолдолд хэнийг ч өмч хөрөнгийг нь хурааж болохгүй. Гэхдээ эдгээр чухал эрхүүдээс гадна өмч гэдэг бол юуны түрүүнд төр, иргэдийн өмнө хүлээх хариуцлага гэдгийг мэдэх ёстой. Жишээлбэл, төрөөс газар өмчлөгчдөд ихээхэн хязгаарлалт тавьдаг боловч энэ нь өөр нийтлэлийн сэдэв юм.Эзэмшигчдийн эрх, үүргийг зохицуулдаг хууль тогтоомжийг мэддэг байх нь таны өмч хөрөнгийг хамгаалах, хадгалах, ашиглах, удирдахад тусална.
Нийтийн дунд өмчлөх эрхийн хувьд өмчлөгч бүр хувь эзэмшдэг. Өмчлөх эрхэнд байгаа болохоос өмч биш.
Нэг эд хөрөнгийн объект - нэг өмчлөх эрх - энэ өмчлөх эрхийн хоёр субьект - субьект бүр энэ эрхэд тодорхой хувийг эзэлдэг (жишээлбэл, 1/3 ба 2/3). Схемийн хувьд аливаа зүйлийн дундын өмчлөлийн байдлыг дараах байдлаар илэрхийлж болно.
Хэрэв нэрлэсэн зүйлийг хоёр хамтран өмчлөгчийн (1/3 ба 2/3) хэсэгт хуваасан бол эдгээр хэсгүүдийг хамтран өмчлөгчдөд "хуваарилах" тохиолдолд хоёр зүйл бий болох бөгөөд тус бүрт тусдаа өмчлөх эрх бий болно. бий болж, дундын дунд өмчлөх эрх зогсоно.
Дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн хувьд хамтран өмчлөгч нь өмчлөх, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй.
Хаана эзэмшдэгболон таашаал авахийм эд хөрөнгөтэй бол дундын өмчлөлд оролцогчид хоорондоо тохиролцсоны дагуу. Жишээлбэл, гурван өрөө байрны гурван хамтран өмчлөгч нь аль өрөөг эзэмшиж, ашиглах талаар тохиролцож болно. Хэрэв ийм тохиролцоонд хүрээгүй бол та шүүхэд хандах хэрэгтэй бөгөөд маргааныг шийдвэрлэхдээ дундын өмчлөлийн оролцогч бүр дундын өмчийн нэг хэсгийг эзэмших, ашиглах эрхтэй гэсэн дүрмийг баримтлах ёстой. түүний эзлэх хувь (Иргэний хуулийн 247 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг) ... Хэрэв ийм журмыг тогтоох боломжгүй бол (жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн объектын дизайны онцлогоос шалтгаалан) дундын өмчлөлийн нэг оролцогч нь өөрт хамаарах эд хөрөнгийг эзэмшиж, ашиглаж байгаа бусад оролцогчдоос зохих нөхөн төлбөрийг шаардах эрхтэй. . Мэдээжийн хэрэг, дундын өмчлөлийн эрхийн үндсэн дээр эд хөрөнгийг эзэмших, ашиглах журмыг шүүх тогтоосон нь энэ эд хөрөнгийг хувааж, дундын өмчлөлийн эрхийг дуусгавар болгоно гэсэн үг биш юм.
Хуваалцсан өмчийг орлого олоход ашиглаж болно. (Жишээ нь, үл хөдлөх хөрөнгийн объект түрээслэх). Ийм орлого нь нийтлэг өмчид ордог бөгөөд хамтран өмчлөгчдийн дунд тэдний эзэмшиж буй хувь хэмжээний дагуу хуваарилагддаг (Иргэний хуулийн 248-р зүйл). Хамтын өмчлөгчид өөр хоорондоо тохиролцсоноор орлого хуваарилах өөр журам тогтоож болно.
ЗахиалгаНийтийн өмчлөлд байгаа эд хөрөнгө нь бүх оролцогчдын тохиролцоогоор бий болно. Энд бид нийтийн дунд өмчлөлийн объектыг бүхэлд нь захиран зарцуулах тухай ярьж байна. Эзэмшигч нь жишээлбэл, орон сууцны барилгыг худалдах талаар тохиролцож, зохих гэрээнд гарын үсэг зурж зарах боломжтой. Хэрэв эздийн дор хаяж нэг нь байшингаа зарахыг зөвшөөрөхгүй бол ийм борлуулалт хийх боломжгүй.
Хамтын өмчлөлийн бүх оролцогчид санамсаргүй байдлаар эд хөрөнгөө алдах, гэмтээх эрсдэлийг хүлээнэ. Энэ нь жишээлбэл, өмчлөгчдийн аль нэгнийх нь эзэмшил, ашиглалтад байсан орон сууцны барилгын нэг хэсэг шатсан бол түүний бүрэн бүтэн үлдсэн эд хөрөнгийн өмчлөлд эзлэх хувь өөрчлөгдөхгүй гэсэн үг юм. Дундын өмчлөлийн бусад оролцогчдын хувьцаа ч өөрчлөгдөхгүй. Хадгалагдсан эд хөрөнгийг эзэмших, ашиглах журам нь мэдээжийн хэрэг, эд хөрөнгө багассанаар өөр болох боловч хуулиар тогтоосон нэр бүхий эрх мэдлийн зарчим хэвээр үлдэнэ.
Хуваалцсан өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийн объектыг захиран зарцуулах (захиалах) тохиолдолд бүх оролцогчдын зөвшөөрөл шаардлагатай бол өмчлөлд байгаа хувийг эзэмшүүлэхэд өөр журмыг хуулиар тогтоосон болно.
Өмчлөлийн хувь нь хуулийн биет бус объект хэдий ч гүйлгээ хийх боломжтой эд хөрөнгийн үнэ цэнэ гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Хувьцаа эзэмшигчид байгаа цорын ганц эрх мэдэл нь үүнийг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах явдал юм. Хуваалцсан өмчлөгчийн хувьд, хэрэв хувьцааг нь төлбөрөөр эзэмшиж авсан бол (жишээлбэл, зарсан) хуульд зарим хязгаарлалт тавьдаг. Дундын дунд өмчлөх эрхийн хувьцааг гуравдагч этгээдэд худалдсан тохиолдолд дундын өмчлөлийн бусад оролцогчид гуравдагч этгээдэд санал болгож буй үнээр давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхтэй (худалдсанаас бусад тохиолдолд). олон нийтийн дуудлага худалдаагаар хувьцаа). Иймд хувиа гуравдагч этгээдэд худалдах гэж байгаа оролцогч энэ тухай үнэ болон худалдах бусад нөхцөлийг зааж, бусад оролцогчдод мэдэгдэх үүрэгтэй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд нэг сарын дотор, хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд 10 хоногийн дотор бусад оролцогчид худалдан авахаас татгалзсан, эсхүл олж авахгүй бол уг хувьцааг дурын этгээдэд зарж болно.
Хувьцаа худалдагчийн дээр дурдсан үүргээ биелүүлээгүй бол дундын өмчлөлийн бусад оролцогчид гурван сарын дотор худалдан авагчдын эрх, үүргийг өөрт нь шилжүүлэхийг шүүхээр шаардах эрхтэй. Гурван сарын хугацаа дууссаны дараа ийм нэхэмжлэлийг шүүх хэрэгсэхгүй болгох ёстой. Мөн ийм хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөх шаардлагыг хангахгүй.
Дундын дунд өмчлөх эрхийн хувийг гуравдагч этгээдэд хандивласан тохиолдолд дээрх хязгаарлалт хамаарахгүй.
Хоёр ба түүнээс дээш хувь хүн үл хөдлөх хөрөнгөө захиран зарцуулахдаа хууль эрх зүйн асуудлын онцлог, тэр дундаа дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааг тодорхойлох асуудлыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Эрхийг хэрэгжүүлэх нь оролцогч тус бүрийн өмчлөлийн хэсэг, хэсэгчилсэн өмчлөлийн хэлбэрээр, бүх хамтран өмчлөгчдийн өмчлөлийн хэмжээг тодорхойлсон хэсэгчилсэн өмчлөлийн хэлбэрээр илэрхийлж болно. Тухайн объектыг захиран зарцуулах журам, боломж нь тухайн эд хөрөнгө дундын болон дундын өмчлөлд байгаа эсэхээс хамаарна.
Хувьцааны хэмжээг тодорхойлох журам
Дундын өмчид хамаарах нийтлэг өмч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч бүрт хуваарилагдсан хэмжээг тогтоох боломж, хэрэгцээг харгалзан үздэг. Дундын дунд өмчлөх эрхийн хувьцааг тодорхойлох үйл явц нь өмчлөх эрхийг олж авах тодорхой нөхцөл байдлаас хамаарна.
- Хуулиар тогтоосон журмын дагуу;
- Оролцогчид тохиролцсоны дараа.
Дараах тохиолдолд тухайн зүйлийг ижил өмч гэж үзнэ.
- оролцогч бүрийн эд хөрөнгийн хэмжээг тодорхойлох боломжгүй бол;
- хуулийн заалтын дагуу;
- эзэмшигчдийн чөлөөт зөвшөөрлөөр.
Хувьцааны тэгш байдал
- бүхэл бүтэн объектын найрлагаас салгах үед;
- объекттой холбоотой аливаа арга хэмжээг төлөвлөхдөө.
Гэр бүлийн тухай хуульд эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч хөрөнгийн тэгш байдлыг тогтоосон байдаг.
Нэмж дурдахад, Урлагийн дагуу ферм, тариачны эдийн засагт оролцогчдын хувьд хэсгүүдийг тэнцүү гэж үзнэ. 258 CC. Фермийн гишүүд үл хөдлөх хөрөнгөө хуваах эсвэл фермийн гишүүнчлэлээс гарахдаа өмчийн тэгш хуваарилалтад найдах эрхтэй.
Хувьцаа тодорхойлох
Тэнцүү хуваарилах тохиолдлоос бусад өмчлөлийн хэмжээг тухайн объектыг бүрдүүлэхэд оролцогч тус бүрийн оруулсан хувь нэмрийн дагуу тогтооно.
Өөрчлөлтийг хуваалцах
Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой янз бүрийн үйл ажиллагаа (худалдах, солилцох, худалдан авах гэх мэт) эзэмших, хэрэгжүүлэх явцад өмчлөлийг өөрчлөх нөхцөл байдал үүсч болно.
Хуваалцсан өмчлөлийн оролцогчийн өөрчлөгдсөн хувийг тодорхойлох журам нь дараахь шалгуурыг харгалзан үзнэ.
- үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь сайжруулахад оруулсан материаллаг хувь нэмэр;
- ерөнхий үл хөдлөх хөрөнгөөс өсгөх, салгах үнэ цэнийг тогтоох боломж;
- хийгдэж буй өөрчлөлтөд нийтлэг өмчлөлийн оролцогчийн хөдөлмөрийн хувь нэмэр;
- бусад хөрөнгө оруулалт болон нэмэгдэл үйл ажиллагаа.
Пропорцийг өөрчлөх сонголтууд
Нийтийн өмчлөлийн үнэ цэнийн өөрчлөлт нь орон сууцыг сайжруулах арга хэмжээнүүдтэй холбоотой юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бүхэлд нь өөрчлөх арга хэмжээ авахдаа салгаж болох өөрчлөлт ба салшгүй сайжруулалтыг хооронд нь ялгах хэрэгтэй.
Өмчлөгчдийн аль нэг нь эд хөрөнгийг бүхэлд нь салшгүй сайжруулахад хүргэсэн үйлдэл хийсэн тохиолдолд тухайн эд хөрөнгийн үнийн өсөлттэй уялдуулан түүний хэсгийг нэмэгдүүлэх зөвшөөрлийг хүлээх эрхтэй. өөрчлөлтүүдийн үр дүн.
Анхны өмчид ямар нэгэн хохирол учруулахгүйгээр, бусад оролцогчдод хохирол учруулахгүйгээр салгах боломжтой сайжруулалт, өсөлтөд хүргэсэн арга хэмжээ авсан бол эдгээр өөрчлөлтийг бусад хамтран өмчлөгчидтэй тохиролцох шаардлагагүй болно.
Сайжруулсны дараа оролцогч бүрийн өмчлөлийн хэмжээг тогтоохдоо бүх хамтран өмчлөгчдийн гаргасан шийдвэрээс үндэслэнэ.
- сайжруулсан хувь хүний хэсэг нэмэгдэх;
- эд ангиудын хэмжээг хадгалахын зэрэгцээ сайжруулалтад оруулсан хувь нэмэртэй тэнцүү хэмжээгээр нөхөн олговор олгох.
Хэрэв нэг шийдэлд хүрч чадаагүй бол салгах боломжтой сайжруулалт нь өсөлт, өөрчлөлтийг эхлүүлсэн өмчлөгчийн өмч болно.
Өөрчлөгдсөн эд хөрөнгийн эрхийг бүртгэх аргын талаар маргаан гарсан тохиолдолд тэд шүүхэд ханддаг.
Арбитрын практик
Шүүхэд ихэвчлэн дараахь нөхцөл байдлын талаархи маргааныг авч үздэг.
- орон сууцанд эзлэх хувийг тодорхойлох;
- дараа нь захиран зарцуулах эд хөрөнгийн хэмжээг тодорхойлох;
- сайжруулсны дараа пропорцын өөрчлөлт.
Үл хөдлөх хөрөнгө, ялангуяа орон сууцанд хувь тогтоохыг зөвхөн бодит боломж байгаа тохиолдолд дараахь заалтуудыг харгалзан зөвшөөрнө.
- Нэг өрөө байранд үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэсгийг байгалийн жамаар хуваарилах нь бараг боломжгүй юм.
- Нийтийн үл хөдлөх хөрөнгөөс эд хөрөнгийг салгах боломжгүй болох бодит даван туулах боломжгүй саад тотгорууд тогтоогдвол шүүх хувьцааны хэмжээгээр нөхөн олговор олгож болно.
- Хувьцааг салгаж, зохих ёсоор бүртгээгүй байгаа нь эд хөрөнгийг захиран зарцуулах эрхээ хэрэгжүүлэхтэй холбоотой аливаа үйлдлийг тухайн объектын бусад өмчлөгчидтэй заавал тохиролцохыг шаарддаг.
- Хуваарилалт нь бусад өмчлөгчидтэй дундын эд хөрөнгийг ашиглах журмыг шийдвэрлэх замаар дагалддаг.
Хувьцаа тодорхойлох тохиолдол бүрийг дагалдах бүх нөхцөл байдал, нөхцлийг харгалзан дангаар нь авч үзнэ. Хамтран өмчлөгчидтэй эвийн гэрээ байгуулах боломжгүй бол хэргийг шүүхээр хянан хэлэлцсэний үндсэн дээр шийдвэр гаргана.
Уран зохиолд дундын дундын өмчийн талаар ярих нь зүйтэй гэсэн байр суурийг илэрхийлдэг. Э.А. Суханов хамтарсан өмчийг хувьцаагүй гэж нэрлэсэн. Н.И.Мисник ийм үзэл бодол нь хувьцаа байгаа эсэх, түүнийг тодорхойлох, өөрөөр хэлбэл түүний хэмжээг тодорхойлох гэсэн хоёр өөр асуудлын холимог дээр үндэслэсэн гэж үздэг. Дундын дундын өмчид эзлэх хувийг тодорхойлоогүй (түүний хэмжээг тодорхойлоогүй) бол энэ нь огт байхгүй гэсэн үг биш юм.
Боловсролын болон шинжлэх ухааны уран зохиолд эзлэх хувь эрх зүйн мөн чанарын тухай асуудал маргаантай байна. К.Н.Анненков оюуны хувь тухай дурьдсан: “Нэг ижил зүйл нь хэд хэдэн этгээдийн оюуны өмчид хамаарахыг нийтийн өмчийн эрх (сууц өмч) гэнэ. Н.П.Победоносцев хамгийн тохиромжтой хувьцааны тухай хэлэхдээ: "Нийтлэг өмч гэдэг нь тухайн объект үндсэндээ хуваагдашгүй хэвээр байгаа хэдий ч хамгийн тохиромжтой хэсгүүдэд хуваагдаж, эдгээр хэсэг бүрт оролцогчийн өмч өөрийн онцгой шинж чанарыг хүлээн авдаг гэсэн үг юм." Г.Ф.Шершеневичийн хэлснээр нийтлэг өмчлөлийн субъект нь тухайн зүйлийн үнэ цэнийн хувийг эзэмшдэг. "Хамтран өмчлөгч бүрийн эрх нь зөвхөн тухайн зүйлийн үнэ цэнийн хувь байх ёстой." ЗХУ-ын иргэний эрх зүйд аливаа зүйлийн хамгийн тохиромжтой хувь хэмжээний тухай онолыг Д.М.Генкин дэмжиж байсан ч түүний байр суурь нэлээд зөрчилддөг. Тэрээр: "Эрхийн хувь нь дундын өмчийн эрхийн объект болох эд хөрөнгийн хувьтай тохирч байна" гэж бичжээ. Зохиогч энэ хувьцааг хамгийн тохиромжтой гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг биш харин бүхэлд нь өмчийн хувийг төлөөлдөг. Н.И.Мисник хувьцаа бол материаллаг зүйлийн хамгийн тохиромжтой, оюун санааны хэсэг гэж үздэг. Тиймээс, нийтлэг өмчтэй холбоотой сургаал нь "эрхтэй байх" (хуульд эзлэх хувийг 2-р зүйлд дурдсан болно. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244-р зүйл), "бодит" ба "хамгийн тохиромжтой" гэсэн нэр томъёог ашигладаг. "хувьцаа.
Бодит хувь гэдэг нь дундын өмчийн тодорхой хэсгийг биет байдлаар нь ойлгодог. Дундын өмчийн бодит хувь гэж хамтын өмчлөгчийн бодит ашиглалтад байгаа нийтийн өмчийн тодорхой хэсгийг хэлнэ. Хамтран өмчлөгчдийн дунд ашиглах эрхийн үндсэн дээр хэсэгчлэн хуваарилах нь дундын дундын өмчийн эрх зүйн харилцааг дуусгавар болгоход хүргэхгүй. Бодит хувьцааны тухай ойлголтыг хамтын өмчлөгчид нийтийн өмчийн тодорхой хэсгийг (жишээлбэл, байшингийн өрөө) ашиглах практик боломжоор хангадаг тохиолдолд ашигладаг. Тохиромжтой хувьцааны хувьд энэ бол хууль тогтоогчийн Урлагт дурдсан хуулийн хувь хэмжээ юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244. Р.П.Мананковагийн үзэж байгаагаар хуулийн хамгийн тохиромжтой хувь хэмжээ, хувь хэмжээ нь "агуулгын хувьд ижилхэн" юм.
Дундын дунд өмчлөх эрхэд оролцогчдын хувь хэмжээг хуулийн үндсэн дээр тогтоодог, эсхүл түүний бүх оролцогчдын тохиролцоогоор тогтоодог. Хувьцааг хуулиар эсвэл талуудын тохиролцоогоор тогтоогоогүй бол тэнцүү гэж үзнэ. Нийтийн өмчийг салгах, салгах боломжтой сайжруулах хувь заяаг Урлагийн 3-р зүйлд зохицуулдаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 245.
