Turtas bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kaip atskirti dalį nuo bendro turto? Akcijų perleidimo praktika: pardavimo tvarka

Bendra nuosavybėsutuoktiniai yra numatyti Rusijos Federacijos teisės aktų normose lygiai taip pat kaip bendra. Būtent bendrosios dalinės nuosavybės teise dažnai perkamas nekilnojamasis ir kitas vertingas turtas. Kuo skiriasi šie režimai ir kodėl kartais pageidautina bendra nuosavybė, papasakosime savo straipsnyje.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisė ir bendroji nuosavybė (ženklai pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą)

Bendroji ir bendroji jungtinė nuosavybė yra tos pačios prigimties: abi jos reiškia to paties nuosavybės objekto savininkų daugumą. Be to, kiekvienas iš jų taip pat turi savo išskirtinių bruožų.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso bendrosios dalinės nuosavybės teisės aiškinimas apima pirminį nuosavybės dalių, kurios gali būti lygios arba nelygios, nustatymą. Turto disponavimą vykdo sutuoktiniai savo pajų ribose.

Nėra skirtumo tarp bendros nuosavybės ir bendros nuosavybės. Pagal civilinę teisę šios sąvokos yra tapačios.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė nereiškia akcijų paskirstymo, o turtu disponuoja sutuoktiniai bendrai, vadovaudamiesi sąžiningumo principu.

Sutuoktinių ar suinteresuoto trečiojo asmens prašymu jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas gali būti padalytas. Tokio padalijimo metu gautos akcijos sudaro bendrą bendrą nuosavybę.

Kada atsiranda bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė?

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė susidaro, kai jų turtas yra ne teisėtas (nustatytas Rusijos Federacijos šeimos teisės normų), o sutartinis režimas. Sutuoktinių valia taip atsitinka:

Nežinote savo teisių?

sudarant vedybų sutartį (tuomet šis režimas bus taikomas visam bendram sutuoktinių turtui, kurį jie nustatys sutarties sąlygose);
sudarant atskiras sutartis dėl turto įsigijimo (sukūrimo).

Pastaruoju atveju vienai sutuoktinių turto daliai gali būti taikomas teisinis režimas, o kitai daliai – sutartinis.

Be savanoriško bendrosios dalinės nuosavybės nustatymo, yra ir priverstinė, kuri vyksta teisme.

Buto, namo, žemės sklypo bendroji datinė nuosavybė ir jos skirtumai nuo bendrosios nuosavybės

Tarp bendrosios nuosavybės ir bendrosios nuosavybės skirtumas ryškesnis būtent nekilnojamojo turto atžvilgiu. Taip yra dėl to, kad nekilnojamojo turto objektų nuosavybė kartu su teisėmis nustato ir turto priežiūros pareigas.

Antras veiksnys, turintis įtakos tam, kad sutuoktiniai siekia aiškesnio nekilnojamojo turto nuosavybės dalių atribojimo, yra jo vertė. Nekilnojamojo turto kaina, kaip taisyklė, yra didelė, todėl labai paveikia šalių interesus.

Atsižvelgiant į tai, Rusijos civilinė teisė nustato specialią disponavimo nekilnojamuoju turtu tvarką, nukrypstant nuo sąžiningumo principo, kuris yra bendrosios nuosavybės postulatas ir skiria jį nuo bendrosios nuosavybės. Kalbame apie notaro patvirtinto antrojo sutuoktinio sutikimo reikalavimą sandoriui su turtu, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė. Tačiau nukrypimas nuo sąžiningumo prezumpcijos principo nepanaikina kitų bendrosios nuosavybės (ir jos skirtumų nuo bendrosios dalinės nuosavybės) požymių, tarp jų ir sutuoktinių lygiateisiškumo disponuojant turtu.

Dalių bendrosios dalinės nuosavybės teise nustatymas

Bendrosios nuosavybės režimo pasibaigimas ir perėjimas prie bendrosios dalinės nuosavybės gali įvykti dėl to, kad:

sutuoktiniai nustatė bendrąją nuosavybę su bendrosios nuosavybės teisės į turtą įgijimo metu abiem šalims priklausančių dalių apibrėžimu;
sutuoktiniai turto nuosavybės dalis nustatė abipusiu susitarimu, pasirašydami sutartį dėl turto padalijimo arba (nesant šalių sutikimo) kreipdamiesi į teismą;
trečiasis asmuo, suinteresuotas vieno iš sutuoktinių dalies nustatymu, kreipėsi į teismą (pavyzdžiui, iškeičiant bendrąją jungtinę nuosavybę) su skundu atriboti bendrosios dalinės nuosavybės dalies dalis.

Sutuoktinių bendru susitarimu dalys gali būti nustatomos tiek proporcingai jų indėliui kuriant (įsigyjant) turtą, tiek neproporcingai. Teismas, nustatydamas dalis, daugeliu atvejų vadovaujasi būtent kiekvieno sutuoktinio įnašo proporcijomis.

Dalies atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės pasekmės

Dalies paskirstymas kiekvienam iš sutuoktinių lemia tai, kad jie įgyja teisę savarankiškai disponuoti savo turto dalimi ir įgyja bendrosios dalinės nuosavybės teisę į jį. Kartu reikia atminti, kad antrasis sutuoktinis turi pirmumo teisę įsigyti jam nepriklausančią dalį, jeigu antrasis sutuoktinis nusprendžia ją parduoti.

Be to, paskyrus dalį bus atribotos atsakomybės už turto priežiūrą. Visų pirma tai taikoma mokesčiams už bendrą turtą, turto draudimą, taip pat komunalines, veiklos ir kitas išlaidas.

Ypač atkreiptinas dėmesys į tai, kad jeigu bendrosios nuosavybės nuosavybės sąlygas nustato vedybų sutartis, tai ją pripažinus negaliojančia ar nutraukus (tiek teismo sprendimu, tiek bendru sutuoktinių sutikimu), šalys grąžina į 2015 m. teisinis režimas.

Parsisiųsti sutarties formą

Jeigu bendroji nuosavybė buvo nustatyta individualiu susitarimu (pavyzdžiui, įsigyjant butą), tai šalių ar teisminių institucijų sprendimu akcijų dydis gali būti tik keičiamas, bet bendroji nuosavybė nebegali būti nustatyta. Vienintelė galimybė šalims grįžti prie bendrosios nuosavybės režimo yra ginčyti visą sandorį ir pripažinti jį negaliojančiu, tačiau tam šalys turi turėti labai įtikinamų aplinkybių.

Kiekvienas iš mūsų turi turto: automobilį, butą, namą, vasarnamį, baldus, namų apyvokos daiktus ir daug daugiau. Jei kalbame apie nuosavybės teisę, tai dažniausiai ja suprantame teisę su šiais dalykais daryti ką nori: parduoti, dovanoti, keisti, net sunaikinti. Dažniausiai tokius sprendimus daikto savininkas priima vienas – apribojimus gali numatyti tik įstatymai.
Tačiau yra keletas šios taisyklės išimčių. Galite atsidurti tokioje situacijoje, kai turėdami nuosavybės teisę į tą ar kitą daiktą turėsite derinti savo sprendimus su kuo nors kitu. Tai vadinamoji bendroji nuosavybė.

Bendra nuosavybė

Bendroji nuosavybė atsiranda tada, kai turtas priklauso dviem ar daugiau asmenų. Dažniausiai tai atsitinka paveldint pagal įstatymą. Surašydamas testamentą, testatorius vis tiek stengiasi kiekvieną daiktą perduoti kuriam nors vienam įpėdiniui. Bet nesant testamento, paprastai kiekvienoje eilėje yra keli įpėdiniai, ir turtas tampa kiekvieno nuosavybe.
Rusijos teisės aktuose yra dviejų tipų bendroji nuosavybė:

dalis (turtas yra bendroji nuosavybė pagal kiekvieno savininko dalies apibrėžimą);
bendra (turtas yra bendroji nuosavybė, tokių dalių nenustačius).

Bendrosios jungtinės nuosavybės teise visų pirma yra sutuoktinių turtas, įgytas santuokos metu, jeigu jų susitarimu nenustatyta kitaip. Akcininku gali būti bet kuris asmuo, tiek susijęs, tiek nesusijęs. Tačiau atsižvelgdami į bendrosios nuosavybės režimo teisinio reguliavimo ypatumus, galime duoti pirmąjį patarimą „MirSovetov“ skaitytojams: norėdami išvengti tokio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo problemų, užmegzkite normalius santykius su kitais dalyviais. bendrojoje nuosavybėje. Kodėl tai taip svarbu, bus aptarta toliau.
Norėdami geriau suprasti bendrosios nuosavybės teisę reglamentuojančias teisės normas, pateiksiu šiek tiek teorijos. Net senovės Romos teisininkai rašė, kad kiekvienas iš savininkų turi bendrą viso daikto nuosavybę; todėl jam priklausė ne daikto dalis, o teisės į daiktą dalis. Ši labai svarbi taisyklė praktiškai reiškia štai ką. Jei turite ¼ dalį bendrosios dalinės nuosavybės teise į butą, kurio plotas 80 kv. m., tai nereiškia, kad jums priklauso 20 kv. m šio buto. Jūs turite teisę tik į visą daiktą, bet ne teisę į dalį šio daikto. Tam tikromis sąlygomis galite gauti tokio daikto dalį vienintele nuosavybe arba užsitikrinti teisę naudotis šia dalimi.

Bendrosios nuosavybės objekto valdymas ir naudojimas

Kiekvienas savininkas, vadovaudamasis str. 209 turi teisę:

turėti savo turtą (tikrai jį turėti);
naudotis savo turtu (naudai, kuriai šis turtas skirtas, gauti vaisius, produktus ir pajamas);
disponuoti turtu (parduoti, pakeisti, išnuomoti, įkeisti ir pan.).

Kadangi bendrosios nuosavybės teisė priklauso ne vienam, o keliems asmenims, tai aukščiau nurodyti įgaliojimai gali būti įgyvendinami tik susitarus su VISŲ dalyvių valia. Čia svarbu suprasti, kad bent vieno iš dalyvių sutikimo nebuvimas, net ir turint mažiausią dalį, lemia neteisėtus veiksmus bendrosios nuosavybės atžvilgiu.
Pavyzdys: keturiems piliečiams lygiomis dalimis priklauso žemės sklypas su vaisių plantacijomis. Trys iš dalyvių sodo dirbti nenori ir siūlo jį visą nuomoti, o ketvirtasis, kuris lieka mažumoje, nori pats dirbti sklype. Deja, šis klausimas negali būti išspręstas balsų dauguma, reikia ieškoti kompromiso tarp visų bendraturčių.

Tačiau būsto kodekse taip nėra! Sprendimai dėl daugiabučio namo bendrosios nuosavybės gali būti tvirtinami visuotiniame gyventojų susirinkime, nesutinkantys savininkai turės paklusti daugumos nuomonei.

Jeigu nepavyksta susitarti bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto nuosavybės ir naudojimo klausimais, galima kreiptis į teismą. Kartu bendrosios dalinės nuosavybės dalyvis turi teisę reikalauti, kad jam valdyti ir naudotis būtų suteikta proporcinga jo daliai bendrosios nuosavybės dalis. Nesant tokios galimybės, jis turi teisę reikalauti iš kitų dalyvių, kurie valdo ir naudoja jam priklausantį turtą, atitinkamos kompensacijos.
Deja, teismas negalės priimti sprendimo, įpareigojančio bendrosios nuosavybės dalyvį sutikti su turto pardavimu ar nuoma, nes civilinėje teisėje galioja sutarčių laisvės principas ir niekas negali būti verčiamas užbaigti sandorį. . Vadinasi, turtu (kaip visuma), kuris yra bendroji nuosavybė, disponuojama visų jo dalyvių susitarimu.
Bendrosios nuosavybės dalyvis gali disponuoti bendrosios nuosavybės teisės dalimi be kitų dalyvių sutikimo, tačiau turėdamas pirmumo teisę. Kaip tai padaryti teisingai, bus aprašyta toliau.
Jeigu bendraturčiai gauna pajamų iš bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančio turto, jie privalo jas paskirstyti proporcingai dalims, jeigu ko kita nenustato jų tarpusavio susitarimas.

Išlaidos bendros nuosavybės priežiūrai ir jos gerinimui

Nepamirškite, kad nuosavybės teisė yra ne tik teisė, bet ir pareiga. Savininkui tenka turto priežiūros našta ir atsitiktinio jo praradimo ar sugadinimo rizika.
Nekilnojamojo turto priežiūros išlaidas sudaro:

kapitalinis ir einamasis remontas;
draudimo, registracijos veiksmai;
Saugos ir komunalinių paslaugų mokesčiai;
mokesčių mokėjimas ir kt.

Visa tai, kas išdėstyta pirmiau, galioja ir bendrosios dalinės nuosavybės dalyviams, tik jie turėtų būti paskirstomi proporcingai jų dalims. Tuo pačiu nesvarbu, ar savininkas naudojasi savo turtu, ar ne, jis vis tiek privalo jį išlaikyti.
Dažnai pasitaiko situacijų, kai vienas iš savininkų atsisako dalyvauti apmokant bendro turto išlaidas. Tokiu atveju savininkai, patyrę būtinas išlaidas bendram turtui išlaikyti, atitinkamą jų dalį gali išieškoti iš išvengusio savininko.
Pavyzdys: pilietis B. padavė piliečiui P. ieškinį dėl 1689 rublių turto išlaikymo išlaidų išieškojimo. Teismas nustatė, kad pilietė B. jai ir atsakovei bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiame pastate mokėjo komunalinius mokesčius. Kadangi pilietis P. penkis mėnesius nemokėjo komunalinių mokesčių, o šias sumas sumokėjo pilietis B., siekdamas išvengti vandens, šilumos ir elektros atjungimo, teismas pripažino reikalavimus pagrįstais ir ieškinį tenkino.
Bet noriu atkreipti „MirSovetov“ skaitytojų dėmesį, kad jei namą, esantį bendroje nuosavybėje, papuošite brangiomis medžiagomis be kitų savininkų sutikimo, teismas netenkins reikalavimo išieškoti iš jų remonto išlaidas. Toks remontas nėra būtinas, kad turtas būtų geros būklės. Prieš atlikdami tokius darbus, turite gauti visų savininkų sutikimą (geriausia raštu). Jei dar reikia remontuoti bendrą turtą, o bendro susitarimo nepavyko pasiekti, surašyti aktą dalyvaujant visiems savininkams, nurodyti, kas atsisakė aktą pasirašyti. Po to - pakvieskite specializuotą organizaciją sudaryti sąmatą. Jei tokie dokumentai bus prieinami teisme, bus lengviau įrodyti bendro turto remonto išlaidų pagrįstumą ir dydį.
Jeigu bendrosios nuosavybės dalyvis gavo kitų dalyvių sutikimą atlikti neatskiriamus turto pagerinimus (namo priestatą, daugiamečius želdinius, naujus statinius sklype), jis turi teisę atitinkamai padidinti jam priklausančią dalį. bendrosios nuosavybės teise. Atkreipiame dėmesį, kad teismų praktika kapitalinio remonto nelaiko neatsiejamu pagerinimu, jo įgyvendinimas nesuteikia teisės didinti dalį, o tik išieškoti išlaidas iš bendraturčių, kaip parodyta aukščiau. Savininkų sutikimas gali būti išreikštas veiksmais, rodančiais pritarimą atlikti pagerinimus, išplaukia iš bendrosios nuosavybės objekto naudojimo sąlygų.

Kaip tinkamai tvarkyti bendrą turtą

Bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę savo nuožiūra parduoti, dovanoti, palikti testamentu, įkeisti savo dalį ar kitaip ja disponuoti. Atminkite, kad jūs disponuojate teisės dalimi, o ne nuosavybės dalimi. Tuo pačiu metu, jei planuojate sudaryti pirkimo-pardavimo ar akcijų mainų sutartį, turite laikytis tam tikrų taisyklių.
Jei ketinate parduoti savo dalį trečiajai šaliai, apie ketinimą parduoti savo dalį turite raštu pranešti kitiems bendrosios nuosavybės dalyviams, nurodydami kainą ir kitas sąlygas. Jeigu kiti bendrosios nuosavybės dalyviai atsisako pirkti arba neįgyja nuosavybės teisės dalies į parduodamą nekilnojamąjį turtą per mėnesį, o į kilnojamąjį – per dešimt dienų nuo pranešimo dienos, Jūs turite teisę parduoti. savo dalį bet kuriam asmeniui.
Taigi prieš parduodamas ar keisdamas akciją jos savininkas privalo išsiųsti pranešimus kitiems dalyviams. Galiu išsiųsti paštu arba atiduoti pasirašytinai. Tada pakanka palaukti mėnesį, jei parduodate dalį teisės į namą, butą ir pan., ir dešimties dienų, jei parduodate dalį teisės į kilnojamąjį turtą.
„MirSovetov“ skaitytojams taip pat naudinga žinoti, ką dovanoti, palikti, įkeisti akciją, kurią turite teisę daryti be jokio įspėjimo kitiems savininkams. Toks sandoris būtų teisėtas.

Verta paminėti, kad sostinės regiono butų nuosavybės „nykštukinių“ akcijų dovanojimo sandoriai (vėlesnei piliečio registracijai gyvenamojoje vietoje) tapo plačiai paplitę. Toks sandoris iš esmės negalioja, nes auka „padengia“ pirkimą-pardavimą. Tačiau tai įrodyti labai sunku. Advokatai pataria butų akcijų savininkams, esant galimybei, parduoti jas už realią kainą arba pirkti akcijas iš kitų savininkų, norint tapti vieninteliu būsto savininku. Priešingu atveju galite atsidurti dešimtys buto, kuriame gyvenate, bendraturčių, kurių tikrųjų adresų nežinote. Neretai tikri nuomininkai iš tokio buto tiesiog išgyvena, sukurdami nepakeliamas sąlygas ir priversdami parduoti akcijas sumažinta kaina.

Jeigu buvo pažeista įstatymų nustatyta akcijos pardavimo tvarka, bet kuris kitas bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę per tris mėnesius teisme reikalauti, kad jam būtų perduotos pirkėjo teisės ir pareigos. Jeigu bendrosios nuosavybės dalyvis praleido šį terminą, teismas ieškinį atmeta. Taip pat negalima reikalauti pripažinti sandorį negaliojančiu, galima reikalauti pakeisti pašalinį asmenį (pirkėją) bendrosios nuosavybės dalyviu (dalyviais).

Ar galima padalyti bendrą turtą?

Gana dažnai tarp piliečių kyla ginčų dėl naudojimosi bendru turtu (dažniausiai tai yra namas ar butas) ar dalies skyrimo savininkui tvarkos. Prieš kreipiantis į teismą, būtina pabandyti šiuo klausimu susitarti savanoriškai. Jei tai neįmanoma, pasiruoškite.
Bendrosios nuosavybės akcininkai turi teisę reikalauti arba atidalyti savo dalį iš bendros nuosavybės. Padalijus turtą bendrosios nuosavybės teisė pasibaigia. Kai vieno iš dalyvių dalis yra atskirta, bendroji nuosavybė išlaikoma neatsiskyrusių savininkų atžvilgiu.
Gyvenamojo namo pavyzdyje bendrosios nuosavybės dalyviui priklausančios dalies skyrimas reiškia tam tikros izoliuotos gyvenamojo namo dalies ir ūkinių pastatų perleidimą nuosavybėn. Nutrūksta teisė į likusio namo dalį.
Daugeliu atvejų teismas skiria ekspertizę, kurios metu ekspertas pasiūlys gyvenamojo namo padalijimo variantus. Teismas pasirinks vieną iš jų, atsižvelgdamas į visų savininkų interesus. Deja, pasitaiko atvejų, kai skiriama dalis neatitinka izoliuotų patalpų, o namo rekonstrukcija dėl didelio susidėvėjimo (ar dėl kitų priežasčių) neįmanoma. Ieškinį dėl turto padalijimo ar dalies iš jo skyrimo teismas bus priverstas atmesti, o savininkai turės teisę pareikšti ieškinį dėl naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymo, jeigu nebus susitarta. tarp jų.
Nustatant naudojimosi namu tvarką, kiekvienam iš bendraturčių pagal jos dalį perduodama naudotis konkrečia pastato dalimi. Paskirtos patalpos gali būti neapšiltintos ir ne visada tiksliai atitikti nuosavybės dalis. Teismas turi atsižvelgti į faktinę naudojimosi namu tvarką.
Nusprendę pateikti pretenziją dėl akcijos natūra skyrimo, neturėtumėte pamiršti vieno svarbaus dalyko. Jeigu teisės dalis yra nereikšminga, savininkas faktiškai turtu nesinaudoja, nėra patalpų, kurios atitiktų dalį, teismas gali be Jūsų sutikimo nutraukti nuosavybės teisę į tokią dalį, išmokėdamas kompensaciją už ją. vertės kitų savininkų sąskaita.
Kreditoriai taip pat gali pretenduoti į dalį bendrosios nuosavybės. Jeigu skolininkas neturi pakankamai kito turto skoloms padengti, kreditorius gali reikalauti, kad būtų paskirta ir areštuota dalis. Jeigu kiti bendrosios nuosavybės dalyviai prieštarauja, jie turi teisę šią dalį išpirkti rinkos verte, gautos lėšos bus skirtos skolai padengti.

Išvada

Rusijos Federacijos Konstitucija mums garantuoja teisę į privačią nuosavybę. Kiekvienas turi teisę turėti turtą, jį valdyti, naudoti ir juo disponuoti tiek individualiai, tiek kartu su kitais asmenimis. Niekam negali būti atimtas turtas, išskyrus teismo sprendimą. Tačiau be šių svarbių teisių reikėtų žinoti, kad nuosavybė pirmiausia yra atsakomybė prieš valstybę ir jos piliečius. Pavyzdžiui, valstybė nustato didelius apribojimus žemės savininkams, bet tai jau kito straipsnio tema.
Savininkų teises ir pareigas reglamentuojančių įstatymų žinojimas padės apsaugoti ir išsaugoti savo turtą, juo naudotis ir disponuoti.

Bendrosios dalinės nuosavybės teise kiekvienam savininkui priklauso dalis. Ji priklauso nuosavybės teise, o ne į nuosavybę.

Vienas nuosavybės objektas – viena nuosavybės teisė į jį – du šios nuosavybės teisės subjektai – kiekvienas subjektas turi tam tikrą šios teisės dalį (pvz., 1/3 ir 2/3). Schematiškai daikto bendrosios dalinės nuosavybės būklę galima pavaizduoti taip.

Jeigu įvardytas daiktas bus padalintas į dalis tarp dviejų bendraturčių (1/3 ir 2/3), tai šios dalys bus „paskirstomos“ bendraturčiams, tada atsiras du daiktai, kurių kiekvienas turės atskirą nuosavybę. teisę, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė nutrūks.

Bendrosios nuosavybės teise priklausantį turtą bendraturčiai turi teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti.

Kuriame savo Ir mėgautis tokį turtą bendrosios nuosavybės dalyviai tarpusavio susitarimu. Pavyzdžiui, trys bendraturčiai trijų kambarių bute gali susitarti, kurį kambarį kiekvienas iš jų valdys ir kuriuo naudosis. Jei toks susitarimas nepasiekiamas, reikia kreiptis į teismą, kuris, spręsdamas ginčą, turėtų vadovautis taisykle, pagal kurią kiekvienas bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę nuosavybės teise valdyti ir naudoti dalį bendro turto. proporcingai jo daliai (Civilinio kodekso 247 str. 2 d.). Jeigu tokios tvarkos nustatyti negalima (pavyzdžiui, dėl turto projektinių ypatybių), tai vienas bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę reikalauti atitinkamos kompensacijos iš kitų dalyvių, kurie valdo ir naudoja jam priklausantį turtą. Žinoma, teismo nustatytas turto valdymo ir naudojimo bendrosios dalinės nuosavybės teise tvarkos nustatymas nereiškia šio turto padalijimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės pasibaigimo.

Bendras turtas gali būti naudojamas pajamoms uždirbti. (Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto nuoma). Tokios pajamos patenka į bendrąją nuosavybę ir paskirstomos bendraturčiams proporcingai jų dalims (DK 248 str.). Bendraturčiai savo susitarimu gali nustatyti ir kitokią pajamų paskirstymo tvarką.

Nusiteikimas turtas, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, vyksta visų dalyvių susitarimu. Čia kalbama apie bendrosios dalinės nuosavybės objekto, kaip visumos, disponavimą. Savininkai gali susitarti, pavyzdžiui, dėl gyvenamojo namo pardavimo ir jį parduoti pasirašydami atitinkamą sutartį. Jei bent vienas iš savininkų nesutinka parduoti namo, toks pardavimas negali įvykti.

Visi bendrosios nuosavybės dalyviai prisiima netyčinio turto praradimo ar sugadinimo riziką. Tai reiškia, kad jei, pavyzdžiui, sudegė vienam iš savininkų priklausiusio ir naudoto gyvenamojo namo dalis, tai jo dalis nuosavybės teise į išlikusį nepažeistą turtą nepasikeis. Kitų bendrosios nuosavybės dalyvių akcijos taip pat nesikeis. Išsaugoto turto valdymo ir naudojimo tvarka, be abejo, skirsis dėl turto mažėjimo, tačiau įstatyme nustatyti šių įgaliojimų principai išliks tie patys.

Jeigu disponavimui (atidalijimui) bendrosios nuosavybės teise priklausančiu nuosavybės objektu būtinas visų dalyvių sutikimas, tai įstatyme nustatyta kitokia nuosavybės teisės dalies atidalijimo tvarka.

Pažymėtina, kad nuosavybės teisės dalis, nors ir yra nematerialus teisės objektas, yra turtinė vertė, su kuria galima sudaryti sandorius. Vienintelė teisė, kurią turi akcijos savininkas, yra ja disponuoti savo nuožiūra. Akcijos savininkui, jeigu jis akciją už atlygį perleidžia (pavyzdžiui, parduoda), įstatymas nustato tam tikrus apribojimus. Parduodant bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančią dalį trečiajam asmeniui, likę bendrosios nuosavybės dalyviai turi teisę ją pirmiausia įsigyti už pasiūlymo kainą trečiajam asmeniui (išskyrus akcijos pardavimo viešajame aukcione atvejus). ). Todėl dalyvis, ketinantis parduoti savo dalį trečiajam asmeniui, privalo apie tai pranešti kitiems bendrosios nuosavybės dalyviams, nurodydamas kainą ir kitas pardavimo sąlygas. Kitiems dalyviams atsisakius pirkti ar neįsigijus dalies nekilnojamojo turto per mėnesį, o kilnojamojo – per 10 dienų nuo pranešimo dienos, dalis gali būti parduota bet kuriam asmeniui.

Jeigu šios pareigos akcijos pardavėjas neįvykdo, kiti bendrosios nuosavybės dalyviai turi teisę per tris mėnesius per teismą reikalauti, kad jiems būtų perduotos pirkėjų teisės ir pareigos. Praėjus trims mėnesiams, tokius reikalavimus teismas turi atmesti. Taip pat netenkintini reikalavimai dėl tokių sandorių pripažinimo negaliojančiais.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalies dovanojimo trečiajam asmeniui atveju aukščiau nurodyti apribojimai netaikomi.

Dviem ar daugiau asmenų disponuojant nekilnojamuoju turtu, būtina atsižvelgti į teisinio klausimo ypatumus, tarp jų ir į bendrosios nuosavybės teisės dalių nustatymą. Teisės realizavimas gali būti išreikštas bendrosios jungtinės nuosavybės forma, be atskirų kiekvieno dalyvio dalių, ir bendrosios nuosavybės forma, kurioje nustatomas visų bendraturčių nuosavybės dydis. Veiksmų eiliškumas ir disponavimo daiktu galimybė priklauso nuo to, ar turtas yra bendroji, ar bendroji nuosavybė.

Akcijų dydžio nustatymo tvarka

Bendroji nuosavybė, vadinama bendra nuosavybe, atsižvelgia į galimybę ir būtinybę nustatyti kiekvienam turto savininkui skiriamą sumą. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalių nustatymo procesas priklausys nuo konkrečių nuosavybės teisės įgijimo aplinkybių:

Pagal įstatyminį reglamentavimą;
Dalyviams pasiekus susitarimą.

Objektas laikomas lygiaverte nuosavybe šiose situacijose:

jeigu neįmanoma nustatyti kiekvieno dalyvio turto dydžio;
vadovaujantis įstatymo nuostatomis;
su savininkų sutikimu.

Akcijų lygybė

Poreikis nustatyti dalies dydį iškyla šiais atvejais:

atskiriant nuo viso objekto kompozicijos;
planuojant bet kokius veiksmus su objektu.

Šeimos kodeksas nustato lygybę sutuoktinių bendrai įgyto turto atžvilgiu.

Be to, ūkio ar valstiečių ūkio dalyviams dalys laikomos lygiomis pagal str. 258 GK. Ūkio nariai, dalindami nekilnojamąjį turtą ar pasitraukdami iš ūkio dalyvių, turi teisę tikėtis vienodo nuosavybės pasiskirstymo.

Akcijų apibrėžimas

Nuosavybės vertė, išskyrus vienodo paskirstymo atvejus, nustatoma pagal kiekvieno iš dalyvių indėlį formuojant atitinkamą objektą.

Bendrinkite pakeitimą

Turint ir atliekant įvairius veiksmus, susijusius su nekilnojamuoju turtu (pardavimas, keitimas, pirkimas ir kt.), gali susidaryti savininko pasikeitimo situacijos.

Pasikeitusios dalyvio bendrosios nuosavybės dalies nustatymo procedūroje atsižvelgiama į šiuos kriterijus:

materialinis indėlis į viso nekilnojamojo daikto pagerinimą;
galimybė nustatyti prieaugio dydį ir atskyrimą nuo bendro nekilnojamojo turto sudėties;
bendrosios nuosavybės dalyvio darbo indėlis į daromą pakeitimą;
kitos investicijos ir papildomos priemonės.

Akcijų santykio keitimo galimybės

Bendrosios nuosavybės vertės pokytis siejamas su priemonėmis, kurių buvo imtasi gerinant būstą. Atliekant veiksmus, skirtus visam nekilnojamojo turto objektui pakeisti, skiriami atskiriami pakeitimai ir neatskiriami pagerinimai.

Tuo atveju, kai vienas iš savininkų ėmėsi veiksmų, lėmusių neatskiriamą viso turto pagerinimą, jis turi teisę tikėtis susitarimo padidinti jam priklausančią dalį, atsižvelgiant į turto vertės augimą, kaip pakeitimų rezultatas.

Jeigu buvo imtasi veiksmų, kurie lėmė atskirą pagerinimą, prieaugį, nepažeidžiant pirminio turto ir žalos kitiems dalyviams, susitarti su kitais bendraturčiais dėl šių pakeitimų nereikės.

Nustatydami kiekvieno dalyvio nuosavybės dydį po pagerinimo, jie vadovaujasi visų bendraturčių priimtu sprendimu:

patobulinimus atlikusio asmens dalies padidėjimas;
kompensacijos mokėjimas proporcingai prisidėtam prie pagerinimo, išlaikant dalių dydį.

Jei vieno sprendimo nepavyksta pasiekti, atskiriamas pagerinimas tampa savininko, kuris inicijavo padidinimą ar pakeitimą, nuosavybe.

Kilus ginčams dėl pasikeitusių nuosavybės teisių įregistravimo būdo, kreipiamasi į teismą.

Arbitražo praktika

Teismuose dažniausiai nagrinėjami ginčai, susiję su šiomis situacijomis:

buto dalies identifikavimas;
vėlesniam disponavimui skirto turto kiekio nustatymas;
akcijos vertės pokytis po pagerinimo.

Nekilnojamojo turto dalį, ypač butą, steigti leidžiama tik esant realiai galimybei, atsižvelgiant į šias nuostatas:

Natūralus nekilnojamojo turto dalies paskirstymas vieno kambario bute beveik neįmanomas.
Teismas, nustatydamas objektyvias neįveikiamas kliūtis, dėl kurių neįmanoma atskirti turto nuo bendro nekilnojamojo turto, gali priteisti kompensaciją pagal dalies dydį.
Dalies padalijimo ir tinkamo įregistravimo nebuvimas reiškia privalomą bet kokių veiksmų, susijusių su disponavimo teise disponuoti, derinimą su kitais objekto savininkais.
Kartu su skyrimu yra reglamentuojamas Naudojimosi bendru turtu su kitais savininkais tvarka.

Kiekvienas dalies nustatymo atvejis nagrinėjamas individualiai, atsižvelgiant į visas lydinčias aplinkybes ir sąlygas. Jeigu su bendraturčiais taikiai susitarti nepavyksta, sprendimas priimamas bylos išnagrinėjimo teisme pagrindu.

Literatūroje teigiama, kad tikslinga kalbėti apie dalį, kai kalbama apie bendrą nuosavybę. E.A. Sukhanovas bendrą turtą pavadino nepasidalintu. N. I. Misnikas mano, kad toks vaizdavimas grindžiamas dviejų skirtingų klausimų supainiojimu: akcijos buvimu ir jos apibrėžimu, tai yra, jos dydžio nustatymu. Jeigu dalis bendrojoje jungtinėje nuosavybėje nėra apibrėžta (jos dydis nesiaiškinamas), tai nereiškia, kad šios dalies apskritai nėra.

Dalies mokomojoje ir mokslinėje literatūroje teisinio pobūdžio klausimas yra diskutuotinas. K. N. Annenkovas mini intelektinę dalį: „Bendrosios nuosavybės (kondominiumo) teisė yra tada, kai vienas ir tas pats daiktas nuosavybės teise priklauso keliems asmenims savo intelektinėmis dalimis“. N.P. Pobedonostsevas apie idealią dalį sako: „Bendra nuosavybė reiškia, kad objektas, likdamas iš esmės neatskiriamas, yra padalintas į idealias dalis ir kiekvienoje iš šių dalių dalyvio nuosavybė įgyja savo išskirtinumą“. Pasak G. F. Šeršenevičiaus, bendrosios nuosavybės subjektui priklauso dalis daikto vertės. „Kiekvieno bendraturčio teisė atskirai turi tik dalį daikto vertės“. Sovietinėje civilinėje teisėje idealios daikto dalies teoriją palaikė D. M. Genkinas, nors jo pozicija gana prieštaringa. Jis rašė: „Teisės dalis atitinka nuosavybės dalį, kuri yra bendrosios nuosavybės teisės objektas“. Autorius šią akciją vadina idealia, ji reiškia viso turto dalį, o ne kokią nors konkrečią turto dalį natūra. N. I. Misnikas mano, kad akcija yra ideali, mentalinė materialaus daikto dalis. Taigi bendrosios nuosavybės atžvilgiu doktrinoje vartojamos sąvokos: „teisės dalis“ (teisės dalis minima Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 straipsnio 2 dalyje), „tikrasis“ ir „idealusis“. “ dalijasi.

Tikroji dalis suprantama kaip tam tikra bendrosios nuosavybės dalis natūra. Tikroji dalis bendrosios nuosavybės atžvilgiu reiškia tam tikrą bendrosios nuosavybės dalį, kurią faktiškai naudoja bendraturtis. Padalijimas tarp bendrosios nuosavybės bendraturčių dalimis pagal naudojimo teisę nesukelia bendrosios dalinės nuosavybės teisinių santykių pasibaigimo. Nekilnojamojo turto dalies sąvoka vartojama tais atvejais, kai yra praktinė galimybė bendraturčiui suteikti naudotis tam tikra bendros nuosavybės dalimi (pavyzdžiui, patalpa name). Kalbant apie idealiąją dalį, tai yra dalis dešinėje, kurią įstatymų leidėjas paminėjo str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 244 straipsnis. Ideali akcija ir dalis dešinėje, kaip mano R.P. Manankova, yra „identiškos savo turiniu“.

Bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių dalys nustatomos įstatymo pagrindu arba nustatomos visų jo dalyvių susitarimu. Jeigu akcijos nėra nustatytos nei įstatymu, nei šalių susitarimu, jos laikomos lygiomis. Neatskiriamų ir neatskiriamų bendrosios nuosavybės pagerinimų likimas yra nustatytas CPK 3 dalyje. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 245 straipsnis.