حق تقدم خرید سهم خانه. حق تقدم خرید سهم آپارتمان چیست: نحوه فروش متر مربع طبق قانون. بدون آن غیر ممکن خواهد شد

مفهوم حق تقدم خرید. روش اعمال حق تقدم خرید. مفاهیم پیاده سازی عواقب عدم اجرا عواقب نقض حق تقدم خرید. تعمیم قوانین حق تقدم خرید به سایر معاملات معوض واگذاری سهم. محدودیت حق تقدم خرید.

1. شریک می تواند سهم خود را به سایر مالکین یا به غیر خود (که مالک نیستند) بفروشد. در صورتی که سهم به اشخاص غیر مجاز فروخته شود، سایر مالکین حق تقدم دارند که سهم فروخته شده را به قیمتی که فروخته می شود و با سایر شرایط مساوی خریداری کنند (بند 1 ماده 250 قانون مدنی. فدراسیون روسیه).

حق تقدم خرید سهم حق مالک مشترک است که به طور جدایی ناپذیر با شخصیت وی مرتبط است (تخصیص حق تقدم خرید مجاز نیست).

2. نحوه اعمال حق شفعه:

اولین. مسئولیت های فروشنده سهم. فروشنده سهم موظف است قصد فروش سهم خود را با ذکر قیمت و سایر شرایط فروش کتباً به سایر مالکان اعلام کند.

دومین. حق مالکین مشترک. مالکان می توانند تمایل خود را برای به دست آوردن سهم با همان شرایطی که افراد خارجی دارند ابراز کنند.

سوم. بازه های زمانی استفاده از حق تقدم خرید:

ظرف مدت 10 روز از تاریخ وصول اخطار فروشنده در صورت واگذاری سهمی از حق اموال منقول.

ظرف مدت 1 ماه از تاریخ وصول اخطاریه فروشنده در صورت واگذاری سهمی در حق ملک.

3. پیامدهای اعمال حق تقدم خرید - فروشنده سهم خود را به مالک مشترکی که رضایت خود را برای تملک سهم اعلام کرده است، انتقال می دهد. در صورتی که چند نفر از مالکین رضایت خود را اعلام کرده باشند، فروشنده سهم خود را به نسبت سهامی که مالکین مشترک دارند به صورت جزئی انتقال می دهد.

4. پیامدهای امتناع از اعمال حق تقدم خرید. امتناع از اعمال حق تقدم خرید عبارت است از:

الف) اقدامات فعال - اطلاع رسانی به فروشنده سهم در مورد امتناع از دستیابی به سهم در چارچوب زمانی تعیین شده برای اعمال حق تقدم.

ب) اقدامات انفعالی - عدم اطلاع فروشنده سهم از قصد وی برای تملک سهم.

فقط در صورت امتناع از اعمال حق تقدم خرید، فروشنده سهم حق فروش سهم خود را به خارج از شرایطی که به سایر مالکان اعلام شده است دارد.

5. عواقب نقض حق تقدم خرید. نقض حق تقدم توسط فروشنده سهم عبارتند از:

الف) فروش سهم به شخص خارجی بدون اطلاع هیچ یک از مالکان.

ب) فروش سهم به خارج با شرایطی غیر از شرایطی که در اطلاعیه مالکین ذکر شده است.

تنها راه محافظت از حق تقدم نقض شده ادعای مالک مشترک در دادگاه برای انتقال حقوق و تعهدات خریدار سهم به او است (بند 3 ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه). قرارداد خرید و فروش سهم را نمی توان به دلیل نقض حق تقدم خرید باطل اعلام کرد.

معامله (با نقض حق تقدم) از نظر موضوع غیرقانونی است و لذا در این قسمت باید باطل شناخته شود. اما از آنجایی که معامله غیر قانونی است، نیازی به فسخ آن نیست. بهتر است سوژه را از طرف خریدار تعویض کنید.

(V.F. Yakovlev، 1965)

انتقال حقوق و تعهدات خریدار به شاکی انجام می شود حتی اگر سهم قبلاً به خریدار منتقل شده باشد. بنابراین، در صورتی که انتقال سهم در مالکیت یک محل مسکونی قبلاً ثبت دولتی شده باشد، پس از تحقق ادعا، دادگاه در تصمیم خود مبنی بر جایگزینی خریدار با شاکی در قرارداد خرید و فروش و جایگزینی خریدار با شاکی در سابقه حق مالکیت مشترک در USRR.

تمرین آربیتراژ

صص 4 بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح RF مورخ 06/10/1980 N 4.

مدتی که در آن امکان مطالبه انتقال حقوق و تعهدات خریدار سهم وجود دارد، سه ماه از روزی است که شاکی از تضییع حق خود مطلع شده است (یعنی این مدت، مدت محدودیت است).

تمرین آربیتراژ

صص "در" بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح RF مورخ 06/10/1980 N 4.

محاکم داوری مدت مورد نظر را محدود کننده می دانند، یعنی از تاریخ انتقال سهم به خریدار محاسبه می شود و قابل اعاده نیست (به بند 20 مصوبه مجمع عمومی داوری عالی مراجعه کنید. دادگاه فدراسیون روسیه 25 فوریه 1998 N 8)، اما از نقطه نظر رویه موجود (از جمله رویه دادگاه های داوری)، موضع دیوان عالی صحیح تر به نظر می رسد.

6. تعمیم قوانین حق تقدم خرید به سایر معاملات معوض انتقال سهم. مالکان مشترک حق تقدم در به دست آوردن سهمی دارند که نه تنها بر اساس قرارداد خرید و فروش، بلکه در سایر معاملات جبران شده (معاوضه، غرامت و غیره) به افراد خارجی واگذار شده است.

تمرین آربیتراژ

بند 7 بررسی نحوه اعمال دادگاه های داوری ماده 409 قانون مدنی فدراسیون روسیه (پیوست نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 21 دسامبر 2005 N 102) .

با این حال، باید به خاطر داشت که در این موارد، مالکان مشترکی که از حق تقدم خود استفاده می‌کنند، باید همان اموالی را که شخص ثالث تحصیل‌کننده دارد، در اختیار انتقال‌دهنده سهم قرار دهند. اگر این امکان وجود نداشته باشد (مثلاً وقتی شرط شامل انتقال یک چیز منحصر به فرد است)، حق تقدم سایر مالکان قابل اعمال نیست.

7. محدودیت حق تقدم خرید. دو مورد چنین محدودیتی وجود دارد:

اولین. رویه قضایی حاکی از آن است که حق تقدم خرید در مورد واگذاری سهم به موجب قرارداد نفقه مادام العمر با افراد تحت تکفل صدق نمی کند، زیرا در این قرارداد هویت گیرنده سهم برای انتقال دهنده ضروری است.

تمرین آربیتراژ

صص "ب" بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح RF مورخ 06/10/1980 N 4.

دومین. مطابق بند 1 هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق تقدم در صورت فروش سهم در حراج عمومی اعمال نمی شود، زیرا در این مورد رویه متفاوتی ایجاد شده است که اجازه می دهد تا منافع شرکت های دیگر در نظر گرفته شود. مالکان (به بند 2 از بند 3 این فصل مراجعه کنید).

مزایده عمومی روش خاصی برای فروش اموال مدیون است که به موجب حکم دادگاه یا به موجب حکم دادگاه قابل فروش قهری است.

(L.A. Novoselova)

اگر مزایده های فروش یک سهم عمومی نباشد، اما به خواست صاحب سهم در حق مالکیت مشترک برگزار شود (ماده 447 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، قوانین مربوط به قبل - حق امتیاز خرید به طور کامل در مورد قرارداد منعقد شده در چنین حراجی اعمال می شود. در این صورت، هر یک از مالکین حق دارند انتقال حقوق خریدار که برنده حراج است را مطالبه کنند.

بخش قابل توجهی از صندوق املاک مسکونی در مالکیت مشاع است. مالکیت کسری محدودیت‌های خاصی را بر عملیات با اشیاء اعمال می‌کند: مالک یک سهم نمی‌تواند آن را به شخص ثالث بفروشد و از دیگر مالکان آپارتمان که حق تقدم برای خرید دارند دور می‌زند.

حق تقدم خرید سهام آپارتمان چیست و چگونه به وجود می آید؟

برای شروع باید تصریح کرد که مالکیت مشاع مشاع و مشاع است. با توجه به هنر. طبق ماده 244 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اموال متعلق به دو یا چند نفر مشترک است. در صورت تعیین دقیق سهام مالکان - ملک در مالکیت مشاع است، اگر تعریف نشده باشد - در مالکیت مشترک.

• مالک سهم حق دارد به تشخیص خود آن را تصرف کند، در صورتی که اقدامات او ناقض حقوق مالکان دیگر نباشد.
• اموال مشترک نمی تواند توسط یکی از مالکان فروخته شود - این به بخش مقدماتی نیاز دارد.

حق تقدم بازخرید زمانی حاصل می شود که صاحب سهم تصمیم به فروش آن داشته باشد و ارزش بازار را تعیین کرده باشد. او موظف است این موضوع را از طریق پست سفارشی یا اطلاعیه شخصی به سایر صاحبان اطلاع دهد.

ظرف یک ماه از تاریخ دریافت نامه، صاحبان سهام مجاور باید تصمیم خرید بگیرند.

چه کسی در وهله اول واجد شرایط است؟

حق خرید سهم یک آپارتمان:

• صاحبان متر مربع در اماکن عمومی؛
• صاحبان سهام در آپارتمان ها.

همسایگان در یک آپارتمان مشترک اغلب در هنگام فروش یک اتاق به یک مانع تبدیل می شوند. اگرچه چنین خانه هایی برای اقامت جداگانه فراهم می شود، اتاق را می توان به عنوان ملک خصوصی یا به عنوان سهمی از ملک مشترک ثبت کرد. در هر دو مورد، هنگام انجام معاملات خرید و فروش، هنجارهای هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه: همسایگان حق اولویت برای خرید اتاق های خالی دارند.

اگر در مورد آپارتمانی صحبت می کنیم که خانواده ای در آن زندگی می کنند، فروش یک سهم به شخص ثالث نامناسب و حتی پوچ به نظر می رسد، زیرا اغلب تعیین مرزهای فیزیکی آن غیرممکن است (مثلاً 1/3 سهم 1-1). آپارتمان اتاق). اما با به ارث بردن اموال و اختلافات خانوادگی، چنین تلاش هایی نیز رخ داد. حق بازخرید سهامداران باید به شدت رعایت شود.

بخشی از آپارتمان که در مالکیت مشترک است به تنهایی قابل واگذاری نیست. ابتدا باید بخشی با تعیین سهام هر یک از مالکان اجرا شود و تنها پس از آن می توانید سهم خود را بفروشید - البته مالک مشترک از حق شفعه استفاده می کند.

سوالی دارید یا نیاز به کمک حقوقی دارید؟ از مشاوره رایگان بهره مند شوید:

قانون واگذاری حق بازخرید به اشخاص ثالث را ممنوع می کند: با دور زدن سایر صاحبان اموال مشترک، امضای چشم پوشی به نفع شخص ثالث با یکی از بستگان یا همسایگان کارساز نخواهد بود.

استثنائات قانونی قوانین خرید پیشگیرانه چیست؟

حق تقدم شامل هرگونه معامله خرید و فروش و مبادله سهام در اماکن مسکونی است، به استثنای فروش موارد زیر:

• سهام املاک در مزایده عمومی؛
• سهم قطعه زمینی که خانه در آن مالکیت مشاع است، یا محل در این خانه.

استثنا قراردادهای اهدایی است - این خلاء در قانون گاهی اوقات توسط ساکنان آپارتمان های مشترک استفاده می شود که قادر به مذاکره با همسایگان خود نبوده اند. برای جلوگیری از تشریفات اداری با امتناع و اخطار، فروشنده اتاق را به عنوان هدیه به خریدار می‌دهد، اما خریدار باید مالیات را به خزانه دولت بپردازد - اگر از بستگان نزدیک یا همسرش نباشد. اهدا کننده اگر همسایه ها در دادگاه ثابت کنند که معامله ساختگی بوده است، ممکن است آن را باطل اعلام کنند.

دستورالعمل اعمال حق تقدم خرید در هنگام فروش سهم

خرید و فروش سهم باید با رعایت مقررات قانونی انجام شود. البته وقتی یکی از اقوام یا همسایه به عنوان خریدار عمل می کند، هیچ مشکلی وجود ندارد، اما کسانی که می خواهند متر مربع را در یک آپارتمان مشترک بفروشند و هیچکس از همسایه ها تمایلی برای گسترش فضای زندگی خود ابراز نکرده است، چطور؟ یا فکر می کنند تصمیم را به تعویق می اندازند، اما فروشنده فرصت صبر طولانی را ندارد؟

در چنین مواقعی باید قوانین هنر را رعایت کنید. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه. قانون الگوریتم اقدامات زیر را تأیید می کند:

• توزیع (تحویل) اطلاعیه در مورد فروش یک سهم؛
• دریافت چشم پوشی کتبی از حق سلب مالکیت؛
• در صورت عدم امتناع - انتظار در عرض یک ماه از تاریخ اطلاع هر یک از دارندگان سهام؛
• فروش سهم به شریک یا شخص خارجی در صورتی که کسی از حق تقدم او استفاده نکرده باشد.

مرحله 1. اطلاع رسانی به مالکان

هر یک از مالکین سهام باید از فروش آتی سهم مطلع شوند. متن سند باید نام فروشنده، آدرس، مشخصات فنی شی و هزینه آن، و همچنین نام و آدرس گیرنده را با اشاره به قانون قانون مدنی فدراسیون روسیه نشان دهد. که مخاطب از حق ترجیحی بازخرید برخوردار است.

اسناد از طریق پست سفارشی ارسال می شود. موجودی و فرم رسید تحویل را پر کنید - به اطلاع می رساند که نامه به دست مخاطب رسیده است و هنگام تنظیم قرارداد فروش مفید خواهد بود.

اطلاعیه های فروش نیز می تواند به صورت حضوری ارائه شود. در این مورد، به یک نسخه تکراری نیاز خواهید داشت - یک کپی که مخاطب آن را امضا کرده و تاریخ را نشان می دهد. بنابراین اگر صاحبان سهام بعداً بخواهند معامله را به چالش بکشند، از خود محافظت خواهید کرد و می‌توانید ادعای خود را ثابت کنید.

مرحله 2. یک ماه صبر کنید

طبق قانون، هر مالک مشترک به مدت یک ماه به بازتاب متکی است. اگر پس از این مدت هیچ کس حق خود را برای خرید حق تقدم یک سهم در آپارتمان اعلام نکرده است، می توانید با هر شخص ثالث قراردادی منعقد کنید.

ارزش واقعی سهم مندرج در قرارداد نباید کمتر از مبلغی باشد که قبلاً به صاحبان سهام مجاور اعلام شده است. تخلف از این قاعده مبنای بطلان معامله در دادگاه خواهد بود.

مرحله 3. چشم پوشی از حق تقدم خرید

هنگامی که چند همسایه درخواست باج نمی دهند و خریداری وجود دارد که آماده خرید متر مربع است، می توانید روند را تسریع کنید - اما در این مورد، حسن نیت مستاجرین مورد نیاز است که با نوشتن موافقت می کنند. بیانیه امتناع

مرحله 4. اجرای قرارداد خرید و فروش سهام

صرف نظر از اینکه چه کسی سهم را دریافت می کند - یک همسایه سابق در یک آپارتمان مشترک، یکی از بستگان یا شخص ثالث - قرارداد مشمول اسناد رسمی اجباری است.

این هنجار توسط ماده 7 قانون فدرال شماره 172 "در مورد اصلاحات قانون فدرال 218-FZ" در مورد ثبت دولتی املاک و مستغلات "تأیید شد و از 1 ژانویه 2017 لازم الاجرا است.

این قاعده همچنین در مورد هرگونه معامله نقل و انتقال اموال غیرمنقول با مشارکت افراد صغیر و اتباع دارای ظرفیت قانونی محدود اعمال می شود.

در صورت نیاز به اصلاح قرارداد خرید و فروش سهم در مورد شرایط معامله، طرفین قرارداد اضافی منعقد می کنند. فرم توافق نامه نوشته شده است، توصیه می شود از یک نمونه برای تنظیم آن استفاده کنید. این سند حاوی جزئیات قرارداد، نام کامل دفتر اسناد رسمی که آن را تأیید کرده است، و شماره ثبت نام، و همچنین اطلاعات گذرنامه شرکت کنندگان در معامله است.

این توافقنامه اعتبار توافقنامه را لغو نمی کند، بلکه فقط محتوای برخی از نکات را تغییر می دهد - متن باید شماره آنها و شرایط جدیدی را که از تاریخ امضای سند لازم الاجرا می شوند، نشان دهد.

مانند قرارداد اصلی، قرارداد توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید می شود.

چگونه انصراف صادر کنیم؟

برای رسمیت بخشیدن به چشم پوشی از حق تقدم خرید، فروشنده و متقاضیانی که مالکیت ملک مشاع را دارند، باید با گذرنامه و گواهی ثبت حقوق مالکیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

این روش حداکثر نیم ساعت طول می کشد و در طی آن دستیار سردفتر کپی می کند، اسناد را تهیه می کند و داده های متقاضیان را وارد می کند - شرکت کنندگان فقط باید آنها را امضا کنند و منتظر محضر باشند.

راه دیگری مجاز است - امتناع با حضور شخصی در اتاق ثبت هنگام ارائه اسناد برای ثبت معامله - اما توجه داشته باشید که قرارداد خرید و فروش سهام همچنان مستلزم تأیید اسناد رسمی است.

فروش سهم املاک مسکونی دردسرساز است اما اصلا سخت نیست. نکته اصلی برای فروشنده این است که به روش قانونی عمل کند: اطلاع سایر صاحبان حق تقدم خرید و حفظ وقفه 30 روزه. پس از انقضای آن، در صورت عدم وجود مایل در بین همسایگان، مالک می تواند با شخص ثالث معامله کند.

نسخه جدید هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه

1. هنگامی که سهمی در مالکیت مشاع به خارج فروخته می‌شود، بقیه شرکت‌کنندگان در مالکیت مشاع حق تقدم دارند سهم فروخته شده را به قیمتی که فروخته می‌شود و با سایر شرایط مساوی بخرند، مگر در مورد. فروش در مزایده عمومی و همچنین در موارد فروش سهم در مالکیت مشترک یک قطعه زمین توسط مالک بخشی از ساختمان یا سازه واقع در چنین قطعه زمین یا توسط مالک محل. در ساختمان یا سازه مذکور

مزایده عمومی برای فروش سهم در حق مالکیت مشاع در صورت عدم رضایت کلیه شرکت کنندگان در مالکیت مشاع در موارد مقرر و در سایر موارد مقرر در قانون امکان پذیر است.

2- فروشنده سهم موظف است با ذکر قیمت و سایر شرایطی که در حال فروش آن است، قصد فروش سهم خود را به خارج کتباً به سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشاع اطلاع دهد.

در صورتی که مابقی مشمولین در مالکیت مشاع ظرف مدت یک ماه و در مالکیت اموال منقول ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ، سهم فروش را در مالکیت املاک و مستغلات به دست نیاورند، فروشنده حق فروش دارد. سهم او به هر شخصی در صورتی که سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشترک کتباً از اعمال حق تقدم خرید سهم فروخته شده خودداری کنند، چنین سهمی ممکن است زودتر از زمان تعیین شده به یک فرد خارجی فروخته شود.

مشخصات اطلاع رسانی به شرکت کنندگان در مالکیت مشترک از قصد فروشنده سهم در حق مالکیت مشترک برای فروش سهم خود به بیگانه ممکن است توسط قانون فدرال تعیین شود.

3. هرگاه سهمی بر خلاف حق تقدم خرید فروخته شود، هر شرکت کننده دیگری در مالکیت سهام حق دارد ظرف سه ماه در دادگاه تقاضای انتقال حقوق و تعهدات خریدار به وی را داشته باشد.

4. واگذاری حق تقدم خرید سهم مجاز نمی باشد.

5- مقررات این ماده در مورد واگذاری سهم به موجب قرارداد مبادله نیز جاری است.

تفسیر هنر 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه

1. در مقاله نظر داده شده، ساخت حق تقدم خرید با دقت زیادی توسعه داده شد، که به عنوان الگویی برای ایجاد یک گروه کامل از روابط مشابه عمل کرد (ماده 111 قانون مدنی، ماده 42 RF LC ).

تمرین آربیتراژ.

هنگام حل و فصل اختلافات ناشی از اعمال حق تقدم خرید سهم ملک توسط یک شرکت کننده در مالکیت مشترک مشترک، موارد زیر باید در نظر گرفته شود:

الف) از آنجایی که هر یک از شرکت کنندگان در مالکیت مشاع می تواند تقاضای تفکیک سهم خود را از مال مشاع کند و قانون مدنی امکان فسخ حق مالکیت مشاع را در مال با تقسیم غیرنقدی پیش بینی کرده است، پس از فسخ مالکیت اشتراکی شهروندان در یک ساختمان مسکونی به این ترتیب و حق تقدم خرید سهم آنها در این خانه.

ب) حق خرید پیش دستی در موارد انعقاد قرارداد خرید و فروش خانه با شرط حمایت از زندگی فروشنده اعمال نمی شود (قطعنامه پلنوم شورای عالی RSFSR 1966/03/22 N 32). ).

باید در نظر داشت که ادعای مطرح شده در این وضعیت برای شناسایی معامله به عنوان نامعتبر مشمول رضایت نیست (قطعنامه پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 25 فوریه 1998 N 8).

2. ماهیت حقوقی حق تقدم خرید شبهاتی را ایجاد می کند. با توجه به معنای تحت اللفظی هنجارهای مندرج در ماده تبصره 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، این حق الزامی است. با این حال، رویه اعمال ماده اظهارنظر نشان می دهد که ادعای شخصی که حق تقدم او برای انتقال حقوق و تعهدات خریدار به او نقض شده است، حتی اگر سهم قبلاً در اختیار خریدار قرار گرفته باشد، برآورده می شود. نه حقوق و تعهدات طرف در تعهد، بلکه حق مالکیت منتقل می شود.

تمرین آربیتراژ.

شاکی موظف است در هنگام طرح دعوی انتقال حقوق و تعهدات خریدار، مبلغ پرداختی خریدار بابت خانه، حقوق و عوارض و سایر مبالغی را که باید به خریدار پرداخت کند، به دادگاه ارائه کند. در بازپرداخت هزینه های ضروری که وی هنگام خرید خانه متحمل شده است (قطعنامه پلنوم شورای عالی RSFSR مورخ 22.03. 1966 N 32).

در واقع، در عمل، مدلی که در دوران شوروی در دهه 1920 توسعه یافت، در حال اجراست. دعوای بطلان معامله ای که بر خلاف حق تقدم خرید منعقد شده است، خود به خود قابل طرح نیست و در جریان رسیدگی به دعوی انتقال حقوق و تعهدات خریدار، عواقب خاص بطلان بخشی از معامله اعمال می شود.

معامله از نظر موضوع غیرقانونی است و لذا در این قسمت باید باطل اعلام شود. اما از آنجایی که معامله غیر قانونی است، نیازی به فسخ آن نیست. بهتر است سوژه را از طرف خریدار تعویض کنید.

V.F. Yakovlev (1965)

ماهیت بحث برانگیز موضوع مورد بررسی در این واقعیت نیز بیان می‌شود که دادگاه‌های صلاحیت عمومی و دادگاه‌های داوری ماهیت اصطلاحی را تفسیر می‌کنند که طی آن می‌توان حقوق و تعهدات خریدار را ملزم کرد.

تمرین آربیتراژ.

اعمال این دوره، ترمیم، تعلیق و قطع آن مطابق با قوانین عمومی انجام می شود (قطعنامه پلنوم شورای عالی RSFSR در 03/22/1966 N 32).

این دوره محدود کننده است ، بنابراین ادعاهایی که با حذف دوره مشخص شده ثبت می شوند قابل رد هستند (قطعنامه پلنوم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ 1998/02/25 N 8).

بدیهی است از نظر رویه موجود (از جمله رویه دادگاه های داوری) گزینه اول صحیح تر است.

تفسیر دیگری بر هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه

1. حق ترجیحی خرید بیانگر علاقه شرکت کنندگان به ملک مشاع در کاهش تعداد مالکان است که باعث افزایش ارزش ملک مشاع برای هر یک از آنها و همچنین علاقه به افزایش سهم هر یک از شرکت کنندگان می شود. . علاوه بر این، از طریق این حق، شرکت کنندگان می توانند تا حد معینی ترکیب شخصی مالکان مشترک را کنترل کنند، که برای آنها نیز جالب است.

مکانیسم عمل حق تقدم خرید به این صورت است که سایر شرکت کنندگان در مالکیت مشاع حق دارند حقوق و تعهدات خریدار را طبق قرارداد فروش منعقد شده توسط شرکت کننده - فروشنده سهم در حق مالکیت مشترک در مدت زمان تعیین شده منتقل کنند. مهلت مقرر، با همان شرایط. این حق صرف نظر از اینکه فروشنده بند 2 این هنر را انجام داده است یا خیر بوجود می آید. 250 تعهد به اطلاع کتبی سایر شرکت کنندگان در مورد فروش سهم.

اما در صورتی که فروشنده این تعهد را انجام نداده باشد، مدتی که شرکت کنندگان حق دارند تقاضای انتقال حقوق و تعهدات خریدار سهم به خود را داشته باشند، افزایش می یابد. در صورتی که قاعدتاً مهلت پذیرش پیشنهاد فروشنده برای املاک یک ماه از تاریخ ابلاغ و برای اموال منقول ده روز باشد، در صورت تخلف از تعهد ابلاغی، مدت مذکور به سه ماه افزایش می یابد. احترام به هر چیزی

2. حق تقدم خرید فقط شامل معاملات خرید و فروش و مبادله سهام می شود. سایر معاملات مربوط به بیگانگی سهم در حق دارایی مشترک، به ویژه، اهدا، مشارکت در سرمایه مجاز یک شرکت تجاری، اجاره، انتقال به عنوان غرامت، به سایر شرکت کنندگان حق دریافت سهم مطابق با هنر 250.

اگر سهم به مالک مشترک دیگری فروخته شود، حق تقدم در خرید به هیچ وجه اعمال نمی شود: شرکت کننده حق دارد سهم خود را به یکی دیگر از شرکت کنندگان در ملک مشترک بفروشد بدون اینکه هیچ فرصتی برای سایر شرکت کنندگان برای دخالت در آن وجود داشته باشد. این فروش بدیهی است که اگر سهمی در دایره شرکت کنندگان در ملک مشترک فروخته شود، آن دسته از منافعی که در بیشترین حق تقدم برای خرید بیان می شود تحت تأثیر قرار نمی گیرند.

نقض حق تقدم خرید نه تنها فروش یک سهم علاوه بر سایر شرکت کنندگان بدون اطلاع آنها است، بلکه فروش سهم با شرایط مطلوب تر از آنچه که به شرکت کنندگان ابلاغ شده است، به عنوان مثال، در یک قیمت کمتر یا به همان قیمت اما با ارائه پرداخت اقساطی و غیره.

فروش ممکن است با ایجاد سایر شرایط "عدم پرداخت" همراه باشد. برخی از این شرایط ممکن است کاملاً موجه باشد، به عنوان مثال، ارائه تضمین برای پرداخت به صورت سپرده یا تضمین. برخی شرایط ممکن است منعکس کننده رابطه خاصی بین فروشنده و خریدار باشد، به عنوان مثال همزمان با قرارداد خرید و فروش، قرارداد اجاره ملک با حق فروشنده برای استفاده از ملک به عنوان مستاجر منعقد می شود.

یک شرکت کننده دارایی مشترک که مایل به استفاده از حق تقدم خود است، باید توافق را به عنوان یک کل، با تمام شرایط آن بپذیرد. در صورتی که برخی از شروط صرفاً به منظور دور زدن حق تقدم خرید تنظیم شده باشد، مالک مشترک، همزمان با الزام به انتقال حقوق و تعهدات مندرج در قرارداد، این حق را خواهد داشت که این شرایط را باطل اعلام کند.

3. مدتی که در طی آن شریک اعلام شده حق قبول پیشنهاد فروش سهم - برای املاک یک ماه و برای منقول ده روز - محدود است. حتی اگر مالک مشترک به دلایل خوب نتواند خود را با پیام دریافتی آشنا کند، به عنوان مثال، به دلیل یک وضعیت دردناک، قابل بازیابی نیست. در عین حال، اگر پیام عمداً به گونه‌ای تنظیم شده باشد که مالک مشترک را گمراه کند یا بر خلاف رویه معمول تحویل داده شده باشد، دلیلی وجود دارد که از تخلف فروشنده از تعهد خود در بند صحبت کنیم. 2 از هنر. 250.

یک دوره سه ماهه برای طرح ادعای انتقال حقوق و تعهدات خریدار به یک شرکت کننده در ملک مشترک به طور سنتی در نظر گرفته می شود. با این حال، عبارت بند 3 از هنر. 250 به ما این امکان را می دهد که این اصطلاح را یک اصطلاح پیشگیرانه (مدت وجود حق) بدانیم. لازم به ذکر است که تکامل نهاد حق تقدم خرید خود، که شامل کاهش ارزش آن است، به ویژه در این واقعیت آشکار می شود که احتمال دخالت در معامله واگذاری سهام در اموال مشترک نه تنها به دلایلی، بلکه از نظر زمان بندی نیز کاهش می یابد.

4. باید در نظر داشت که غالباً فروش توسط مالک مشترک بر خلاف حق تقدم خرید، پس از اجرای قرارداد و مالکیت خریدار کشف می‌شود، به ویژه اینکه طبق قاعده کلی، مالکیت سهم در زمان انعقاد قرارداد می گذرد. با توجه به معنای دقیق قانون، در این صورت دیگر امکان انتقال حقوق و تعهدات خریدار وجود ندارد، زیرا خریدار قبلاً مالک شده است و. و انتقال مالکیت از شخصی به شخص دیگر، نه به موجب هنر. 250، و نه به دلایل دیگر ارائه شده است.

5. مطابق با توصیه پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه در قطعنامه 22 مارس 1966 N 32 "در مورد برخی از مسائلی که در عملکرد دادگاه ها در اعمال هنجارهای مدنی به وجود آمده است. کد حاکم بر مالکیت یک ساختمان مسکونی" (به عنوان اصلاحیه در 20 دسامبر 1983 N 11 ، 15 دسامبر 1987 N 8 ، 22 آوریل 1992 N 9 ، 21 دسامبر 1993 N 11) (مجموعه تصمیمات مجامع عمومی دادگاه های عالی اتحاد جماهیر شوروی و RSFSR (فدراسیون روسیه) در مورد پرونده های مدنی M., 1999. S. 68)، پس از طرح چنین ادعایی، شاکی موظف است مبلغ پرداختی توسط خریدار را به دادگاه ارائه دهد. خانه، هزینه ها و عوارض و همچنین سایر مبالغ قابل پرداخت به خریدار به عنوان جبران هزینه های لازم هنگام خرید خانه. بدیهی است که این توصیه در صورتی موجه است که در قرارداد پرداخت در زمان انعقاد قرارداد پیش بینی شده باشد. در صورتی که شرایط قرارداد، خرید و فروش ساختمان مسکونی، مدت پرداخت یا پرداخت اقساطی متفاوتی را پیش بینی کرده باشد، باید تنها مبالغی را که باید در زمان رسیدگی به اختلاف پرداخت شود و نیز مبالغی را تضمین کرد. برای جبران هزینه های خریدار.

6. ویژگی اصلی سازوکار حق تقدم خرید این است که قرارداد فروش سهم به شخص ثالث، صرف نظر از اینکه برخلاف حق تقدم خرید صورت گرفته باشد یا خیر، معتبر است. بنابراین، حق شفعه به خودی خود شامل فسخ بیع نیست، بلکه عبارت است از انعقاد این قرارداد معتبر از طرف خریدار. پیدایش این قاعده با این واقعیت توضیح داده شد که یک شرکت کننده در اموال مشترک که به دنبال فسخ قراردادی است که با دور زدن حق تقدم خود منعقد شده است، باید جدی بودن مقاصد خود را با این واقعیت ثابت کند که خود او آماده انعقاد همان قرارداد است. در این راستا، با استناد به نقض حق تقدم خرید، درخواست بطلان قرارداد فروش سهم در حق مالکیت مشاع، کاملاً بی معنی است.

7. در صورتی که خریدار در زمان وقوع اختلاف، سهم مالکیت را به شخص ثالث منتقل کرده باشد، در این صورت هرگونه امکان اخذ حق این سهم در چارچوب اختلاف بین شرکت کننده در ملک مشاع و خریدار اول وجود دارد. به ترتیب حق تقدم خرید از بین می رود. اصلاً مهم نیست که صاحب سهم چقدر وجدانانه رفتار کرده است، یعنی. آیا او می توانست بداند که قبلاً این سهم برخلاف حق تقدم خرید به دست آمده است یا خیر. واقعیت این است که حسن نیت تنها در صورت باطل بودن معامله می تواند اهمیت حقوقی داشته باشد. اما نقض حق تقدم خرید همانطور که قبلاً ذکر شد فی نفسه موجب بطلان بیع نمی شود. اما این بدان معنا نیست که حمایت به دلایل دیگر منتفی است، به عنوان مثال، اگر نشانه هایی از معامله خیالی در انتقال سهم به شخص ثالث وجود داشته باشد.

8. حق تقدم هنگام فروش سهم در مزایده عمومی قابل اعمال نیست، زیرا حق تقدم خرید خود یک امتیاز است، یعنی. ارائه مزیت به یک فرد نسبت به دیگران، با مکانیزم مناقصه که مبتنی بر رقابت برابر بین همه شرکت کنندگان است، ناسازگار است.

بدیهی است که نه تنها مزایده های عمومی، بلکه حراج هایی که توسط فروشنده به صورت خصوصی انجام می شود، یعنی. با اراده آزاد خود، استفاده از حق تقدم خرید را نیز مستثنی می کنند. واضح است که اگر موضوع حق تقدم خرید با همان شرایط برنده مزایده حق تملک سهم داشته باشد، حراج یعنی. رقابت افرادی که مایل به کسب دارایی با شرایط بهتر هستند غیرممکن می شود. در عین حال، ممنوعیت مالک سهم از واگذاری سهم به صورت مزایده به معنای محدودیت حق مالکیت است که هیچ دلیلی در قانون ندارد (بند 2، ماده 1).

هنگام برگزاری مزایده ها - اعم از دولتی و خصوصی - همه شرکت کنندگان در اموال مشترک حق دارند در آنها شرکت کنند و با شرایط مساوی با سایر افراد سهمی را به دست آورند.

حق تقدم خرید حتی در مواردی که فروشنده سهم به موجب قانون یا توافق نامه مکلف به فروش باشد قابل اعمال نیست.

9. همانطور که قبلاً در

هنر 246، 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه ویژگی های دفع اموال مشترک را تعیین می کند. قانون اول، به ویژه، بیان می کند که معاملات با چنین اشیایی باید با توافق همه شرکت کنندگان انجام شود.

در عین حال محدودیتی برای موضوعی که مایل به تصاحب سهم خود است ایجاد شده است. او باید به آنچه متعلق به سایر صاحبان سهام است احترام بگذارد حق پیشگیرانه. هنر 250 قانون مدنی فدراسیون روسیهویژگی های تحقق این شرط را رفع می کند. بیایید آن را با جزئیات بیشتر در نظر بگیریم.

اطلاعات کلی

همانطور که توسط هنر تاسیس شده است. ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در صورت واگذاری (به ویژه فروش)، سهم به یک فرد خارجی، مالکان باقی مانده حق خرید پیش دستانه به قیمتی که به ازای آن فروخته می شود، دارند. شرایط مساوی دیگر استثنایی برای انعقاد معاملات در جریان مزایده عمومی و همچنین فروش سهم یک قطعه توسط مالک بخشی از یک سازه / ساختمان یا محل موجود در آن واقع در چنین قسمتی در نظر گرفته شده است.

در صورت عدم رضایت کلیه صاحبان سهام نسبت به آنها ، می توان آنها را در موارد مندرج در قسمت 2 255 ماده و در سایر موارد مقرر در قانون سازماندهی کرد.

تعهدات فروشنده

موضوعی که سهم خود را بیگانه می کند، همانطور که در بند 2 هنر مقرر شده است. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، باید به صورت کتبی به سایر شرکت کنندگان در مورد معامله پیشنهادی اطلاع دهد. در اطلاعیه موظف است هزینه و سایر شرایط مادی معامله را قید کند.

به سهامداران 30 روز فرصت داده می شود تا نسبت به فروش املاک و مستغلات پاسخ دهند و 10 روز در صورت واگذاری اموال منقول. اگر در پایان مدت تعیین شده، شرکت کنندگان در ملک سهم را به دست نیاورند، شخص حق دارد آن را به یک نهاد خارجی بفروشد.

با توجه به مفاد هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، در صورت امتناع صاحبان سهام از خرید، سهم ممکن است زودتر از موعد مقرر فروخته شود (قبل از پایان دوره تعیین شده توسط قانون). در این صورت امتناع باید کتبی باشد.

ویژگی های اطلاع رسانی شرکت کنندگان در اموال ممکن است در سایر قوانین فدرال پیش بینی شود.

محدودیت ها و مسئولیت

در صورت نقض حق تقدم از سوی شخص، مطابق بند 3 هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، سایر شرکت کنندگان در ملک می توانند ظرف سه ماه نسبت به انتقال تعهدات و حقوق خریدار به آنها به دادگاه شکایت کنند.

واگذاری اولویت خرید طبق قانون ممنوع است.

مفاد ماده 250 در موارد نقل و انتقال سهام به موجب قراردادهای معاوضه نیز جاری است.

هنر 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه با نظرات

هنجار تحلیل شده مستقیماً تصریح می کند که حق تقدم شامل اشیاء منقول و غیر منقول می شود. علاوه بر این، مفاد هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد معاملات با اوراق بهادار اسنادی (سهام CJSC)، سهام در سرمایه (به عنوان مثال، در LLC) اعمال می شود.

باید گفت که در قانون فدرال شماره 218 یک قانون ویژه حاکم بر ثبت ایالتی معاملات با سهام پیش بینی شده است. در ابتدا مشخص شد که هنگام ثبت معاملات لازم است اظهارات رضایت از سایر مالکان ضمیمه شود. اگر آنها غایب بودند، کارمند مجاز قرار بود این روش را به مدت 60 روز به حالت تعلیق درآورد، اعلان هایی را برای همه شرکت کنندگانی که رضایت خود را نسبت به معامله اعلام نکردند، ظرف 3 روز ارسال کند.

این عبارت به طور قابل توجهی حقوق صاحب سهام را در مقایسه با مفاد محدود می کند هنر 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه. تغییراتدر هنر گنجانده شده است. 24 قانون فدرال شماره 218، امکان تطبیق آن را با ماده 250 فراهم کرد.

دسته بندی های معامله

پس از معرفی جزء 1 قانون مدنی، حق تقدم به معاملات انتقال سهم به موجب معاوضه نیز تسری می یابد. علاوه بر این، همانطور که نشان می دهد رویه قضایی، هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیهدر سایر موارد واگذاری اموال مشترک اعمال می شود.

شرکت کننده حق دارد با اجرای ضوابط مندرج در ماده ۲۵۰ به تشخیص خود وصیت، فروش، رهن، وقف، واگذاری سهم خود را به نحو دیگری واگذار کند. به عنوان مثال هنگام واگذاری قسمتی از ملک به صورت غرامت، رعایت حق تقدم در کسب سهم توسط بقیه مالکان الزامی است.

ضمناً هیئت رئیسه دیوان عالی داوری در اطلاعیه مورخ 1384 به شماره 102 متذکر شده است که احراز رابطه مورد منازعه به عنوان بیع و خرید نمی تواند مبنای بی قید و شرطی برای عدم اعمال ماده تلقی شود. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

ویژگی های جانشینی

حق تقدم در قانون به عنوان غیر مال شخصی شناخته نشده است. در این میان چنین ارزیابی در چارچوب روابط مربوط به ارث از اهمیت ویژه ای برخوردار است. در رویه قضایی، حق شفعه غیر ملکی تلقی نمی شود و نسبت به آن امکانات قانونی که به موجب ماده 1112 جانشینی در آنها جایز نیست، جاری نیست.

VS در این مورد توضیحاتی ارائه کرد. دادگاه به ویژه خاطرنشان کرد که توانایی مالک سهام در مطالبه انتقال اختیارات خریدار به وی در صورت عدم رعایت مفاد ماده 250 قانون مدنی از سوی سهامدار دیگر از مشتقات حق تقدم است. . بر این اساس، نمی تواند حق شخصی باشد که جانشینی بر اساس آن غیر ممکن است.

اعمال حق مورد بحث با شخص خاصی پیوند ناگسستنی ندارد. در نتیجه، می تواند توسط وراث صاحب سهم بدون هیچ گونه محدودیتی در چارچوب تعیین شده توسط قانون انجام شود.

ویژگی اجرای احکام

هنگام رسیدگی به اختلافاتی که موضوع آن سهام در حق یک ساختمان مسکونی است، در عمل مشکلات خاصی ایجاد می شود. VS در این مورد توضیحاتی ارائه کرد.

دادگاه به موارد زیر اشاره کرد:

• به موجب مفاد ماده ۲۵۲ قانون مدنی، شرکت کننده در مال می تواند جدایی قسمت خود را از مال مشاع مطالبه کند. بر این اساس پس از آن مالکیت مشاع فسخ می شود. این به نوبه خود به این معنی است که شخص حق تقدم خود را برای به دست آوردن بخشی از دارایی از دست می دهد.
• مفاد ماده 250 قانون مدنی در انعقاد عقود نفقه با متکفل و نقل و انتقال سهم در چارچوب مزایده عمومی در مواردی که قانون تعیین می کند جاری نیست.
• در صورت تخلف از مفاد ماده 250، مهلت سه ماهه ای که برای اقامه دعوای انتقال تعهدات و حقوق تحصیل کننده به شخص دیگری در ملک اختصاص داده می شود از تاریخ تبدیل موضوع محاسبه می شود. یا باید از تخلف آگاه می شد.

اعمال مدت، تعلیق، اعاده، قطع آن طبق ضوابط عمومی مندرج در مواد 205-199 این قانون انجام می شود.

ویژگی های طرح دعوی

در صورت تخلف از حق تقدم، شخص ذینفع در مهلت مقرر شکایت خود را به دادگاه ارسال می کند. ضمناً موظف است مبلغی شامل بهای خرید سهم، عوارض و کارمزدهای مقرر در قانون و سایر مبالغی را به حساب بانکی دادگستری منطقه مربوطه واریز نماید. خریدار به منظور جبران هزینه های متحمل شده در رابطه با خاتمه معامله.

باید طبق مقررات بندهای 2 و 9 1 قسمت 91 ماده قانون مدنی تعیین شود.

در صورت برآورده شدن شرایط، توافقنامه منعقد شده قبلی را نمی توان باطل تشخیص داد. قاضی که پرونده را بر اساس ماهیت حل و فصل کرده است، در تصمیم گیری، جایگزینی خریدار در معامله و درج در USRR و همچنین جمع آوری مبالغ پرداخت شده توسط وی در پایان به نفع متهم را نشان می دهد. از معامله بر این اساس، متهم در چنین مواردی، خریدار با حسن نیت است.

این قانون فرم استانداردی برای اطلاع دادن به شرکت کنندگان دارایی در مورد معامله آتی برای واگذاری سهم ایجاد نمی کند. به نظر می رسد باید حاوی شرایط مادی معامله و همچنین مفاد مورد توافق طرفین باشد. از جمله:

• موضوع قرارداد.
• آدرسی که ملک در آن واقع است که سهم مالکیت آن منفجر شده است.
• بهای تمام شده ای که یک سهم در حق فروخته می شود یا نام یک شی خاص که برای آن تغییر کرده است.
• اگر قرارداد برنامه اقساطی / تعویق را پیش بینی کرده باشد، شرایط و ضوابط آن ذکر شده است.
• مدت زمانی که شرکت کنندگان باید پاسخ خود را ارسال کنند. ضمناً نمی تواند کمتر از شرایط مقرر در قانون مدنی باشد.

این اطلاعیه ممکن است حاوی مقررات دیگری باشد که شرکت کنندگان در معامله آن را ضروری می دانند.

در صورتی که پس از اطلاع بقیه شرکت کنندگان، شرایط معامله تغییر کرده باشد، اطلاع رسانی به مالکان الزامی است.

حق تقدم خرید سهم یک آپارتمانحق مالکین مشترک است ( مالکان مشترک) یک سهم در یک آپارتمان را از همسایه خود بخرید قبل از اینکه او آن را به شخص دیگری بفروشد. همین امر در مورد اتاق مجزابه عنوان بخشی از یک آپارتمان مشترک اجازه دهید با جزئیات بیشتر توضیح دهیم.

اگر آپارتمان متعلق به چند نفر باشد، پس چنین مالکیتی وجود دارد عمومی، و می تواند دو نوع باشد:

1. مفصل مشترکاموال، یا
2. کل سهمخود را

به عنوان بخشی از بسته اسناد ارائه شده برای ثبت فروش یک سهم در یک آپارتمان، باید تأیید شود که فروشنده قصد خود را به همه صاحبان دیگر اطلاع داده است. برای این، فروشنده یک نسخه از اسناد را به اسناد پیوست می کند نامه های اطلاع رسانی در مورد فروش یک سهم در یک آپارتمان با پیشنهاد بازخرید آن با قیمت مشخص.

اگر از همسایگان - صاحبان دریافت کرد امتناع کتبی از حق تقدم خود برای خرید سهم در یک آپارتمان، سپس این مقاله نیز به بسته اسناد پیوست می شود. سپس مراحل ثبت نام بلافاصله شروع می شود.

در صورت عدم امتناع همسایگان - مالکان ( اما نامه اطلاع رسانی پیوست شده است، پس از آن مدارک ثبت نام همچنان پذیرفته می شود، اما خود ثبت نام فقط از طریق مقرر در قانون آغاز می شود مدت پیشگیرانه- یک ماه.

"رازهای مسکن":

یک الگوریتم دقیق از اقدامات هنگام خرید و فروش یک آپارتمان یا سهم آن در یک نقشه تعاملی ارائه شده است. در یک پنجره پاپ آپ باز می شود. "> دستورالعمل های گام به گام (در یک پنجره پاپ آپ باز می شود).