Eigentum im gemeinsamen Miteigentum. Wie trennt man eine Aktie von einem gemeinsamen Eigentum? Aktienentsorgungspraxis: Verkaufsverfahren

Geteilter BesitzEhegatten sind in den Rechtsnormen der Russischen Föderation gleichberechtigt mit dem gemeinsamen vorgesehen. Auf der Grundlage des gemeinsamen Eigentums wird der Kauf von Immobilien und anderen wertvollen Gütern oft formalisiert. Was ist der Unterschied zwischen diesen Modi und warum manchmal geteiltes Eigentum vorzuziehen ist, werden wir in unserem Artikel erzählen.

Das Recht auf Gemeinschaftseigentum und Miteigentum (Zeichen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation)

Stammaktie und gemeinsames Miteigentum sind von gleicher Natur: Beide implizieren eine Vielzahl von Eigentümern desselben Eigentums. Darüber hinaus hat jeder von ihnen auch seine eigenen Besonderheiten.

Die Auslegung des Rechts auf Stammaktieneigentum des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation setzt die anfängliche Bestimmung der Eigentumsanteile am Vermögen voraus, die entweder gleich oder ungleich sein können. Die Verfügung über das Vermögen erfolgt durch die Ehegatten im Rahmen ihrer Anteile.

Es gibt keinen Unterschied zwischen geteiltem Eigentum und geteiltem Eigentum. Nach Zivilrecht sind diese Begriffe identisch.

Das gemeinsame Vermögen der Ehegatten bedeutet nicht die Zuteilung von Anteilen, und die Verfügung über das Vermögen wird von den Ehegatten gemeinsam nach Treu und Glauben vorgenommen.

Auf Antrag der Ehegatten oder eines interessierten Dritten kann das Eigentum in ihrem Miteigentum geteilt werden. Die durch diese Aufteilung erhaltenen Aktien bilden ein gemeinsames Miteigentum.

In welchem Fall entsteht das Stammkapital der Ehegatten?

Das gemeinsame Anteilseigentum der Ehegatten entsteht, wenn nicht die Rechtsordnung (die durch die Normen der Familiengesetzgebung der Russischen Föderation festgelegt ist) auf ihr Vermögen, sondern die vertragliche Regelung angewendet wird. Nach dem Willen der Ehegatten geschieht dies:

Sie kennen Ihre Rechte nicht?

beim Abschluss eines Ehevertrags (dann gilt diese Regelung für das gesamte gemeinsame Eigentum der Ehegatten, das sie in den Vertragsbedingungen festlegen);
beim Abschluss gesonderter Verträge über den Erwerb (die Schaffung) von Immobilien.

Im letzteren Fall kann ein Rechtssystem für einen Teil des Vermögens der Ehegatten gelten und für den anderen Teil - ein vertraglicher.

Neben der freiwilligen Feststellung des gemeinsamen Miteigentums gibt es auch eine zwingende, die vor Gericht erfolgt.

Gemeinsames Eigentum an einer Wohnung, Haus, Grundstück und deren Unterschiede zum Miteigentum

Der Unterschied zwischen Miteigentum und Miteigentum ist gerade bei Immobilien ausgeprägter. Dies liegt daran, dass das Eigentum an unbeweglichem Vermögen neben den Rechten auch Pflichten zur Erhaltung des Eigentums begründet.

Der zweite Faktor, der dazu beiträgt, dass Ehegatten eine klarere Abgrenzung der Eigentumsanteile an Immobilien anstreben, ist der Wert. Der Preis von Immobilien ist in der Regel hoch und beeinflusst daher die Interessen der Parteien erheblich.

Vor diesem Hintergrund sieht die Zivilgesetzgebung Russlands eine besondere Verfügungsordnung für Immobilien vor, die vom Grundsatz von Treu und Glauben abweicht, der das Postulat des Miteigentums darstellt und dieses vom Miteigentum unterscheidet. Es handelt sich um das Erfordernis einer notariell beglaubigten Zustimmung des zweiten Ehegatten für eine Transaktion mit gemeinschaftlichem Eigentum. Eine Abweichung vom Grundsatz der Treu und Glaubensvermutung hebt jedoch andere Zeichen des Miteigentums (und seine Unterschiede vom gemeinsamen Miteigentum) nicht auf, einschließlich der Gleichstellung der Ehegatten bei der Verfügung über das Vermögen.

Bestimmung der Anteile am Miteigentumsrecht

Die Beendigung des gemeinschaftlichen Eigentumsregimes und der Übergang zum gemeinsamen Eigentum können aufgrund der Tatsache erfolgen, dass:

die Ehegatten begründeten Bruchteileigentum mit der Bestimmung der Anteile beider Parteien zum Zeitpunkt des Erwerbs des Rechts auf Miteigentum an der Immobilie;
die Ehegatten die Eigentumsanteile an der Liegenschaft einvernehmlich durch Unterzeichnung eines Aufteilungsvertrags oder (bei fehlender Zustimmung der Parteien) gerichtlich festgestellt haben;
ein Dritter, der daran interessiert ist, den Anteil eines der Ehegatten zu bestimmen, beantragte beim Gericht (z.

Im gegenseitigen Einvernehmen der Ehegatten können Anteile sowohl im Verhältnis zu ihrem Beitrag zur Vermögensbildung (Erwerb) als auch überproportional bestimmt werden. Bei der Ermittlung der Anteile geht das Gericht in den meisten Fällen genau von den Anteilen der Einlage jedes Ehegatten aus.

Folgen der Trennung einer Aktie von einem gemeinsamen Miteigentum

Die Aufteilung des Anteils jedes der Ehegatten führt dazu, dass sie das Recht erwerben, über ihren Vermögensanteil selbstständig zu verfügen und das Recht auf gemeinsames Eigentum daran zu erwerben. Es sei daran erinnert, dass der zweite Ehegatte das Recht hat, zunächst einen ihm nicht gehörenden Anteil zu erwerben, wenn der zweite Ehegatte beschließt, ihn zu verkaufen.

Darüber hinaus führt die Zuteilung eines Anteils zu einer Abgrenzung der Zuständigkeiten für die Instandhaltung der Immobilie. Dies gilt insbesondere für die Zahlung von Steuern auf das gemeinschaftliche Eigentum, Sachversicherungen sowie Nebenkosten, Betriebs- und sonstige Kosten.

Es ist besonders zu beachten, dass, wenn die Bedingungen für den Besitz von Gemeinschaftsgut durch einen Ehevertrag festgelegt sind, die Parteien dann, wenn er als ungültig anerkannt oder beendet wird (sowohl durch eine gerichtliche Entscheidung als auch durch einvernehmliches Einvernehmen der Ehegatten), die Parteien zu den gesetzlichen Bestimmungen zurückkehren Regime.

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Wurde das Miteigentum einzelvertraglich begründet (z. B. durch den Kauf einer Wohnung), so kann durch die Entscheidung der Parteien oder der Justiz nur die Größe der Anteile geändert, jedoch kein Miteigentum mehr begründet werden. Die einzige Möglichkeit für die Parteien, zum Miteigentum zurückzukehren, besteht darin, die gesamte Transaktion anzufechten und für ungültig zu erklären - dafür müssen die Parteien jedoch sehr zwingende Umstände haben.

Jeder von uns hat Eigentum: ein Auto, eine Wohnung, ein Haus, eine Sommerresidenz, Möbel, Haushaltsgegenstände und vieles mehr. Wenn wir von Eigentumsrechten sprechen, dann meinen wir damit meist das Recht, mit diesen Dingen zu machen, was wir wollen: verkaufen, spenden, verändern, sogar zerstören. Meistens werden solche Entscheidungen allein vom Eigentümer der Sache getroffen - Einschränkungen können nur gesetzlich vorgesehen werden.
Aber es gibt noch eine Reihe von Ausnahmen von dieser Regel. Möglicherweise befinden Sie sich in einer Situation, in der Sie, nachdem Sie dieses oder jenes Ding besessen haben, Ihre Entscheidungen mit jemand anderem abstimmen müssen. Die Rede ist vom sogenannten Gemeinschaftseigentum.

Allgemeingut

Gemeinsames Eigentum liegt vor, wenn Eigentum von zwei oder mehr Personen gehört wird. Dies geschieht am häufigsten bei einer gesetzlichen Erbschaft. Bei der Testamentserrichtung versucht der Erblasser immer noch, alles auf einen Erben zu übertragen. In Ermangelung eines Testaments befinden sich jedoch in der Regel mehrere Erben in jeder Warteschlange, und das Eigentum geht in das Eigentum jedes einzelnen über.
In der russischen Gesetzgebung werden zwei Arten von Gemeinschaftseigentum unterschieden:

geteilt (das Eigentum ist im gemeinsamen Eigentum mit der Bestimmung des Anteils jedes der Eigentümer);
gemeinschaftlich (das Eigentum ist im gemeinsamen Eigentum, ohne dass solche Anteile definiert werden).

Das gemeinsame Vermögen ist in erster Linie das Vermögen der Ehegatten, das während der Ehe erworben wurde, sofern nicht durch eine Vereinbarung zwischen ihnen etwas anderes festgelegt wurde. Beteiligte an der Miteigentumsgemeinschaft können alle Personen sein - sowohl verwandtschaftlich als auch nicht verwandt. Aber unter Berücksichtigung der Besonderheiten der gesetzlichen Regelung des gemeinsamen Güterstands können wir den Lesern von MirSovetov den ersten Rat geben: Um Probleme beim Besitz, der Nutzung und der Entsorgung dieses Eigentums zu vermeiden, bauen Sie normale Beziehungen zu anderen Teilnehmern auf im Gemeinschaftseigentum. Warum dies so wichtig ist, wird weiter unten diskutiert.
Zum besseren Verständnis der Rechtsnormen, die das Gemeinschaftseigentumsrecht regeln, möchte ich Ihnen hier eine kleine Theorie geben. Schon antike römische Juristen schrieben, dass jeder der Eigentümer einen Anteil an dem Ganzen als Ganzes habe; daher besaß er keinen Anteil an der Sache, sondern einen Anteil am Recht an der Sache. Diese sehr wichtige Regel bedeutet in der Praxis Folgendes. Wenn Sie ¼ eines Anteils am Stammaktienbesitz einer 80 m² großen Immobilie besitzen. m., dies bedeutet nicht, dass Sie 20 qm besitzen. M. dieser Wohnung. Sie haben nur das Recht auf das Ganze, nicht das Recht auf einen Teil davon. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einen Teil einer solchen Sache im Alleineigentum erwerben oder sich das Nutzungsrecht an diesem Teil sichern.

Besitz und Nutzung eines Gemeinschaftseigentums

Jeder Eigentümer gemäß Art. 209 hat das Recht:

Ihr Eigentum besitzen (es wirklich besitzen);
ihr Eigentum zu nutzen (um den Nutzen zu ziehen, für den dieses Eigentum bestimmt ist, um Früchte, Produkte und Einkommen zu erhalten);
über Eigentum verfügen (verkaufen, ändern, verpachten, verpfänden usw.).

Da das Gemeinschaftseigentum nicht einer, sondern mehreren Personen zusteht, können die oben genannten Befugnisse nur mit Zustimmung des Willens ALLER Beteiligten ausgeübt werden. Wichtig ist hier zu verstehen, dass das Fehlen der Zustimmung mindestens eines der Beteiligten, selbst bei kleinsten Anteilen, zu rechtswidrigen Handlungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum führt.
Beispiel: Vier Bürger besitzen zu gleichen Teilen ein Grundstück mit Obstplantagen. Drei der Teilnehmer wollen den Garten nicht bebauen und anbieten, ihn komplett zu pachten, und der vierte, der in der Minderheit bleibt, will selbst auf dem Gelände arbeiten. Leider kann dieses Problem nicht mit Stimmenmehrheit gelöst werden, es muss ein Kompromiss zwischen allen Miteigentümern gesucht werden.

Aber im Wohnungsgesetz ist es nicht so! Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses können auf einer Mieterversammlung gefasst werden, abweichende Eigentümer müssen sich der Mehrheitsmeinung unterwerfen.

Wenn Sie sich über Eigentum und Nutzung von Eigentum im gemeinsamen Eigentum nicht einigen können, können Sie vor Gericht gehen. Gleichzeitig hat ein Miteigentumsberechtigter das Recht zu verlangen, dass ihm ein seinem Anteil entsprechender Teil des Gesamteigentums in seinen Besitz und zur Nutzung überlassen wird. Fehlt eine solche Gelegenheit, ist er berechtigt, von anderen Teilnehmern, die das auf seinen Anteil entfallende Eigentum besitzen und nutzen, eine angemessene Entschädigung zu verlangen.
Leider wird das Gericht keine Entscheidung treffen können, die einen Miteigentumsbeteiligten verpflichtet, dem Verkauf von Grundstücken zuzustimmen oder es zu vermieten, da das Prinzip der Vertragsfreiheit im Zivilrecht gilt und niemand zum Abschluss gezwungen werden kann eine Transaktion. Folglich erfolgt die Veräußerung von Eigentum (als Ganzes) im Miteigentum im Einvernehmen aller Beteiligten.
Ein Miteigentumsbeteiligter kann über einen Anteil an einem Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung anderer Beteiligter, jedoch im Hinblick auf das Vorkaufsrecht, verfügen. Wie Sie dies richtig machen, wird im Folgenden beschrieben.
Erzielen Miteigentümer Einkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum, müssen sie diese im Verhältnis ihrer Anteile verteilen, es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart.

Aufwendungen für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und dessen Verbesserung

Denken Sie daran, dass es beim Eigentum an Eigentum nicht nur um Rechte, sondern auch um Pflichten geht. Der Eigentümer trägt die Unterhaltslast und das Risiko des Unfalltodes oder der Beschädigung.
Die Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie umfassen Aufwendungen für:

größere und laufende Reparaturen;
Versicherungen, Registrierungsaktionen;
Sicherheits- und Stromrechnungen;
Zahlung von Steuern usw.

All dies gilt für die Teilnehmer im gemeinsamen Eigentum, nur sollten sie im Verhältnis zu ihren Anteilen verteilt werden. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer sein Eigentum nutzt oder nicht, er ist dennoch verpflichtet, es zu unterhalten.
Oftmals gibt es Situationen, in denen sich einer der Eigentümer weigert, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. In diesem Fall können die Eigentümer, die die notwendigen Aufwendungen für die Unterhaltung des Gemeinschaftsgutes gemacht haben, den entsprechenden Teil davon von dem hintergangenen Eigentümer zurückfordern.
Beispiel: Bürger B. beantragte beim Gericht eine Klage gegen Bürger P. auf Erstattung von Aufwendungen für die Erhaltung des Eigentums in Höhe von 1.689 Rubel. Das Gericht stellte fest, dass Bürgerin B. Stromrechnungen in dem ihr und der Beklagten gehörenden Gebäude bezahlt habe. Da Bürger P. fünf Monate lang keine Stromrechnungen bezahlte und diese Summen von Bürger B. bezahlt wurden, um Wasser-, Wärme- und Stromabschaltungen zu vermeiden, hielt das Gericht die Forderungen für berechtigt und befriedigte die Forderung.
Aber ich möchte die Leser von MirSovetov darauf aufmerksam machen, dass das Gericht den Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten von ihnen nicht erfüllen wird, wenn Sie ein Haus im Miteigentum mit teuren Materialien ohne Zustimmung anderer Eigentümer dekorieren. Solche Reparaturen sind nicht erforderlich, um die Immobilie in gutem Zustand zu erhalten. Bevor Sie solche Arbeiten ausführen, müssen Sie die Zustimmung aller Eigentümer (vorzugsweise schriftlich) einholen. Wenn das Gemeinschaftseigentum noch repariert werden muss und keine allgemeine Einigung erzielt werden konnte, erstellen Sie ein Gesetz unter Beteiligung aller Eigentümer und geben Sie an, wer sich geweigert hat, das Gesetz zu unterzeichnen. Nachher - Laden Sie eine spezialisierte Organisation ein, um einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Liegen solche Dokumente vor Gericht vor, ist es einfacher, die Gültigkeit und Höhe der Kosten für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum nachzuweisen.
Hat ein Beteiligter im Miteigentum die Zustimmung der übrigen Beteiligten zu untrennbaren Verbesserungen des Grundstücks (Anbau zum Haus, Staudenbepflanzungen, Neubauten auf dem Gelände) erhalten, so hat er Anspruch auf eine entsprechende Erhöhung seiner am Recht auf gemeinsames Eigentum teilhaben. Bitte beachten Sie, dass die gerichtliche Praxis größere Reparaturen nicht als untrennbare Verbesserungen ansieht, ihre Umsetzung berechtigt nicht zur Erhöhung des Anteils, sondern nur zur Erstattung von Kosten von Miteigentümern, wie oben gezeigt. Die Zustimmung der Eigentümer kann in Handlungen ausgedrückt werden, die die Zustimmung zur Herstellung von Verbesserungen anzeigen, die sich aus den Bedingungen für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ergeben.

So entsorgen Sie das Gemeinschaftseigentum richtig

Ein Teilhaber hat das Recht, seinen Anteil nach seiner Wahl zu verkaufen, zu verschenken, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere Weise darüber zu verfügen. Denken Sie daran, dass es sich um den Anteil am Recht handelt, über den Sie verfügen, und nicht um den Teil des Eigentums. Gleichzeitig müssen Sie, wenn Sie einen Kaufvertrag oder einen Aktientausch abschließen möchten, bestimmte Regeln beachten.
Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Aktie an einen Dritten zu veräußern, müssen Sie die anderen Miteigentumsanteile schriftlich unter Angabe des Preises und der sonstigen Bedingungen über Ihre Veräußerungsabsicht informieren. Verweigern die anderen Miteigentumsberechtigten den Kauf oder erwerben den verkauften Anteil am Eigentum an Immobilien innerhalb eines Monats und an beweglichen Sachen nicht innerhalb von zehn Tagen ab dem Datum der Mitteilung, haben Sie das Recht, Ihren Anteil an irgendjemand.
Daher ist der Eigentümer verpflichtet, vor dem Verkauf oder Umtausch einer Aktie Mitteilungen an die übrigen Teilnehmer zu senden. Kann per Post verschickt werden, kann gegen Unterschrift zugestellt werden. Dann genügt es, einen Monat zu warten, wenn Sie einen Anteil am Recht an einem Haus, einer Wohnung usw. verkaufen, und zehn Tage, wenn Sie einen Anteil an einem beweglichen Vermögen verkaufen.
Es ist auch nützlich für die Leser von MirSovetov zu wissen, was sie spenden, vererben, einen Anteil verpfänden und ohne Benachrichtigungen an andere Eigentümer. Ein solcher Deal wäre legal.

Erwähnenswert ist, dass sich die Schenkungstransaktionen von „Zwerg“-Anteilen am Wohnungseigentum in der Hauptstadtregion (zur nachträglichen Anmeldung eines Bürgers am Wohnort) weit verbreitet haben. Eine solche Transaktion ist grundsätzlich ungültig, da die Spende den Kauf und Verkauf „deckt“. Aber es ist äußerst schwierig, es zu beweisen. Rechtsanwälte raten Eigentümern von Wohnungsanteilen, diese nach Möglichkeit zu einem realen Preis zu verkaufen oder Anteile von anderen Eigentümern abzukaufen, um alleiniger Eigentümer der Wohnung zu werden. Andernfalls befinden Sie sich möglicherweise in der Gesellschaft von Dutzenden von Miteigentümern der Wohnung, in der Sie wohnen und deren wahre Adressen Sie nicht kennen. Oft überleben echte Mieter einer solchen Wohnung einfach, schaffen unerträgliche Bedingungen und zwingen sie, ihre Anteile zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen.

Bei Verstoß gegen das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren zur Veräußerung eines Anteils hat jeder andere Miteigentumsanteilseigner das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich die Übertragung der Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn zu verlangen. Versäumt der Aktionär diese Frist, weist das Gericht die Klage ab. Sie können auch nicht die Anerkennung der Transaktion als ungültig verlangen, Sie können verlangen, dass eine fremde Person (Käufer) durch einen Beteiligten (Teilnehmer) am Miteigentum ersetzt wird.

Ist es möglich, das gemeinsame Eigentum aufzuteilen?

Nicht selten kommt es zwischen Bürgern zu Streitigkeiten über das Verfahren zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum (meistens handelt es sich um ein Haus oder eine Wohnung) oder um die Zuteilung eines Anteils an den Eigentümer. Bevor Sie vor Gericht gehen, sollten Sie versuchen, eine freiwillige Einigung in dieser Angelegenheit zu erzielen. Wenn dies nicht möglich ist, kochen Sie.
Die Teilhaber des Miteigentums haben das Recht, ihren Anteil vom Gesamtgut zu fordern oder zu trennen. Bei einer Teilung des Eigentums erlischt das Miteigentumsrecht. Bei Zuteilung des Anteils eines der Teilnehmer bleibt der Anteilsbesitz im Verhältnis zu den nicht ausgewählten Eigentümern erhalten.
Am Beispiel eines Wohngebäudes bedeutet die Zuteilung eines Anteils eines Beteiligten an einem gemeinsamen Grundstück die Übertragung des Eigentums an einem bestimmten isolierten Teil eines Wohngebäudes und Nebengebäuden. Das Recht auf einen Anteil am Rest des Hauses erlischt.
In den meisten Fällen ordnet das Gericht eine Prüfung an, in der der Sachverständige Möglichkeiten zur Aufteilung eines Wohngebäudes vorschlägt. Das Gericht wählt unter Berücksichtigung der Interessen aller Eigentümer einen von ihnen aus. Leider gibt es Fälle, in denen der zugewiesene Anteil nicht isolierten Räumlichkeiten entspricht und der Wiederaufbau des Hauses aufgrund seiner hohen Abnutzung (oder aus anderen Gründen) nicht möglich ist. Das Gericht wird gezwungen sein, einen Antrag auf Aufteilung des Eigentums oder die Trennung eines Anteils davon abzulehnen, und die Eigentümer haben das Recht, einen Antrag auf Festlegung des Verfahrens zur Verwendung des Gemeinschaftsguts zu stellen, sofern keine Einigung erzielt wurde zwischen ihnen.
Bei der Festlegung des Nutzungsverfahrens wird jedem Miteigentümer nach Maßgabe seines Anteils ein bestimmter Gebäudeteil zur Nutzung überlassen. Der zugewiesene Platz kann nicht isoliert sein und entspricht möglicherweise nicht immer genau den Eigentumsverhältnissen. Das Gericht muss das tatsächliche Verfahren für die Nutzung des Hauses berücksichtigen.
Es gibt einen wichtigen Punkt, den Sie beachten sollten, wenn Sie sich entscheiden, einen Anspruch auf eine Sachbeteiligung einzureichen. Ist der Rechtsanteil unerheblich, nutzt der Eigentümer das Grundstück nicht, ist kein dem Anteil entsprechender Raum vorhanden, kann das Gericht das Eigentum an einem solchen Anteil ohne Ihre Zustimmung unter Zahlung einer Wertersatzleistung zum Kosten der anderen Eigentümer.
Gläubiger können auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Vermögen beantragen. Verfügt der Schuldner nicht über genügend sonstiges Vermögen, um die Schulden zu begleichen, kann der Gläubiger die Zuteilung des Anteils und die Abgabe darauf verlangen. Wenn die übrigen Teilnehmer des Gemeinschaftseigentums das Recht haben, diesen Anteil zum Marktwert einzulösen, wird das eingenommene Geld zur Tilgung der Schulden verwendet.

Abschluss

Die Verfassung der Russischen Föderation garantiert uns das Recht auf Privateigentum. Jeder hat das Recht, Eigentum zu besitzen, zu besitzen, zu nutzen und darüber sowohl einzeln als auch gemeinsam mit anderen Personen zu verfügen. Niemand kann seines Eigentums beraubt werden, außer durch eine gerichtliche Entscheidung. Aber neben diesen wichtigen Rechten sollten Sie wissen, dass Eigentum in erster Linie dem Staat und seinen Bürgern obliegt. Zum Beispiel erlegt der Staat Landbesitzern erhebliche Beschränkungen auf, aber dies ist ein Thema für einen anderen Artikel.
Die Kenntnis der Gesetze, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer regeln, hilft Ihnen, Ihr Eigentum zu schützen, zu erhalten, zu nutzen und zu verwalten.

Beim Recht des gemeinsamen Eigentums besitzt jeder Eigentümer einen Anteil. Es steht im Eigentumsrecht, nicht im Eigentum.

Ein Eigentumsgegenstand - ein Eigentumsrecht daran - zwei Subjekte dieses Eigentumsrechts - jedes Subjekt hat einen bestimmten Anteil an diesem Recht (zB 1/3 und 2/3). Schematisch lässt sich der Zustand des gemeinsamen Eigentums an einer Sache wie folgt darstellen.

Wird die genannte Sache zwischen zwei Miteigentümern in Teile geteilt (1/3 und 2/3), dann „verteilen“ Sie diese Teile an die Miteigentümer, dann entstehen zwei Dinge, für die jeweils ein eigenes Eigentumsrecht entsteht errichtet werden, und das Recht auf gemeinsames Miteigentum erlischt.

Bei Grundstücken im Miteigentum haben Miteigentümer das Eigentum, die Nutzung und die Verfügungsgewalt.

Dabei besitzen und Viel Spaß mit solchem Eigentum, Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum durch Vereinbarung untereinander. Zum Beispiel können drei Miteigentümer einer Dreizimmerwohnung vereinbaren, welches Zimmer jeder von ihnen besitzt und nutzt. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, müssen Sie sich an ein Gericht wenden, das sich bei der Streitbeilegung an der Regel orientieren muss, nach der jeder Teilnehmer am Miteigentum das Recht hat, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu besitzen und zu nutzen Verhältnis zu seinem Anteil (Artikel 247 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches) ... Kann ein solches Verfahren nicht eingerichtet werden (z. B. aufgrund der Gestaltungsmerkmale des Immobilienobjektes), so hat ein Miteigentumsteilnehmer das Recht, von anderen Eigentümern und Nutzungsberechtigten des auf seinen Anteil entfallenden Eigentums eine angemessene Entschädigung zu verlangen . Die gerichtliche Einrichtung des Eigentums- und Nutzungsverfahrens auf Grund des Miteigentumsrechts bedeutet freilich nicht die Aufteilung dieses Eigentums und die Aufhebung des Miteigentumsrechts.

Gemeinsames Eigentum kann zur Erzielung von Einkommen verwendet werden. (Zum Beispiel, ein Immobilienobjekt zu vermieten). Diese Einkünfte fließen in das Gesamtgut und werden unter den Miteigentümern im Verhältnis zu ihren Anteilen verteilt (Artikel 248 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Miteigentümer können durch Vereinbarung untereinander ein anderes Verfahren für die Einkommensverteilung festlegen.

Befehl Eigentum, das sich im gemeinsamen Miteigentum befindet, erfolgt im Einvernehmen aller Beteiligten. Es handelt sich hier um die Veräußerung des Gesamteigentumsgegenstandes. Eigentümer können beispielsweise den Verkauf eines Wohnhauses vereinbaren und dieses durch Unterzeichnung eines entsprechenden Vertrages verkaufen. Wenn mindestens einer der Eigentümer dem Verkauf des Hauses nicht zustimmt, kann ein solcher Verkauf nicht stattfinden.

Alle Miteigentumsteilnehmer tragen die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Sachbeschädigung. Das heißt, wenn beispielsweise ein Teil eines Wohnhauses, das sich im Besitz und in der Nutzung eines Eigentümers befand, abbrannte, ändert sich sein Eigentumsanteil an der intakt gebliebenen Immobilie nicht. Auch die Anteile anderer Miteigentumsanteile ändern sich nicht. Das Verfahren für den Besitz und die Nutzung des erhaltenen Eigentums wird sich natürlich aufgrund der Vermögensverminderung ändern, aber die gesetzlich festgelegten Grundsätze der genannten Befugnisse bleiben gleich.

Ist für die Veräußerung (Veräußerung) einer Sache im Miteigentum die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich, so ist für die Veräußerung eines Miteigentumsanteils gesetzlich ein anderes Verfahren vorgesehen.

Dabei ist zu beachten, dass Eigentumsanteile zwar ein immaterieller Rechtsgegenstand, aber ein Vermögenswert sind, mit dem Transaktionen getätigt werden können. Die einzige Befugnis des Inhabers der Aktie besteht darin, über diese nach eigenem Ermessen zu verfügen. Wird einem Miteigentümer ein Anteil gegen Entgelt veräußert (z. B. verkauft), legt das Gesetz einige Beschränkungen fest. Bei der Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einen Dritten haben die übrigen Miteigentumsbeteiligten ein Vorkaufsrecht zum Angebotspreis an einen Dritten (außer bei Veräußerung eines bei einer öffentlichen Versteigerung teilen). Ein Teilnehmer, der seinen Anteil an einen Dritten veräußern möchte, ist daher verpflichtet, dies den anderen Miteigentumsteilnehmern unter Angabe des Preises und der sonstigen Verkaufsbedingungen mitzuteilen. Wenn die anderen Teilnehmer den Kauf verweigern oder nicht innerhalb eines Monats, bei beweglichen Sachen innerhalb von 10 Tagen ab dem Datum der Mitteilung einen Anteil erwerben, kann der Anteil an jede Person verkauft werden.

Ist die vorstehende Verpflichtung des Anteilsverkäufers nicht erfüllt, haben die anderen Miteigentumsanteile das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich die Übertragung der Rechte und Pflichten der Käufer auf sie zu verlangen. Nach Ablauf einer dreimonatigen Frist sind solche Ansprüche gerichtlich abzuweisen. Auch die Voraussetzungen für die Anerkennung solcher Geschäfte als ungültig sind nicht zu erfüllen.

Bei Schenkung eines Anteils am Miteigentum an einen Dritten gelten die vorstehenden Beschränkungen nicht.

Bei der Veräußerung von Immobilien durch zwei oder mehr Personen müssen die Besonderheiten der Rechtsfrage berücksichtigt werden, einschließlich der Bestimmung von Anteilen am Miteigentum. Die Ausübung des Rechts kann in Form von Miteigentum, ohne zugeteilte Teile jedes Teilnehmers, und Bruchteileigentum, bei dem die Höhe des Eigentums aller Mitinhaber bestimmt wird, ausgedrückt werden. Das Verfahren und die Möglichkeit der Veräußerung des Objekts hängt davon ab, ob sich die Immobilie im Mit- oder Miteigentum befindet.

Das Verfahren zur Ermittlung der Aktiengröße

Das dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Gemeinschaftseigentum berücksichtigt die Möglichkeit und Notwendigkeit, den jedem Eigentümer von Immobilien zugewiesenen Betrag zu ermitteln. Das Verfahren zur Bestimmung der Anteile am Recht auf gemeinsames Miteigentum hängt von den besonderen Umständen der Erlangung des Eigentumsrechts ab:

Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen;
Nach Einigung zwischen den Teilnehmern.

Ein Artikel wird in den folgenden Situationen als gleichwertig betrachtet:

wenn es unmöglich ist, die Höhe des Eigentums jedes Teilnehmers zu bestimmen;
gemäß den gesetzlichen Bestimmungen;
mit freier Zustimmung der Eigentümer.

Aktiengleichheit

Die Notwendigkeit, die Größe des Teils zu identifizieren, ergibt sich in den folgenden Fällen:

beim Trennen von der Zusammensetzung des gesamten Objekts;
bei der Planung von Aktionen in Bezug auf das Objekt.

Das Familiengesetzbuch stellt die Gleichheit in Bezug auf das gemeinsame Vermögen der Ehegatten fest.

Darüber hinaus gelten die Anteile für Beteiligte an einer bäuerlichen oder bäuerlichen Wirtschaft nach Art. 258 cc. Die Betriebsangehörigen haben bei der Grundstücksteilung oder dem Ausscheiden aus der Betriebszugehörigkeit das Recht, mit einer gleichmäßigen Eigentumsverteilung zu rechnen.

Bestimmung der Anteile

Die Höhe des Eigentums, ausgenommen Fälle der Gleichverteilung, richtet sich nach dem Beitrag jedes Beteiligten zur Bildung des betreffenden Gegenstandes.

Änderung teilen

Im Zuge des Besitzes und der Durchführung verschiedener Handlungen in Bezug auf Immobilien (Verkauf, Tausch, Kauf usw.) können Situationen des Eigentumswechsels auftreten.

Das Verfahren zur Ermittlung des geänderten Anteils eines Miteigentümers berücksichtigt folgende Kriterien:

materieller Beitrag zur Verbesserung des gesamten unbeweglichen Gegenstandes;
die Möglichkeit, den Wert des Zuwachses und die Trennung von der allgemeinen Immobilie zu ermitteln;
Arbeitsbeitrag eines Teilnehmers im gemeinsamen Eigentum an der vorgenommenen Änderung;
andere Investitionen und inkrementelle Aktivitäten.

Optionen zum Ändern des Anteils

Die Wertveränderung des gemeinschaftlichen Eigentums steht im Zusammenhang mit den Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnens. Unterscheiden Sie bei Maßnahmen zur Veränderung des gesamten Immobilienobjekts zwischen trennbaren Veränderungen und untrennbaren Verbesserungen.

Für den Fall, dass einer der Eigentümer Handlungen vorgenommen hat, die eine untrennbare Verbesserung der gesamten Immobilie nach sich gezogen haben, hat er das Recht, die Zustimmung zu einer der Wertsteigerung der Immobilie entsprechenden Erhöhung seines Anteils zu erwarten, da Ergebnis der Änderungen.

Wurden Maßnahmen ergriffen, die zu einer trennbaren Verbesserung, Erhöhung ohne Schaden am ursprünglichen Eigentum und Schaden für die übrigen Teilnehmer geführt haben, ist eine Abstimmung mit anderen Miteigentümern zur Durchführung dieser Änderungen nicht erforderlich.

Bei der Feststellung der Eigentumshöhe jedes Teilnehmers nach der Verbesserung gehen sie von der Entscheidung aller Miteigentümer aus:

eine Zunahme des Anteils einer Person, die Verbesserungen vorgenommen hat;
Zahlung einer Entschädigung im Verhältnis des Beitrags zur Verbesserung unter Beibehaltung der Größe der Teile.

Wenn keine einzige Lösung gefunden wurde, geht die trennbare Verbesserung in das Eigentum des Eigentümers über, der die Erweiterung oder Änderung veranlasst hat.

Bei Streitigkeiten über die Art der Eintragung der geänderten Schutzrechte gehen sie vor Gericht.

Schiedsgerichtspraxis

In den Gerichten werden am häufigsten Streitigkeiten in Bezug auf die folgenden Situationen behandelt:

Identifizierung eines Anteils an einer Wohnung;
Bestimmung der Grundstücksgröße für die spätere Veräußerung;
Änderung des Anteils nach Verbesserung.

Die Begründung eines Anteils an einer Immobilie, insbesondere an einer Wohnung, ist nur zulässig, wenn eine reale Möglichkeit unter Berücksichtigung folgender Bestimmungen besteht:

Die natürliche Aufteilung eines Teils der Immobilie ist in einer Einzimmerwohnung kaum praktikabel.
Werden objektive unüberwindbare Hindernisse festgestellt, die die Unmöglichkeit der Trennung des Vermögens vom gemeinsamen Grundbesitz nach sich ziehen, kann das Gericht eine Entschädigung nach der Höhe des Anteils zusprechen.
Die fehlende Trennung und ordnungsgemäße Eintragung der Aktie setzt die zwingende Vereinbarung mit anderen Eigentümern des Klagegegenstandes über die Ausübung des Verfügungsrechts voraus.
Die Zuteilung geht einher mit der Abwicklung des Gemeinschaftseigentumsverfahrens mit anderen Eigentümern.

Jeder Fall der Bestimmung des Anteils wird unter Berücksichtigung aller Begleitumstände und Bedingungen einzeln betrachtet. Ist eine friedliche Einigung mit den Miteigentümern nicht möglich, wird die Entscheidung auf der Grundlage der gerichtlichen Prüfung des Falles getroffen.

In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass es angemessen ist, bei gemeinschaftlichem Eigentum von einer Aktie zu sprechen. E. A. Suchanow nannte das gemeinsame Eigentum pfahlfrei. NI Misnik ist der Ansicht, dass eine solche Ansicht auf einer Mischung aus zwei verschiedenen Aspekten beruht: dem Vorhandensein einer Aktie und ihrer Bestimmung, dh der Bestimmung ihrer Größe. Wenn der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum nicht definiert ist (seine Größe ist nicht geklärt), bedeutet dies nicht, dass dieser Anteil überhaupt fehlt.

Die Frage nach der Rechtsnatur des Anteils an pädagogischer und wissenschaftlicher Literatur ist umstritten. KN Annenkov erwähnt einen geistigen Anteil: „Das Recht auf gemeinsames Eigentum (Eigentumswohnung) liegt vor, wenn ein und dieselbe Sache mehreren Personen an seinem geistigen Anteil gehört“. NP Pobedonostsev sagt über den idealen Anteil: "Gemeinsames Eigentum bedeutet, dass das Objekt, während es im Wesentlichen unteilbar bleibt, in ideale Teile gespalten wird, und in jedem dieser Teile erhält das Eigentum des Teilnehmers seine Exklusivität." Laut GF Shershenevich besitzt das Subjekt des gemeinsamen Eigentums einen Anteil am Wert der Sache. "Das Recht eines jeden Miteigentümers für sich allein hat nur einen Anteil am Wert der Sache zum Gegenstand." Im sowjetischen Zivilrecht wurde die Theorie des idealen Anteils an einer Sache von D. M. Genkin unterstützt, obwohl seine Position ziemlich widersprüchlich ist. Er schrieb: "Der Anteil am Recht entspricht dem Anteil am Eigentum, das Gegenstand des Gemeinschaftseigentums ist." Der Autor nennt diesen Anteil ideal, er stellt einen Anteil am Gesamteigentum dar und nicht einen bestimmten Teil des Eigentums in Form von Sachwerten. NI Misnik glaubt, dass eine Aktie ein idealer, mentaler Teil einer materiellen Sache ist. In Bezug auf das Gemeinschaftseigentum verwendet die Doktrin also die Begriffe: "Rechtsanteil" (der Anteil am Gesetz wird in Absatz 2 erwähnt. Artikel 244 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), "real" und "ideal". " Anteile.

Der Realanteil wird als ein bestimmter Teil des gemeinschaftlichen Sacheigentums verstanden. Realer Anteil am Gemeinschaftseigentum ist ein bestimmter Teil des Gemeinschaftseigentums, der vom Miteigentümer tatsächlich genutzt wird. Die Aufteilung zwischen Miteigentümern des Gesamtgutes aufgrund des Nutzungsrechts führt nicht zur Beendigung des Rechtsverhältnisses des Gesamtgutes. Der Begriff des Realanteils wird in Fällen verwendet, in denen eine praktische Möglichkeit besteht, dem Miteigentümer einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums zur Nutzung zur Verfügung zu stellen (z. B. ein Zimmer in einem Haus). Beim idealen Anteil handelt es sich um den Anteil im Gesetz, den der Gesetzgeber in Art. 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Der ideale Anteil und der Anteil am Gesetz sind, wie R. P. Manankova glaubt, "inhaltlich identisch".

Die Anteile der Miteigentumsberechtigten bestimmen sich nach dem Gesetz oder werden im Einvernehmen aller Beteiligten festgelegt. Sind die Anteile weder durch Gesetz noch durch Vereinbarung der Parteien bestimmt, gelten sie als gleich. Das Schicksal der untrennbaren und trennbaren Verbesserungen des Gemeinschaftseigentums ist in Absatz 3 der Kunst geregelt. 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.