Преимуществено право за закупуване на дял в жилищна сграда. Преимуществено право за закупуване на дял: в апартамент, в LLC, съвместна собственост, известие за продажба, образец на договор, отказ от право на предимство за покупка. Някои ситуации на продажба с предимство

Е. ГАВРИЛОВ
Е. Гаврилов, доктор по право (Москва).
Съгласно чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при продажба на дял от обща собственост на външно лице, останалите участници в съвместната собственост имат предимство да закупят продадения дял на цената, за която се продава, и при други равни условия. Продавачът е длъжен да уведоми писмено останалите участници в споделената собственост за намерението да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и други условия, при които го продава. Но е възможно да продадете своя дял на което и да е лице само ако останалите участници в споделената собственост откажат да го купят или не го придобият в собственост на недвижим имот в рамките на един месец, а при собствеността върху движимо имущество - в рамките на десет дни от датата на уведомлението. Член 250 от Гражданския кодекс също така установява последиците от неспазване на правилото за предимството на правото на покупка: всеки друг участник в съвместната собственост има право да иска прехвърляне на правата и задълженията на купувача.
Подобни права на предимство се предоставят за членове на дружество с ограничена отговорност, когато член на дружеството отчужда своя дял (или част от него) на трети лица (член 93 от Гражданския кодекс, член 21 от Федералния закон от 8 февруари , 1998 "За дружествата с ограничена отговорност"); за акционери на затворено акционерно дружество при закупуване на акции, продадени от други акционери на това дружество (член 97 от Гражданския кодекс, член 7 от Федералния закон от 26 декември 1995 г. "За акционерните дружества"); за акционери, притежаващи обикновени (обикновени) или други акции с право на глас, да закупят допълнителни акции, издадени от дружеството (чл. 100 от Гражданския кодекс, чл. 40 от Закона „За акционерните дружества“); за членове на производствена кооперация при продажба на дял (неговата част) на гражданин, който не е член на кооперацията (член 111 от Гражданския кодекс, член 9 от Федералния закон от 8 май 1996 г. "За производствените кооперации", Член 16 от Федералния закон от 8 декември 1995 г. "За селскостопанското сътрудничество").
Сходството на изброените особени случаи, когато законодателят, както и в чл. 250 от СК, споменава предимството на правото на покупка, не означава обаче, че в тези особени случаи разпоредбите на чл. 250 ГК като общи норми. Те могат да се прилагат само по аналогия.
Обхватът на приложение на чл. 250 GK. Той е включен в гл. 16 от Гражданския кодекс "Обща вещ", където се разглеждат въпросите за намиране на имот в собственост на две или повече лица (съсобственици).
В съответствие с чл. 128 от Гражданския кодекс имущество включва вещи, включително пари и ценни книжа, както и друго имущество, включително имуществени права. Следователно, съдържащи се в чл. 250 СК правилата следва да се прилагат за всички случаи на съвместна собственост върху вещи, дялове, всякакви други вещи, както и права на собственост. С други думи, разпоредбите на този член следва да се прилагат за всички случаи, когато даден имот (право на собственост) има двама или повече съсобственици. Имайте предвид, че тези норми са императивни, т.е. не може да се променя по споразумение на страните. Разбира се, ако обект на обща собственост са парите, тогава чл. 250 GK не се прилага, тъй като парите винаги са делими и освен това не могат да бъдат продадени.
Нормите на чл. 250 от СК следва да се прилага при наличие на двама или повече собственици с един патент за изобретение, една акция, едно право на заложена вещ и не се прилагат в облигационното право (например когато един от кредиторите прехвърля правото му на иск към трето лице).
Говорейки за обхвата на приложение на нормите на чл. 250 от СК е невъзможно да не се спомене, че всяка част от правото на обща собственост е делима от правна гледна точка. Следователно съсобственикът (съсобственикът) винаги може да се разпореди със своя дял, като продаде не изцяло, а само частично. В този случай разпоредбите на чл. 250 GK.
Общ смисъл на преференциалното право на покупка. При тълкуване на различни ситуации и опит за намиране на отговор на сложните въпроси, свързани с прилагането на правилата за изпреварване, трябва да се вземат предвид общият смисъл и причините за появата му. Учебниците по гражданско право обясняват, че преференциалното право на покупка се учредява, защото участниците в общата собственост далеч не са безразлични кой ще заеме мястото на собственика, който отчуждава своя дял; освен това те може да са заинтересовани да увеличат собствените си дялове.
Изглежда, че самата държава е заинтересована броят на съсобствениците или съсобствениците на определено право да не е твърде голям, а напротив, да намалява колкото е възможно повече. Но, разбира се, всички съсобственици (съсобственици) трябва да бъдат в еднакво правно положение.
Уведомяване на продавача на останалите участници в споделена собственост като оферта. Клауза 2 на чл. 250 от Гражданския кодекс изисква продавачът на дяла да изпрати на други участници в съвместната собственост писмено известие „за намерението да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и други условия, при които той го продава“.
От текста на закона е трудно да се разбере какво е правното значение на това обявление. Никъде в закона не е посочено, че целевият купувач - неупълномощено лице - трябва да бъде посочен в обявлението. Това означава, че изобщо не е нужно да го посочвате. Освен това не е необходимо бъдещият купувач да сключва какъвто и да е вид предварителен договор с продавача. А това означава, че бъдещият купувач може да не съществува: продавачът на акциите просто трябва да уведоми останалите участници в споделената собственост, че е готов да продаде своя дял на всеки външен човек, надявайки се, че ще го намери, или не се надява на го, но иска да спаси за висока акция на цената.
Смисълът на предизвестието не е, че продавачът уведомява останалите участници в споделената собственост за намерението да продаде своя дял на трето лице, а предлага на всеки от останалите участници да го закупи от него. Това означава, че подобно уведомяване е едностранна сделка - оферта, като последиците от нея се определят от чл. Изкуство. 155, 435 и 436 GK.
Валидността на предложението - един месец от датата на получаването му - се определя със закон и не може да бъде променяна от предложителя. Освен това, съдържащи се в чл. 436 от Гражданския кодекс разпоредбата, че в самата оферта може да бъде направена клауза за възможността за нейното оттегляне, в този случай тя не може да се приложи: такава оферта е неотменяема.
Изразява се становище, че въпросното „известие“ не може да се счита за оферта, тъй като то уведомява получателя не за намерението на подателя на съобщението да продаде дела на адресата, а за намерението му да продаде своя дял на трета страна.
Трудно е да се съглася с такава преценка. В крайна сметка продавачът на акциите не само уведомява за намерението си да продаде своя дял на външен човек, но и - в същото време по този начин - предлага този дял за продажба на адресата. Без такова предложение съобщението губи правното си значение. Да предположим, че няколко дни след изпращането на уведомлението, продавачът на акциите го откаже или прави промени в уведомлението. Може ли той да направи това и какви права на адресата нарушават тези действия, ако посоченото уведомление не е оферта? Очевидно ще трябва да се отговори на поставените въпроси, че продавачът на акциите има право „да промени решението си“ да продаде своя дял на външен човек и че оттеглянето на предизвестието не може да наруши правата на адресата, т.к. сама по себе си не налага никакви задължения на продавача по отношение на адресата. С този подход правата и интересите на лицето, получило уведомлението, са сериозно нарушени. За да не се случи това, трябва да се признае, че уведомлението налага на продавача на акцията задължение да продаде своя дял на адресата, т.е. че обявлението е оферта.
Отказ на останалите участници да закупят дял. В съответствие с параграф 2 на чл. 250 ЗК всеки от останалите участници в общата вещ може пряко или по подразбиране да откаже да закупи продадения дял. Отказ "по подразбиране" става в случай, че адресатът не изкупи предложената му акция в посочения срок. И двата вида отказ пораждат едни и същи правни последици. Единствената разлика между тях е, че директният отказ е валиден от момента на получаването му от потенциален продавач, а отказът по подразбиране - след изтичане на срока за отговор.
Отказът за закупуване на дял е валиден в случаите, когато продавачът продаде своя дял на трето лице на цената, която е посочена в обявлението, или на по-висока цена и при условията, посочени в обявлението, или при по-изгодна условия за продавача.... Във всички останали случаи отказът за покупка не се прилага, а продавачът на дяла, възнамеряващ да продаде своя дял на по-ниска цена или при по-неизгодни условия за себе си, е длъжен да изпрати останалите участници в общата собственост второ известие.
Съгласието на останалите участници за закупуване на дял. Ако един от другите участници в срока, установен от закона, се съгласи да закупи предлагания за продажба дял, тогава това се счита за приемане и следователно акцията трябва да се счита за продадена; това просто означава "придобиване на продадения дял от собствеността". Разбира се, съгласието трябва да отговаря на всички изисквания за приемане (по-специално, да бъде безусловно и пълно).
Нека се обърнем към онези случаи, когато двама или повече съсобственици са изразили съгласието си за закупуване на продавания дял: на кого в този случай трябва да се продаде отчужденият дял? Има различни мнения по този въпрос. Считам, че е невъзможно да се придаде правно значение на първенството при приемане на предложение за сключване на споразумение, тъй като законът определя само крайния срок на действие на правото на превантивно изкупуване. Също така е невъзможно да се даде право на продавача да избере купувача, тъй като продавачът има само задължението да предложи своя дял за продажба на всички останали съсобственици. Всъщност всички съсобственици, които се съгласят да го купят, имат право да придобият продавания дял и никой от тях не може да бъде лишен от него. Но тъй като правото на закупуване на продадения дял се основава на факта, че всеки потенциален купувач вече притежава дяла, който притежава, то потенциалните купувачи имат право да закупят тази част от отчуждения дял, която е пропорционална на акциите, които притежават. С други думи, в случая, по аналогия, нормата, съдържаща се в ал.2 на чл. 93 СК. Така например, ако двама съсобственици са изразили съгласието си за придобиване на отчуждения дял, единият от които притежава 20%, а другият - 30% от общия имот, то първият има право да придобие две пети , а вторият - три пети от отчуждения дял.
В разглежданата ситуация договорът за покупко-продажба на дял следва да се счита за сключен с всеки един съсобственик, изразил съгласие за покупката, но по отношение не на целия дял, а на съответната част. Това решение произтича от действащото законодателство.
В съответствие с пряката инструкция, съдържаща се в чл. 246 от СК, преференциалното право на покупка не се прилага за случаите на прехвърляне на дял по договор за дарение и по завещание. Тази норма не повдига възражения във връзка с лично - поверителния характер на посочените сделки. Но от сравнение на чл. Изкуство. 246 и 250 от СК следва, че преференциалното право на покупка не се прилага дори в случаите, когато собственикът на дела продаде своя дял на един от останалите съсобственици. Изглежда се нарушават правата на останалите съсобственици. Тук следва да се прилага преференциалното право на покупка, като е желателно това да се отрази в чл. 250 GK.
ВРЪЗКИ КЪМ ПРАВНИ АКТОВЕ

"ГРАЖДАНСКИ КОДЕКС НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ (ЧАСТ ПЪРВА)"
от 30.11.1994 N 51-FZ
(приета от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 21 октомври 1994 г.)
ФЕДЕРАЛЕН ЗАКОН от 08.12.1995 N 193-FZ
"ЗА ЗЕМЕДЕЛСКАТА СЪТРУДНИЧЕСТВА"
(приета от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 15 ноември 1995 г.)
ФЕДЕРАЛЕН ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-FZ
"НА АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО"
(приета от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 24 ноември 1995 г.)
ФЕДЕРАЛЕН ЗАКОН от 08.05.1996 N 41-FZ
"ЗА ПРОИЗВОДСТВЕНИ КООПЕРАТИВИ"
(приета от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 10 април 1996 г.)
ФЕДЕРАЛЕН ЗАКОН от 08.02.1998 N 14-FZ
"ЗА ДРУЖЕСТВО С ОГРАНИЧЕНА ОТГОВОРНОСТ"
(приета от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 14 януари 1998 г.)
Руско правосъдие, N 2, 2001 г

Преференциално право за закупуване на дял от апартаменте право на съсобствениците ( съсобственици) изкупете дял от апартамент от съседа си, преди той да го продаде на някой друг отстрани. Същото се отнася и за отделна стаякато част от общ апартамент. Нека обясним по-подробно.

Ако апартаментът е собственост на няколко души, тогава такава собственост е общ, и може да бъде от два вида:

обща ставаимот, или
общ дялсобствен.

Като част от пакета документи, представени за регистриране на продажба на дял в апартамент, трябва да има потвърждение, че Продавачът е уведомил всички останали собственици за намерението си. За целта Продавачът прилага към документите копие от същите уведомителни писма за продажба на дял от апартамент с предложение за обратното му изкупуване на посочена цена.

Ако се получи от съседи писмен отказ от предимството му да закупи дял в апартамент, то този документ също е приложен към пакета от документи. След това процесът на регистрация ще започне незабавно.

Ако няма отказ от съседите-собственици ( но уведомителното писмо е приложено), тогава документите за регистрация все още ще се приемат, но самата регистрация ще започне само по предписаните от закона предварителен срок- един месец.

"ТАЙНИТЕ НА НЕДВИЖИТЕЛЯ":

Подробен алгоритъм за действия при покупка и продажба на апартамент или неговия дял е представен в интерактивна карта. Отваря се в изскачащ прозорец. "> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА (ще се отвори в изскачащ прозорец).

Значителна част от фонда за жилищни имоти е обща собственост. Частичната собственост налага определени ограничения върху операциите с обекти: собственикът на дял не може да го продаде на трета страна, заобикаляйки други собственици на апартаменти, които имат право на преференциално закупуване.

Какво се нарича преференциално право за изкупуване на дял от апартамент и как възниква то?

Като начало следва да се изясни, че общата собственост е споделена и съвместна. Съгласно чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация от Кодекса, имуществото, принадлежащо на две или повече лица, се счита за общо. Ако са определени точните дялове на собствениците - имотът е в съвместна собственост, ако не е определен - в съвместна собственост.

Собственикът на акциите има право да се разпорежда с него по своя преценка, ако действията му не нарушават правата на други собственици.
Съвместната собственост не може да се продава от някой от собствениците - това ще изисква предварителен раздел.

Правото на приоритетно обратно изкупуване възниква, когато собственикът на акцията е решил да я продаде и е определил пазарната стойност. Той е длъжен да уведоми останалите собственици за това с препоръчана поща или лично съобщение.

В рамките на един месец от датата на получаване на писмото собствениците на съседни акции трябва да вземат решение за покупка.

Кой отговаря на условията на първо място?

Право на изкупуване на дял от апартамент има:

собственици на квадратни метри в общински помещения;
собственици на дялове в апартаменти.

Съседите в общ апартамент често се превръщат в спънка, когато става дума за продажба на стая. Въпреки че такива жилища предвиждат отделно жилище, стаята може да бъде регистрирана като частна собственост или като дял от обща собственост. И в двата случая при извършване на сделки за покупко-продажба се прилагат нормите на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация: съседите имат приоритетно право да изкупуват освободени стаи.

Ако говорим за апартамент, в който живее семейство, продажбата на дял на трето лице изглежда неуместно и дори абсурдно, тъй като често е невъзможно да се определят физическите му граници (например 1/3 от дял от 1- стаен апартамент). При наследяване на имущество и семейни конфликти обаче се случват и такива опити. Правото на акционерите на обратно изкупуване трябва да се спазва стриктно.

Част от апартамента, която е в съвместна собственост, не може да се разпорежда самостоятелно. Първо трябва да се реализира раздел с определяне на дяловете на всеки от собствениците и едва след това можете да продадете своя дял - разбира се, съсобственикът ще използва правото на преференциална покупка.

Имате въпрос или се нуждаете от правна помощ? Възползвайте се от безплатна консултация:

Законът забранява прехвърлянето на правото на изкупуване на трети лица: няма да работи да се преговаря с роднина или съсед, така че той да подпише отказ в полза на трето лице, заобикаляйки други собственици на обща собственост.

Какви са законовите изключения от правилата за превантивна покупка?

Правото на предимство се прилага за всякакви сделки за покупко-продажба и замяна на дялове в жилищни помещения, с изключение на продажбата на:

акции от недвижими имоти на публичен търг;
дялове от поземлен имот, върху който се намира къща, която е обща собственост, или помещения в тази къща.

Изключение правят споразуменията за дарение - тази вратичка в законодателството понякога се използва от жители на общински апартаменти, които не са успели да преговарят със съседите си. За да избегне бюрокрацията с откази и уведомления, продавачът предава стаята на купувача, уж като подарък, безплатно, но последният трябва да плати данък в държавната хазна - ако не е близък роднина или съпруг на донора. Ако съседите успеят да докажат в съда, че сделката е фиктивна, тя може да бъде обявена за недействителна.

Указание за упражняване на правото на предимство на изкупуване при продажба на дял

Продажбата и покупката на дял следва да се извършва в съответствие със законовите разпоредби. Разбира се, когато роднина или съсед действа като купувач, няма трудности, но какво да кажем за тези, които искат да продадат квадратни метри в общ апартамент и никой от съседите не е изразил желание да разшири жилищното си пространство? Или смятат, че бавят решението, но продавачът няма възможност да чака дълго?

В такива случаи трябва да спазвате правилата на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Законът одобрява следния алгоритъм на действия:

разпространение (доставка) на уведомления за продажба на дял;
получаване на писмен отказ от право на възбрана;
при липса на откази - изчакване в рамките на един месец от датата на уведомяване на всеки от притежателите на акции;
продажба на дял на съсобственик или на външно лице, ако никой не е упражнил правото си на предимство.

Стъпка 1. Уведомяване на собствениците

Всеки съсобственик на дяловия имот трябва да бъде уведомен за предстоящата продажба на дела. Текстът на документа трябва да посочва пълното име на продавача, адреса, техническите характеристики на обекта и неговата стойност, както и името и адреса на получателя с препратка към правилото на Гражданския кодекс на Руската федерация, според който адресатът има предпочитано право на обратно изкупуване.

Документите се изпращат с препоръчана поща. Попълнете описа и формуляра за разписка за доставка - той ще уведоми, че писмото е достигнало до адресата и ще бъде полезно при съставяне на договор за покупко-продажба.

Уведомленията за продажби могат да се доставят и лично; в този случай ще ви е необходим дубликат - копие, върху което адресатът ще подпише и ще посочи датата. Така ще се защитите и ще можете да докажете своята позиция, ако по-късно притежателите на акции искат да оспорят сделката.

Стъпка 2. Един месец за чакане

По закон всеки съсобственик разчита на размисъл за един месец. Ако след този срок никой не е декларирал правото си на предварителна покупка на дял от апартамента, можете да сключите споразумение с всяко трето лице.

Действителната стойност на акциите, посочена в споразумението, не трябва да бъде по-малка от сумата, която преди това е била декларирана на собствениците на съседните акции. Нарушаването на това правило ще бъде основание за анулиране на сделката в съда.

Стъпка 3. Отказ от преференциално право на покупка

Когато няколко съседи не кандидатстват за откуп и има купувач, който е готов да купи квадратни метри, можете да ускорите процеса - в този случай обаче ще се изисква добрата воля на наемателите, които ще се съгласи да напишете изявление за отказ.

Стъпка 4. Изпълнение на договор за покупко-продажба на акции

Независимо кой получава дела - бивш съсед в общ апартамент, роднина или трето лице - договорът подлежи на задължителна нотариална заверка.

Нормата е одобрена с член 7 от Федерален закон № 172 „За изменения във Федерален закон 218-FZ „За държавната регистрация на недвижими имоти“ и влиза в сила от 1 януари 2017 г.

Правилото важи и за всякакви сделки по отчуждаване на недвижими имоти, в които участват непълнолетни и граждани с ограничена правоспособност.

Ако е необходимо да се измени договора за покупко-продажба на дял относно условията на сделката, тогава страните сключват допълнително споразумение. Формата на споразумението е писмена, препоръчително е да използвате образец за съставянето му. Документът съдържа данните за договора, пълното име на нотариуса, който го е заверил, и номера на вписването в регистъра, както и паспортните данни на участниците в сделката.

Споразумението не отменя договора, а само променя съдържанието на някои точки - текстът трябва да посочва техния номер и новите условия, които влизат в сила от датата на подписване на документа.

Подобно на основния договор, споразумението се заверява от нотариус.

Как мога да издам анулиране?

За формализиране на отказа от правото на преференция за покупка, продавачът и кандидатите, които притежават обекта на обща собственост, трябва да се явят в нотариалната кантора с паспорти и удостоверения за регистрация на права на собственост.

Тази процедура ще отнеме най-много половин час, през който нотариалният помощник ще направи копия, ще подготви документите и ще въведе данните на кандидатите - участниците ще трябва само да ги подпишат и да изчакат нотариалната заверка.

Допуска се и друг начин - отказ с лично присъствие в регистрационната камара при подаване на документи за регистрация на сделката - но имайте предвид, че договорът за покупко-продажба на акции все още изисква нотариална заверка.

Продажбата на дял от жилищни имоти е трудна, но никак не е трудна. Основното нещо за продавача е да действа по законен начин: да уведоми другите собственици за предимството на обратното изкупуване и да запази 30-дневна пауза. След изтичането му, при липса на желаещи сред съседите, собственикът може да сключи сделка с трето лице.

1. Когато дял от общата собственост се продаде на външно лице, останалите участници в съвместната собственост имат предимство да закупят продадения дял на цената, за която се продава, и при други равни условия, освен в случай на продажба на публичен търг, както и в случаите на продажба на дял от общото право собственост на поземлен имот от собственик на част от сграда или конструкция, разположена върху такъв поземлен имот, или от собственик на помещение в споменатата сграда или конструкция.

Публични търгове за продажба на дял от правото на обща собственост при липса на съгласие на всички участници в общата собственост могат да се провеждат в предвидените и в други случаи, предвидени в закона.

2. Продавачът на дяла е длъжен да уведоми писмено останалите участници в споделената собственост за намерението да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и други условия, при които го продава.

Ако останалите участници в споделена собственост не придобият дела, който ще бъде продаден в собствеността върху недвижим имот в рамките на един месец, а в собствеността върху движимо имущество в рамките на десет дни от датата на уведомлението, продавачът има право да продаде. неговия дял на всяко лице. В случай, че всички останали участници в споделена собственост писмено откажат да упражнят правото на предимство за закупуване на продадения дял, такъв дял може да бъде продаден на външно лице по-рано от посочения срок.

Спецификата на уведомяването на участниците в споделена собственост за намерението на продавача на дял в правото на обща собственост да продаде своя дял на външен човек може да бъде установен от федералния закон.

3. Когато дадена акция е продадена в нарушение на правото на предимство на покупка, всеки друг участник в дяловата собственост има право да поиска по съдебен път прехвърляне на правата и задълженията на купувача към него в тримесечен срок.

4. Не се допуска преотстъпване на право на предимство за закупуване на дял.

5. Правилата на този член се прилагат и при отчуждаване на дял по договор за замяна.

Коментар на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация

1. В случай на нарушение, изразено в пренебрегване на правото на предимство за закупуване на други участници в обща собственост, всеки друг участник в съвместна собственост има право в тримесечен срок да поиска по съдебен ред прехвърляне на правата и задълженията на купувача. на него.

Преференциалното право на покупка важи както за движимо имущество, така и за недвижимо имущество. В допълнение, това право се упражнява по отношение на несертифицирани ценни книжа (акции на затворено акционерно дружество), дялове в уставния капитал (например дружество с ограничена отговорност).

2. В параграф 1 на чл. 24 от Закона за регистрация на недвижими имоти.

Първоначално това правило предвиждаше, че в случай на държавна регистрация на правото на дял в общ общ имот, към заявлението за държавна регистрация от други собственици трябва да бъде приложено писмено съгласие, което трябва да бъде съставено от всеки съсобственик в органа, извършващ държавна регистрация на правата.или да бъде нотариално заверен. При липса на съгласие на всички съсобственици, регистраторът на права беше длъжен да спре държавната регистрация за два месеца и в рамките на три дни да изпрати съобщение за спиране на държавната регистрация на права до всички съсобственици, които не са изразили тяхното съгласие. Ако в рамките на посочения срок съсобствениците не са оформили възраженията си пред органа, който извършва държавна регистрация на правата, или не са предоставили нотариално заверени възражения, държавната регистрация на правото на дял от общата обща собственост е била извършени без тяхното съгласие.

Разбира се, такова правило в посочената процедура (писмено съгласие, а не отказ или безразличие; възможност за спиране за два месеца и др.) значително ограничава правото на участник в съвместна собственост в сравнение с правилото, съдържащо се в чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Федералният закон „За изменение на член 24 от Федералния закон„За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ приведе процедурата за държавна регистрация в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация.

———————————
Сборник от законодателството на руската федерация. 2001. N 11. Чл. 997.

3. С влизането в сила на първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на преференциално изкупуване се прилага и при отчуждаване на акция по споразумение за замяна.

В допълнение, правото на преференциална покупка се прилага и за други платени методи за разпореждане с дялове в обща собственост. ... В същото време участникът в споделена собственост има право по своя преценка да продаде, дари, завещае, заложи своя дял или да се разпореди с него по друг начин в съответствие с правилата, предвидени в този член 250 от Гражданския кодекс. на Руската федерация по време на нейното платено отчуждаване. Например при отчуждаване на дял като обезщетение се изисква и спазване на нормите на този член. Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в своето информационно писмо от 21 декември 2005 г. N 102 „Преглед на практиката на прилагане от арбитражни съдилища“ отбелязва, че квалификацията на спорната връзка не като правоотношение за покупко-продажба не е безусловно основание за неприлагане на разпоредбите на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

———————————
Бюлетин на Върховния арбитражен съд на Руската федерация. 2006. № 4.

4. Преимущественото право на покупка не се приписва пряко от законодателя на имуществени или лични неимуществени права. Такава дефиниция обаче е важна например по отношение на наследственото наследяване. Съдебната практика разглежда това право като имуществено и не се отнася до онези права, които по силата на лични и по отношение на които е невъзможно наследяването. Както е отбелязано в Прегледа на законодателството и съдебната практика на Върховния съд на Руската федерация за I тримесечие на 2007 г., тъй като правото на участник в съвместна собственост да иска въз основа на параграф 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето към него на правата и задълженията на купувача при продажбата на дял от правото на обща собственост в нарушение на правото му на предимство за закупуване на продадения дял по неговата правна природа е произтичащо от преференциалното право за закупуване на посочения дял, то по силата на изложеното такова право на иск също не е същото лично право, по отношение на което правоприемството е невъзможно. Упражняването на тези права не е неразривно свързано само с определено лице, поради което такива права могат да се упражняват от наследниците на това лице при предвидените от закона условия.

———————————
Бюлетин на въоръжените сили на RF. 2007. № 10.

5. Разясненията на Върховния съд на Руската федерация са от голямо значение при прилагането на нормите на член 250 от Гражданския кодекс на Русия. И така, клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. N 4 (изменена с Федералния закон от 6 февруари 2007 г.) „За някои въпроси от практиката на разглеждане от съдилищата на спорове, възникнали между участници в общата собственост върху жилищна сграда“ относно следните особености на прилагане на нормите на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация при решаване на спорове, възникнали във връзка с упражняването от участник в съвместна собственост на правото на предимство за закупуване на дял по отношение на жилищна сграда:

При предявяване на такъв иск ищецът е длъжен да направи по аналогия с част 1 на чл. 96 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация по банковата сметка на отдела (отдела) на Съдебния отдел в съответния съставен субект на Руската федерация сумата, платена от купувача за къщата, таксите и митата, както и като други суми, които трябва да бъдат изплатени на купувача за възстановяване на необходимите разходи, направени при закупуване на жилище.

Прилагането на нормите на коментирания член, включително разпоредбите на клауза 3, е възможно само по отношение на разпореждането с дялове в правото на обща съвместна собственост. При отчуждаване от съсобственик на имота като цяло, а не по отношение на дял, сделката за отчуждаване на имот може да бъде оспорена. Искът за прехвърляне на правата и задълженията на купувача не подлежи на удовлетворяване, което се потвърждава и от съдебната практика, например във връзка с продажба на автомобил от съсобственик на трето лице (не дял в правото на обща съвместна собственост върху лек автомобил) без съгласието на друг съсобственик.

———————————
Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 септември 2007 г. N 12424/07 по дело N A29-7006 / 06-2e.

8. В правоприлагащата практика са възникнали и възникват много спорове във връзка с правния режим на стаите в общ апартамент. В съответствие с част 6 на чл. 42 от Жилищния кодекс на Руската федерация, при продажба на стая в общ апартамент, останалите собственици на стаите имат предимство да закупят отчуждената стая по начина и при условията, определени от Гражданския кодекс на Руската федерация. Руска федерация. Правото на предимство в такива случаи се прилага от 1 март 2005 г. (т.е. с въвеждането на LCD). Въпреки факта, че ситуацията е същата като при положението на апартаментите спрямо общите съоръжения в жилищна сграда, при отчуждаване на апартамент или нежилищни помещения в жилищна сграда собствениците на други апартаменти, които се намират в кв. В същото време съсобствениците на обща собственост в жилищна сграда нямат преференциално право да купуват апартамент или нежилищни помещения (вж.

Продажбите на недвижими имоти понякога са придружени от граждански задължения, даващи предимство на някои купувачи пред други.

В апартамент, който е в споделена собственост или върху поземлен имот (ЗУ), чиято територия е разделена за ползване с дялове и по отношение на други обекти, при които видът на ползване е уреден със съсобственост, са установени норми за продажба на недвижими имоти.

Те се състоят в това, че регистрацията се предшества от процедурата за уведомяване на съсобствениците за продажбата на дела. Целта му е да уведоми лицата от тази категория за извършването на продажбата, която те имат право да използват, за да станат пълноправни собственици на недвижими имоти или да разширят териториалните си граници.

Ако апартаментът е на две лица, едното от които пуска дял за търга, той се предупреждава за установения начин.

Ако апартаментът е на трима, четирима или повече лица, всеки от тях се предупреждава отделно от останалите.

Уведомление се предоставя на всички. Не трябва да има съвместно предупреждение.

Не е позволено тази информация да се дава устно, в обикновен ежедневен разговор, без значение колко приятелски отношения са се развили между наемателите. Наред с ежедневните съображения в това отношение е необходимо официално уведомление, което ще бъде представено в момента на сделката. При липсата му сделката не трябва да бъде сключена и Rosreestr не приема документацията за регистрация.

Ако се получи нотариално заверено съгласие за продажба от съсобствениците, този документ се приравнява на вида на уведомлението за планираната сделка. Не се изисква друго известие.

Преференциално право за закупуване на стая в общ апартамент

Както в апартамент със споделена собственост, по отношение на недвижими имоти се прилагат разпоредбите на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които определят приоритета на закупуване на обект от собственици, които съвместно притежават имота.

Други тълкуватели на законодателството обаче се позовават на факта, че апартаментът предвижда прецедент на собствеността върху общите части за наемателите. Собствениците на общия апартамент нямат това право. Тъй като законодателните източници не предвиждат друга разпоредба, която може да отмени действието на този член, тя се прилага за помещенията на общите жилища.

Законодателят се позовава на характеристиките на помещенията, в които е допустимо да се правят аналогии за адекватността на гражданския процес, насочен към съвместното ползване на помещения.

Ето защо при продажба на такива апартаменти е необходимо да се уведомят съседите, живеещи в същия блок. Ако сградата не предвижда наличието на блокове, тогава съседите на стаите, в непосредствена близост до обекта за продажба. Това са стаи с обща стена, ако стаите са подредени в "линия".

Но по отношение на общите помещения принципите на превантивно закупуване са слаби, въз основа на действието на Федералния закон от 4.07.91 г. под № 1541-1 (чл. 3). Понякога собствениците успяват да продадат имот, без да информират съседите си. Впоследствие съседи завеждат дела, опитвайки се да обжалват сделката с имота. Затова е препоръчително да се информират лица от съседни общински помещения.

Правила за предупреждение

Основният вид на процедурата е подписването от съсобствениците на нотариално заверено съгласие за сделката. След съставянето му уведомлението може да се извърши чрез проста процедура на писмено уведомление срещу подпис. Това се изисква в случай, че цената или условията на сделката са се променили. Например – на купувача се предлагат условията за покупка и т.н.

Ако не бъде получено съгласие за сделката, собственикът се позовава на правилата, установени в клауза 2 на чл. 255 от Гражданския кодекс на Руската федерация, регламентиращ прехвърлянето на уведомление.

В по-голямата си част се използва нотариално уведомление.

Собственикът се обръща към нотариална кантора, където нотариусът съставя официален документ на специален формуляр. Изпраща се на съсобствениците по адрес на местоживеене - с препоръчана поща с уведомление за получаване.

Съобщението се предава на нотариуса, който съставя официален документ за правилно извършената процедура.

В случай на спешност, изискваща незабавни действия, уведомлението се предава по телеграф. Текстът на телеграмата се копира и операторът на клона удостоверява предаването на съответния текст.

Уведомлението се счита за ефективно, дори ако адресатът откаже да получи телеграмата срещу подпис.

Операторът посочва, че предаването на информация е извършено в съответствие с изискванията на закона.

Ако съсобственикът е дал съгласието си, е допустимо сделката да приключи в същия ден. Срокът на валидност продължава:

до момента на регистрация на сделката;
преди промяна на условията за продажба;
по желание на лицето, до отмяна на действието.

Ако съсед реши да изкупи акция, изложена на търг, той има право да оттегли съгласието, при условие че сделката не е формализирана. Ако в този план има припокривания между кандидатите за закупуване на обект, въпросът се решава в съда.

Уведомлението влиза в сила след като съсобственикът:

ще предостави нотариално заверено съгласие;
ще откаже официално;
един месец след получаване на уведомлението, ако не бъде получен отговор.

В посочените случаи се допуска съставяне на сметка за продажба и прехвърляне на документацията за приобщаване на доказателства за предаденото предупреждение за сделката.

Ако не е получено съгласие и са нарушени правомощията на лицето, което живее с продавача на същата територия, му се определя срок от три месеца за подаване на искова молба до съда за възстановяване на правото на приоритетно придобиване на дял. .

При изкупуване на дела от общината срокът е ограничен до два месеца.

Преференциално право на покупка при отдаване под наем

Преимуществено право на закупуване на общинска собственост

Ако държава или община обяви на търг сграда, в която живеят граждани, те трябва:

предоставят ново място на пребиваване на същото основание;
предоставят предимство на изкупуване.

В този случай за наемателите на апартамент или стая това означава, че те запазват правото си да участват в търга заедно с други граждани, а също така придобиват възможността да изкупуват помещенията или друго селище чрез пряко споразумение, без да участват в търга.

Ако една от стаите не е приватизирана, но е останала без собственик след смъртта на наемателя или по други причини, тя се продава по същите правила (виж).

Икономическият субект е длъжен да уведоми лицата, които съвместно притежават помещенията, за предстоящата сделка.

Когато имуществото на собственика на дял в общ закон е описано и фактурирано за погасяване на кредитни задължения или е запорирано по други причини, правилото за предварителна покупка се прилага в същата степен, както при личното му участие.

Но тук съдебните изпълнители се занимават с проектиране на уведомления. Те прехвърлят на лица, заинтересовани от съдбата на имота, официални извлечения от поръчките за продажба, с посочване на условията, необходими за неговото обратно изкупуване.

Официалните книжа се предоставят срещу подпис на наемателите на апартамента. При намерения за обратно изкупуване на запорирания дял те декларират решението си чрез подаване на заявление.

В заявлението е посочено, че преференциалното право позволява придобиване на обект без участие в търга.

Преимуществено право за закупуване на парцел

В този случай ситуацията на гражданскоправните действия се основава на действието на онези законодателни източници, които определят условията за продажба. Те са малко по-различни по отношение на правилата за извършване на изискуемите действия и лицата, които са ищци за приоритетно изкупуване.

Ако наета общинска земя е обявена на търг, тогава наемателят има право да я изкупи както с участие в търга, така и без това участие.

Комисия по управление на земите към административното управление на населеното място е длъжна да уведоми наемателите за продажба на земната маса чрез търг.

Въз основа на съвместно сключен договор наемателите получават еквивалентни парцели или изкупуват тези, които ползват. Това правило се засилва, ако собствениците имат върху парцелите, които притежават по право на собственост. В този случай административните органи са длъжни да се съобразят с претенциите на собствениците на имота.

Същото, ако земята е съвместна собственост. Приоритетно ще бъде правото на собственика, който е изградил капиталовата конструкция заедно с продавача. За да направите това, трябва да изпратите извлечение от регистрацията на съответната информация в Rosreestr. Ако собственикът на сградата откаже да закупи, известието трябва да бъде изпратено до притежателите на авторски права върху парцела.

Запорираният дял се урежда от отношенията, предвидени за различни видове недвижими имоти.
Делът от земята се обявява на търг след вписване на разрешение от съдебните изпълнители, представили извлечение за решението за пускане на дела за търг, на собствениците на парцела.

Как да заобиколим правото на предимство за покупка

Понякога възникват условия, които не позволяват пълно предупреждение, че дялът на дадено лице се обработва за продажба.

Това е възможно, когато съсед е заминал за неизвестен пункт за постоянно пребиваване или в дългосрочна командировка, без да бъде заличен от регистрационния регистър (вижте).

Някои граждани, стремейки се да заобиколят законовата разпоредба, я нарушават, като извършват сделка недобросъвестно. Например, тя се извършва под прикритието на продажба. Собственикът прехвърля помещението под формата на подарък, използвайки разпоредбите на едностранна гражданскоправна сделка.

Такива ситуации са често срещани и се използват навсякъде. Те се превърнаха в инструмент за измамници на пазара на недвижими имоти.

Но тъй като договорът е едностранен и не използва компенсирана връщане на имущество под формата на пари или по друг начин, е трудно да се събере. тъй като в случая са нарушени причинно-следствените връзки между подписването на дарението и прехвърлянето на пари. От такива ситуации трябва да се внимава.

Препоръчително е да се изясни мястото на престой на човек с роднини или наематели, които са останали в апартамента, и да се изпрати телеграма с уведомление до мястото на неговото пребиваване. В краен случай - да се признае за изчезнал въз основа на член 42 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Това е допустимо, ако според показания собственикът не се е явил на мястото на постоянна регистрация повече от 1 година.

Ако правата на заинтересованото лице са нарушени чрез непредоставяне на информация за продажбата и той се стреми да ги оспори по съдебен ред, тогава обжалването следва да се направи за възстановяване на правото му на предимство на покупка чрез иск.

Често срещана грешка е подаването на иск за обявяване на сделка за незаконна. Такъв иск няма да бъде признат от съда.