Държавна система за регистрация на недвижими имоти. Етапи на създаване на надеждност на системата за счетоводно отчитане на имоти за целите на управление (Vasilyeva I.E.). Кадастрално и техническо счетоводство
Едно от условията за нормалното функциониране на пазара на недвижими имоти е публичността, публичността на правата върху недвижими имоти. Следователно за всички сделки с недвижими имоти се изисква специален правен режим. На първо място, държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
Системата за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти е необходим елемент от функционирането на пазара на недвижими имоти, осигуряващ идентификацията на обект на недвижим имот и предмет на право върху него и позволява:
· създаване на система за данъчно облагане на недвижимите имоти;
гарантират сигурността на сделките, като предоставят гаранции на приобретателя на правата, че придобиването е извършено от действителния собственик на тези права;
фиксирайте момента на прехвърляне на права върху собственост, а оттам и ползите и рисковете, свързани с притежаването на права върху недвижими имоти.
Формирането на съвременните системи за държавна регистрация е преминало през много дълъг път на развитие и носи ясен отпечатък на особеностите на историческия процес в определена страна или група държави.
Историята на възникването и развитието на системата за регистрация на недвижими имоти
Първоначално, с ниската динамика на движение на населението и рядкост на сделки с недвижими имоти, доказателствата за уважавани съседи в определено населено място бяха достатъчна основа за признаване на права върху земя.
С разрастването на оборота на недвижими имоти възниква необходимостта от специален правен режим за тези права. В древна Гърция стълб (ипотека) е бил поставен върху земята на длъжник, който е заложил земята си, за да обезпечи дълг.
По-късно се появяват специални ипотечни книги. Първата система от поземлени книги съществува вече през I век. пр.н.е. в Египет (римска провинция).
Ипотечната книга съдържа цялата необходима информация за недвижимия имот и неговите собственици. Те съдържаха описание на икономическия и правния статус на всяко имение, намиращо се в този квартал. Благодарение на това кредиторът при сключване на кредитна сделка би могъл да установи стойността на заложената вещ и степента на имуществената отговорност на кредитополучателя. Така кредиторът си е осигурил солидно ипотечно обезпечение на издадените от него парични задължения.
Важна разлика между законодателствата е начинът, по който се водят записи или по имената на собствениците, или по имената на недвижими имоти.
Съгласно първата система, приета във Франция, всеки собственик получава специален лист. Недостатъкът на тази система беше, че купувачите на недвижими имоти или ипотекарните кредитори се интересуваха от състоянието и собствеността на дадения имот или къща, а не от състоянието на собственика.
Следователно немската система разпределя лист в книгите на всяко имение или къща. Листът беше разделен на колони, които посочваха името и местоположението на имота, икономическия състав, името на собственика, всички вещни права върху този имот, принадлежащи на други лица; дългове, обезпечени с ипотеката на този имот.
Ипотечните книги трябваше да имат характера и автентичността на официални актове. Следователно те бяха ръководени от официални институции. Например съдилища, граждански камари в провинциалните градове или специално създадени ипотечни офиси в столиците. Вписванията в ипотечните книги са били доказателствени във всички спорове за собственост. Тези институции обаче отговаряха само за правилното водене на ипотечните книги, а не за правилността на акта, въз основа на който са извършени съответните вписвания. Ипотеката е вписана в ипотечните книги или по искане на лицето, вписано в книгата като собственик, или с влязла в сила съдебна присъда.
Правното значение на ипотечните книги е, че правото на собственост върху недвижим имот възниква от стопански субект от момента на извършване на специални вписвания в ипотечните книги. Това беше важно за разрешаване на спорове в случай на сблъсък на права върху недвижими имоти от няколко кредитори.
По силата на принципа на публичност, разглеждането на ипотечни книги и получаването на извлечение от тях бяха достъпни за всеки заинтересован от това.
Всички местни ипотечни трезори предоставиха информация за състоянието на всеки имот и свързаните с него задължения към Централния ипотечен трезор за съставяне на общи местни списъци за страната като цяло.
Следващата стъпка беше създаването на система за регистрация на недвижими имоти.
На 29 октомври 1830 г. е приет Хесенския закон, според който описанието на недвижимите имоти се прави въз основа на топографски карти.
На 31 март 1834 г. пруският закон въвежда връзката на ипотечната система с кадастралната система.
Решението на този въпрос в Холандия заслужава специално внимание. Територията на страната е разделена на 32 области. Във всяка от тях имало склад за ипотеки и поземлен регистър, съставен от Министерството на финансите. Извършването на промени в кадастъра е поверено на отдел „Ипотека”. Всяко местно описание имаше собствен регистър по имената на собствениците, посочващ титлата, занаята или занятието, местожителството на собственика на земята. Под тези данни са поставени номерата на участъците от кадастъра. Регистърът включва още:
собственост на акта за придобиване на недвижим имот;
стойността на имота;
датата и номера на регистъра;
дата на исковете срещу собственика на имота, размери и срокове за тяхното плащане.
В друг лист са изброени правата на собственост върху земя и сгради, размерът на дълга с посочване на лицата, участващи, датата и номера на представяне на тези права, броя на плащанията, погасяването на посочените права на собственост и ограниченията върху собствеността права.
На 26 март 1855 г. едновременно във Франция и Прусия е проведена ипотечна реформа, която въвежда нова разпоредба, според която не само всяко прехвърляне на недвижими имоти от един собственик на друг, но и всички ограничения върху правата на неговото ползване . В противен случай придобитите права върху недвижими имоти се считат за недействителни.
Системата за регистрация на права върху недвижими имоти изпълнява пълноценно ролята на поръчител само ако е в състояние да гарантира правата върху недвижими имоти за своя добросъвестен купувач. За да направи това, той трябва да установи и потвърди:
Надеждност, чистота и пълнота на информацията за имота;
Правомощията на продавача
Чистота и пълна сигурност на прехвърлените права.
В световната практика днес съществуват три начина за предоставяне на такива гаранции, въз основа на които са създадени три различни системи за регистриране на права върху недвижими имоти:
1. Система на правен кадастър.
2. Регистрация на правото на собственост (заглавие на земя) - система Torrens (име на създателя).
Z. Регистрация на актове.
Система за правен кадастървалидни в повечето европейски страни (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.). Осигурява висока степен на надеждност и сигурност на сделките с недвижими имоти поради дългосрочното съществуване на изградена система за събиране и актуализиране на данни:
· за парцели (техните топографски характеристики, естеството на тяхното използване, площта, сградите, разположени върху тях);
относно прехвърлянето на права върху тях;
относно собствениците на земи.
За да се създаде тази система, е необходимо много години и дори векове (ако се има предвид, че обектите на недвижими имоти не влизат на пазара толкова често, колкото други стоки) натрупване на информация.
Регистрация на нотариален актвключва задълбочено проучване и описание на обекта (правната му история, топографски и други физически характеристики) и формиране на тази основа на правно валиден титул на собственост. В този случай държавата гарантира законността на правото на собственост (правото на собственост) и го формализира при прехвърляне на права на нов собственик. Тази система е често срещана в Канада, Австралия, Нова Зеландия. Имаше опити да се въведе в Съединените щати. Те обаче бяха извършени на доброволни начала.
Тази система включва значителни разходи за топографски изследвания и описания, за изучаване на историята на прехвърлянията на права и наличието на тежести, както и създаване на застрахователен фонд, който предоставя допълнителни гаранции за добросъвестни купувачи в случай на грешки от страна на държавата. власти при проверка на заглавието. Именно това обстоятелство постави основата на друга система за регистрация, характерна за повечето американски щати.
Регистрация на актове. Документите, подадени до органите за държавна регистрация, не се проверяват. Регистрацията означава, че прехвърленото право на собственост отговаря на настоящата си форма и самият акт на прехвърляне е правно валиден. В същото време държавата не поема отговорност за „чистотата на титлата“. Гаранциите при такава регистрационна система се постигат чрез допълването й със застраховка за дефект на собственост от специализирани застрахователни компании.
Такива "титулярни" застрахователни компании провеждат собствено счетоводство и проучване на парцели, изучават процесите на прехвърляне на права върху недвижими имоти, което им дава основа за застраховане на права върху недвижими имоти. Тази система за регистрация е много по-евтина за правителството, отколкото беше обсъдено по-рано, но е по-скъпа за купувачите на имоти. В крайна сметка тази опция е и по-скъпа за обществото, тъй като информационните бази, натрупани от застрахователните компании, са изолирани една от друга и, разбира се, недостъпни за трети страни.
Историята на развитието на системата за държавна регистрация на недвижими имоти в Русия
В Русия историята на държавната регистрация на права върху недвижими имоти започва през 16 век.
1. През XVI век. въведена е процедура, изискваща представяне на сметки за продажба (договори за продажба на земя) в заповеди.
2. През XVII век. въведена е практиката да се издават удостоверения на приобретателя на земя, в които се записва стойността на придобития имот и бившия собственик. В същото време актовете за продажба, замяна, дарение на земя са записани в Местния ред, а сделките с дворове, сгради - в Земския. Получаването на сертификат не беше задължително, но липсата му имаше своите негативни последици. Съгласно кодекса от 1649 г., в случай на продажба на едно и също наследство на различни лица, правата на собственост се признават не на този, чиято покупко-продажба е направена по-рано, а на този, който преди това се е „справил“ с имоти. По този начин получаването на сертификат беше потвърждение за прехвърляне на права върху недвижими имоти.
3. По времето на Петър I е въведена нова, "крепостническа" процедура за вписване на права върху недвижим имот и е създаден специален орган - Камарата по делата на крепостните, където при сключването трябвало да се извършват всички сделки с недвижими имоти. от които всеки акт се вписвал в специални „кробниски книги“.
4. През 1775 г. е приет Кодексът на провинциите (времето на Екатерина II). Изпълнението на крепостни актове е поверено на гражданските камари в провинциите и окръжните съдилища, при които се формират институции по крепостни дела.
5. През 1866 г. е приет Правилник за нотариалната част, според който задължението за удостоверяване и вписване на сделки с недвижими имоти се възлага на нотариусите. Сделките започнаха да се извършват от нотариус на място и да се одобряват от старши нотариус по местонахождението на имота. Едва след това потвърждение са придобити правата върху недвижими имоти. Старши нотариус на областта (окръжен, окръжен или провинциален град) е бил длъжен да извърши:
· „поземлена книга”, която съдържаше одобрени от него документи по сделки с недвижими имоти;
· регистър на крепостните дела, съдържащ информация за характеристиките на недвижимия имот, собственика, ограниченията върху правата на собственост, обезпеченията и др.
До 1891 г. регистърът се води от собственици, а след 1891 г. от недвижими имоти. Така сделка, чийто предмет е недвижим имот, може да се извърши навсякъде, но правата по нея се прехвърлят само след одобрение от старши нотариус по местонахождението на недвижимия имот. В същото време, преди да одобри сделката, старшият нотариус беше длъжен да провери:
автентичността на представения му извлечение по сделката от нотариус по местонахождението;
Съответствие на сделката с действащото законодателство;
права на лицето, което отчуждава недвижими имоти;
· липсата на пречки за отчуждаване на недвижими имоти поради забрани и др.
Формиране на система за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях в Руската федерация
Задачата за неговото формиране е поставена за първи път в Гражданския кодекс на Руската федерация, приет през 1994 г. Той установи следните разпоредби:
1. Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.
2. Изпълнението на договора за продажба на недвижим имот от страните преди държавната регистрация на прехвърляне на собствеността не е основание за промяна на отношенията им с трети лица.
3. В случай, че една от страните избягва държавна регистрация на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността. Страната, която необосновано избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, трябва да компенсира на другата страна загубите, причинени от забавянето на регистрацията.
При разработването на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация през 1997 г. беше приет Законът „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ (влезе в сила през 1998 г.) Той включва:
1. Дадено е определение за държавна регистрация (правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти).
2. Отбелязва се, че на държавна регистрация подлежат:
права на собственост и други вещни права върху недвижими имоти;
Всички сделки с недвижими имоти, включително покупко-продажба, дарение, замяна, залог (ипотека), лизинг, доверително управление и др.
3. Планира се поддържането на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него на територията на Руската федерация.
4. Посочена е процедурата за държавна регистрация (по местонахождението на недвижимия имот).
5. Описана е процедурата за получаване на информация за правата върху недвижими имоти от заинтересовани организации и физически лица.
6. Предвижда се създаване на кадастрална система за вписване на права върху недвижими имоти.
В момента се извършва кадастрално и техническо счетоводство (инвентаризация) на имота. За целта се извършва описание и индивидуализация на всеки обект на недвижим имот (парцел, сграда, конструкция, жилищно или нежилищно помещение).
В резултат на това той получава такива характеристики, които му позволяват да бъде недвусмислено разграничен от други обекти на недвижими имоти. Отчитането на обект на недвижим имот е съпроводено с присвояване на кадастрален номер към него.
Кадастралният номер на сграда или конструкция се състои от кадастралния номер на поземления имот, върху който се намира сградата или постройката, и инвентарния номер на сградата или конструкцията.
Кадастралният номер на помещение в сграда или конструкция се състои от кадастралния номер на сградата или постройката и инвентарния номер на помещението.
За всеки регистрационен район се поддържа кадастрална регистрация. Регистрационен район - територията, на която работи институцията на правосъдието, която извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Регистрационните райони се създават от съставните образувания на Руската федерация в границите, като правило, съвпадащи с границите на административно-териториалните единици.
Лекция1 Основни положения за формиране на система за счетоводство и регистрация на обекти на недвижими имоти
Понятие за кадастър и регистрация, цели и принципи, обект и субекти. Съдържанието на кадастъра.
Признаването и потвърждаването от държавата на факта на възникване, прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти също предоставя допълнителни гаранции за защита на интересите на гражданите и юридическите лица, особено в преходна икономика. Освен това държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях допринася за формирането на нормално цивилизовано гражданско обращение на недвижими имоти.
Първата работа по регистрацията на земята започва да се извършва през 9-11 век. В „Руската истина“ на Ярослав Мъдри (1016 г.) се споменава за разделянето на земите по видове земя и се споменават гранични знаци. Първите преброявания на земята по отношение на количество и качество датират от 12 век.
Най-старите кадастрални документи, които са достигнали до нас, са описания на земите на татаро-монголското иго (XIII - XV в.) - които дори след освобождението са служили дълго време като поземлени записи на московските князе.
При управлението на Иван III (1462-1505) се въвежда земевладелска система (предоставяща имоти за експлоатационния живот на държавата), което предизвиква чести преброявания и развитие на земемерството, така че до средата на 16 век почти са описани всички земи на Русия.
Но до средата на 16 век собствеността върху земята и поземлените отношения са много объркани, земите, новоприсъединени към Русия, не са описани. През 1566 г. е създадена Местната заповед за описание на земите, която обединява всички кадастрални и земемерски работи. В него се водеха поземлени книги, вписваше се прехвърлянето на земя и се решаваха поземлени спорове.
По време на управлението на Петър I специален указ улеснява прехвърлянето на права върху недвижими имоти по време на наследяване, като в същото време, във връзка с въвеждането на подушен данък, описанието и оценката на земята практически престанаха.
През 1765 г. (при Екатерина II) е извършено общо проучване на земята, което допринесе за укрепване на правата на собственост върху земята.
През 1837 г. новосформираното Министерство на държавните имоти започва да разработва нов поземлен кадастър, а през 1859 г. издава Инструкция за оценка на държавните земи, се появява понятието сервитут. През 1881 г. е въведена ипотечна система (чрез селската поземлена банка).
След Октомврийската революция поземлените отношения се променят драстично. Поземленият кодекс от 1922 г. ясно определя изключителната държавна собственост върху земята, осигурявайки правата на гражданите за трудово използване на селските земи. Държавната поземлена регистрация, администрирана от Народния комисариат по земеделие, беше разделена на основна и текуща. На участниците в управлението на земята са издадени заверени документи.
През 1954 г. е създадена единна система за регистриране на поземления фонд на СССР и регистриране на ползвателите на земята. През 1956 г. са въведени нови поземлено-кадастрални документи: акт за право на ползване на земя и Държавна книга за регистрация на ползвателите на земя. През 1961 г. Постановлението на Министерския съвет на СССР „За подобряване на държавното отчитане на земята и тяхното използване в селското стопанство“ очертава разработването на поземлен кадастър, който предвижда държавна регистрация на използването на земята, отчитане на количеството и качеството на земята. земя.
През 1970 г. е приет Поземления кодекс на РСФСР, който съществува до 1990 г., където се дублират нормите за регистрация на земеползването. Данните за регистрация на земята имаха законна сила, регистрацията беше извършена съгласно условията за ползване на земята: неограничено и временно. Държавната регистрация беше извършена в окръжния изпълнителен комитет и градския изпълнителен комитет за категории земя.
Изчезването на монополното право на държавна собственост върху земята доведе до разширяване на поземлените права на гражданите и юридическите лица. Имаше нужда от преразглеждане на основите на счетоводството и регистрацията на парцели. За кратко време бяха приети над 50 нормативни документа за осъществяване на поземлената реформа.
На 27 октомври 1993 г. е издаден Указ на президента на Руската федерация „За регулирането на поземлените отношения и развитието на аграрната реформа в Русия“, с който се одобрява правото на гражданите и юридическите лица да се разпореждат с притежавани от тях земя. , включително продажба, наследяване, дарение, отдаване под наем залог и наем, замяна и др.
С това постановление беше въведена нова система за регистрация на права върху земя, според която на собственика трябваше да бъде издадено удостоверение за собственост върху земя, подлежащо на вписване в Регистрационната (землената) книга. Такива сертификати (както в случай на първоначално предоставяне на земя по време на приватизация, така и в случай на прехвърляне на права по време на продажба и покупка или по друг начин) са издадени от Комитета на Руската федерация по земни ресурси и управление на земята ( Роскомзем).
През 1993 г. е подписан Указ на президента на Руската федерация „За държавния поземлен кадастър и регистрация на документи за права върху недвижими имоти“. Въз основа на неговите разпоредби на Роскомзем и неговите териториални органи е възложено:
Организиране на поддържане на многофункционалния Държавен поземлен кадастър;
Регистриране и оформяне на документи за правата върху поземлени имоти и недвижими имоти, здраво свързани със земята.
Поддържане на поземлена книга.
В изпълнение на този указ специалистите на Роскомзем разработиха редица регулаторни документи за регистрация и отчитане на земята, по-специално беше предвидено на всеки парцел да бъде присвоен уникален кадастрален номер.
До 2000 г. имотният регистър се състои от следните части:
Регистрацията на собствеността върху земята и използването на земята е запис в документите на установената извадка от информация за поземлени участъци, което позволява недвусмислено да се фиксира техният правен статут, качествени, количествени, разходни характеристики, географски параметри;
Количественото и качествено отчитане на поземления фонд е държавна мярка за получаване, систематизиране, натрупване и актуализиране на информация за количеството, икономическото използване, състоянието и качеството на поземлените ресурси.
Почвената оценка е сравнителна оценка на естественото плодородие на почвите, групирането им според естествените диагностични свойства, които влияят на добивите на културите, при съпоставими нива на земеделска технология и интензивност на земеделието.
Икономическа оценка на земята - характеризира производствения капацитет на земята като средство за производство, използвайки система от естествени и разходни оценки.
Федерален закон № 28-FZ от 2 януари 2000 г. „За държавния поземлен кадастър“ определя различно съдържание на държавния поземлен кадастър: „Държавният поземлен кадастър е систематичен набор от документирана информация, получена в резултат на държавната кадастрална регистрация на поземлени имоти, за местоположението, предназначението и правния статут на земите на Руската федерация и информация за териториалните зони и наличието на обекти, разположени върху поземлените парцели и здраво свързани с тези поземлени парцели.
Целта на поддържането на SLC се промени: преди приемането на закона основната цел беше да предостави на държавните органи информация за земите за вземане на решения за управление на земите, след приемането на закона основната цел беше да предостави информация:
държавно и общинско управление на поземлените ресурси;
държавен контрол върху използването и опазването на земята;
мерки, насочени към запазване и подобряване на плодородието на земята;
държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;
управление на земята;
икономическа оценка на земята и отчитане на стойността на земята като част от натур
ресурси;
установяване на разумно плащане за земя;
други дейности, свързани с притежаването, ползването и разпореждането с поземлени имоти.
През 2000 г., за изпълнение на изпълнителни функции за предоставяне на обществени услуги в областта на регистрацията на земята, беше създадена Федералната държавна институция "Поземлена и кадастрална камара", която беше част от Държавния комитет на Руската федерация за поземлена политика ( Госкомзема).
През 2001 г. Държавният комитет на Руската федерация по поземлена политика се преобразува във Федерална служба за поземлен кадастър на Русия (Roszemkadastr).
Законодателството в областта на държавната регистрация на права върху поземлени имоти също се промени с приемането на Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него“ № 122-FZ от 21 юли 1997 г. Съгласно този закон, държавна регистрация на права върху земя и други недвижими имоти и сделки с тях е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване, обременяване, прехвърляне или прекратяване на права в съответствие с Гражданския кодекс. Държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право, потвърденото с нея право на земя и други недвижими имоти може да се оспорва само по съдебен път.
Както беше обсъдено по-горе, всъщност държавната регистрация съществува до 31 януари 1998 г. (когато влезе в сила гореспоменатият закон). Регистрирането на права върху недвижими имоти е извършено, но от различни органи: по отношение на поземлени имоти - от поземлени комитети, по отношение на сгради, помещения - от Бюрото за техническа инвентаризация и други органи. Това е посочено в член 6 от Закона за регистрацията, според който всички по-рано възникнали права върху недвижими имоти се признават от държавата и не изискват пререгистрация. Регистрация на по-рано възникнали права може да се извърши, но само по искане на притежателя на авторското право. И обратно, правата, възникнали за гражданите от 31 януари 1998 г., подлежат на задължителна регистрация в органите за държавна регистрация.
Що се отнася до органите, които осигуряват изпълнението на тази функция, те са претърпели многократни промени през последното десетилетие.
Първоначално, в периода от 1998 до 2004 г., държавната регистрация се извършва от институции на правосъдието, създадени в субектите на Руската федерация за държавна регистрация на права в териториите на субекти и клонове на институции на териториите на градове и региони, съвпадащи с границите на общините. Тези институции всъщност бяха изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация.
От 1 януари 2005 г., поради значителни промени в законодателството, включително законодателството за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, е извършена реорганизация на системата от органи, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти в цялата страна. руската федерация. Всички по-рано създадени институции на правосъдието бяха прехвърлени във федерална собственост.
Създаден е единен федерален вертикал на регистрационните органи. Регистрационни отдели работят в градове, области и административни области. На територията на република, територия, регион, вместо институцията на правосъдието, има Службата на Федералната служба за регистрация за съответния субект на Руската федерация. Федералният упълномощен орган в системата за регистрация на права върху недвижими имоти е Федералната служба за регистрация.
Въпреки това, всичко, което е регистрирано от институциите на правосъдието в периода от 1998 г. до 2004 г., не изисква пререгистрация, тъй като както правилата за поддържане на регистъра, така и издадените удостоверения са еднакви за цялата Руска федерация.
Съгласно Указа „За системата и структурата на федералните изпълнителни органи“, подписан от президента на Русия на 9 март 2004 г., Федералната служба за поземлен кадастър на Русия се преобразува във Федерална агенция за кадастър на недвижимите имоти (Роснедвижимость). Неговите функции за приемане на регулаторни правни актове в установената област на дейност са прехвърлени на Министерството на икономическото развитие и търговията на Руската федерация, а функциите по поддържане на градския кадастър и инвентаризация на обекти на недвижими имоти на реорганизирания Държавен комитет на Руската федерация Федерация за строителство и жилищно-комунален комплекс са прехвърлени на посочената агенция.
Федералният закон „За държавния кадастър на недвижимите имоти“ от 04.07.2007 г. № 221-FZ регламентира прехода към отчитане на поземлени парцели като част от единен кадастър на обектите на недвижими имоти.
Според този закон, държавен кадастър на недвижимите имоти е систематизиран набор от информация за регистрирани недвижими имоти, както и информация за преминаването на държавната граница на Руската федерация, за границите между съставните образувания на Руската федерация, границите на общините, границите на населените места, за териториални зони и зони със специални условия за ползване на територии, друга информация.Държавният кадастър на недвижимите имоти е федерален държавен информационен ресурс.
Държавна кадастрална регистрация на недвижими имотидействия на упълномощения орган за вписване в държавния кадастър на недвижимите имоти информация за недвижими имоти, които потвърждават съществуването на такъв имот с характеристики, които позволяват определянето на този имот като индивидуално определена вещ, или потвърждават прекратяването на съществуването на такъв имот. недвижими имоти, както и друга информация за недвижими имоти.
През май 2008 г. Федералната служба за регистрация беше преназначена от Министерството на правосъдието към Министерството на икономическото развитие на Руската федерация.
С Указ на президента на Руската федерация от 25 декември 2008 г. N 1847 „За Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография“ (влязъл в сила на 1 март 2009 г.) Федералната служба за регистрация беше преименувана на Федерална служба за държавна регистрация, кадастър и картография. В същото време Федералната агенция по геодезия и картография и Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти бяха премахнати, а функциите им бяха прехвърлени на установена служба.
На Федералната служба по държавна регистрация, кадастър и картография са възложени функциите за организиране на единна система за държавна кадастрална регистрация на недвижими имоти и държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, както и инфраструктурата за пространствени данни на Русия. Федерация.
Проблеми при прилагането на това решение:
Към днешна дата изпълнението на функциите по кадастрална регистрация на недвижими имоти и държавна регистрация на права върху недвижими имоти се регулира от независими федерални закони.
На първо място, това са: Федералният закон "За държавния кадастър на недвижимите имоти" от 4 юли 2007 г. № 221-FZ и Федералният закон "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него" от 21 юли , 1997 № 122-FZ.
Действащото законодателство не предвижда възможност за прехвърляне на документи от кандидата на други организации за цели, които не са свързани с изпълнението на основната функция. И това не зависи от това дали говорим за кадастрална регистрация или регистрация на права.
Вторият проблемен момент е консолидирането на бази данни.
Към днешна дата службата за регистрация и агенцията по кадастър на недвижимите имоти разполагат със самостоятелни информационни ресурси. Това са Държавният кадастър на недвижимите имоти и Единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях.
С приемането на Федералния закон "За държавния кадастър на недвижимите имоти" въпросът за комбиниране на информационни ресурси намери законодателно уреждане.
По този начин, съгласно част 4 на член 4 от Закона, Държавният кадастър на недвижимите имоти на електронни носители и Единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него на електронни медии са част от единна федерална информационна система, създадена по предписания начин. . Част 4 на чл.4 от закона влиза в сила от 1 януари 2012 г.
До деня на влизане в сила на тази разпоредба на Росрегистрацията и Роснедвижимостта е възложена задачата да осигурят създаването на тази информационна система с цел поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти на електронни носители и Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с го на електронен носител. Създаването на единна информационна система между кадастъра на недвижимите имоти и Единния регистър на правата ще изисква съществени промени в съществуващия софтуерен продукт.
Регистрации...
Контрол недвижим имотвъз основа на инвентаризация (по примера на OGUP "OCTI - Регионална ОТИ")
Дипломна работа >> Икономика6. СчетоводствоИ Регистрация обекти недвижим имот. Не по-малко важни компоненти на пазарната инфраструктура недвижим имотса счетоводствоИ Регистрация обекти. В Иркутск счетоводствои техническа инвентаризация обекти недвижим имот ...
Счетоводство майорсредства (36)
Резюме >> Счетоводство и одитЗа да донесе националното системисчетоводство счетоводствов съответствие с... Регистрация обекти неподвижноразходи за собственост на организацията за придобиване майор ... Регламентотносно състава на разходите за гостоприемство (Приложение 10) и разчети. 4. Формиране ...
Поземлен данък (10)
Код >> Финанси... позиция 19 февруари 1861 г. (общо) позицияза селяните позиция... „За създаването на единна държава системи счетоводствоИ Регистрация обекти недвижим имотна територията на Свердловска област "... основенуставните дейности служат за образуване ...
Изпратете вашата добра работа в базата от знания е лесно. Използвайте формуляра по-долу
Студенти, специализанти, млади учени, които използват базата от знания в своето обучение и работа, ще Ви бъдат много благодарни.
публикувано на http://www.allbest.ru/
публикувано на http://www.allbest.ru/
Въведение
2. Понятие и съдържание на поземления кадастър
Заключение
счетоводна регистрация недвижими имоти земя
Въведение
Както знаете, съвсем наскоро нашата държава беше изключителен собственик на по-голямата част от недвижимите имоти - земя, нейните недра, жилищни и нежилищни сгради и други подобни. Сделките с недвижими имоти представляваха прехвърляне на такива обекти от "джоб в джоб" на посочения собственик и се извършваха без особени затруднения въз основа на заповеди на държавни агенции и техните отдели. Основното внимание на регистраторите беше обърнато не на правата върху недвижими имоти, а на физическите му параметри. Създадена е доста ефективна система за подходящо счетоводство на недвижими имоти: органите на ОТИ, Госстрой, Госкомзем.
Развитието на пазарните принципи на икономиката постави принципно нова задача - да се вземат предвид не само и не толкова физическите параметри на недвижимите обекти, но правата върху тях, с други думи, недвижимите имоти започнаха да се превръщат от физическа категория в правна.
По този начин необходимостта от въвеждане на правни норми, установяващи държавна регистрация на вещни права върху недвижими вещи, възникна с развитието на пазарните отношения в Русия и беше както следва.
Първо, бизнес партньорства и фирми, които са придобили недвижими имоти в частна собственост в процеса на приватизация, искаха да получат доказателство за този факт от държавата, тъй като тя беше бивш собственик на имота.
На второ място, поради преобладаващата психология, участниците в гражданскоправните отношения смятаха, че само държавен орган може да издаде правото за установяване на документи за недвижими имоти.
На трето място, поради липса на оборотни средства, приватизираните предприятия или техните собственици се опитваха да получат заеми от банки и други кредитни институции, които от своя страна се нуждаеха от значителни гаранции. В процеса на преговори с такива предприятия банките като правило изискват недвижими имоти като обезпечение като обезпечение за изпълнение на задълженията на кредитополучателя и в резултат на това правото за установяване на документи за този имот.
Накрая, поради несъответствието на определени нормативни актове, съдилищата тълкуват по различен начин момента на възникване на собствеността, като в някои случаи посочват момента на прехвърляне на вещта или нейното плащане.
За първи път концепцията за държавна регистрация на възникване, прехвърляне и прекратяване на собствеността върху недвижими имоти и сделки с него беше въведена от новия Граждански кодекс на Руската федерация. В съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация за държавна регистрация на недвижими имоти, президентът на Руската федерация подписа Федерален закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделки с него“, което е изключително важно. за рационализиране и цивилизовано развитие на пазара на недвижими имоти и, най-важното, за гарантиране на правата на собствениците на недвижими имоти. Текстът на Закона не формулира директно неговите цели и задачи, но от анализа на нормите е очевидно, че основната задача на закона е да подобри пазара на недвижими имоти, да концентрира всичките му функции по инвентаризация, счетоводство, регистрация. , използване и облагане в системата на единен държавен орган.
По този начин правният институт за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него е предназначен да създаде принципно нова система за регистрация, която обслужва еднакво частни и обществени интереси.
1. Системи за счетоводство и регистрация на недвижими имоти. Същност, необходимост, цели и задачи
Съгласно Федералния закон на Руската федерация „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ от 21 юли 1997 г., недвижими имоти (недвижими имоти) - поземлени участъци, земни участъци и всички обекти, които са тясно свързани с земя, така че придвижването им без несъразмерно увреждане на предназначението им е невъзможно, включително сгради, конструкции, жилищни и нежилищни помещения, предприятия като имуществени комплекси.
Недвижимото имущество включва също самолети и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти.
Недвижимите имоти "знаят как" да се движат. Но това движение е специално, тъй като се осъществява не физически (движение в пространството), а законно (движение в правното поле), чрез прехвърляне на права върху недвижими имоти от един пазарен субект на друг.
В процеса на своето „движение” недвижимите имоти преминават през серия от фиксирани състояния:
Във физическо изражение: обект на недвижим имот се създава (разрушава, модифицира) или чрез строеж, или чрез разделяне (комбинация) на поземлен имот;
В правен аспект: правата върху имота могат да принадлежат на едно лице или група лица, правата върху имота могат да бъдат ограничени в полза на трети лица (сервитут), или просто ограничени.
Следователно, за да се вземе предвид състоянието на недвижимия имот в даден момент от време, е необходимо: система за регистриране на пространствените граници на обект и всяка част от недвижим имот, субекти (собственици на права върху недвижими имоти) или правна процедура - поредица от мерки, които водят до документално потвърждение на информацията за обекта на възлагане, определят се неговите физически характеристики и стойност, установява се правният статут. Най-голямата трудност тук представляват две точки: установяване на границите на имота, които трябва да бъдат "прикрепени" към местната координатна система; потвърждаване на законността на собствеността върху недвижимия имот. В резултат на съдебната процедура имотът е надарен с уникални имоти - единствени в цялата територия на страната. Това ви позволява да извършвате всякакви сделки с недвижими имоти в бъдеще. Системата за регистрация на правата на физическо лице или група лица върху регистриран обект или недвижим имот или правна регистрация - правен акт за регистрация на права върху недвижими имоти (или сделки с него). С акта на регистрация държавата признава и потвърждава възникването, прехвърлянето или прекратяването на собствеността върху недвижим имот, а също така установява ограничения върху правата на собственика да използва недвижим имот, ако е необходимо (например, задължава собственика да поддържа път към водния стълб на територията на принадлежащата му земя). Освен това това признание е валидно не само на територията на държавата, но е признато и от международното право.
Световният опит се свежда до две системи на правния механизъм за регистриране на права:
Системата за регистрация на права върху недвижими имоти (система за титулярна регистрация) - регистрация на документи, минимално участие на държавата,
Застраховка на собственост, превод-получателен регистър; Системата за регистрация на документи, потвърждаващи правата върху недвижими имоти (действителна регистрационна система) - регистрация на права, регистрационни институции, част от съдебната система (съдилища), държавни гаранции (система Torrens, правен кадастър, поземлен регистър).
Заглавие - законна собственост върху недвижим имот, която има документално правно основание. Правната основа на заглавието има три форми в различни страни:
Заверено съответно решение на адвокат;
Полица за застраховка на собственост (застраховка за собственост - защита на собственика от финансови загуби, възможна при права на трети лица или каквито и да било тежести, свързани с имота, съществуващи, но неизвестни на собственика към момента на закупуване на застрахователната полица);
Торенс система от документи за собственост
Гражданският кодекс на Руската федерация, Законът на Руската федерация „За регистрацията на права върху недвижими имоти и сделките с тях“ се ръководят от изграждането на система за регистрация на собственост в Руската федерация. Въпреки това, практиката на прилагане на закона ни позволява да кажем, че в Русия се формира система за регистрация, но с елементи на система за регистрация на актове.
В Руската федерация системата за счетоводство на недвижими имоти, регистрация на права върху недвижими имоти и сделки е държавна, т.е. разчита на единна регулаторна рамка, единни процедури за формиране на обект на недвижим имот, неговото счетоводство и регистрация, единна система от счетоводни и регистрационни органи и единна технологична инфраструктура.
Системата за счетоводство на недвижими имоти, регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях изпълнява две цели: за юридически и физически лица: осигуряване на гаранции за права на собственост и създаване на условия за пълното им осъществяване в стопанската дейност, за Руската федерация, състав. субекти на федерацията и общини: създаване на условия за включване на недвижими имоти в стопанско обръщение с цел рационализиране на данъчното облагане и увеличаване на бюджетните приходи.
2. Понятие и съдържание на държавния поземлен кадастър
Кадастърът е методически подредена държавна регистрация на данни за собствеността върху земята в определена държава или регион, въз основа на резултатите от заснемането на границите на имота. На всяко свойство е присвоен специфичен номер - идентификатор. Следователно поземленият кадастър е система от държавни мерки за цялостно проучване на правното, природното и икономическото състояние на земите чрез регистриране на земеползването, отчитане на количеството и качеството на земите, оценка на почвите и икономическа оценка на земите за организиране на рационалното им използване в националната икономика. Материалите по поземления кадастър намират широко приложение при решаването на много въпроси, свързани с използването на поземлените ресурси. С помощта на поземлени кадастрални данни е възможно да се определи мястото на земните ресурси в националното богатство на страната, да се поставят цели за повишаване на производителността на използването на земята чрез прехвърляне на земята от една категория в друга, трансформиране и подобряване на земя, земя рекултивация, борба с ерозията на почвата, киселинността, засоляването, заблатяването на земи, за оценка на икономическата ефективност на планираните дейности.
Най-важното значение на поземления кадастър се крие във факта, че той е необходим за организиране на най-пълното, рационално и ефективно използване на земите и тяхното опазване, планиране на народното стопанство, разполагане и специализация на селскостопанското производство, мелиорация и химизиране на селското стопанство, както и извършване на други национални стопански дейности, свързани с земеползването. Материалите от поземления кадастър намират широко приложение при междухоландско и вътрешностопанско управление на земите. Използват се при формирането на земеползването, разполагането на отдели и икономически центрове в държавните стопанства, бригадни масиви и производствени центрове в колективните ферми, установяване на състава на съотношението на земята и сеитбооборотите, тяхното разполагане, преобразуване на земята, подреждане на територия на сеитбообръщения и земеделска земя, поставяне на култури в съответствие с екологичната пригодност на земята за тяхното отглеждане. Данните от поземления кадастър позволяват да се диференцира стойността на земята за рационално използване и опазване по агропроизводствени групи почви в природните и земеделските зони на страната. Така поземленият кадастър придобива голямо значение на различни нива на национално стопанско планиране и управление на земите. Понятието поземлен кадастър е неразривно свързано с понятията за отчитане, оценка на състоянието и използване на земните ресурси и основно включва разпределението и описанието на поземлените участъци, техните териториални граници, последвано от картографиране и представяне на количествени и качествени характеристики.
Държавният поземлен кадастър се поддържа с цел защита на правата на собствениците на земя и създаване на обективна основа за данъчно облагане, осигуряване на рационално използване и опазване на земята и планиране на използването на поземлените ресурси. Държавният поземлен кадастър е систематизиран набор от документирана информация, получена в резултат на държавната кадастрална регистрация на поземлени парцели, за местоположението, предназначението и правния статус на земите на Руската федерация, за териториалните зони и наличието на обекти, разположени върху поземлени имоти и здраво свързани с тези поземлени имоти. Държавният поземлен кадастър се създава и поддържа с цел информационна подкрепа:
Държавно и общинско управление на поземлените ресурси;
Държавен контрол върху използването и опазването на земята;
Мерки, насочени към запазване и подобряване на плодородието на земята;
Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;
Управление на земята;
Икономическа оценка на земята и отчитане на стойността на земята като част от природните ресурси;
Установяване на разумно плащане за земя;
Други дейности, свързани с притежаването, ползването и разпореждането с поземлени имоти.
Всички тези функции на държавната и общинската администрация са насочени към осигуряване на рационалното използване и защита на поземлените ресурси на страната чрез закон, което от своя страна е основна цел на държавния поземлен кадастър. „Други дейности” включват такива еднакво важни функции на държавното и общинското управление като планиране на използването и опазването на земята, зониране и резервиране на земя и наблюдение на земята. Поземленият кадастър служи като инструмент за изпълнение на всички тези държавни функции в областта на рационалното използване на земята, тъй като предоставя надеждна и необходима информация на държавните органи и техните длъжностни лица.
И така, поземленият кадастър служи преди всичко на обществените интереси на държавата за рационално използване и опазване на поземлените ресурси на страната. Но както съвсем основателно посочват изследователите, не бива да се забравя и обслужването на поземления кадастър на частните интереси и цели на собственици, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на земя. Така че всяко юридическо и физическо лице, извършващо сделка, чийто предмет е поземлен имот и намиращ се върху него недвижим имот, не може да я извърши компетентно и изгодно, без да получи достоверна информация за кадастралната оценка на тази земя от органите, поддържащи поземлен кадастър.парцел, законните права на собственика му, сервитутите и други тежести и особеностите на правното положение на избрания предмет на сделката.
Събирането и систематизирането на информация се извършва по единна методика и специфична система, които дават описание на поземления фонд в следните основни области:
3. Разпределение на земите на предприятия, организации, граждани, занимаващи се с производство на селскостопанска продукция, по форма на собственост.
4. Наличие на земи на предприятия, организации, граждани, занимаващи се с производство на селскостопанска продукция.
5. Разпределение на общите площи на земята в населените места по видове собственост.
6. Ползване на земи от горски фонд.
7. Състояние на рекултивираните земи.
В съответствие с това държавният поземлен кадастър предвижда:
1) в областта на правоотношенията: държавна регистрация на права върху земя и сделки с нея и защита на правата на ползвателите на земя;
2) в икономическата сфера: получаване на вноски за земя към общинския бюджет, извършване на кадастрална оценка на земята, информационно и правно подпомагане на пазарния оборот на земя, както и създаване на фондов пазар за поземлени ценни книжа;
3) в областта на управлението на земята: отчитане на земята, анализ на предназначението, предоставяне на пълна и надеждна информация за планиране и управление на земните ресурси на града, междуведомствено взаимодействие при формирането на обекти на недвижими имоти, държавен контрол на държавата и използване на земята;
4) в областта на общите информационни услуги: предоставяне на правителството, неговите структури, съдилища, банки, други юридически и физически лица на надеждна поземлена кадастрална информация, информационна подкрепа за геодезически, проектно-геодезични и други работи.
Така може да се обобщи, че държавният поземлен кадастър се поддържа, за да се осигури провеждането на държавната политика за ефективно и рационално използване и управление на поземлените ресурси и други недвижими имоти в интерес на укрепване на националната икономика, подобряване благосъстоянието на граждани, осигуряване на държавни гаранции за права на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, формиране на пълен и надежден източник на информация за недвижими имоти, както и подобряване на обществените услуги, предоставяни на организации и граждани, държавни органи и местни власти за развитието на системата за поземлен кадастър в Русия.
2.1 Цели, задачи, съдържание на поземления кадастър
Държавният поземлен кадастър се създава и поддържа с цел информационна подкрепа:
1. Държавно и общинско управление на поземлените ресурси.
2. Държавен контрол върху използването и опазването на земята.
3. Мерки, насочени към запазване и подобряване на плодородието на земята.
4. Държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
5. Управление на земята.
6. Икономическа оценка на земята и отчитане на стойността на земята като част от природните ресурси.
7. Установяване на разумно плащане за земя.
8. Други дейности, свързани с притежаването, ползването и разпореждането с поземлени имоти.
За да се гарантира постигането на тези цели, основната задача на поземления кадастър е да създаде организационно-териториални, икономически, социални, правни и екологични условия, които осигуряват рационалното използване и защита на всички земи от общия поземлен фонд на Руската федерация, защита правата на собствениците на земя, ползвателите на земя, собствениците на земя, обективен подход за установяване на платено ползване на земята и функционирането на земята в гражданско и пазарно обращение.
На ниво община задачата на поземления кадастър е да дава изчерпателно количествено и качествено описание на всеки поземлен имот, поземлените ресурси на общината като цяло, да характеризира тяхното естествено състояние, икономическо използване и правен статут, да оценява земите и използват техните резултати, предоставят поземлена кадастрална информация на органите на администрацията на общината.
Решаването на този проблем се постига чрез решаване на конкретни такива, които включват:
1) организация на кадастралното деление на територията под негова юрисдикция;
2) кадастрална регистрация на поземлени имоти;
3) кадастрална регистрация на териториални зони;
4) кадастрална оценка на земята;
5) съхраняване, обработка и предоставяне на поземлена кадастрална информация.
Поземленият кадастър съдържа данни за обекти (парцели) и субекти (граждани, юридически лица) на собственост върху земята, собственици на земя, ползватели на земя, наематели, за предназначението на поземлените парцели и начина на тяхното използване. Тези данни се записват в регистрационните документи въз основа на решението на компетентните органи за предоставяне на поземлени парцели с определяне на техните граници на терена, след извършване и издаване на документи, удостоверяващи правото на собственост, владение, ползване. и отдаване под наем на поземления имот, тоест документи за собственост.
Поземленият кадастър съдържа данни за количественото отчитане на земята, които характеризират действителното състояние и използването на цялата земя. Количественото счетоводство предполага информация за разпределението на земята по форми и субекти на собственост на земята, ползватели на земя и наематели, разпределение по категории земя, видове и подвидове земя по области, субекти на федерацията и страната като цяло. Всички промени в количествените показатели се записват в счетоводната документация, след като са направени в натура, т.е. получаване на правен статут на земята, правна регистрация. Всякакви други промени в областите, които не са законово фиксирани, не могат да послужат като основание за регистрацията им.
Поземленият кадастър съдържа и информация за качеството на земята. Отчитането на качествените характеристики се извършва по природни характеристики въз основа на данни, получени в резултат на класификация на земите по категории пригодност и използване, класове и подкласове, групи селскостопански продукти, както и в резултат на кадастрално зониране на земята, зониране на оценените площи на селскостопански ландшафти. При това се отчитат техните естествени свойства и характеристики (механичен състав на почвите, подстилащи скали), релеф, негативни процеси (ерозия, дефлация, засоляване, алкалност, каменистост, преовлажняване, преовлажняване и др.), технологични, градоустройствени, екологични, енергийни и други имоти.
С помощта на количествени и качествени характеристики на всеки поземлен имот или почвен сорт се дава качествена оценка на земята в точки, която определя сравнителната стойност (класификация) на земята според нейните природни (природно-исторически) свойства.
В допълнение към данните, получени в резултат на оценка, документите по поземления кадастър включват и данни за икономическата оценка на земите, изразени чрез система от показатели, характеризиращи степента на използване на едни земи в сравнение с други по отношение на рентабилността.
Понастоящем земята е започнала да действа не само като обект на управление, но и като обект на недвижим имот с участието си в гражданското и пазарно обращение и прилагането на всички налични икономически пазарни атрибути във връзка с него: кадастралната цена на земя, поземлен данък, рента за земя, разрешава различни сделки с земя. В тази връзка поземлено кадастралната информация е основа за оценка на кадастралната стойност на поземлените имоти като недвижими имоти и нормалното им функциониране в гражданско и пазарно обращение.
2.2 Икономическо значение на поземления кадастър
Особеното положение на поземления кадастър в редица кадастри определя обекта на отчитане и оценка, който е поземления фонд, поземлен масив, поземлен имот, поземлена площ, т.е. земята като природен ресурс, като териториална основа, като средство за производство, като елемент на стоково-паричните отношения. Като природен ресурс земята действа като най-важната част от природната среда, характеризираща се с пространство, топография, почвена покривка, растителност, подпочвени слоеве, води, които формират определени типове ландшафти. В същото време земята, преди всичко, е социално-екологична и икономическа категория, която осигурява условия за човешки живот.
Традиционно поземленият кадастър като система за цялостно изследване на земните ресурси на страната се използва за организиране на най-пълното, рационално и ефективно използване на земята и тяхното опазване, разположение и специализация на селскостопанското производство, както и за решаване на други национални икономически проблеми. .
Рационалното и ефективно използване на земните ресурси е проблем от национално икономическо значение. Това означава оптимално разпределение на земята между отраслите на националната икономика, максимално получаване на необходимата за обществото селскостопанска продукция на единица площ с минимални производствени разходи, запазване и системно повишаване на плодородието на почвата.
Основните направления на поземления кадастър в управлението на поземления фонд на страната са:
1) осигуряване на провеждането на аграрна и поземлена реформа;
2) управление на държавния поземлен фонд на страната;
3) подобряване на ефективността на планирането на развитието на градското земеползване и рационалното използване на градските земи на други населени места;
4) подпомагане на системата за ипотека и ипотечно кредитиране на собствениците и ползвателите на земя с цел повишаване на ефективността на целевото използване на предоставените поземлени площи;
5) подпомагане опазването на околната среда и създаването на условия за екологична безопасност в прилежащите земеделски ландшафти;
6) информационна подкрепа на органите на управление на всички нива, юридически лица и граждани;
7) развитие и контрол на оборота на земята и пазара на земя;
8) контрол по установяване на ефективно данъчно облагане, кадастрална оценка на поземлени имоти;
9) създаване на солидна регулаторна и правна рамка, която гарантира ефективното използване на земята, защита на правата на собствениците и ползвателите на земя, както и обективно регулиране на сделките със земя и разрешаване на поземлени спорове.
Въпреки спецификата на воденето на поземлен кадастър, той е тясно свързан с определени видове стопанско счетоводство. Тази връзка се основава на факта, че някои видове счетоводство, като поземления кадастър, принадлежат към функцията на икономическото управление и са насочени към осъществяване на процеса на наблюдение, събиране, обработка и анализ на данни за количествено изобразяване и качествени характеристики с цел контролират и влияят върху тяхното развитие.
Поземленият кадастър има преди всичко производствено значение при изпълнение на организационно-стопанска функция. Неговата информация играе важна роля при решаването на правни и финансови въпроси, развитието на пазара на земя и подобряването на данъчната политика.
2.3 Проблеми на развитието на счетоводството на недвижимите имоти и поземления кадастър
Понастоящем системите за отчитане на земята и други недвижими имоти са разделени, което значително увеличава времето, прекарано от притежателите на права при регистриране на недвижими имоти и регистриране на права върху него, както и при получаване на информация от счетоводни системи, тъй като за държавна кадастрална регистрация на поземлен имот и обект, силно свързан с него недвижим имот и за получаване на информация за обекти на недвижими имоти, трябва да се свържете с всяка една от системите. Срокът за вписване на поземлен имот в държавния кадастрален регистър, както и за предоставяне на информация от държавния поземлен кадастър е един месец. Информация за обектите на недвижими имоти се съдържа в базите данни на системите на държавния поземлен кадастър, техническото счетоводство на обектите на градоустройството, както и на водния, горския и други кадастри на природните ресурси. Освен това на практика в счетоводните системи има дублиране на функции и наличие на грешки в информацията за обекти на недвижими имоти поради многократно ръчно въвеждане, различия в идентификацията на обекти и субекти на правото, както и трудността на проверката относителното положение на обектите и последователността на информацията, съдържаща се в различни
Постановление на правителството на Руската федерация от 13 септември 2005 г. N 560 одобри нова подпрограма „Създаване на система за кадастър на недвижимите имоти (2006-2011)“ на федералната целева програма „Създаване на автоматизирана система за поддържане на държавния поземлен кадастър и държавна регистрация на обекти на недвижими имоти (2002 - 2008 г.)".
До края на 2011 г. се планира да завърши създаването на система за държавна кадастрална регистрация на недвижими имоти в цялата Руска федерация. Паралелно с изпълнението на програмата към момента продължава усъвършенстването на нормативната уредба за държавния кадастър на поземлените имоти.
Законопроектът е насочен към решаване на въпроси за регистрация на недвижими имоти, информационна подкрепа на процесите на държавен контрол, управление, икономическа оценка и данъчно облагане на недвижими имоти, както и подобряване на дейностите в областта на формирането на недвижими имоти. Както е отбелязано в обяснителната бележка към проекта, в момента в Руската федерация функционира сложна многостепенна система от регистри и кадастри на недвижими имоти. В същото време счетоводството на недвижими имоти се извършва като отчитане на обекти на правото или обекти на управление, в зависимост от целите на счетоводството. Авторите на проекта отбелязват, че съществуващите счетоводни системи не са взаимосвързани и не позволяват получаване на обективна информация за недвижими имоти на територията на Руската федерация. Получаването на посочената информация за Руската федерация като цяло е свързано със значителни разходи за материали и труд. Съществуващата система също така не позволява ефективно изпълнение на програми, които включват цялостен анализ на различни видове недвижими имоти.Липсата на единна счетоводна система води и до наличието на голям брой неотчетени обекти, включително обекти за неразрешено строителство и поземлени парцели, възникнали в резултат на скуотиране.
Заключение
Не може да се каже, че към момента работата по създаването на поземлен кадастър е приключила (както в техническо, така и в законодателно отношение), има още много да се направи. Но самият факт, че непрекъснато се работи, подготвят се нови програми, действащото законодателство се подобрява, предполага, че руският законодател е на прав път в изграждането на цивилизован пазар на недвижими имоти, осигурявайки и гарантирайки правата на собственост върху недвижими имоти.
Обобщавайки горното, може да се каже, че Руската федерация в момента модернизира системата за кадастрална регистрация на поземлени парцели. Съвременната концепция за поземлен кадастър, както в Русия, така и в много страни по света, постепенно се доближава до концепцията за „система за поземлена информация“, поддържана от държавата и предназначена да записва физическа, икономическа, правна и специална документирана информация. относно общи недвижими имоти. Световната практика показва, че системите за поземлен кадастър са неразделна част от управлението, без тяхното създаване е невъзможно да се формира пазар на земя и недвижими имоти, както и да се развива инвестиционният процес. Актуалните насоки за подобряване на системата за държавна кадастрална регистрация на поземлените имоти са:
Продължаване на работата по разработването и приемането на регулаторната рамка, включително осигуряване на въвеждане на норми и правила за създаване и поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти, формирането на обекти на кадастрална регистрация, както и развитието на институцията на данъчното облагане оценка на обекти на недвижими имоти;
Внедряване на преходни процеси за прехвърляне на информационни ресурси от предварително създадени кадастри и регистри към базите данни на държавния кадастър на недвижимите имоти.
Създаване на инфраструктура за държавна кадастрална регистрация, включително организационно развитие на системата и въвеждане на територията на Руската федерация на автоматизирана информационна система на държавния кадастър на недвижимите имоти;
Изпълнение на мерки за подобряване на структурата на Федералната агенция по кадастъра на недвижимите имоти и подчинените й организации.
Списък на използваните източници
1. Федерален закон "За държавния поземлен кадастър на недвижимите имоти" от 24 юли 2007 г. № 221.
2. Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" от 21 юли 1997 г. № 122.
3. Постановление на правителството на Руската федерация „За одобряване на програмата „Създаване на система за кадастър на недвижимите имоти (2006-2011 г.)“ на федералната целева програма „Създаване на автоматизирана система за поддържане на държавния поземлен кадастър и държавна регистрация на обекти на недвижими имоти (2002 - 2008 г.)" от 13 септември 2005 г. N 560
4. Варламов А.А., Галченко С.А. Поземлен регистър. Образователно и практическо ръководство. М., 2000г
5. Поземлено право / изд. М.Ю. Тихомирова, 2008г
6. Поземлен кадастър. теория. Методология, практика. GUZ. Урок. М., 2000г
7. Коментар на Федералния закон "За държавния поземлен кадастър" (елемент по член) / изд. Е.А. Галиновская - М.: ЗАО Юститинформ, 2008.
8. Шейнин Л.Б. Земното право на Русия: Учебник - М.: Eskmo. - 2007 г.
Хоствано на Allbest.ru
Подобни документи
Ролята на държавния кадастър на недвижимите имоти в системата на гражданскоправните отношения. Създаване на единна система за държавна кадастрална регистрация и регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Нормативно-правна уредба на системата ГКН.
курсова работа, добавена на 21.05.2015
Цели, принципи и правно значение на държавната регистрация на права върху недвижими имоти, основания за отказ. Понятието за правни документи. Класификация на обекти на недвижими имоти. Характеристики на системата за регистрация на права върху недвижими имоти в Русия.
курсова работа, добавена на 17.06.2010
Етапи и насоки на развитие на поземления кадастър. Система за управление на земята, оценка на нейните основни предимства и недостатъци. Принципи за извършване на кадастрални работи и геодезия в Естония. Редът и технологията на регистрация на права на собственост.
курсова работа, добавена на 02.04.2019 г
Съставът на информацията на държавния кадастър на недвижимите имоти за имота. Кадастрален план на територията. Извършване на геодезия, изготвяне на план. Обща разпоредба за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
курсова работа, добавена на 11/07/2013
Същност, значение, задачи и процедура за държавна регистрация на сделки с недвижими имоти в Руската федерация. Правомощия на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография. Характеристики на държавната регистрация на ипотеки.
курсова работа, добавена на 17.10.2012
Законодателство на Руската федерация относно ролята на информацията от държавния поземлен кадастър за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Правно основание за регулиране на кадастралните отношения. Видове недвижими имоти.
лекция, добавена на 12.11.2013
Поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти в административния район. Редът за предоставяне на информация е вписан в държавния кадастър на недвижимите имоти. Концепцията и етапите на заснемането на имот. Процедура за държавна регистрация на сделки.
курсова работа, добавена на 26.10.2014
Обща характеристика на недвижимите имоти. Видове обекти на собственост върху недвижими имоти. Формуляр и държавна регистрация на сделки с недвижими имоти. Понятието за държавния кадастър на недвижимите имоти и държавната кадастрална регистрация на недвижимите имоти.
дисертация, добавена на 21.11.2010г
Съставът на информацията на държавния кадастър на недвижимите имоти за преминаването на държавната граница и кадастралното поделение на територията на Руската федерация. Понятието и общите разпоредби за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.
курсова работа, добавена на 20.10.2014
Историята на развитието на правното регулиране на оборота на недвижими имоти в Русия. Същност и особености на недвижимите имоти. Понятие, основни принципи, правна същност и ред за държавна регистрация на сделки с недвижими имоти и права върху недвижими имоти.
УДК 336.1.55
СЪВРЕМЕННИ СЧЕТОВОДНИ СИСТЕМИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: ФОРМИРАНЕ НА КАДАСТРАЛНИ СИСТЕМИ
G.I. Дмитриев1, Н.А. Rush2
Иркутски държавен технически университет, 664074, Русия, Иркутск, ул. Лермонтов, 83.
Даден е преглед на световните счетоводни системи за недвижими имоти. Представени са основните характеристики и различия на кадастралните системи, използвани в световната практика на управление на недвижими имоти. Разгледана е възможността за интензифициране на процеса на оборот на недвижими имоти на пазара, както и ускоряване на инвестиционните процеси, свързани с недвижими имоти и капитално строителство, получаване на заеми, обезпечени с недвижими имоти и развитие на ипотеки. Отбелязва се, че развитието и укрепването на правата на собствениците на недвижими имоти и надеждността на сделките с недвижими имоти водят до намаляване на инвестиционните рискове и в крайна сметка определят цената на инвестиционните проекти и самите недвижими имоти. Библиография 8 заглавия
Ключови думи: счетоводство на недвижими имоти; кадастър на недвижимите имоти; регистрация на права върху недвижими имоти; кадастрални системи.
СЪВРЕМЕННИ СИСТЕМИ ЗА ИМУЩЕСТВО ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: ФОРМИРАНЕ НА КАДАСТРАЛНИ СИСТЕМИ Г.И. Дмитриев, Н.А. Втурвам се
Иркутски държавен технически университет, ул. Лермонтов 83, Иркутск, 664074, Русия.
Статията прави преглед на системите за регистриране на недвижими имоти, използвани в целия свят. Той се занимава с основните характеристики и различия на глобалните кадастрални системи на имотните записи. Той разглежда възможността за интензифициране на оборота на недвижими имоти на пазара, както и ускоряване на инвестициите, свързани с недвижими имоти и капитално строителство, кредити за недвижими имоти и развитие на ипотеки. Посочено е, че развитието и укрепването на правата на собствениците на имоти и надеждността на сделките с имоти води до намаляване на инвестиционните рискове и определя крайната цена на инвестиционните проекти и недвижимите имоти. 8 източника.
Ключови думи: регистър на недвижимите имоти; кадастър на недвижимите имоти; регистрация на права върху недвижими имоти; кадастрални системи.
Съвременните изследвания в областта на търсенето на методи за управление на недвижими имоти показват, че съществува тясна връзка между системите за регистрация на правото върху недвижим имот и системата за регистрация на този недвижим имот. По същество това не са независими различни системи, а единна система. Ето защо изглежда уместно да се направи анализ на световния опит в създаването на счетоводни системи за недвижими имоти.
До средата на миналия век понятието кадастър се използваше главно във връзка с облагането на недвижими имоти и означаваше преди всичко система от информация за него. Развитието на капиталистическите отношения, които предизвикаха интензивни процеси на оборот на недвижими имоти, инвестиции в недвижими имоти, получаване на заеми, обезпечени с недвижими имоти, изведоха на преден план проблема за укрепване на правата, от което следваше надеждността на сделките и намаляването на инвестициите. рискове. Това наложи съответна модернизация на системата за регистрация на права и кадастрални системи.
счетоводство на недвижими имоти.
Счетоводство на недвижими имоти в САЩ
Системите за укрепване на правата върху недвижими имоти и свързаните с тях поземлени регистри в англоговорящите страни представляват интерес по много причини. Тези системи оказват силно влияние върху страните от бившите колонии и владения на Англия. Освен това в много отношения те се различават от системите на континентална Европа. В по-голямата си част това се дължи на факта, че доскоро кадастърът беше практически непознат в англоезичния свят. В Съединените щати официалната система за укрепване на недвижими имоти се основава на частно прехвърляне и регистрация на актовете, на които се основава.
Понастоящем основните собственици на източници на информация за земята са частни застрахователни дружества – именно тези, които са специализирани в застраховането на сделки. Всяка такава компания работи предимно в една държава и поддържа собствена земя
1Дмитриев Генадий Иннокентиевич, доцент от катедра „Експертизи и управление на недвижими имоти“, тел.: 89500774858, e-mail: [защитен с имейл]
Дмитриев Генадий, доцент в катедра Експертиза и управление на недвижими имоти, тел.: 89500774858, e-mail: [защитен с имейл]
2Руш Наталия Александровна, магистър на Института по икономика, управление и право, ISTU, тел.: 89025786861, e-mail: [защитен с имейл]
Ръш Наталия, аспирант на Института по икономика, управление и право на ISTU, тел.: 89025786861, e-mail: [защитен с имейл]
счетоводство. Записите се съставят и актуализират от екип от експерти, които ежедневно обобщават съответната информация от официалните записи.
Причините за това положение са очевидни: при липса на публична (държавна, общинска) информационна система няма как да се провери правилността на представените граници на недвижимия имот, правата върху който да бъдат застраховани. По този начин се налага проучване на границите на имота на клиента и поддържане на собствена информационна система, която постепенно натрупва информация за границите между съседни имоти, предназначена да улесни по-нататъшните подобни проучвания, ако следващият клиент на тази фирма е собственик на съседните имоти. Имот.
Най-големият недостатък на подобни проучвания е, че се извършват изолирано за всеки имот и само във връзка с необходимостта от застраховане на права върху него. Въпросът за използването на тези материали за разработване на обществени информационни системи, съдържащи данни за парцели, се обсъжда в Съединените щати.
Основните точки на тази дискусия са както следва. През 1970-те години беше разгледана мащабна програма за модернизиране и интегриране на всички поземлени регистри в архивите на съответните области, която включваше добавяне на значително количество релевантни данни, които досега не са били включени в никакви архиви. През 1980-те години Северна Каролина узакони програма за поземлен регистър за предоставяне на техническа и финансова помощ на развиващите се страни. С течение на времето в няколко държави акцентът беше поставен върху програма за регистрация на колети, базирана на използването на идентификатора на всеки колет и техния централен индекс. Например, това беше направено в окръг Wyandotte, Канзас, където беше разработена система за регистрация на земята, базирана на парцели. Основните компоненти на системата са карти на земя, направени в мащаб 1:1200, подробна база данни, отнасяща се до характеристиките на 66 000 парцела. Системата работи и се актуализира ежедневно. Друг пример е системата, разработена в окръг Лейн, Орегон. Всички координати и данни в системата се базират на един набор от базови карти и управление на координатите. Системата има характер на многофункционална информационна система. Всички стопанства и поземлени имоти на областта са включени в картотеката на поземлените имоти. Информационните слоеве включват карти на данъците и броя на парцелите, естеството на използване на земята, броя на жилищните единици, каталози с координати на границите на земята. Освен това съдържа информация за данъци и оценка.
Счетоводство на недвижими имоти в страните от централноевропейската система за регистрация на права
В основата на най-модерните кадастрални системи, разпространени предимно в европейски
Принципите на френския кадастър, въведен от Наполеон през 1807 г., се основават на принципите на френския кадастър. систематично изготвяни кадастрални карти за всеки район; кадастрални номера на недвижими имоти - уникален идентификационен код за всеки имот, който не се повтаря за друг имот в цялата страна през цялата му история.
Въпреки това, още през втората половина на XIX век. приоритет в това принадлежат на Германия и Швейцария. Освен това в тези страни възможностите на кадастъра се разширяват, за да опише като обекти на права апартамент в етажна собственост и сграда, построена върху наета земя, което е необходимо за осигуряване на вписването на права върху тези обекти.
Основната задача на кадастъра е да опише имота, достатъчно, за да предотврати всички възможни недоразумения относно собствеността на различните му части. На първо място, това се отнася до границите на земята. За разлика от плана на обекта, изработен изключително за този обект, границата на който и да е обект на кадастралната карта на град, област, микрорайон едновременно принадлежи на друг обект и служи за тяхното разграничаване, като предварително предлага решение на възможен граничен конфликт .
Когато разглеждаме френската система, трябва да се отбележи, че правото на недвижим имот е надеждно защитено от системата за регистрация на права върху него, но това не е достатъчно за пълната защита на правото.
По този начин една пълноценна система за защита на права върху недвижими имоти се състои от защита както на естеството на правата върху недвижими имоти (система за регистрация на права), така и на границите (състав) на недвижими имоти (кадастър на недвижимите имоти). От това следва, че системата за кадастър на недвижимите имоти трябва да бъде толкова надеждна, колкото и системата за регистрация на собственост, а нейните записи и описания трябва да имат същата правна сила.
В идеалния случай и двете системи в организационен смисъл трябва да бъдат едно цяло, обединени от единно законодателство и единна администрация. Основната тенденция в развитието на системата за защита на права върху недвижими имоти е фундаменталното обединяване на тези две системи. Това обаче не е лесно да се приложи на практика: тези системи се различават по специализация и области на дейност, тяхното автономно историческо развитие, както и правни структури и процедури, пречат на обединяването.
В Германия, Австрия и Швейцария, Швеция и Финландия и много други европейски страни връзката между кадастъра и регистъра на закона е много тясна, а в Холандия тези системи вече са обединени в една организация.
В идеална система за регистрация на недвижими имоти кадастърът на недвижимите имоти съдържа описания
обект на недвижим имот, необходим за недвусмисленото му идентифициране сред другите обекти; регистърът на правата върху този обект съдържа описания на собственика на правата върху този обект, необходими за неговата недвусмислена идентификация, както и най-точното и недвусмислено описание на тези права. Кадастралните записи на недвижими имоти, освен кадастралния номер, не съдържат записи, които да повтарят записите от регистъра на правата и обратно. Това е от основно значение, тъй като всяко вписване в тези системи е правен по своята същност, като е важен правен документ по отношение на всякакви други документи, които могат да бъдат представени като доказателство за съществуването на право на собственост.
Както при вписването на права, кадастралната регистрация на недвижимия имот не може да бъде обременена с характеристики, които не са от съществено значение за идентифициране на обекта на правото. Например, площта на парцел по никакъв начин не показва самия парцел, тъй като може да има безкраен брой парцели с една и съща площ. В същото време добре описаните граници на обекта недвусмислено показват както обекта, така и неговите граници.
Принципно необходим конструктивен елемент на кадастъра на недвижимите имоти е присвояването на кадастрален номер на всеки имот. Този номер е уникален за всеки имот и не се повтаря за друг имот в цялата страна, нито сега, нито в бъдеще. Ролята, която му е отредена, е следната. Вписванията в регистър на права изискват сигурност относно предмета, за който е регистрирано правото. За тази цел служи кадастралният номер: той свързва всички материали от кадастъра на недвижимите имоти, регистъра на правата върху недвижими имоти и техните архиви, свързани с един обект на недвижими имоти. Това е единствената информация за обекта, която трябва да бъде повторена в документите по кадастъра и регистъра за права върху недвижими имоти.
Отразеният в кадастъра поземлен имот е клетка от кадастрална информация, която съдържа цялата информация, необходима за еднозначно описание на имота, както графично, така и цифрово. Кадастралната карта е графично изобразяване само на това, което е от съществено значение за защитата на закона и данъчното облагане.
Тази карта съдържа граници на земята. Всеки парцел има затворен контур от граници, в който е нанесен кадастрален номер. Това е основният, но не и единственият информационен слой. За регистриране на правото може да е необходимо графично представяне на района на застрояване на сградата.
В границите на поземления парцел трябва да се определят границите на зони със специален правен режим по отношение на парцела като цяло, например сервитут. Тази зона може да бъде определена само по отношение на конкретен обект (сервитут, свързан с правото на преминаване през даден обект към съседен) или по отношение на обекти, които попадат в определен
нова териториална зона (например водозащитна зона). В последния случай територията на такава зона "припокрива" парцелите и техните граници като правило не съвпадат. В този случай може да има няколко такива зони; службите, които ги установяват и следят за спазването на съответния правен режим са различни и не са свързани помежду си. Тези зони могат да се появяват и изчезват, очертанията им могат да се променят, което ги принуждава да бъдат записани като отделни картографски слоеве.
Характерно за всички западноевропейски страни е, че кадастърът системно обхваща цялата територия, като събраните и регистрирани данни се актуализират постоянно. Общата тенденция е, че базираната на поземлени единици фискална и правна кадастрална информация намира нарастващо търсене като основа на обща информационна система. Освен първоначалното им предназначение, кадастралните карти се използват и за много други цели. В Швейцария, например, градовете създават много точни общински карти, базирани на използването на кадастрална информация. Комбинирането на кадастралните проучвания с други видове мащабно картографиране на градски зони е обща тенденция и в други страни.
От скандинавските страни най-близо до системите, приети в западноевропейските страни, е системата, използвана в Дания. Тази страна отдавна използва разширени кадастрални карти, обхващащи цялата страна, които са свързани с общи справочни материали. Кадастралните заснемания, например, при промяна на границите на парцели, се извършват от частни геодезисти. Въпреки това, записи и кадастрални карти се правят в централната правителствена служба Matrikel Kontoret, намираща се в Копенхаген. Кадастърът е тясно свързан със системата за регистрация на права върху недвижими имоти.
Същата тясна връзка се установява в Швеция и Финландия, където системите за регистрация на собственост (права) се основават на кадастрални единици. Тук кадастрите са се развили постепенно, от прости записи, използвани за данъчни цели и слабо свързани с карти, до разгърнати системи с висока надеждност. В Швеция градските и селските системи вече са обединени в един общ регистър, докато във Финландия регистрацията все още се поддържа отделно за градските и селските райони.
В Швеция в момента кадастърът е интегриран със системата за регистрация. Една обща агенция, наречена Централен съвет за събиране на данни за недвижими имоти (CFD), събира и предава избрана кадастрална информация и информация от регистъра на собствеността за автоматична обработка на данни. Събирането на данни все още се извършва от регионалните служби по кадастрална и поземлена регистрация. Те имат автономни комуникационни канали с CFD и са упълномощени да правят промени в записите в случай на фрагментация на земята,
прехвърляне на собствеността. От CFD се изисква да издава всички сертификати, както и да предоставя всички форми на комуникация с други органи, използвайки информация за собствеността. По този начин се избягва дублирането на работата. Освен това времето, необходимо за издаване на официални документи и издаването им на заинтересовани лица, е значително намалено. В момента системата работи в по-голямата част от страната и ще бъде напълно завършена през следващите пет години.
Преди това Норвегия нямаше организирана кадастрална система. Вместо това имаше старата система, предназначена за използване за данъчни цели, само частично поддържана от карти. В момента в страната е въведена автоматизирана GAB система, която предоставя информация за поземлени единици, адреси и сгради на заинтересовани лица.
Кадастър във Франция и в страни, използващи френския опит
Въпреки факта, че Франция се счита за историческа родина на съвременния кадастър, на настоящия етап от развитието на страната френският кадастър не може да бъде цитиран като успешен пример.
Използваните в момента кадастрални планове са от различен произход. Половината от тях, предимно в селските райони, все още използват старите планове от времето на Наполеон, както и плановете, съставени между 1930-1960 г. Другата половина е съставена от нови планове, така наречените "редовни", защото отговарят на официалните технически стандарти; те са известни с голямата си картографска точност. Представените в кадастъра площи се определят основно от „графично” изчисление, а не в резултат на реално заснемане. По този начин им липсва прецизността, която е пряко свързана с качеството на плана. Освен това държавната собственост не е отразена в кадастъра. По този начин е налице очевидна липса на кадастрална информация. Основната причина за това е фокусирането върху фискалната функция на кадастъра. Ако държавата, като собственик на недвижим имот, не е данъкоплатец, тя не е в регистъра на собствениците на недвижими имоти, следователно не може да има регистрация на принадлежащи към нея обекти на недвижими имоти. Освен това има грешки, които са резултат от нерегистрирани промени (много километри комунални мрежи не съществуват законно и следователно не могат по съществуващите правила да фигурират в кадастралния план).
Целта на текущата реформа на френския кадастър е да се създаде документ, който да отговаря на стандартите на германския и швейцарския кадастър. За целта се предполага пълно преразглеждане на всички недвижими имоти.
Френската система оказва значително влияние върху бившите си колонии, като повечето страни в Северна и Западна Африка. В тези страни
nah кадастри и поземлени регистри (livre foncier) обикновено обхващат само малка част от земята, предимно в градски райони. Обикновено поземлената регистрация е регистрация на собственост, като всеки поземлен имот има отделна страница. Ако някой иска да регистрира правото си на земя, трябва да подаде молба до регистратора. След това молбата му става официална за определен период от време, след което е необходимо да се извърши обследване на земята и обособяване в присъствието на съседи и други заинтересовани лица. След изтичане на срока за подаване на жалба парцелът се вписва в регистъра, като на собственика му се издава удостоверение за собственост.
Испания и Италия също са повлияни от кадастъра на Наполеон. Тук бяха приети системи, разработени на идентична основа. Испанската система обаче не осигурява цялостно национално покритие. Има слаба връзка между кадастъра на недвижимите имоти и вписването на права върху него. Двете регистрационни системи се контролират от различни органи, а описанията в регистъра на правата не винаги се отнасят до обектите, описани в кадастъра. Така връзката между кадастъра и регистъра се осигурява преди всичко не чрез посочване на поземлените имоти, а чрез посочване на името на собственика, което е пречка за по-нататъшното интегриране на тези системи.
Кадастрите, използвани в Южна Европа, имат по-фискален характер, отколкото в Централна Европа. Тъй като сградите са важен обект на данъчно облагане, Италия създаде нов регистър на сградите като част от кадастъра. Гърция няма изчерпателен, хомогенен национален кадастър, но проблемът се проучва и в близко бъдеще може да бъде взето решение от правителството за създаване на национална система.
Счетоводство на недвижими имоти в системата Torrens и неговото приложение в Англия
Системата за регистрация на права, въведена от Робърт Торънс, не изисква наличието на пълна кадастрална карта на страната или поне на определен район. Основната характеристика на тази система е, че изследваната земя се идентифицира на карта на един имот, която е основна част от първия раздел на регистъра за собственост. Този раздел предоставя подробна информация за имота, както и описание на земята, със съответното посочване на площите на сервитут, тежести и други условия. Можем да кажем, че кадастърът в този случай се състои от набор от първите раздели на регистъра на всички недвижими имоти, регистрирани в тази система. От една страна, този кадастър на недвижимите имоти не е просто обединен със системата за регистрация на права, той образува неразделно цяло с нея. От друга страна, кадастърът е лишен от очевидните предимства, които демонстрира солидна кадастрална карта. Това представлява известна непълнота
Torrens система и в същото време вероятно определя перспективите за нейното развитие. В момента Австралия въвежда систематична регистрация, която включва кадастрална картография.
Системата Torrens, във версия, достатъчно близка до оригинала, е възпроизведена в много бивши английски колонии, например в страните от Източна Африка, в отделни щати на САЩ и Канада, както и в Англия.
От 1853 г. Ordnance Survey, картографска организация, започва да издава таблетки с топографска карта на цяла Англия в мащаб 1:2500 за селските райони и 1:1250 за градовете. Тази работа продължава до 1893 г. Картата служи като материал, върху който е възможно точно да се посочат границите на всеки недвижим имот. В съответствие със законите от 1925 г., тази карта е официалният източник на информация за недвижимите имоти и се актуализира постоянно. Службата за управление на земите Ordnance взаимодейства с Поземления регистър (органът на системата за регистриране на права върху недвижими имоти) и извършва ad hoc проучвания, т.е. във всеки отделен случай.
След като даден обект е определен за регистрация на собственост, всяко лице, което купува нерегистрирана земя за свободна собственост или взема нерегистриран лизинг за 40 или повече години, трябва да подаде молба до Поземления регистър за регистрация на собственост в рамките на два месеца от сключването на сделката. Същото правило за задължително регистрация се прилага и за последващи транзакции. В случай на първа регистрация бившият собственик трябва да предостави достатъчно доказателства на агенцията по регистрация, че той действително има право на собственост върху имота и следователно е законен собственик на имота. След като имотът е регистриран, правителството гарантира правото на собственост върху имота, както е показано в регистъра.
Системно и спорадично заснемане на земя и регистрация на права върху недвижими имоти
От горния аналитичен преглед на системите за регистрация на права върху недвижими имоти и кадастралните системи се вижда колко труден се е формирал опитът на съвременните икономически сили в търсенето на правната и организационна уредба на института на правата върху недвижими имоти, механизмите за неговото изграждане. Теоретиците на създаването на кадастрална система и вписването на права върху недвижими имоти обръщат най-голямо внимание на въпроса за избора между спорадично и системно заснемане за целите на формиране на кадастъра на недвижимите имоти, както и спорадично и системно регистриране на права върху недвижими имоти.
Под спорадични действия се разбира заснемане на земя или регистрация на права, които са предписани да се извършват на доброволни начала и/или задължителни, но в някои специфични специфични случаи, например при продажба на недвижим имот.
Системно се отнася до извършено геодезия или регистрация на права
за всички имоти, които остават неразграничени или върху които все още не са вписани права. Историята на разглеждания обект познава случаи, когато системно проучване и спорадична регистрация на права са се извършвали едновременно и обратно. Естествено, не само инициативата, но и финансирането на спорадични действия е поверено на заинтересовани лица - собственици на недвижими имоти, само държавни или местни органи на управление могат да инициират и финансират системни действия в съответствие с определена държавна програма. Това е причината този избор да е толкова труден.
През 1925 г. в Англия е въведен пакет от нови регулации за земята. Един от тях беше Законът за регистрацията на земята, който предвиждаше задължителна (систематична) регистрация на правата на собственост в определени региони. Тези региони постепенно се разширяват и сега обхващат цялата територия на Англия. Фактическата регистрация обаче все още е спорадична, като правило правото се регистрира само при продажба на имота или отдаване под дългосрочен наем. Британците обаче продължават да се борят за победата на системен подход.
Систематичното формиране на кадастрална информация се извършва последователно, на тримесечия, в съответствие с предварително съставена програма. Не цялата територия на страната, а териториите, за които наличието на кадастрална информация е най-важно: градовете могат да бъдат подложени на системно проучване (или приоритетно систематично проучване). В случай, че говорим за затворено териториално образувание (един град), районите на приоритетно заснемане трябва да са кварталите, в които най-малко можете да очаквате масови инициативи за частно заснемане на земя.
Системното формиране на кадастрална информация не изисква за всеки изследван имот незабавно да се формира цялата изисквана от кадастъра информация. Заснемането на земя на обекти на недвижими имоти е слой, който първо трябва да се оформи. Този слой е независима информационна стойност: след като обектите бъдат разграничени, те, независимо от формата на собственост, получават възможност за самостоятелно вътрешно развитие, включително развитие, свързано с завършването на формирането на кадастрална информация.
Руският опит в кадастралната регистрация
В заключение, нека се обърнем към руските проблеми в областта на формирането на регистрация на права върху недвижими имоти.
Сравнявайки текста на руския закон „За регистрацията на права върху недвижими имоти и сделките с тях“ (наричан по-долу „Закон“) с горния преглед на световния опит, могат да се направят следните основни изводи:
1. Световният опит в държавното прилагане на укрепване на правото върху недвижим имот, с цялото разнообразие от национални практики, ги свежда само до две системи от правния механизъм за укрепване на правата: система за регистриране на права върху недвижими имоти (регистрация на собственост система) или система за регистриране на документи, потвърждаващи права върху недвижими имоти (действителна регистрационна система).
2. Гражданският кодекс (ГК), естеството на руската правна система недвусмислено показват решимостта на Русия да изгради система за регистриране на права върху недвижими имоти (система за титулярна регистрация) като система за укрепване на правата върху недвижими имоти. Законът потвърди това намерение. Всички елементи на прокламираната от закона система се отнасят до елементите на системата за регистрация на права върху недвижими имоти. Освен това опитите да се ограничим до описване на обекта на регистрирани права само в първия раздел на регистъра правят вътрешния модел на системата близък до системата на Торенс.
3. Изграденият от закона механизъм страда от липсата на важни фундаментални разпоредби, което води до факта, че регистрационната система не може да изпълнява пълноценно функцията на система за укрепване на правото на недвижим имот. Световният опит в изграждането и функционирането на система за регистриране на права върху недвижими имоти показва логично обоснована минимално необходима система от институции за системата за регистрация на собственост, основните характеристики на тази система. За пълнотата на руския механизъм на системата за регистрация на права, определена от закона и Гражданския кодекс, е необходимо да се консолидират следните принципи:
Принципът, според който правата на регистрирания в системата добросъвестен купувач се считат за абсолютни, не подлежат на оспорване дори в съда. Прилагането на този принцип пречи на текста на чл. 302 „Вземане на собственост от добросъвестен купувач” гл. 20 от СК „Защита на правата на собственост и други вещни права”; Изкуство. 2, ал. 1 и чл. 12, ал. 8 от закона. Липсата на гаранции за добросъвестен купувач води до загуби не само на придобитото имущество, но и на последващи инвестиции, направени в него, включително привлечени средства. На първо място, това, в допълнение към оборота на недвижими имоти, е пагубно за развитието на ипотечното кредитиране;
Принципът, че правата, загубени в резултат на дефекти в регистрационната система, се компенсират от държавния компенсационен фонд, който е неразделна част от системата за регистрация. В класическия вариант на системата за регистрация на собственост се разграничават процедурите за първична и вторична регистрация. Руското законодателство не прави разлика в процедурите за регистрация.
4. Системата за регистрация на права следва да се основава на кадастъра на недвижимите имоти като система, която осигурява сигурността на обекта на правото. Кадастърът на недвижимите имоти може организационно да съществува като част (подразделение) от регистрационната система или като самостоятелна организация. Но за разлика от други кадастрални и информационни системи, това, като
регистърът на правата е отговорен пазач на правата. От това следва, че регистърът на правото и кадастърът на недвижимите имоти са институционално взаимосвързани и по същество в лицето на собственика на недвижимия имот са единна организация, същите обосновки важат и за кадастъра на недвижимите имоти, според които регистърът на закона се поддържа от институцията на правосъдието, подлежи на специална защита от правоприлагащите органи на държавата; за лицата, които въвеждат, променят и заличават кадастрална информация, следва да се прилагат същите изисквания като за регистратора на права.
5. Първоначалната регистрация на право трябва да бъде предшествана от процедура за образуване на обект на правото. Политическите насоки за опростяване на процедурите за приватизация и оборот на недвижими имоти обаче изискват възможност за регистриране на правото върху обекти, информация за които все още не е в кадастъра на недвижимите имоти.
6. Световната практика в изграждането на регистрационни системи установи проблема за избор между т. нар. спорадичен и систематичен метод за формиране и попълване на кадастъра на недвижимите имоти, както и между спорадичния и систематичен метод за попълване на регистъра на права върху недвижими имоти. При спорадичния метод образуването на обект на недвижим имот или вписването на права върху него се извършва при възникване на необходимост от това от собственика, например при продажбата. Резултатите от този опит свидетелстват в полза на избора на системно попълване както на кадастъра, така и на регистъра на правата. Освен това попълването на кадастъра е приоритетна задача и може да се извърши по програма, която не е свързана с програмата за регистрация на права.
Методите за непрекъснато (систематично) формиране на обекти на недвижими имоти в определени условия са много по-евтини от формирането на обекти на парче, с непрекъснато формиране, граничните проблеми на съседните имоти се решават бързо. При спорадично образуване е вероятно собственикът на имота, който започне да строи имота си по-късно от съсед, да намери щети, нанесени му, дори ако преди това се е съгласил за границата на съсед. При системно формиране може да се приложи политика за преразглеждане на границите на действителните парцели за земеползване, за да се коригират дефекти в планирането на парцели, възникнали в резултат на неконтролирани процеси на използване на земята; възможно е да се избегне появата на парцели на несигурна собственост, които нямат характеристики, които им позволяват да намерят приложение и следователно наемател или собственик.
Основната разлика между тези подходи е, че финансирането на спорадичните учредителни процедури е от заинтересованите собственици, докато финансирането на системното образуване може да се извършва само за сметка на държавата. Тези аргументи се оказаха решаващи при избора на система за собственост за регистриране на права върху недвижими имоти в Русия.
Статията е получена на 9 юли 2013 г.
Библиографски списък
1. Никонов П.Н., Журавски Н.Н. Недвижими имоти, кадастър и световни системи за регистрация на права върху недвижими имоти. М.: Ексмо, 2011. 62 с.
2. Larsson G.L. Поземлена регистрация и кадастрална система. М.: Мир, 1991. 198 с.
3. Съвременна поземлена книга. Австрийско дружество за международно сътрудничество в нотариусите на Федералното министерство на правосъдието / прев. Център за икономически и правни технологии на пазара на недвижими имоти. М., 1992. 134 с.
4. Бретон Ж. Френски кадастър и числен национален план // Съвременни кадастрални системи: сб. доклад XX Международен конгрес. Мелбърн, 1994, стр. 178-193.
5. Дейвид Р., Жофре-Спиноза К. Основни правни системи на настоящето. М.: Междунар. отношения, 1996. 227 с.
6. За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях: федерал. Закон от 17 юни 1997 г. № 122 FZ // Российская газета. 1997. 30 юли.
7. Граждански кодекс на Руската федерация: Фед. Закон от 30 ноември 1994 г. № 51 FZ // SPS ConsultantPlus [Електронен ресурс]. URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_153956/
8. Дмитриев G.I., Rush N.A. Сравнителен анализ на съвременните системи за регистрация на права върху недвижими имоти // Съвременни технологии. Системен анализ. Моделиране. 2013. No 2 (38). с. 251-259.
ИКОНОМИЧЕСКИ ПОТЕНЦИАЛ НА КРАСНОДАРСКИЯ РАЙОН
© И.Ю. Захарова1
Южен институт по мениджмънт,
350040, Русия, Краснодар, ул. Ставрополская, 216.
Анализът на икономическия потенциал на Краснодарския край, който се състои от няколко компонента: потенциал на природните ресурси; развит индустриален и селскостопански сектор; развита инфраструктура; потенциал на трудовите ресурси; институционална и правна рамка, която допринася за развитието на икономиката на региона; благоприятен инвестиционен климат. Формулирани са заключения, които разкриват възможностите за реализиране на инвестиционни проекти във всеки от клоновете на региона. Раздел. 4. Библиография. 3 имена
Ключови думи: икономически потенциал; природен ресурсен потенциал; инвестиционен климат.
ИКОНОМИЧЕСКИ КАПАЦИТЕТ НА КРАСНОДАРСКИЯ КРАЙ И.Ю. Захарова
Южен институт по мениджмънт,
ул. Ставрополская 216, Краснодар, 350040, Русия.
Статията анализира икономическия капацитет на Краснодарския край, който включва природен и ресурсен потенциал, развит индустриален и аграрен сектор, развита инфраструктура, потенциал за трудови ресурси, институционална и правна база, която насърчава развитието на регионалната икономика и благоприятен инвестиционен климат. Формулира заключенията, разкриващи възможностите за реализация на инвестиционни проекти в някой от регионалните клонове. 4 маси. 3 източника.
Ключови думи: икономически потенциал; природен и ресурсен потенциал; инвестиционен климат.
Краснодарският край е южен регион на Русия. Заема площ от 76 хиляди км2, или 0,4% от цялата територия на Русия. На североизток регионът граничи с Ростовска област, на изток - със Ставрополския край, на юг - с Грузия. От северозапад и югозапад територията на региона се измива от Азовско и Черно море.
Икономическият потенциал на територията се състои от следните фактори:
1) природен ресурсен потенциал;
2) развити промишлени и селскостопански сектори;
3) развита инфраструктура;
4) потенциалът на трудовите ресурси;
5) институционална и правна рамка, която допринася за развитието на икономиката на региона;
6) благоприятен инвестиционен климат.
Природен ресурсен потенциал на Краснодарския край
Топлият умерен климат в комбинация с равнинната територия на север благоприятства развитието на селскостопанския комплекс, субтропичният климат на Черноморието благоприятства развитието на бански, плажен и здравен туризъм, планинският и предпланински климат на юг от Краснодарският край благоприятства развитието на планинския туризъм.
На територията на Кубан има находища на повече от 60 вида минерали. Нефт, газ, пясъчник, мергел, мрамор, варовик са от промишлено значение. В момента на територията на региона се разработват 68 нефтени находища. Термални и минерални води се срещат в Азово-Кубанския басейн (Йейск, Приморско-Ахтарск, Горя-
1Захарова Ирина Юриевна, к.и.н., доцент от катедра „Хотелиерство и туризъм“, тел.: 89054723079, e-mail: [защитен с имейл]
Захарова Ирина, к.и.н., доцент от катедра „Хотелиерство и туризъм“, тел.: 89054723079, e-mail: [защитен с имейл]
От горния преглед става ясно колко тясна връзка съществува между системите за регистрация на правото на недвижим имот и системата за регистрация на този недвижим имот. По същество това не са независими различни системи, а единна система. Следователно е необходимо да се отклоним към прегледа на тази част от световния опит.
Исторически преглед на формирането на кадастралните системи
До средата на миналия век понятието "кадастър" се използваше предимно във връзка с облагането на недвижими имоти и означаваше на първо място система от информация за облагаемите с данък недвижими имоти. Развитието на капиталистическите отношения, което предизвика интензивни процеси на оборот на недвижими имоти, инвестиции в недвижими имоти, получаване на заеми, обезпечени с недвижими имоти, изведе на преден план проблема за укрепване на правата, от което следва надеждността на сделките, и намаляването на инвестициите рискове. Това наложи съответна модернизация на системите за регистрация на права и кадастралните системи (недвижими имоти).
Опитът от древността и първото хилядолетие на нашата ера беше разгледан от нас по-рано. От най-ранните кадастрални проекти през нашето хилядолетие най-известният е т. нар. Книга на съдния съд, създадена в Нормандска Англия по заповед на Уилям Завоевателя през 1085-1086 г. Събирането на информация обхваща почти цяла Англия. Тази информация включваше:
¡ имена на собственици;
¡ площ на имота;
¡ естество на употреба;
¡ брой наематели и др.
Тази информация е събрана под формата на преброяване. Картографски изображения на описаните имоти не са произведени.
Подобна проверка на всички облагаеми земи е извършена в Швеция през 1540 г. През 17 век в Швеция е създадена кадастрална служба (Международно проучване) със задачата да съставя карти за данъчно облагане.
Но истинското осъзнаване на необходимостта от решаване на проблема със сигурността и защитата на границите на глобално ниво дойде заедно с развитието на капитализма и институцията за защита на правата чрез тяхната регистрация.
И преди това основните надежди за запазване на притежанията бяха възложени главно върху неприкосновеността на граничните знаци и строгостта на наказанието за посегателства върху тях. Във всички страни на древния свят подобно посегателство се смяташе за оскверняване на светилище. Според закона на древна Германия, където, наред с другото, прорезите по дърветата са служели за гранични знаци, човек, хванат да сменя прорезите, е подлежал на екзекуция - те са го одрал жив и са възстановявали повредената гранична маркировка с нея. Те разчитаха и на твърдо познаване къде в действителност е границата. В Русия, за да се забие завинаги това знание в главите на децата, се практикува да се организират телесни наказания за различни нарушения директно на границата, като тялото на наказания се ориентира в съответствие с ориентацията на границата.
Сериозна стъпка в изграждането на кадастъра в съвременния му смисъл в Европа е Миланската картографска програма, създадена през 1720-1723 г., когато по заповед на император Йосиф II е извършена кадастрална проверка на цялата територия, принадлежаща на Австро-Унгарската монархия. беше извършено.
До средата на 19 век поземлените дела в западноевропейските страни се състоят от 4 специални групи:
¡ въпроси, свързани с данъчното облагане на земята или фискален кадастър;
¡ дела за правно укрепване на границите на собствеността върху земята, проучване на земята -в предреволюционната литература, или кадастър, който предоставя система за регистриране на права -в съвременната система от понятия;
¡ дела за преразпределение и преразпределение на поземлени имоти, подготовка на парцели за ново строителство или друго застрояване, в т.ч. разширяване на междулентовите стопанства, разделяне на общински земи, изграждане на пътища и канавки, пресичащи поземлените имоти, учредяване и премахване на сервитути.В руската предреволюционна литература тези случаи са известни под термина управление на земята;
¡ дела за определяне и укрепване на права върху недвижими имоти, известни в германските държави като поземлени книги, в други европейски страни - като ипотечни книги,в Русия - като крепостни дела.
Още в онези дни тези групи случаи се стремяха да бъдат комбинирани в единна система, въпреки че техническите възможности от онова време затрудняваха тази задача. Управлението на земята тогава, както и сега, изискваше дълги споразумения между собствениците на земя, да не говорим за факта, че самите те често бяха много сложни, изискваше едновременно използване на геодезически измервания, описания, от които следваше кадастрална оценка и т.н. Поради това в много държави институциите за управление на земята са отделени от фискалната и правната кадастърна системи. Независимо от това, всяка работа по управление на земята или завършва с отразяване на резултатите от нея в кадастъра, или възстановява загубените или изкривени граници в натура, въз основа на правно достоверна информация за тях, вече отразена в кадастъра. Към средата на 19 век кадастралните системи, използвани в Европа и Северна Америка, могат да бъдат групирани в два типа: колет И истински. Основната разлика между тях е генерирана в методите за изчисляване на облагаемата стойност на поземлените имоти и в резултат на това се състои във факта, че реалния кадастър отразява само границите на целия имот, докато парцелният кадастър разпределя поземлени парцели в рамките на имоти - парцели, които се различават по монофункционално предназначение, като: гора, обработваема земя, имот. От своя страна те биха могли да бъдат диференцирани и според различни ценови свойства: плодородие на почвата, годност за конкретна употреба, както и правния режим на парцела – дали се използва или е нает от селяни, обработващи тези земи, и т.н. Парцелният кадастър стана широко разпространен в континентална Европа; истински - в Англия и в САЩ. Родното място на парцелния кадастър трябва да се счита Северна Италия, където е бил използван за първи път в началото на 18 век и откъдето е бил разпространен в почти цяла Европа.
Ключов момент в развитието на съвременната кадастрална система е създаването на френския кадастър, въведен от Наполеон през 1807 г. Кадастралните записи съдържат:
¡ номера на партиди;
¡ тяхната площ;
използване;
цена.
Френският кадастър се основаваше на кадастрални планове, изготвяни систематично за всеки район.
През 19-ти век повечето страни в континентална Европа създават подобни кадастрални системи. Изключение прави Англия и нейните колонии, които създадоха свои собствени системи за отчитане на собствеността. Но засега нека спрем пътуването си до Европа и да посетим Новия свят.
Счетоводство на недвижими имоти в САЩ
Системите за укрепване на правата върху недвижими имоти и свързаните с тях поземлени регистри в англоговорящите страни представляват интерес по много причини. Първо, тези системи оказват силно влияние върху страните от бившите колонии и владения на Англия. Освен това в много отношения те се различават от системите на континентална Европа. В по-голямата си част това се дължи на факта, че доскоро кадастърът беше практически непознат в англоезичния свят.
В Съединените щати официалната система за обезпечаване на права върху недвижими имоти, както е показано в предишната глава, се основава на частно прехвърляне и регистрация на актовете, на които се основава това прехвърляне. В този случай обектите на сделката обикновено подлежат на нова проверка всеки път.
Още през 1785 г. американското правителство започва проучване на нечастни земи с цел регистрирането им по правоъгълна система, базирана на разделянето на земята на квадранти миля по миля. Проучените граници бяха маркирани или установени на терена. Министерството на вътрешните работи отговаряше за съставянето и поддържането на съответните полеви записи и планове. Кадастърът обаче така и не беше въведен.
Периодът от средата на 18-ти до средата на 19-ти век в Съединените щати е белязан от драматични процеси на избор на правна система - още през 1856 г. историкът на английското право Хенри Мейн предсказва уверения успех на системата на европейските континентално право, но страхът от имигранти от Англия пред нарастващото влияние на френската диаспора, която особено успешно експлоатира правните конструкции на тази система, доведе до рязко преориентиране към английската система на общото право. В контекста на този избор сериозно бяха разгледани проблемите на изграждането на титулярна система за вписване на права върху недвижими имоти.
Целта на тези разработки беше да се организира прехвърлянето на земя от публичен (по същество безсобствен) фонд на частни лица и да се гарантира защитата на техните права на собственост. В първите години от развитието на континента от европейците на „публичната регистрация“ като средство за защита на частни права и интереси в недвижими имоти се придава голямо значение - в новите колонии местните власти преди всичко назначават служител по регистрация (инспектор) , въведе регистър на документите. Изготвени са описания на първоначалните граници на имота от инспектора, а документи и други споразумения, свързани с установените имоти, са вписани в публичен регистър, постоянно отворен за обществено ползване.
С течение на времето на тази практика се обръща все по-малко внимание, толкова много останаха недовършени или изобщо не бяха направени. Дори такава важна система като системата за налагане на поземлен данък беше късно развитие, създадено самостоятелно и функциониращо и до днес с минимална координация между данъчната служба и службите за регистрация. Информация за земята се събираше в различни несвързани бюра и различни картотеки. С нарастването на броя на записите и по-сложните те самите, проблемът с достъпността на информацията, свързана с конкретни парцели, нарасна значително.
Днес основните собственици на източници на информация за земята са частните застрахователни дружества – именно тези, които са специализирани в застраховането на сделките. Всяка такава компания работи предимно в един щат и поддържа собствени поземлени записи. Записите се съставят и коригират от екип от експерти, които ежедневно обобщават съответната информация от официалните записи. Причините за това състояние на нещата са напълно разбираеми – при липса на публична (държавна, общинска) информационна система няма как да се провери правилността на представените граници на недвижимия имот, правата върху който се застраховат. Остава само един начин - сами да проучим границите на имота на клиента и да поддържаме собствена информационна система, в която постепенно се натрупва информация за границите между съседни имоти, предназначена да улесни подобни проучвания в бъдеще, когато следващият клиент на това фирмата се оказва собственик на съседни недвижими имоти.
Най-големият недостатък на подобни проучвания е, че се извършват изолирано за всеки имот и само във връзка с необходимостта от застраховане на права върху него. В същото време строгите стандарти принуждават частния геодезист да извършва много точни теренни проучвания на имота и да изготви солиден план за него. Упълномощен геодезист удостоверява пред застрахователя, собственика, наемателя и/или наемодателя, че границите на имота, отбелязани в този план, са правилни. Но, уви, такъв проучен парцел плува като остров сред други имоти, които все още не са проучени. Планът на сайта става собственост на частна застрахователна компания, която го съхранява в собствена банка данни за по-нататъшно използване по свое усмотрение. Собствениците на съседни парцели рядко знаят за съществуването му.
Използването на тези материали за разработването на публични наземни информационни системи се обсъжда в САЩ. Това отчасти се дължи на необходимостта от по-добри карти и записи по отношение на данъчното облагане. Динамиката на тази дискусия е както следва:
¡ През 70-те години на миналия век се обмисля мащабна програма за модернизиране и интегриране на всички поземлени записи в архивите на съответните области, която включва добавяне на значително количество съответни данни, които преди това не са включени в никакви записи.
¡ Няколко години по-късно Северна Каролина узакони програма за поземлен регистър, за да предостави техническа и финансова помощ на развиващите се страни. Очевидно интелектуалните продукти, получени по време на този опит, биха могли да послужат като основа на американците да изберат модел за модернизиране на делата си у дома.
¡ Известно време след това в няколко щата беше поставен акцент върху програмите за регистрация на проучени колети въз основа на използването на идентификатора на всеки колет и техния централен индекс. Например, това беше направено в окръг Wyandotte, Канзас, където беше разработена система за регистрация на земята, базирана на парцели. Основните компоненти на системата са карти на земя, направени в мащаб 1:1200, подробна база данни, отнасяща се до характеристиките на 66 000 парцела. Системата работи и се актуализира ежедневно. Друг пример е системата, разработена в окръг Лейн, Орегон. Всички координати и данни в системата се базират на един набор от базови карти и управление на координатите. Системата има характер на многофункционална информационна система. Всички стопанства и поземлени имоти на областта са включени в картотеката на поземлените имоти. Информационните слоеве включват карти на данъците и броя на парцелите, естеството на използване на земята, броя на жилищните единици, каталози с координати на границите на земята и т.н. Освен това съдържа информация за данъци и оценки (земя, подобрения и др.).
