Преимущественное право покупки доли в жилом доме. Преимущественное право покупки доли: в квартире, в ООО, долевая собственность, уведомление о продаже, образец договора, отказ от преимущественного права покупки. Некоторые ситуации с продажей по преимущест
Э. ГАВРИЛОВ
Э. Гаврилов, доктор
юридических наук (г. Москва).
Согласно ст.
250 ГК РФ при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях.
Продавец обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою
долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых он ее продает. Но
продать свою долю любому лицу возможно лишь
в случае, если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не
приобретут ее в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца, а в
праве собственности на движимое имущество -
в течение десяти дней со дня извещения.
Статья 250 ГК устанавливает также
последствия несоблюдения нормы о
преимущественном праве покупки: любой
другой участник долевой собственности
вправе требовать перевода на себя прав и
обязанностей покупателя.
Сходные
преимущественные права покупки
предусмотрены для участников общества с
ограниченной ответственностью при
отчуждении участником общества своей доли
(или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21
Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об
обществах с ограниченной
ответственностью"); для акционеров
закрытого акционерного общества при
приобретении акций, продаваемых другими
акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7
Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об
акционерных обществах"); для акционеров,
владеющих простыми (обыкновенными) или
иными голосующими акциями, на покупку
дополнительно выпускаемых обществом акций
(ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных
обществах"); для членов производственного
кооператива при продаже пая (его части)
гражданину, не являющемуся членом
кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального
закона от 8 мая 1996 г. "О производственных
кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8
декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной
кооперации").
Сходство перечисленных
особых случаев, когда законодатель, так же
как и в ст. 250 ГК, упоминает о
преимущественном праве покупки, не
означает, однако, что и в этих особых
случаях должны применяться положения ст. 250
ГК как общие нормы. Они могут применяться
лишь по аналогии.
Сфера применения ст.
250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая
собственность", где рассматриваются
вопросы нахождения имущества в
собственности двух или нескольких лиц
(сособственников).
В соответствии со ст.
128 ГК к имуществу относятся вещи, включая
деньги и ценные бумаги, а также иное
имущество, в том числе имущественные права.
Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК
правила должны применяться ко всем случаям
совместного владения вещами, акциями, любым
другим имуществом, а также имущественными
правами. Иными словами, нормы этой статьи
должны применяться ко всем случаям, когда у
любого имущества (имущественного права)
имеются два или большее число совладельцев.
Отметим, что нормы эти носят императивный
характер, т.е. не могут быть изменены
соглашением сторон. Разумеется, если
объектом общей собственности являются
деньги, то ст. 250 ГК не применяется,
поскольку деньги всегда делимы и, кроме
того, они не могут быть проданы.
Нормы
ст. 250 ГК должны применяться при наличии
двух или нескольких владельцев у одного
патента на изобретение, у одной акции, у
одного права на заложенное имущество и не
применяются в обязательственном праве
(например, при уступке одним из кредиторов
третьему лицу своего права требования).
Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК,
нельзя не упомянуть о том, что любая доля в
праве общей собственности с правовой точки
зрения является делимой. Поэтому
сособственник (совладелец) всегда может
распорядиться своей долей путем продажи не
целиком, а лишь частично. В этом случае
подлежат применению нормы ст. 250 ГК.
Общий смысл преимущественного права
покупки. Давая толкование различным
ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные
вопросы, связанные с применением правил о
преимущественном праве покупки, следует
учитывать общий смысл и причины его
появления. В учебниках по гражданскому
праву поясняется, что преимущественное
право покупки установлено потому, что
участникам общей собственности далеко не
безразлично, кто заступит на место
собственника, отчуждающего свою долю; кроме
того, они могут быть заинтересованы в
приращении своих собственных долей.
Думается, и само государство
заинтересовано в том, чтобы число
сособственников или совладельцев
определенным правом было не слишком
большим, а наоборот, по возможности
уменьшалось. Но, конечно, все
сособственники (совладельцы) должны
находиться в равном правовом положении.
Извещение продавца остальным участникам
долевой собственности как оферта. Пункт 2
ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли
направил другим участникам долевой
собственности письменное извещение "о
намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на
которых продает ее".
Из текста закона
трудно уяснить, каково правовое значение
этого извещения. Нигде в законе не
указывается на то, что в извещении должен
быть упомянут предполагаемый покупатель -
постороннее лицо. Это означает, что его
вообще можно не указывать. Более того, не
обязательно, чтобы предполагаемый
покупатель заключил с продавцом какой-то
предварительный договор. А это значит, что
предполагаемый покупатель может не
существовать: продавец доли просто должен
известить остальных участников долевой
собственности, что он готов продать свою
долю любому постороннему лицу, надеясь, что
он его найдет, либо не надеясь на это, но
желая выручить за долю высокую цену.
Смысл извещения состоит не в том, что
продавец извещает остальных участников
долевой собственности о намерении продать
свою долю третьему лицу, а в том, что он
предлагает каждому из остальных участников
купить ее у него. Значит, такое извещение
является односторонней сделкой - офертой, и
последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и
436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц
с момента ее получения - установлен законом
и не может быть изменен оферентом. Более
того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о
том, что в самой оферте может быть сделана
оговорка о возможности ее отзыва, в данном
случае не может быть применено: такая
оферта является безотзывной.
Высказывается мнение о том, что
рассматриваемое "извещение" не может
считаться офертой, ибо оно уведомляет
получателя не о намерении отправителя
извещения продать долю адресату, а о его
намерении продать свою долю третьему
лицу.
С таким суждением трудно
согласиться. Ведь продавец доли не только
уведомляет о намерении продать свою долю
постороннему лицу, но и - одновременно тем
самым - предлагает к продаже эту долю
адресату. Без такого предложения извещение
лишается правового смысла. Предположим, что
через несколько дней после направления
извещения продавец доли отказывается от
него или вносит в извещение изменения.
Может ли он это делать и какие права
адресата эти действия нарушают, если
указанное извещение не является офертой?
Очевидно, что на поставленные вопросы
придется ответить, что продавец доли вправе
"передумать" продавать свою долю
постороннему лицу и что отзыв извещения не
может нарушить прав адресата, ибо само
извещение не налагает на продавца никаких
обязанностей по отношению к адресату. При
таком подходе права и интересы лица,
получившего извещение, серьезно
ущемляются. Для того чтобы этого не
происходило, необходимо признать, что
извещение налагает на продавца доли
обязательство продать свою долю адресату,
т.е. что извещение является офертой.
Отказ остальных участников от покупки доли.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из
остальных участников общей собственности
может либо прямо, либо по умолчанию
отказаться от покупки продаваемой доли.
Отказ "по умолчанию" имеет место в том
случае, если адресат не купит предложенную
ему долю в установленный срок. Оба вида
отказа порождают одинаковые правовые
последствия. Различие между ними состоит
лишь в том, что прямой отказ действует с
момента его получения потенциальным
продавцом, а отказ по умолчанию - по
истечении срока на ответ.
Отказ от
покупки доли действует в тех случаях, когда
продавец продает постороннему лицу свою
долю по той цене, которая была им указана в
извещении, или по более высокой цене, и на
условиях, которые были указаны в извещении,
или на более выгодных для продавца
условиях. Во всех остальных случаях отказ
от покупки не действует, а продавец доли,
намеревающийся продать свою долю по
меньшей цене или на менее выгодных для себя
условиях, обязан направить остальным
участникам общей собственности повторное
извещение.
Согласие остальных
участников на покупку доли. Если один из
остальных участников в течение
установленного в законе срока выразит
согласие купить предложенную к продаже
долю, то оно считается акцептом, а потому
доля должна считаться проданной; это как
раз и означает "приобретение продаваемой
доли в праве собственности". Разумеется,
согласие должно отвечать всем требованиям,
предъявляемым к акцепту (в частности, быть
безусловным и полным).
Обратимся к тем
случаям, когда согласие приобрести
продаваемую долю выразили два или большее
число сособственников: кому в этом случае
должна быть продана отчуждаемая доля? На
этот счет есть различные мнения. Считаю, что
придавать правовое значение первенству в
принятии предложения о заключении договора
нельзя, ибо закон устанавливает лишь
конечный срок действия преимущественного
права. Нельзя также предоставлять продавцу
право выбрать покупателя, ибо на продавце
лежат лишь обязанности предложить свою
долю к продаже всем остальным
сособственникам. На самом деле право
приобрести продаваемую долю имеют все
сособственники, согласившиеся ее купить, и
никого из них нельзя его лишить. Но
поскольку право приобрести продаваемую
долю основывается на том, что любой
потенциальный покупатель уже является
владельцем имеющейся у него доли, то
потенциальные покупатели имеют право
купить ту часть отчуждаемой доли, которая
пропорциональна долям, имеющимся у них.
Иными словами, в данном случае по аналогии
должна применяться норма, содержащаяся в п.
2 ст. 93 ГК. Так, например, если согласие на
приобретение отчуждаемой доли выразили два
сособственника, одному из которых
принадлежит 20%, а другому - 30% в общей
собственности, то первый имеет право
приобрести две пятых, а второй - три пятых
отчуждаемой доли.
В рассматриваемой
ситуации договор купли - продажи доли
следует считать заключенным с каждым
сособственником, выразившим согласие на
покупку, но в отношении не всей доли, а ее
соответствующей части. Такое решение
вытекает из действующего
законодательства.
В соответствии с
прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК,
преимущественное право покупки не
распространяется на случаи перехода доли
по договору дарения и по завещанию. Эта
норма возражений не вызывает в связи с
лично - доверительным характером
упомянутых сделок. Но из сопоставления ст.
ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное
право покупки не применяется и в тех
случаях, когда собственник доли продает
свою долю одному из других сособственников.
Думается, что при этом права остальных
сособственников ущемляются. Здесь должно
действовать преимущественное право
покупки, и это желательно отразить в ст. 250
ГК.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.12.1995 N 193-ФЗ
"О СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ
КООПЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 15.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ
АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ
24.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.05.1996 N 41-ФЗ
"О ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 10.04.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С
ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят
ГД ФС РФ 14.01.1998)
Российская юстиция, N 2,
2001
Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей , и она может быть двух видов:
- общая совместная собственность, или
- общая долевая собственность.
В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.
Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.
Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено ), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа - один месяц.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли - представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.
Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?
Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев - имущество находится в долевой собственности, если не определены - в совместной.
- Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
- Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников - для этого потребуется предварительный раздел.
Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.
В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.
Кому предоставляется право в первую очередь?
Право выкупа доли квартиры имеют:
- собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
- владельцы долей в квартирах.
Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты. Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества. И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат .
Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.
Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю - разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.
Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?
Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:
- доли недвижимости на публичных торгах;
- доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.
Исключение составляют договора дарения - этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями. Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог - если он не близкий родственник или супруг дарителя. Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.
Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли
Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?
В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:
- рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
- получение письменных отказов от права выкупа;
- в отсутствие отказов - ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
- продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.
Шаг 1. Уведомление собственников
Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.
Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении - оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.
Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат - копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.
Шаг 2. Месяц на ожидание
По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.
Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.
Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки
Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс - однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.
Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли
Вне зависимости от того, кому достанется доля - бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу - договор подлежит обязательному нотариальному заверению.
Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.
Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.
Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения - письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.
Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов - в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.
Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.
Как оформить отказ?
Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.
Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей - участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.
Допускается и другой способ - отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки - но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.
Продажа доли жилой недвижимости - занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца - действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных , и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарий к Ст. 250 ГК РФ
1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).
2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.
Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.
3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.
Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. . При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами » отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.
4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.
5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника.
———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.
8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см.
Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.
В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.
Они заключаются в том, что оформление предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.
Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об установленным способом.
Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.
Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.
Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.
Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости , действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.
Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.
Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.
Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».
Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.
Правила оповещения
Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения и т.п.
Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.
По преимуществу используется нотариальное уведомление.
Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.
Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.
При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.
Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.
Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.
Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:
- до момента оформления сделки;
- до изменения условий сбыта;
- по волеизъявлению лица, до отмены действия.
Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.
Оповещение вступает в силу после того как совладелец:
- предоставит нотариально удостоверенное согласие;
- официально ответит отказом;
- через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.
В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.
Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.
При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.
Преимущественное право покупки при аренде
Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости
Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по , они обязаны:
- предоставить новое место проживания на том же основании;
- предоставить преимущественное право выкупа.
В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.
Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. ).
Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.
Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.
Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте , с обозначением условий, требуемых для его выкупа.
Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.
В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.
Преимущественное право покупки участка
В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.
Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.
Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.
На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках , принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.
То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.
Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.
Как обойти преимущественное право покупки
Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.
Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. ).
Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят , которая под видом продажи . Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.
Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.
Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.
Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.
Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.
Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.
