Орон сууцны барилгын хувьцааг худалдан авах давуу эрх. Хувьцаа худалдан авах давуу эрх: орон сууцанд, ХХК-д, дундын өмчлөл, худалдах мэдэгдэл, гэрээний дээж, худалдан авах давуу эрхээс татгалзах. Худалдах давуу талтай зарим нөхцөл байдал
Э.ГАВРИЛОВ
Е.Гаврилов, Хууль зүйн ухааны доктор (Москва).
Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйлд нийтлэг өмчлөх эрхийн хувьцааг гадны этгээдэд худалдахдаа дундын өмчлөлийн үлдсэн оролцогчид худалдсан хувьцааг зарсан үнээр нь давуу эрхээр худалдаж авах эрхтэй. бусад ижил нөхцөл. Худалдагч нь хувьцаагаа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад өмчлөлийн оролцогчдод бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй бөгөөд энэ нь үнэ болон бусад нөхцлөөр зарагдах болно. Харин дундын өмчлөлийн бусад оролцогчид нэг сарын дотор үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхээр худалдан авахаас татгалзсан буюу олж аваагүй тохиолдолд л хэнд ч өөрийн хувийг зарах боломжтой. мэдэгдсэн өдрөөс хойш арав хоногийн дотор. Иргэний хуулийн 250-р зүйлд худалдан авах давуу эрхийн тухай дүрмийг дагаж мөрдөөгүйгээс үүсэх үр дагаврыг тогтоожээ: дундын өмчлөлийн бусад оролцогчид худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөртөө шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй.
Хязгаарлагдмал хариуцлагатай компанийн оролцогчид хувьцаагаа (эсвэл түүний хэсгийг) гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх тохиолдолд ижил төстэй худалдан авах давуу эрх олгоно (Иргэний хуулийн 93 дугаар зүйл, 1998 оны 2-р сарын 8-ны Холбооны хуулийн 21 дүгээр зүйл). "Хязгаарлагдмал хариуцлагатай компаниудын тухай"); хаалттай хувьцаат компанийн хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд энэ компанийн бусад хувьцаа эзэмшигчдийн худалдсан хувьцааг олж авахдаа (Иргэний хуулийн 97 дугаар зүйл, 1995 оны 12-р сарын 26-ны өдрийн "Хувьцаат компаниудын тухай" Холбооны хуулийн 7 дугаар зүйл); энгийн (энгийн) болон бусад саналын эрхтэй хувьцаа эзэмшигч хувьцаа эзэмшигчдийн хувьд компаниас гаргасан нэмэлт хувьцааг худалдан авахад (Иргэний хуулийн 100 дугаар зүйл, "Хувьцаат компанийн тухай" хуулийн 40 дүгээр зүйл); хоршооны гишүүн бус иргэнд хувьцаагаа (түүний нэг хэсгийг) худалдах үед үйлдвэрлэлийн хоршооны гишүүдийн хувьд (Иргэний хуулийн 111-р зүйл, 1996 оны 5-р сарын 8-ны өдрийн "Үйлдвэрлэлийн хоршооны тухай" Холбооны хуулийн 9-р зүйл. , 1995 оны 12-р сарын 8-ны Холбооны хуулийн 16 дугаар зүйл "Хөдөө аж ахуйн хамтын ажиллагааны тухай").
жагсаасан онцгой тохиолдлуудын ижил төстэй байдал, хэзээ хууль тогтоогч, түүнчлэн Урлагт. Иргэний хуулийн 250-д худалдан авах давуу эрх дурдагдсан боловч Урлагийн заалтууд гэсэн үг биш юм. Иргэний хуулийн 250 нийтлэг хэм хэмжээ гэж. Тэдгээрийг зөвхөн аналоги байдлаар хэрэглэж болно.
Урлагийн хамрах хүрээ. 250 грк. Энэ нь ch-д багтсан болно. Иргэний хуулийн 16 "Нийтийн өмч", хоёр ба түүнээс дээш этгээдийн (хамтран өмчлөгч) өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг олох асуудлыг авч үздэг.
Урлагийн дагуу. Иргэний хуулийн 128-р зүйлд эд хөрөнгө, мөнгө, үнэт цаас, бусад эд хөрөнгө, түүний дотор эд хөрөнгийн эрх орно. Тиймээс Урлагт агуулагдсан. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд зааснаар аливаа зүйл, хувьцаа, бусад эд хөрөнгө, түүнчлэн эд хөрөнгийн эрхийг хамтран өмчлөх бүх тохиолдолд дүрэм үйлчлэх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, аливаа эд хөрөнгө (өмчлөх эрх) хоёр ба түүнээс дээш хамтран өмчлөгчтэй байгаа бүх тохиолдолд энэ зүйлийн дүрэм үйлчилнэ. Эдгээр хэм хэмжээ нь зайлшгүй шинж чанартай гэдгийг анхаарна уу, i.e. талуудын тохиролцоогоор өөрчлөх боломжгүй. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв нийтийн өмчийн объект нь мөнгө юм бол Art. Иргэний хуулийн 250-д хамаарахгүй, учир нь мөнгө үргэлж хуваагддаг, үүнээс гадна түүнийг зарах боломжгүй байдаг.
Урлаг. Иргэний хуулийн 250-р зүйл нь шинэ бүтээлийн нэг патентын хоёр ба түүнээс дээш өмчлөгч, нэг хувьцаа, барьцааны эд хөрөнгийн нэг эрх байгаа бөгөөд үүргийн хуульд заагаагүй бол (жишээлбэл, зээлдүүлэгчдийн аль нэг нь түүнийг шилжүүлэх үед) хэрэглэнэ. гуравдагч этгээдэд нэхэмжлэл гаргах).
Урлагийн хэм хэмжээг хэрэглэх хамрах хүрээний талаар ярьж байна. Иргэний хуулийн 250-д зааснаар нийтлэг өмчлөлийн аливаа хувьцааг хууль эрх зүйн үүднээс хуваах боломжтой гэдгийг дурдахгүй байх боломжгүй юм. Тиймээс хамтран өмчлөгч (хамтран өмчлөгч) өөрийн хувийг бүхэлд нь бус, харин хэсэгчлэн зарах замаар үргэлж захиран зарцуулах боломжтой. Энэ тохиолдолд Урлагийн заалтууд. 250 грк.
Худалдан авах давуу эрхийн ерөнхий утга. Төрөл бүрийн нөхцөл байдлыг тайлбарлах, урьдчилан сэргийлэх дүрмийг хэрэглэхтэй холбоотой нарийн төвөгтэй асуултуудад хариулахыг оролдохдоо ерөнхий утга учир, түүний үүсэх шалтгааныг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Иргэний эрх зүйн сурах бичгүүдэд нийтлэг өмчлөлд оролцогчид өөрийн хувийг эзэмшиж буй өмчлөгчийн оронд хэн орохыг хайхрамжгүй ханддаг тул худалдан авах давуу эрх бий болсон гэж тайлбарладаг; Үүнээс гадна тэд өөрсдийнхөө хувьцааг нэмэгдүүлэх сонирхолтой байж болно.
Тодорхой эрхийн хамтын өмчлөгч буюу хамтран эзэмшигчийн тоог хэт их биш, харин ч эсрэгээрээ аль болох цөөрүүлэхийг төр өөрөө ч сонирхож байх шиг байна. Гэхдээ мэдээжийн хэрэг, бүх хамтран өмчлөгчид (хамтран өмчлөгчид) эрх зүйн тэгш байр суурьтай байх ёстой.
Хуваалцсан өмчлөлийн бусад оролцогчдод худалдагчийн мэдэгдэл. Урлагийн 2 дахь хэсэг. Иргэний хуулийн 250-д хувьцаа худалдагч нь "хувьсаа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлж, үнэ болон бусад нөхцөлийг харуулсан" хувьцааг бусад оролцогчдод бичгээр мэдэгдэхийг шаарддаг.
Хуулийн эх бичвэрээс энэ мэдэгдлийн эрх зүйн ач холбогдол юу болохыг ойлгоход хэцүү байдаг. Мэдэгдэлд ирээдүйн худалдан авагч буюу гадны хүн заавал дурдагдах ёстой гэж хуулийн аль ч хэсэгт заагаагүй болно. Энэ нь үүнийг огт тодорхойлох боломжгүй гэсэн үг юм. Түүнээс гадна, ирээдүйн худалдан авагч нь худалдагчтай ямар нэгэн урьдчилсан гэрээ байгуулсан байх шаардлагагүй. Энэ нь ирээдүйн худалдан авагч байхгүй байж магадгүй гэсэн үг юм: хувьцааг худалдагч нь түүнийг олох болно гэж найдаж, эсвэл найдахгүйгээр хувьцаагаа гуравдагч этгээдэд зарахад бэлэн байгаагаа хуваалцсан өмчлөлийн бусад оролцогчдод мэдэгдэх ёстой. үүний төлөө харин хувьцааных нь төлөө өндөр хувь авах хүсэлтэй.үнэ.
Мэдэгдэлийн утга нь худалдагч нь бусад оролцогчид хувиа гуравдагч этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа мэдэгдэх бус харин бусад оролцогчид тус бүрийг өөрөөсөө худалдаж авахыг санал болгож байгаа явдал юм. Энэ нь ийм мэдэгдэл нь нэг талын хэлцэл - санал гэсэн үг бөгөөд түүний үр дагаврыг Урлагийн дагуу тодорхойлно. Урлаг. Иргэний хуулийн 155, 435, 436.
Саналын хүчинтэй байх хугацаа - түүнийг хүлээн авсан өдрөөс хойш нэг сарын хугацаа - хуулиар тогтоосон бөгөөд санал гаргагч өөрчлөх боломжгүй. Түүнээс гадна Урлагт юу багтсан байна. Иргэний хуулийн 436-д зааснаар санал нь өөрөө татгалзах боломжтой гэсэн заалтыг энэ тохиолдолд хэрэглэх боломжгүй: ийм саналыг буцаах боломжгүй юм.
Энэхүү "мэдэгдэл"-ийг санал гэж тооцож болохгүй гэж үзэж байна, учир нь энэ нь хүлээн авагчид хувьцаагаа худалдах тухай мэдэгдэл илгээгчийн хүсэл зоригийн талаар бус харин түүний хувьцааг худалдах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлдэг. гуравдагч этгээд.
Ийм дүгнэлттэй санал нийлэх нь хэцүү байдаг. Эцсийн эцэст, хувьцааг худалдагч нь зөвхөн өөрийн хувьцааг гадны хүнд зарах хүсэлтэй байгаагаа мэдэгдээд зогсохгүй, үүний зэрэгцээ энэ хувьцааг хаяг хүлээн авагчид худалдах санал болгодог. Ийм санал гаргахгүй бол мэдэгдэл нь хууль эрх зүйн утгаа алддаг. Мэдэгдэл илгээснээс хойш хэд хоногийн дараа хувьцаа худалдагч түүнээс татгалзсан эсвэл мэдэгдэлд өөрчлөлт оруулсан гэж бодъё. Тэр үүнийг хийж чадах уу, хэрэв заасан мэдэгдэл нь санал биш бол эдгээр үйлдэл нь хүлээн авагчийн ямар эрхийг зөрчиж байна вэ? Мэдээжийн хэрэг, хувьцаа худалдагч нь хувьцаагаа гадны хүнд зарах талаар "бодол санаагаа өөрчлөх" эрхтэй бөгөөд мэдэгдлийг эргүүлэн татсан нь хүлээн авагчийн эрхийг зөрчихгүй гэсэн асуултанд хариулах шаардлагатай болно. өөрөө хүлээн авагчтай холбоотой худалдагчид ямар нэгэн үүрэг хүлээхгүй. Ийм байдлаар мэдэгдэл хүлээн авсан хүний эрх ашиг ноцтой зөрчигдөж байна. Үүнээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд мэдэгдэл нь хувьцааг худалдагчид өөрийн хувийг хаяг хүлээн авагчид худалдах үүргийг хүлээлгэж байгааг хүлээн зөвшөөрөх ёстой. мэдэгдэл нь санал юм.
Бусад оролцогчид хувьцаа худалдаж авахаас татгалзах. Урлагийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу. Иргэний хуулийн 250-д зааснаар нийтлэг өмчийн бусад оролцогчид зарж буй хувьцааг шууд эсвэл анхдагч байдлаар худалдаж авахаас татгалзаж болно. Хүлээн авагч нь түүнд санал болгож буй хувьцааг тогтоосон хугацаанд худалдаж аваагүй тохиолдолд "анхдагчаар" татгалзана. Хоёр төрлийн татгалзал нь ижил хуулийн үр дагаварт хүргэдэг. Тэдний хоорондох цорын ганц ялгаа нь шууд татгалзал нь боломжит худалдагч хүлээн авснаас хойш хүчинтэй байх бөгөөд анхдагч татгалзсан хариу нь хариу өгөх эцсийн хугацаа дууссаны дараа хүчинтэй байна.
Хувьцаа худалдаж авахаас татгалзах нь худалдагч өөрийн хувьцааг мэдэгдэлд заасан үнээр, эсхүл түүнээс дээш үнээр, мэдэгдэлд заасан нөхцөл, эсхүл түүнээс дээш нөхцлөөр гадны хүнд зарсан тохиолдолд хүчинтэй байна. худалдагчид таатай байна. Бусад бүх тохиолдолд худалдан авахаас татгалзсан нь хүчин төгөлдөр бус бөгөөд хувьцаагаа хямд үнээр эсвэл өөрт тохиромжгүй нөхцлөөр худалдахаар төлөвлөж буй хувьцааг худалдагч бусад оролцогчдод хоёр дахь мэдэгдэл илгээх үүрэгтэй. нийтлэг өмч.
Хувьцаа худалдаж авахыг бусад оролцогчдын зөвшөөрөл. Хэрэв бусад оролцогчдын аль нэг нь хуульд заасан хугацаанд худалдахаар санал болгож буй хувьцааг худалдаж авахыг зөвшөөрсөн бол үүнийг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцох тул уг хувьцааг худалдсанд тооцох ёстой; Энэ нь зүгээр л "өмчлөх эрхийн худалдсан хувийг олж авах" гэсэн утгатай. Мэдээжийн хэрэг, зөвшөөрөл нь хүлээн авах бүх шаардлагыг хангасан байх ёстой (ялангуяа болзолгүй, бүрэн гүйцэд байх ёстой).
Хоёр ба түүнээс дээш хамтран өмчлөгч зарж буй хувьцааг олж авахыг зөвшөөрсөн тохиолдолд: энэ тохиолдолд эзэмшиж буй хувьцааг хэнд зарах ёстой вэ? Энэ талаар янз бүрийн санал бодол байдаг. Гэрээ байгуулах саналыг хүлээн авахдаа давуу эрх олгоход эрх зүйн ач холбогдол өгөх боломжгүй гэж би үзэж байна, учир нь хуульд зөвхөн давуу эрх эдлэх эрх хүчинтэй байх хугацааг заасан байдаг. Худалдагч нь зөвхөн өөрийн хувийг бусад бүх хамтран эзэмшигчдэд худалдахаар санал болгох үүрэгтэй тул худалдагчид худалдан авагч сонгох эрхийг өгөх боломжгүй юм. Уг нь худалдах хувьцааг худалдаж авахаар тохиролцсон хамтран эзэмшигчид бүгд авах эрхтэй бөгөөд хэнийг нь ч хасч болохгүй. Гэхдээ зарагдаж буй хувьцааг олж авах эрх нь аливаа боломжит худалдан авагч өөрт байгаа хувьцааг аль хэдийн эзэмшиж байгаатай холбоотой тул боломжит худалдан авагчид эзэмшиж буй хувьцаатайгаа пропорциональ эзэмшсэн хувьцааны хэсгийг худалдаж авах эрхтэй. Өөрөөр хэлбэл, энэ тохиолдолд ижил төстэй байдлаар Урлагийн 2-р зүйлд заасан дүрмийг баримтална. 93 GK. Жишээлбэл, хэрэв хоёр хамтран өмчлөгч нь дундын өмчийн нэг нь 20%, нөгөө нь 30% -ийг эзэмшиж, эзэмшиж буй өмчлөлийн өмчлөлийн хоёр хувийг эзэмшихээр тохиролцсон бол эхнийх нь тавны хоёрыг, хоёр дахь нь гурвыг авах эрхтэй. -захиалагдсан хувьцааны тавны хувь.
Хэлэлцэж буй нөхцөл байдалд хувьцааг худалдан авах, худалдах гэрээг худалдан авахыг зөвшөөрсөн хамтын өмчлөгч бүртэй байгуулсан боловч хувьцааг бүхэлд нь бус, харин түүний холбогдох хэсэгт тооцно. Энэхүү шийдвэр нь одоогийн хууль тогтоомжийн дагуу гарсан.
Урлагт заасан шууд зааврын дагуу. Иргэний хуулийн 246-р зүйлд худалдан авах давуу эрх нь хандивын гэрээ болон гэрээслэлийн дагуу хувьцааг шилжүүлэх тохиолдолд хамаарахгүй. Энэхүү хэм хэмжээ нь дээрх гүйлгээний хувийн нууцтай холбоотой ямар ч эсэргүүцэл үүсгэдэггүй. Гэхдээ Урлагийн харьцуулалтаас. Урлаг. Иргэний хуулийн 246, 250-д зааснаар хувьцаа эзэмшигч нь бусад хамтран өмчлөгчдийн аль нэгэнд хувиа худалдсан тохиолдолд худалдан авах давуу эрх нь хамаарахгүй. Энэ тохиолдолд бусад хамтран өмчлөгчдийн эрх зөрчигдөж байх шиг байна. Худалдан авах давуу эрх нь энд ажиллах ёстой бөгөөд үүнийг Урлагт тусгах нь зүйтэй юм. 250 грк.
ЭРХ ЗҮЙН ҮЙЛ АЖИЛЛАГААНЫ ХОЛБООС
"ОХУ-ын ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ (НЭГДҮГЭЭР ХЭСЭГ)"
1994 оны 11-р сарын 30-ны өдрийн 51-ФЗ дугаар
(ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1994 оны 10-р сарын 21-нд баталсан)
ХОЛБООНЫ ХУУЛЬ 08.12.1995 N 193-FZ
"ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН ХАМТЫН АЖИЛЛАГААНЫ ТУХАЙ"
(ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1995 оны 11-р сарын 15-нд баталсан)
ХОЛБООНЫ ХУУЛЬ 1995 оны 12-р сарын 26-ны N 208-FZ
"ХУВЬЦААТ КОМПАНИУДЫН ТУХАЙ"
(ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1995 оны 11-р сарын 24-нд баталсан)
ХОЛБООНЫ ХУУЛЬ 08.05.1996 N 41-FZ
"ҮЙЛДВЭРЛЭЛИЙН ХОРДЛОГЫН ТУХАЙ"
(ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1996 оны 4-р сарын 10-нд баталсан)
ХОЛБООНЫ ХУУЛЬ 1998 оны 2-р сарын 8-ны N 14-FZ
"Хязгаарлагдмал хариуцлагатай КОМПАНИУДЫН ТУХАЙ"
(ОХУ-ын Холбооны Хурлын Төрийн Дум 1998 оны 1-р сарын 14-нд баталсан)
Оросын шударга ёс, N 2, 2001
Хэрэв орон сууц нь хэд хэдэн хүний эзэмшилд байгаа бол ийм өмч болно ерөнхий, мөн энэ нь хоёр төрлийн байж болно:
- нийтлэг үеөмч, эсвэл
- нийт өмчэзэмшдэг.
Орон сууцны хувьцааг худалдах тухай бүртгүүлэхийн тулд ирүүлсэн баримт бичгийн багцын нэг хэсэг болох худалдагч нь бусад бүх өмчлөгчдөд өөрийн хүсэл зоригийн талаар мэдэгдсэнийг баталгаажуулсан байх ёстой. Үүнийг хийхийн тулд худалдагч баримт бичгийн хуулбарыг хавсаргана орон сууцны хувьцааг худалдсан тухай мэдэгдлийн захидал тодорхой үнээр худалдан авах саналтай.
Хэрэв хөршүүд-эзэмшигчдээс хүлээн авсан бол бичгээр татгалзсан түүний орон сууцны хувьцааг давуу эрхээр худалдаж авах эрхээс, дараа нь энэ цаасыг баримт бичгийн багцад хавсаргасан болно. Дараа нь бүртгэлийн үйл явц шууд эхэлнэ.
Хэрэв хөршүүд-эзэмшигчдээс татгалзах зүйл байхгүй бол ( гэхдээ мэдэгдлийн хуудсыг хавсаргав), дараа нь бүртгүүлэх бичиг баримтыг хүлээн авсан хэвээр байх боловч бүртгэл нь зөвхөн хуульд заасан журмаар л эхэлнэ урьдчилан худалдан авах хугацаа- нэг сар.
"РЕЛТОРЫН НУУЦ":
Орон сууц эсвэл түүний хувийг худалдах, худалдан авах үйл ажиллагааны нарийвчилсан алгоритмыг интерактив газрын зурагт үзүүлэв. Энэ нь гарч ирэх цонхонд нээгдэнэ."> АЛХАМ АЛХАМТАЙ ЗААВАР (гарч ирэх цонхонд нээгдэнэ).
Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн сангийн нэлээд хэсэг нь нийтийн өмчид байдаг. Хуваалцсан өмчлөл нь объекттой холбоотой үйл ажиллагаанд тодорхой хязгаарлалт тавьдаг: хувьцаа эзэмшигч нь худалдан авах давуу эрхтэй бусад орон сууцны өмчлөгчдийг тойрч гуравдагч этгээдэд зарж чадахгүй.
Орон сууцны хувь худалдан авах давуу эрх гэж юу вэ, энэ нь хэрхэн үүсдэг вэ?
Эхлэхийн тулд дундын өмчийг дундын болон дундын өмчийг хувааж болно гэдгийг тодруулах хэрэгтэй. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244-т нийтлэг өмчийг хоёр ба түүнээс дээш этгээд эзэмшдэг гэж үздэг. Өмчлөгчдийн хувьцааг яг тодорхойлвол дундын өмчид, тодорхойгүй бол дундын өмчид байна.
- Хэрэв түүний үйлдэл бусад өмчлөгчийн эрхийг зөрчөөгүй бол хувьцаа эзэмшигч нь үүнийг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах эрхтэй.
- Хамтын өмчийг эзэмшигчдийн аль нэг нь зарах боломжгүй - энэ нь урьдчилсан хуваах шаардлагатай болно.
Хувьцаа эзэмшигч нь түүнийг худалдах шийдвэр гаргаж, зах зээлийн үнийг тогтоосноор давуу эрхтэйгээр эргүүлэн авах эрх үүсдэг. Тэрээр энэ тухай бусад эзэмшигчдэд бүртгүүлсэн шуудангаар эсвэл хувийн мэдэгдлээр мэдэгдэх үүрэгтэй.
Захиа хүлээн авсан өдрөөс хойш нэг сарын дотор зэргэлдээх хувьцаа эзэмшигчид худалдан авах шийдвэр гаргах ёстой.
Хэн хамгийн түрүүнд эрхтэй вэ?
Дараах хүмүүс орон сууцны хувийг эргүүлэн авах эрхтэй.
- нийтийн байранд квадрат метр талбай эзэмшигчид;
- орон сууцны хувьцаа эзэмшигчид.
Нийтийн орон сууцанд амьдардаг хөршүүд өрөө зарахдаа ихэвчлэн саад болдог. Хэдийгээр ийм орон сууц нь тусдаа амьдардаг гэж тооцогддог ч энэ өрөөг хувийн өмч эсвэл нийтийн өмчийн хувь болгон бүртгүүлж болно. Аль ч тохиолдолд худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийхдээ Урлагийн хэм хэмжээ. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйл: хөршүүд нь сул өрөөг худалдан авах давуу эрхтэй.
Хэрэв бид гэр бүл амьдардаг орон сууцны тухай ярьж байгаа бол гуравдагч этгээдэд хувьцаагаа худалдах нь зохисгүй, бүр утгагүй юм шиг санагддаг, учир нь түүний биет хил хязгаарыг тодорхойлох боломжгүй байдаг (жишээлбэл, 1-ээс 1/3 хувь нь). өрөө байр). Гэтэл эд хөрөнгө өвлөх, гэр бүлийн маргаантай тохиолдолд ийм оролдлого ч гарч байсан. Хувьцаа эзэмшигчдийн эргүүлэн авах эрхийг хатуу мөрдөх ёстой.
Дундын өмчлөлийн орон сууцны нэг хэсгийг дангаар нь захиран зарцуулах боломжгүй. Нэгдүгээрт, өмчлөгч бүрийн хувьцааг тодорхойлох замаар хуваах ёстой бөгөөд зөвхөн үүний дараа та хувьцаагаа зарж болно - мэдээжийн хэрэг хамтран эзэмшигч нь анхны татгалзах эрхийг ашиглах болно.
Асуулт байна уу эсвэл хууль эрх зүйн туслалцаа хэрэгтэй байна уу? Үнэгүй зөвлөгөө авах боломжийг ашиглаарай:
Хуулиар эргүүлэн авах эрхийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хориглодог: энэ нь нийтлэг өмчийн бусад өмчлөгчдийг тойрч, гуравдагч этгээдийн талд татгалзсан гарын үсэг зурахад хамаатан садан, хөрштэйгээ тохиролцох нь ажиллахгүй.
Урьдчилан худалдан авах журамд ямар үл хамаарах зүйлийг хуульд тусгасан бэ?
Давуу эрх авах эрх нь дараахь зүйлийг худалдахаас бусад тохиолдолд орон сууцны байрыг худалдах, худалдан авах аливаа хэлцэл, хувьцааг солилцоход хамаарна.
- нээлттэй дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийн хувьцаа;
- тухайн байшин дундын өмчлөлд байгаа газрын хувьцаа, эсхүл энэ байшингийн байр.
Үл хамаарах зүйл бол хандивын гэрээ юм - хууль тогтоомжийн энэхүү цоорхойг заримдаа хөршүүдтэйгээ тохиролцож чадаагүй нийтийн орон сууцны оршин суугчид ашигладаг. Татгалзах, мэдэгдэл өгөхөөс зайлсхийхийн тулд худалдагч нь өрөөг худалдан авагчид бэлэг болгон үнэ төлбөргүй шилжүүлдэг боловч хэрэв тэр хандивлагчийн ойрын хамаатан эсвэл эхнэр, нөхөр биш бол төрийн санд татвар төлөх ёстой. . Хэрэв хөршүүд нь гүйлгээ нь зохиомол байсныг шүүхээр нотлох боломжтой бол түүнийг хүчингүй болгож болно.
Хувьцаа зарахдаа давуу эрх эдлэх заавар
Хувьцаа худалдан авах, худалдах үйл ажиллагаа нь хуулийн хэм хэмжээний дагуу явагдах ёстой. Мэдээжийн хэрэг, хамаатан садан эсвэл хөрш нь худалдан авагчийн үүрэг гүйцэтгэх үед ямар ч бэрхшээл гарахгүй, харин нийтийн орон сууцанд квадрат метр зарахыг хүсч байгаа хүмүүс яах вэ, хөршүүдийн хэн нь ч амьдрах орон зайгаа өргөжүүлэх хүсэл эрмэлзэлээ илэрхийлээгүй вэ? Эсвэл тэд шийдвэрээ хойшлуулж байна гэж бодож байна уу, худалдагч нь удаан хүлээх боломж байхгүй гэж үү?
Ийм тохиолдолд Урлагийн дүрэм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250. Хууль нь дараахь үйлдлийн алгоритмыг батална.
- хувьцааг худалдах тухай мэдэгдлийг тараах (хүргэх);
- дахин худалдан авах эрхээс бичгээр татгалзсан хүсэлтийг хүлээн авах;
- татгалзаагүй тохиолдолд - өмчлөгч бүрийг мэдэгдсэн өдрөөс хойш нэг сарын дотор хүлээх;
- давуу эрхээ хэн ч хэрэгжүүлээгүй бол хамтран өмчлөгч буюу гадны этгээдэд хувьцаа худалдах.
Алхам 1. Эзэмшигчдэд мэдэгдэх
Хуваалцсан эд хөрөнгийн хамтран өмчлөгч бүрт удахгүй хувьцаагаа худалдах тухай мэдэгдэх ёстой. Баримт бичгийн текст нь худалдагчийн нэр, хаяг, объектын техникийн шинж чанар, түүний өртөг, түүнчлэн хүлээн авагчийн нэр, хаягийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн хэм хэмжээний дагуу зааж өгөх ёстой. хүлээн авагч нь худалдан авах давуу эрхтэй.
Баримт бичгийг бүртгүүлсэн шуудангаар илгээдэг. Бараа материал, хүргэлтийн мэдэгдлийн маягтыг бөглөнө үү - энэ нь захидал хүлээн авагчид хүрсэн тухай мэдэгдэх бөгөөд худалдах гэрээ байгуулахад хэрэг болно.
Борлуулалтын мэдэгдлийг биечлэн өгч болно; энэ тохиолдолд танд давхар хуулбар хэрэгтэй болно - хүлээн авагч гарын үсэг зурж, огноог зааж өгөх хуулбар. Ингэснээр та хувьцаа эзэмшигчид дараа нь гүйлгээг эсэргүүцэхийг хүсвэл өөрийгөө хамгаалж, хэргээ нотлох боломжтой болно.
Алхам 2. Нэг сар хүлээх хэрэгтэй
Хуулиараа хамтран өмчлөгч бүр сарын турш тусгал дээр тулгуурладаг. Хэрэв энэ хугацаа өнгөрсний дараа хэн ч орон сууцнаас хувь худалдаж авахаас татгалзах эрхээ мэдэгдээгүй бол та гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулж болно.
Гэрээнд заасан хувьцааны бодит үнэ нь өмнө нь зэргэлдээх хувьцаа эзэмшигчдэд мэдүүлсэн хэмжээнээс бага байж болохгүй. Энэ дүрмийг зөрчсөн нь хэлцлийг шүүхээр хүчингүйд тооцох үндэслэл болно.
Алхам 3. Худалдан авах давуу эрхээс татгалзах
Хэргийг эргүүлэн авахыг шаарддаггүй цөөхөн хөршүүд байгаа бөгөөд квадрат метр худалдан авахад бэлэн худалдан авагч байгаа бол энэ үйл явцыг хурдасгах боломжтой - гэхдээ энэ тохиолдолд түрээслэгчдийн сайн санааг шаардах болно. татгалзсан мэдэгдэл бичих.
Алхам 4. Хувьцаа худалдах, худалдан авах гэрээг бүртгэх
Нийтийн орон сууцны хуучин хөрш, хамаатан садан эсвэл гуравдагч этгээдийн хувьцааг хэн авахаас үл хамааран гэрээг заавал нотариатаар гэрчлүүлэх ёстой.
Энэ нормыг "Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай" Холбооны хуулийн 218-FZ-д нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай 172 тоот Холбооны хуулийн 7 дугаар зүйлээр баталж, 2017 оны 1-р сарын 1-ээс эхлэн мөрдөж байна.
Энэ дүрэм нь насанд хүрээгүй хүмүүс болон эрх зүйн чадамж хязгаарлагдмал хүмүүстэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх аливаа гүйлгээнд мөн хамаарна.
Хувьцаа худалдах гэрээнд хэлцлийн нөхцлийн талаар өөрчлөлт оруулах шаардлагатай бол талууд нэмэлт гэрээ байгуулна. Гэрээний хэлбэрийг бичсэн бөгөөд түүнийг бэлтгэхийн тулд дээжийг ашиглах нь зүйтэй. Баримт бичигт гэрээний дэлгэрэнгүй мэдээлэл, түүнийг баталгаажуулсан нотариатын овог нэр, бүртгэлийн бүртгэлийн дугаар, гүйлгээнд оролцогчдын паспортын мэдээлэл орно.
Гэрээ нь гэрээг цуцлахгүй, зөвхөн зарим заалтын агуулгыг өөрчилдөг - текст нь тэдгээрийн тоо, баримт бичигт гарын үсэг зурсан өдрөөс эхлэн хүчин төгөлдөр болох шинэ нөхцлийг зааж өгөх ёстой.
Үндсэн гэрээний нэгэн адил гэрээг нотариатаар баталгаажуулсан болно.
Хэрхэн чөлөөлөгдөх хүсэлт гаргах вэ?
Худалдан авах давуу эрхээс татгалзахыг албан ёсны болгохын тулд дундын өмчлөлийн объектыг эзэмшдэг худалдагч болон өргөдөл гаргагч нь паспорт, эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээтэй нотариатын газарт ирэх ёстой.
Энэ процедур нь дор хаяж хагас цаг шаардагдах бөгөөд энэ үеэр нотариатын туслах хуулбар хийж, баримт бичгийг бэлтгэж, өргөдөл гаргагчийн мэдээллийг оруулна - оролцогчид зөвхөн гарын үсэг зурж, нотариатаар баталгаажуулахыг хүлээх болно.
Өөр нэг арга замыг бас зөвшөөрдөг - гүйлгээ хийх баримт бичгийг бүрдүүлэхдээ бүртгэлийн танхимд биечлэн оролцохоос татгалзах - гэхдээ хувьцаа худалдах, худалдах гэрээнд нотариатаар гэрчлэх шаардлагатай гэдгийг санаарай.
Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг зарах нь хэцүү боловч тийм ч хэцүү биш юм. Худалдагчийн хувьд хамгийн гол зүйл бол хууль ёсны дагуу ажиллах явдал юм: худалдан авах давуу эрхийн бусад эзэмшигчдэд мэдэгдэх, 30 хоногийн завсарлага. Хугацаа дууссаны дараа хөршүүдийн дунд хүссэн хүмүүс байхгүй тохиолдолд эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулж болно.
1. Дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааг гадны этгээдэд худалдахдаа дундын өмчлөлд үлдсэн оролцогчид зарж буй хувьцааг зарж байгаа үнээр нь давуу эрх эдэлнэ. нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдсан, түүнчлэн дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг худалдсанаас бусад ижил нөхцөл.Тийм газар дээр байрлах барилга байгууламжийн нэг хэсгийг өмчлөгч нь газар өмчлөх. заасан барилга, байгууламж дахь талбай буюу байрны өмчлөгч.
Хуваалцсан өмчлөлийн бүх оролцогчид зөвшөөрөөгүй тохиолдолд дундын өмчлөлийн хувьцааг худалдах нээлттэй дуудлага худалдааг хуульд заасан болон бусад тохиолдолд явуулж болно.
2.Хувьцаа худалдагч нь өөрийн эзэмшиж буй хувиа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа дундын өмчлөлийн бусад оролцогчдод үнэ болон бусад нөхцлөөр худалдсан тухайгаа бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй.
Хуваалцсан өмчлөлийн бусад оролцогчид үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлд худалдсан хувийг нэг сарын дотор, хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлд мэдэгдснээс хойш арав хоногийн дотор олж аваагүй бол худалдагч нь өөрт ногдох хэсгийг аль ч этгээдэд худалдах эрхтэй. хүн. Хуваалцсан өмчлөлийн бусад бүх оролцогчид зарж буй хувьцааг худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэхээс бичгээр татгалзсан тохиолдолд уг хувьцааг заасан хугацаанаас өмнө гадны этгээдэд зарж болно.
Дундын өмчлөлд оролцогчдод дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааг худалдагч өөрийн хувийг гадны хүнд худалдах хүсэлтэй байгаа талаар мэдэгдэх онцлогийг холбооны хуулиар тогтоож болно.
3.Хувьцааг давуу эрхээр худалдан авах эрхийг зөрчиж зарахдаа дундын өмчлөлийн бусад оролцогч гурван сарын дотор худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөрт нь шилжүүлэхийг шүүхэд шаардах эрхтэй.
4.Хувьцаа худалдан авах давуу эрх шилжүүлэхийг хориглоно.
5.Хувьцаа солилцооны гэрээгээр эзэмшүүлэхэд энэ зүйлийн дүрэм нэгэн адил хамаарна.
Урлагийн талаархи тайлбар. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250
1. Дундын өмчлөлийн бусад оролцогчийг худалдан авах давуу эрхийг үл тоомсорлосон зөрчил гарсан тохиолдолд дундын өмчлөлийн бусад оролцогч гурван сарын дотор эрх, үүргийг шүүхэд шаардах эрхтэй. худалдан авагчийг түүнд шилжүүлнэ.
Урьдчилан худалдан авах эрх нь хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгийн аль алинд нь хамаарна. Нэмж дурдахад энэ эрх нь үнэт цаас (хаалттай хувьцаат компанийн хувьцаа), дүрмийн сан дахь хувьцаа (жишээлбэл, хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани) -тай холбоотой хэрэгжинэ.
2. Үл хөдлөх хөрөнгийн нийтлэг өмчлөлийн эрхийн хувьцаатай хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийн тусгай дүрмийг Урлагийн 1-р зүйлд тусгасан болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн тухай хуулийн 24.
Эхний ээлжинд дундын өмчлөлийн хувьцааны эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тохиолдолд бусад өмчлөгчөөс улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай өргөдөлд хамтран оролцогч тус бүр үйлдсэн зөвшөөрлийн мэдэгдлийг бичгээр хавсаргана гэж заасан байдаг. -эрхийн улсын бүртгэл хийж байгаа байгууллагад өмчлөгч, эсхүл нотариатаар гэрчлүүлсэн байх. Нийт хамтран өмчлөгчөөс зөвшөөрөл аваагүй тохиолдолд эрхийн бүртгэгч нь гурав хоногийн дотор зөвшөөрлөө илэрхийлээгүй бүх хамтран өмчлөгчдөд улсын бүртгэлийг хоёр сарын хугацаагаар түдгэлзүүлж, эрхийн улсын бүртгэлийг түдгэлзүүлсэн тухай мэдэгдэл хүргүүлэх үүрэгтэй. . Хэрэв заасан хугацаанд хамтран өмчлөгчид эрхийн улсын бүртгэлийг эрхэлж буй байгууллагад эсэргүүцлээ илэрхийлээгүй, эсхүл нотариатаар гэрчлүүлсэн эсэргүүцлээ гаргаагүй бол дундын дундын өмчлөлийн хувьцааны эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэсэн болно. тэдний зөвшөөрөлгүйгээр гарах.
Мэдээжийн хэрэг, дээрх журамд заасан ийм дүрэм (бичгээр өгсөн зөвшөөрөл, татгалзсан эсвэл хайхрамжгүй байдал биш; хоёр сарын хугацаагаар түдгэлзүүлэх боломж гэх мэт) нь Урлагт заасан дүрэмтэй харьцуулахад дундын өмчлөлийн оролцогчийн эрхийг ихээхэн хязгаарласан. . ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250. "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэлийн тухай" Холбооны хуулийн 24 дүгээр зүйлд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай холбооны хууль нь улсын бүртгэлийн журмыг ОХУ-ын Иргэний хуульд нийцүүлсэн.
———————————
ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга. 2001. N 11. Урлаг. 997.
3. ОХУ-ын Иргэний хуулийн эхний хэсэг хүчин төгөлдөр болсноор солилцооны гэрээний дагуу хувьцааг эзэмшиж байгаа тохиолдолд худалдан авах давуу эрх мөн хамаарна.
Нэмж дурдахад, урьдчилж худалдан авах эрх нь нийтлэг өмчийн хувьцааг захиран зарцуулах бусад нөхөн төлбөртэй аргуудад хамаарна. . Үүний зэрэгцээ, дундын өмчлөлийн оролцогч нь Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу өөрийн үзэмжээр хувиа худалдах, хандивлах, гэрээслэх, барьцаалах, бусад хэлбэрээр захиран зарцуулах эрхтэй. Төлбөртэй харилцсан тохиолдолд ОХУ-ын хууль. Жишээлбэл, хувьцааг нөхөн олговор болгон өмчлөхдөө энэ зүйлийн хэм хэмжээг дагаж мөрдөх шаардлагатай. ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2005 оны 12-р сарын 21-ний өдрийн № 102 "Арбитрын шүүхийн хэрэглээний практикийг хянан үзэх" мэдээллийн захидалд маргаантай харилцааг худалдах, худалдан авах харилцаа биш гэж тэмдэглэжээ. Урлагийн заалтыг хэрэглэхгүй байх болзолгүй үндэслэл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250.
———————————
ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн товхимол. 2006. N 4.
4. Худалдан авах давуу эрх нь хууль тогтоогчоос шууд эд хөрөнгийн болон хувийн эд хөрөнгийн бус эрхэд хамаарахгүй. Гэсэн хэдий ч ийм тодорхойлолт нь жишээлбэл, удамшлын өв залгамжлалтай холбоотой чухал ач холбогдолтой юм. Шүүхийн практикт энэ эрхийг өмч гэж үздэг бөгөөд өв залгамжлах боломжгүй байдаг хувийн эрхүүдэд хамаарахгүй. ОХУ-ын Дээд шүүхийн 2007 оны 1-р улиралд хийсэн хууль тогтоомж, шүүхийн практикийн тоймд дурьдсанчлан, Урлагийн 3-р зүйлийн 3-т заасны дагуу хуваалцах өмчлөлийн оролцогчийн эрхийг шаардахаас хойш. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйлд зарж буй хувьцааг худалдан авах давуу эрхээ зөрчиж, нийтлэг өмчлөх эрхийн хувьцааг худалдах үед худалдан авагчийн эрх, үүргийг түүнд шилжүүлэх тухай хууль ёсны дагуу. мөн чанар нь тухайн хувьцааг худалдан авах давуу эрхээс үүсэлтэй бол дээр дурдсан үндэслэлээр ийм нэхэмжлэлийн эрх нь хувийн эрх биш бөгөөд түүний хувьд өв залгамжлах боломжгүй юм. Эдгээр эрхийг хэрэгжүүлэх нь зөвхөн тодорхой хүнтэй салшгүй холбоотой байдаггүй тул уг эрхийг тухайн хүний өв залгамжлагчид хуульд заасан нөхцлөөр хэрэгжүүлж болно.
———————————
ОХУ-ын Зэвсэгт хүчний мэдээллийн товхимол. 2007. №10.
5. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн хэм хэмжээг хэрэглэхдээ ОХУ-ын Дээд шүүхийн тодруулга нь маш чухал ач холбогдолтой юм. ОХУ-ын Дээд шүүхийн 1980 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн 4-р тогтоолын 1.2 дахь заалт (2007 оны 2-р сарын 6-ны өдрийн Холбооны хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан) "Шүүхээр маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагааны зарим асуудлын тухай" "Орон сууцны нийтлэг өмчлөлийн оролцогчдын хооронд үүссэн" гэж Урлагийн хэм хэмжээг хэрэгжүүлэх дараахь шинж чанаруудад анхаарлаа хандуулав. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйлд оролцогч нь орон сууцны барилгатай холбоотой хувьцааг давуу эрхээр худалдан авах эрхийг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэхдээ:
Ийм нэхэмжлэлийг гаргасны дараа нэхэмжлэгч Урлагийн 1-р хэсэгтэй адилтгах үүрэгтэй. ОХУ-ын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 96-р зүйл нь ОХУ-ын харьяалагдах нутаг дэвсгэр дэх Шүүхийн хэлтсийн (хэлтэс) банкны дансанд, худалдан авагчийн орон сууцанд төлсөн дүн, төлбөр, хураамж, түүнчлэн бусад худалдан авагчид байшин худалдаж авахдаа гарсан шаардлагатай зардлын нөхөн төлбөрийг төлөх ёстой.
Тайлбарласан зүйлийн хэм хэмжээг, түүний дотор 3 дахь хэсгийн заалтыг хэрэглэх нь зөвхөн дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааг захиран зарцуулахтай холбоотой байж болно. Хамтран өмчлөгч нь хувь эзэмшлийнх нь хувьд бус, бүхэлд нь эзэмшиж байгаа тохиолдолд өмч хөрөнгөө хураах хэлцлийг эсэргүүцэж болно. Худалдан авагчийн эрх, үүргийг шилжүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахгүй бөгөөд энэ нь шүүхийн практикт, жишээлбэл, хамтран эзэмшигч нь гуравдагч этгээдэд автомашин худалдсантай холбоотой (хэрэглэгч биш). автомашины дундын дундын өмчлөлийн эрх) бусад хамтран өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр.
———————————
ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2007 оны 9-р сарын 28-ны өдрийн N 12424/07 N A29-7006 / 06-2e тохиолдолд гаргасан тогтоол.
8. Хууль сахиулах практикт нийтийн орон сууцны өрөөнүүдийн эрх зүйн горимын талаар олон маргаан гарч ирсэн бөгөөд одоо ч байсаар байна. Урлагийн 6-р хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 42-т нийтийн зориулалттай орон сууцанд өрөө зарахдаа бусад өрөөнүүдийн өмчлөгчид Иргэний хуульд заасан журмаар, нөхцлөөр эзэмшиж буй өрөөг худалдан авах давуу эрхтэй. Оросын Холбооны Улс. Ийм тохиолдолд давуу эрх авах эрх нь 2005 оны 3-р сарын 1-ээс эхлэн хэрэгжинэ (өөрөөр хэлбэл LCD хүчин төгөлдөр болсон үед). Орон сууцны нийтийн хэрэглээний объекттой холбоотой орон сууцны байр суурьтай ижил нөхцөл байдал байгаа хэдий ч орон сууцны барилгад орон сууц, орон сууцны бус байрыг өмчлөх үед бусад орон сууцны өмчлөгчид Үүний зэрэгцээ орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн өмчлөгчид орон сууц, орон сууцны бус байр худалдан авах давуу эрхгүй (харна уу).
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах нь зарим худалдан авагчдыг бусдаас давуу эрх олгох иргэний хуулийн үүрэг дагадаг.
Хуваалцсан өмчлөлд байгаа орон сууц эсвэл нутаг дэвсгэрийг нь хувьцаагаар ашиглахаар хуваасан газар (LL) болон ашиглалтын төрлийг дундын өмчөөр зохицуулдаг бусад объектын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын стандартыг тогтооно. .
Бүртгүүлэхийн өмнө хувьцаагаа худалдсан талаар хамтран эзэмшигчдэд мэдэгдэх журам байдаг гэж тэд худал хэлдэг. Үүний зорилго нь энэ ангиллын хүмүүст үл хөдлөх хөрөнгийн бүрэн өмчлөгч болох эсвэл нутаг дэвсгэрийнхээ хил хязгаарыг өргөжүүлэхэд ашиглаж болох борлуулалтын талаар мэдээлэх явдал юм.
Хэрэв орон сууц нь хоёр хүний хувьд, тэдгээрийн нэг нь дуудлага худалдаагаар хувьцаагаа зарсан бол түүнд тогтоосон аргын талаар анхааруулдаг.
Орон сууц нь гурав, дөрөв ба түүнээс дээш хүнийх бол тус бүрийг бусдаас тусад нь анхааруулдаг.
Мэдэгдэлийг хүн бүрт өгдөг. Хамтарсан анхааруулга байх ёсгүй.
Оршин суугчдын хооронд найрсаг харилцаа хэрхэн хөгжсөнөөс үл хамааран энэ мэдээллийг амаар, өдөр тутмын энгийн яриагаар өгч болохгүй. Энэ сэдвээр өдөр тутмын хэлэлцүүлгийн зэрэгцээ гүйлгээний үеэр танилцуулах албан ёсны мэдэгдэл шаардлагатай. Хэрэв байхгүй бол гүйлгээг хийх ёсгүй бөгөөд Росреестр бүртгүүлэх баримт бичгийг хүлээн авахгүй.
Хэрэв хамтран өмчлөгчдөөс худалдах тухай нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг авсан бол энэ баримт бичиг нь төлөвлөсөн гүйлгээний мэдэгдлийн төрөлтэй тэнцүү байна. Өөр мэдэгдэл шаардлагагүй.
Нийтийн орон сууцанд өрөө худалдаж авах давуу эрх
Хуваалцсан өмчлөлийн орон сууцны нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд заасан заалтыг дагаж мөрддөг бөгөөд энэ нь өмч хөрөнгийг хамтран эзэмшдэг өмчлөгчид объект худалдаж авах тэргүүлэх чиглэлийг тодорхойлдог.
Гэсэн хэдий ч хууль тогтоомжийн бусад тайлбарлагчид орон сууц нь оршин суугчдын нийтийн эзэмшлийн талбайг өмчлөх жишиг гэж үздэг. Нөхөрлөлийн эзэд ийм эрхгүй. Хууль тогтоомжийн эх сурвалжид энэ зүйлийн хүчин төгөлдөр байдлыг цуцлах өөр заалт тусгаагүй тул нийтийн орон сууцанд хамаарна.
Хууль тогтоогч нь өрөөг хамтран ашиглахад чиглэсэн иргэний хуулийн процедурын зохистой байдлын талаархи аналогийг зурахыг зөвшөөрдөг байрны шинж чанарт тулгуурладаг.
Тиймээс ийм орон сууцыг зарахдаа нэг блокт амьдардаг хөршүүддээ мэдэгдэх шаардлагатай. Хэрэв барилга нь блок байхгүй бол борлуулалтын байгууламжтай шууд зэргэлдээх өрөөнүүдийн хөршүүд юм. Эдгээр нь өрөөнүүдийг нэг эгнээнд байрлуулсан бол нийтлэг ханатай өрөөнүүд юм.
Гэхдээ нийтийн зориулалттай өрөөнүүдийн хувьд 1991 оны 7-р сарын 4-ний өдрийн 1541-1-р Холбооны хуулийн үйл ажиллагаанд үндэслэн урьдчилан худалдан авах зарчмууд сул байна (3-р зүйл). Заримдаа эзэд нь хөршдөө мэдэгдэхгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө зарж чаддаг. Дараа нь хөршүүд үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийг эсэргүүцэхийн тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргадаг. Ийм учраас зэргэлдээх нийтийн байрнаас хүмүүст мэдэгдэхийг зөвлөж байна.
Анхааруулах дүрэм
Процедурын үндсэн төрөл бол хамтран эзэмшигчид гүйлгээ хийх нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөлд гарын үсэг зурах явдал юм. Бэлтгэсний дараа мэдэгдлийг гарын үсгийн эсрэг бичгээр мэдэгдэх энгийн журмаар хийж болно. Энэ нь гүйлгээний зардал эсвэл нөхцөл өөрчлөгдсөн тохиолдолд шаардлагатай. Жишээлбэл, худалдан авагчид худалдан авах нөхцөлийг санал болгодог гэх мэт.
Хэрэв гүйлгээ хийх зөвшөөрлийг аваагүй бол өмчлөгч нь Урлагийн 2-р зүйлд заасан дүрмийг баримтална. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйл нь мэдэгдэл дамжуулахыг зохицуулдаг.
Нотариатаар баталгаажуулсан мэдэгдлийг голчлон ашигладаг.
Эзэмшигч нь нотариатын албанд очдог бөгөөд нотариатч тусгай маягт дээр албан ёсны баримт бичгийг бүрдүүлдэг. Үүнийг оршин суугаа газрын хаягаар хамтран эзэмшигчид - хүлээн авсан тухай баталгаа бүхий бүртгэлтэй шуудангаар илгээдэг.
Мэдэгдэлийг нотариатчид өгч, зохих журмын талаар албан ёсны баримт бичгийг бүрдүүлдэг.
Яаралтай арга хэмжээ авах шаардлагатай тохиолдолд мэдэгдлийг телеграфаар дамжуулдаг. Телеграмын текстийг хуулбарлаж, холбогдох текстийг дамжуулсныг салбарын оператор баталгаажуулна.
Хүлээн авагч гарын үсгийн эсрэг цахилгааныг хүлээн авахаас татгалзсан ч мэдэгдэл хүчин төгөлдөр болсон гэж үзнэ.
Мэдээлэл дамжуулах ажлыг хуулийн шаардлагын дагуу гүйцэтгэсэн гэдгийг оператор гэрчилж байна.
Хэрэв хамтран өмчлөгч нь зөвшөөрөл өгсөн бол тухайн өдөр гүйлгээ хийхийг зөвшөөрнө. Түүний үргэлжлэх хугацаа:
- гүйлгээ дуусахаас өмнө;
- борлуулалтын нөхцөл өөрчлөгдөхөөс өмнө;
- тухайн хүний хүсэл зоригоор үйлдлийг хүчингүй болгох хүртэл.
Хэрэв хөрш нь дуудлага худалдаанд оруулсан хувьцааг худалдаж авахаар шийдсэн бол гүйлгээг албан ёсоор баталгаажуулаагүй тохиолдолд зөвшөөрлөө цуцлах эрхтэй. Хэрэв энэ төлөвлөгөөнд объект худалдаж авах өргөдөл гаргагчдын хооронд давхцал байгаа бол асуудлыг шүүхээр шийдвэрлэнэ.
Хамтран эзэмшигч нь дараахь тохиолдолд мэдэгдэл хүчин төгөлдөр болно.
- нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл өгөх;
- албан ёсоор татгалзах;
- хариу ирээгүй бол мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш нэг сарын дараа.
Дээрх тохиолдолд гүйлгээний талаар дамжуулсан анхааруулгыг нотлох баримтыг хавсаргах зорилгоор худалдах, шилжүүлэх баримт бичгийг бүрдүүлэхийг зөвшөөрнө.
Зөвшөөрөл аваагүй, худалдагчтай нэг нутаг дэвсгэрт оршин сууж буй этгээдийн бүрэн эрх зөрчигдсөн тохиолдолд түүнд хувьцааг давуу эрхтэйгээр олж авах эрхийг сэргээхийн тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах гурван сарын хугацаа тогтоодог.
Хотын захиргаанаас хувьцааг эргүүлэн авахдаа энэ хугацааг хоёр сараар хязгаарладаг.
Түрээслэхдээ худалдан авах давуу эрх
Хотын үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах давуу эрх
Муж, хотын захиргаа иргэдийн амьдарч буй барилгыг дуудлага худалдаанд оруулах тохиолдолд дараахь зүйлийг хийх ёстой.
- ижил үндэслэлээр шинэ оршин суух газар олгох;
- давуу эрх олгох.
Энэ тохиолдолд орон сууц, өрөөний оршин суугчдын хувьд энэ нь бусад иргэдийн хамт дуудлага худалдаанд оролцох эрхээ хадгалан үлдэх, мөн дуудлага худалдаанд оролцохгүйгээр байр болон бусад төлбөр тооцоог шууд гэрээгээр худалдаж авах боломжийг олж авна гэсэн үг юм. дуудлага худалдаа.
Хэрэв өрөөнүүдийн аль нэг нь хувьчлагдаагүй боловч түрээслэгч нас барсны дараа эсвэл бусад шалтгаанаар эзэнгүй үлдсэн бол ижил дүрмийн дагуу зарна (харна уу).
Аж ахуйн нэгж нь удахгүй болох хэлцлийн талаар байрыг хамтран эзэмшдэг хүмүүст мэдэгдэх үүрэгтэй.
Дундын эрх дэх хувьцаа эзэмшигчийн эд хөрөнгийг зээлийн өрийн төлбөрөөр тооцож, нэхэмжлэх, эсхүл бусад шалтгаанаар битүүмжлэх тохиолдолд урьдчилж авах журам нь түүний хувийн оролцоотой адил хэмжээгээр хэрэгжинэ.
Харин энд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид мэдэгдэл гаргах ажилд оролцдог. Тэд эд хөрөнгийн хувь заяаг сонирхож буй хүмүүст түүнийг эргүүлэн авахад шаардагдах нөхцөлийг харуулсан борлуулалтын захиалгын албан ёсны хуулбарыг өгдөг.
Орон сууцны түрээслэгчдэд гарын үсгийн эсрэг албан ёсны баримт бичгийг өгдөг. Баривчлагдсан хувьцаагаа эргүүлэн авах бодолтой байгаа тохиолдолд өргөдөл гаргах замаар шийдвэрээ илэрхийлдэг.
Өргөдөлд давуу эрх нь дуудлага худалдаанд оролцохгүйгээр объектыг олж авах боломжийг олгодог гэж заасан.
Газар худалдаж авах давуу эрх
Энэ тохиолдолд иргэний хуулийн үйл ажиллагааны нөхцөл байдал нь худалдах нөхцөлийг тодорхойлсон хууль тогтоомжийн эх сурвалжуудын үйлдэл дээр суурилдаг. Эдгээр нь шаардлагатай үйлдлүүд болон нэн тэргүүний золиослолыг нэхэмжлэгчийн үүрэг гүйцэтгэдэг хүмүүсийн хувьд арай өөр юм.
Хэрэв түрээслүүлсэн хотын газрыг дуудлага худалдаанд оруулсан бол түрээслэгч нь дуудлага худалдаанд оролцох замаар болон оролцоогүйгээр эргүүлэн авах эрхтэй.
Тухайн орон нутгийн засаг захиргааны хэлтсийн газар зохион байгуулалтын комисс нь түрээслэгчдэд тендер зарлаж газар зарах тухай мэдэгдэх үүрэгтэй.
Хамтарсан гэрээний үндсэн дээр түрээслэгчид ижил төстэй газар авах эсвэл ашиглаж байгаа газраа худалдаж авдаг. Хэрэв өмчлөгчид нь өмчлөх эрхийн дагуу эзэмшиж буй газартай бол энэ дүрмийг бэхжүүлнэ. Энэ тохиолдолд захиргааны байгууллага эд хөрөнгийн өмчлөгчийн нэхэмжлэлийг харгалзан үзэх үүрэгтэй.
Газар дундын өмчлөлд байгаа бол мөн адил. Нэн тэргүүнд худалдагчтай хамт капиталын барилгыг барьсан өмчлөгчийн эрх байх болно. Үүнийг хийхийн тулд та Rosreestr-д холбогдох мэдээллийг бүртгэсэн тухай хуулбарыг өгөх ёстой. Барилгын өмчлөгч худалдан авахаас татгалзвал уг мэдэгдлийг тухайн байрны эрх эзэмшигчдэд өгөх ёстой.
Баривчлагдсан хувьцаа нь янз бүрийн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой харилцаагаар зохицуулагддаг.
Дуудлага худалдаанд оруулах шийдвэрийн хуулбарыг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид тухайн газрын өмчлөгчдөд ирүүлсэн зөвшөөрөл олгосны дараа тухайн газрыг дуудлага худалдаанд оруулна.
Худалдан авах давуу эрхийг хэрхэн тойрч гарах вэ
Заримдаа тухайн хүний эзэмшиж буй хувьцааг худалдахаар бүртгүүлсэн тухай бүрэн хэмжээний сануулга өгөх боломжгүй нөхцөл байдаг.
Энэ нь хөрш нь үл мэдэгдэх газар руу байнгын оршин суух эсвэл урт хугацааны бизнес аялалд бүртгэлээс хасалгүйгээр явсан тохиолдолд боломжтой (харна уу).
Хуулиар тогтоосон заалтыг тойрч гарах гэсэн зарим иргэд шударга бус гүйлгээ хийж зөрчиж байна. Жишээлбэл, тэд худалдах гэж далдалсан үйл ажиллагаа явуулдаг. Эзэмшигч нь нэг талын иргэний хуулийн хэлцлийн дүрмийг ашиглан байраа бэлэг болгон шилжүүлдэг.
Ийм нөхцөл байдал түгээмэл бөгөөд хаа сайгүй хэрэглэгддэг. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр худалдаа хийдэг луйварчдын туслах болсон.
Гэвч гэрээ нь нэг талыг барьсан бөгөөд бэлэн мөнгө болон бусад хэлбэрээр нөхөн олговор олгох эд хөрөнгийн өгөөжийг ашигладаггүй тул нөхөн сэргээхэд хэцүү байдаг. Учир нь энэ тохиолдолд хандивын гарын үсэг зурах, мөнгө шилжүүлэх хоорондын учир шалтгааны холбоо зөрчигдөж байна. Ийм нөхцөл байдлаас айх хэрэгтэй.
Орон сууцанд үлдсэн хамаатан садан, түрээслэгчтэй хүмүүсийн оршин суугаа газрыг тодруулж, түүний оршин суугаа газарт мэдэгдэл бүхий цахилгаан илгээхийг зөвлөж байна. Хамгийн сүүлчийн арга зам бол ОХУ-ын Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлд заасны дагуу алга болсон гэж хүлээн зөвшөөрөх. Хэрэв гэрчийн мэдүүлгийн дагуу эзэмшигч нь байнгын бүртгэлтэй газар 1 жилээс дээш хугацаагаар ирээгүй бол үүнийг зөвшөөрнө.
Хэрэв худалдах талаар мэдээлэл өгөөгүй нь сонирхогч этгээдийн эрх зөрчигдөж, түүнийг шүүхэд гомдол гаргахыг хүсч байгаа бол түүнийг худалдан авах давуу эрхээ сэргээлгэхээр нэхэмжлэл гаргах ёстой.
Нийтлэг алдаа бол гүйлгээг хууль бус гэж хүлээн зөвшөөрөх тухай нэхэмжлэл гаргах явдал юм. Ийм нэхэмжлэлийг шүүх хүлээн зөвшөөрөхгүй.
