Տան բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունք. Ո՞րն է բնակարանի բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունքը՝ ինչպես օրենքով վաճառել քմ. Դա անհնարին կդառնա առանց

Գնման նախապատվության իրավունքի հայեցակարգը. Գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման կարգը. Իրականացման հետևանքները. Իրականացման ձախողման հետևանքները. Գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հետեւանքները. Բաժնետոմսի օտարման համար գնման նախապատվության իրավունքի կանոնների ընդլայնում փոխհատուցվող այլ գործարքների վրա. Գնման նախապատվության իրավունքի սահմանափակում.

1. Համասեփականատերը կարող է իր բաժնեմասը վաճառել այլ համասեփականատերերին կամ կողմնակի անձանց (որոնք համասեփականատերեր չեն): Եթե ​​բաժնետոմսը վաճառվում է չարտոնված անձանց, ապա մյուս համասեփականատերերը նախապատվության իրավունք ունեն գնելու վաճառված բաժնետոմսը այն գնով, որով այն վաճառվել է և այլ հավասար պայմաններով (Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 1-ին կետ): Ռուսաստանի Դաշնության):

Բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքը համասեփականատիրոջ իրավունքն է՝ անքակտելիորեն կապված նրա անձի հետ (գնման նախապատվության իրավունքի նշանակումը չի թույլատրվում):

2. Նախապատվության իրավունքի իրականացման կարգը.

Առաջին. Բաժնետոմս վաճառողի պարտականությունները. Բաժնետոմսը վաճառողը պարտավոր է մյուս համասեփականատերերին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն:

Երկրորդ. համասեփականատերերի իրավունքը. Սեփականատերերը կարող են ցանկություն հայտնել բաժնետոմս ձեռք բերելու նույն պայմաններով, ինչ դրսից:

Երրորդ. Գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման ժամկետները.

Վաճառողի ծանուցումն ստանալու օրվանից 10-օրյա ժամկետում, եթե շարժական գույքի նկատմամբ բաժնեմասը օտարվում է.

Վաճառողի ծանուցումն ստանալու օրվանից 1 ամսվա ընթացքում, եթե օտարվել է անշարժ գույքի իրավունքի բաժնեմասը.

3. Գնման նախապատվության իրավունքի իրացման հետեւանքները - վաճառողն իր բաժնեմասը օտարում է բաժնեմասը ձեռք բերելու իր համաձայնությունը հայտնած համասեփականատիրոջը: Եթե ​​մի քանի համասեփականատերեր հայտնել են իրենց համաձայնությունը, ապա վաճառողը մասնակիորեն օտարում է իր բաժինը համասեփականատերերի ունեցած բաժնետոմսերի համամասնությամբ:

4. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելու հետեւանքները. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելը հետևյալն է.

ա) ակտիվ գործողություններ՝ բաժնետոմս վաճառողին նախապատվության իրավունքի իրականացման համար սահմանված ժամկետում բաժնետոմս ձեռք բերելուց հրաժարվելու մասին ծանուցում.

բ) պասիվ գործողություններ՝ բաժնետոմս վաճառողին բաժնետոմս ձեռք բերելու մտադրության մասին չտեղեկացնելը:

Միայն գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելու դեպքում բաժնետոմսի վաճառողն իրավունք ունի իր բաժնեմասը վաճառել կողմնակի անձին այն պայմաններով, որոնք հաղորդվել են մյուս համասեփականատերերին:

5. Գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հետեւանքները. Բաժնետոմս վաճառողի կողմից նախապատվության իրավունքի խախտումներն են.

ա) բաժնետոմսի վաճառքը արտաքին անձին առանց համասեփականատերերից որևէ մեկին ծանուցելու.

բ) բաժնետոմսի վաճառքը կողմնակի անձին համասեփականատերերի ծանուցման մեջ չնշված պայմաններից տարբերվող պայմաններով:

Խախտված նախապատվության իրավունքը պաշտպանելու միակ միջոցը համասեփականատիրոջ հայցն է դատարանում բաժնետոմսի գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները նրան փոխանցելու մասին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 3-րդ կետ): Բաժնետոմսի առուվաճառքի պայմանագիրը չի կարող անվավեր ճանաչվել գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հիմքով:

Գործարքը (նախապատվության իրավունքի խախտմամբ) առարկայական առումով անօրինական է և, հետևաբար, այս մասով պետք է անվավեր ճանաչվի։ Բայց քանի որ գործարքն այլ կերպ օրինական է, այն դադարեցնելու կարիք չկա: Ցանկալի է փոխարինել առարկան գնորդի կողմից:

(Վ.Ֆ. Յակովլև, 1965)

Գնորդի իրավունքների և պարտականությունների փոխանցումը հայցվորին իրականացվում է նույնիսկ եթե բաժնեմասը համարվում է արդեն գնորդին փոխանցված: Այսպիսով, եթե բնակելի տարածքի սեփականությանը պատկանող բաժնեմասի փոխանցումն արդեն անցել է պետական ​​գրանցում, երբ հայցը բավարարվում է, դատարանն իր որոշման մեջ նշում է առուվաճառքի պայմանագրում գնորդին հայցվորով փոխարինելու և այն փոխարինելու մասին. գնորդը հայցվորի հետ USRR-ում բաժնային սեփականության իրավունքի մասին արձանագրության մեջ:

Արբիտրաժային պրակտիկա

Pp. ՌԴ Զինված ուժերի պլենումի 06/10/1980 N 4 որոշման 4-րդ կետ 1.2.

Ժամկետը, որի ընթացքում հնարավոր է պահանջել բաժնետոմսի գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել, երեք ամիս է՝ սկսած այն օրվանից, երբ հայցվորն իմացել է իր իրավունքի խախտման մասին (այսինքն՝ այդ ժամկետը վաղեմության ժամկետն է):

Արբիտրաժային պրակտիկա

Pp. ՌԴ ԶՈՒ պլենումի 06/10/1980 N 4 որոշման «մեջ» կետ 1.2.

Արբիտրաժային դատարանները համարում են, որ խնդրո առարկա ժամկետը սահմանափակող ժամկետ է, այսինքն՝ այն հաշվարկվում է բաժնեմասը գնորդին փոխանցելու օրվանից և չի կարող վերականգնվել (տե՛ս Գերագույն արբիտրաժի պլենումի որոշման 20-րդ կետը։ Ռուսաստանի Դաշնության 1998 թվականի փետրվարի 25-ի N 8 դատարանը, սակայն առկա պրակտիկայի տեսանկյունից (ներառյալ արբիտրաժային դատարանների պրակտիկան), Գերագույն դատարանի դիրքորոշումն ավելի ճիշտ է թվում:

6. Բաժնետոմսի օտարման համար գնման նախապատվության իրավունքի կանոնների ընդլայնում փոխհատուցվող այլ գործարքների վրա: Համասեփականատերերն ունեն բաժնետոմս ձեռք բերելու նախապատվության իրավունք, որն օտարված է կողմնակի անձանց ոչ միայն առուվաճառքի պայմանագրով, այլ նաև այլ փոխհատուցվող գործարքներով (փոխանակում, փոխհատուցում և այլն):

Արբիտրաժային պրակտիկա

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 409-րդ հոդվածի արբիտրաժային դատարանների կողմից կիրառման պրակտիկայի վերանայման 7-րդ կետ (Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահության 2005 թվականի դեկտեմբերի 21-ի N 102 տեղեկատվական նամակի հավելված) .

Այնուամենայնիվ, պետք է հիշել, որ այս դեպքերում իրենց նախապատվության իրավունքն իրականացնող համասեփականատերերը պետք է բաժնեմասն օտարողին տրամադրեն նույն գույքը, ինչ երրորդ կողմը ձեռք բերողին: Եթե ​​դա հնարավոր չէ (օրինակ, երբ դրույթը բաղկացած է եզակի իրի փոխանցումից), մյուս համասեփականատերերի նախապատվության իրավունքը չի կարող իրականացվել։

7. Գնման նախապատվության իրավունքի սահմանափակում. Նման սահմանափակման երկու դեպք կա.

Առաջին. Դատական ​​պրակտիկան ցույց է տալիս, որ գնման նախապատվության իրավունքը չի տարածվում խնամակալի հետ ցմահ պահպանման պայմանագրով բաժնետոմսի օտարման վրա, քանի որ այս պայմանագրում բաժնեմասը ձեռք բերողի ինքնությունը էական նշանակություն ունի օտարողի համար:

Արբիտրաժային պրակտիկա

Pp. ՌԴ ԶՈՒ պլենումի 06/10/1980 N 4 որոշման «բ» կետը.

Երկրորդ. Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, նախապատվության իրավունքը չի կիրառվում հանրային աճուրդում բաժնետոմսերի վաճառքի դեպքում, քանի որ այս դեպքում սահմանվել է այլ ընթացակարգ, որը թույլ է տալիս հաշվի առնել այլ համագործակցության շահերը: - սեփականատերերը (տե՛ս սույն գլխի 3-րդ կետի 2-րդ կետը):

Հրապարակային աճուրդը պարտապանի գույքի վաճառքի հատուկ միջոց է, որը դատարանի վճռով ենթակա է բռնագանձման կամ դատարանի որոշման հիման վրա ենթակա է հարկադիր վաճառքի։

(Լ.Ա. Նովոսելովա)

Եթե ​​բաժնետոմսերի վաճառքի աճուրդները հրապարակային չեն, այլ անցկացվում են ընդհանուր սեփականության իրավունքով բաժնեմասի սեփականատիրոջ կամքով (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 447-րդ հոդված), ապա կանոնները նախնական. - նման աճուրդներում կնքված պայմանագրի նկատմամբ ամբողջությամբ կիրառվում են գնման իրավունքը: Այս դեպքում յուրաքանչյուր համասեփականատեր իրավունք ունի պահանջելու գնորդի իրավունքները փոխանցել, որն աճուրդում շահած անձն է:

Բնակելի անշարժ գույքի ֆոնդի զգալի մասը ընդհանուր սեփականություն է։ Կոտորակի սեփականությունը որոշակի սահմանափակումներ է դնում օբյեկտների հետ գործառնությունների վրա. բաժնետոմսի սեփականատերը չի կարող այն վաճառել երրորդ կողմին՝ շրջանցելով այլ բնակարանների սեփականատերերին, ովքեր ունեն գնման նախապատվության իրավունք:

Ի՞նչ է կոչվում բնակարանի բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունք և ինչպե՞ս է այն առաջանում:

Սկզբից պետք է հստակեցնել, որ ընդհանուր սեփականությունը բաժնային է և համատեղ։ Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 244-ը, երկու կամ ավելի անձանց պատկանող գույքը համարվում է ընդհանուր: Եթե ​​որոշվում են սեփականատերերի ստույգ բաժնետոմսերը՝ գույքը բաժնային սեփականություն է, եթե սահմանված չէ՝ համատեղ սեփականություն:

• Բաժնետոմսի սեփականատերն իրավունք ունի տնօրինել այն իր հայեցողությամբ, եթե նրա գործողությունները չեն խախտում այլ սեփականատերերի իրավունքները:
• Համատեղ գույքը չի կարող վաճառվել սեփականատերերից մեկի կողմից, սա կպահանջի նախնական բաժին:

Առաջնահերթ մարման իրավունքը ծագում է այն ժամանակ, երբ բաժնետոմսի սեփականատերը որոշել է վաճառել այն և որոշել շուկայական արժեքը: Նա պարտավոր է այդ մասին ծանուցել մյուս սեփականատերերին պատվիրված նամակով կամ անձնական ծանուցմամբ։

Նամակը ստանալու օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերը պետք է գնման որոշում կայացնեն:

Ո՞վ է առաջին հերթին իրավասու:

Բնակարանի բաժնեմասը գնելու իրավունք ունի.

• համայնքային տարածքների քառակուսի մետր տարածքների սեփականատերեր.
• բնակարանների բաժնետոմսերի սեփականատերերը.

Համայնքային բնակարանի հարեւանները հաճախ դառնում են գայթակղության քար, երբ խոսքը գնում է սենյակ վաճառելու մասին: Չնայած նման կացարանները նախատեսում են առանձին բնակելի տարածք, սենյակը կարող է գրանցվել որպես մասնավոր սեփականություն կամ որպես ընդհանուր սեփականության բաժին։ Երկու դեպքում էլ առքուվաճառքի գործարքներ կատարելիս Արվեստի նորմերը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. հարևաններն ունեն ազատված սենյակներ գնելու առաջնահերթ իրավունք:

Եթե ​​մենք խոսում ենք մի բնակարանի մասին, որտեղ ապրում է ընտանիք, ապա երրորդ անձին բաժնեմասը վաճառելը անտեղի և նույնիսկ անհեթեթ է թվում, քանի որ հաճախ անհնար է որոշել դրա ֆիզիկական սահմանները (օրինակ՝ 1/3 բաժնեմասի 1/3-ը): սենյականոց բնակարան): Սակայն ունեցվածքի ժառանգության և ընտանեկան կոնֆլիկտների դեպքում նման փորձեր եղել են նաև։ Բաժնետերերի մարման իրավունքը պետք է խստորեն պահպանվի:

Բնակարանի մի մասը, որը գտնվում է համատեղ սեփականության մեջ, չի կարող միայնակ տնօրինվել։ Նախ, պետք է իրականացվի մի հատված՝ յուրաքանչյուր սեփականատերերի բաժնետոմսերի որոշմամբ, և միայն դրանից հետո կարող եք վաճառել ձեր բաժնեմասը, իհարկե, համասեփականատերը կօգտվի նախապատվության իրավունքից։

Հարց ունե՞ք կամ իրավաբանական օգնության կարիք ունեք: Օգտվե՛ք անվճար խորհրդատվությունից.

Օրենքն արգելում է մարման իրավունքի զիջումը երրորդ անձանց. բարեկամի կամ հարևանի հետ չի ստացվի հրաժարվել երրորդ անձի օգտին` շրջանցելով ընդհանուր սեփականության այլ սեփականատերերին:

Որո՞նք են օրինական բացառությունները կանխարգելիչ գնումների կանոններից:

Նախապատվության իրավունքը վերաբերում է բնակելի տարածքներում առքուվաճառքի ցանկացած գործարքի և բաժնետոմսերի փոխանակմանը, բացառությամբ՝

• անշարժ գույքի բաժնետոմսերը հրապարակային աճուրդում.
• հողամասի մասնաբաժինը, որի վրա տունը ընդհանուր սեփականություն է, կամ այս տանը գտնվող տարածքը:

Բացառություն են կազմում նվիրատվության պայմանագրերը. օրենսդրության այս բացը երբեմն օգտագործում են համայնքային բնակարանների բնակիչները, ովքեր չեն կարողացել բանակցել իրենց հարևանների հետ: Հրաժարումների և ծանուցումների բյուրոկրատից խուսափելու համար վաճառողը սենյակն իբր որպես նվեր հանձնում է գնորդին, սակայն վերջինս պետք է հարկ վճարի պետական ​​գանձարան, եթե նրա մերձավոր ազգականը կամ ամուսինը չէ։ դոնորը։ Եթե ​​հարեւաններին հաջողվի դատարանում ապացուցել, որ գործարքը ֆիկտիվ է եղել, այն կարող է անվավեր ճանաչվել։

Բաժնետոմսերի վաճառքի ժամանակ գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման ցուցումներ

Բաժնետոմսի առքուվաճառքը պետք է իրականացվի օրենսդրական նորմերի պահպանմամբ: Իհարկե, երբ բարեկամը կամ հարեւանը հանդես է գալիս որպես գնորդ, դժվարություններ չկան, իսկ ի՞նչ կասեք նրանց, ովքեր ցանկանում են վաճառել կոմունալ բնակարանում, իսկ հարևաններից ոչ ոք ցանկություն չի հայտնել ընդլայնել բնակելի տարածքը։ Թե՞ կարծում են, որ ուշացնում են որոշումը, բայց վաճառողը երկար սպասելու հնարավորություն չունի։

Նման դեպքերում դուք պետք է հետևեք Արվեստի կանոններին: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. Օրենքը հաստատում է գործողությունների հետևյալ ալգորիթմը.

• բաժնետոմսերի վաճառքի մասին ծանուցումների բաշխում (առաքում).
• բռնագանձման իրավունքից գրավոր հրաժարում ստանալը.
• մերժումների բացակայության դեպքում` սպասել բաժնետերերից յուրաքանչյուրի ծանուցման օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում.
• բաժնետոմսի վաճառք համասեփականատիրոջը կամ արտաքին անձին, եթե ոչ ոք չի օգտվել իր նախապատվության իրավունքից:

Քայլ 1. Սեփականատերերին ծանուցում

Բաժնետիրական գույքի յուրաքանչյուր համասեփականատեր պետք է ծանուցվի բաժնետոմսի առաջիկա վաճառքի մասին: Փաստաթղթի տեքստում պետք է նշվեն վաճառողի անունը, հասցեն, օբյեկտի տեխնիկական բնութագրերը և դրա արժեքը, ինչպես նաև ստացողի անունը և հասցեն՝ հղում կատարելով Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի կանոններին. որի նկատմամբ հասցեատերն ունի մարման արտոնյալ իրավունք:

Փաստաթղթերն ուղարկվում են գրանցված փոստով: Լրացրեք գույքագրումը և առաքման անդորրագրի ձևը - այն կտեղեկացնի, որ նամակը հասել է հասցեատիրոջը և օգտակար կլինի առուվաճառքի պայմանագիր կազմելիս:

Վաճառքի մասին ծանուցումները կարող են տրամադրվել նաև անձամբ. այս դեպքում ձեզ անհրաժեշտ կլինի կրկնօրինակ՝ պատճեն, որի վրա հասցեատերը կստորագրի և նշի ամսաթիվը: Այսպիսով, դուք կպաշտպանեք ձեզ և կկարողանաք ապացուցել ձեր գործը, եթե բաժնետոմսերի սեփականատերերը հետագայում ցանկանան վիճարկել գործարքը:

Քայլ 2. Մեկ ամիս սպասելու համար

Օրենքով յուրաքանչյուր համասեփականատեր մեկ ամսվա ընթացքում ապավինում է արտացոլմանը: Եթե ​​այս ժամկետից հետո ոչ ոք չի հայտարարել բնակարանի բաժնեմասի նախնական գնման իր իրավունքը, կարող եք պայմանագիր կնքել ցանկացած երրորդ կողմի հետ:

Պայմանագրում նշված բաժնետոմսի փաստացի արժեքը չպետք է պակաս լինի այն գումարից, որը նախկինում հայտարարագրվել է հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերին: Սույն կանոնի խախտումը հիմք կհանդիսանա գործարքը դատարանում անվավեր ճանաչելու համար:

Քայլ 3. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարում

Երբ մի քանի հարևաններ չեն դիմում փրկագին, և կա գնորդ, ով պատրաստ է գնել քառակուսի մետր, կարող եք արագացնել գործընթացը, սակայն այս դեպքում պահանջվում է վարձակալների բարի կամքը, ովքեր կհամաձայնեն գրել. մերժման հայտարարություն.

Քայլ 4. Բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագրի կատարում

Անկախ նրանից, թե ում բաժին կհասնի՝ կոմունալ բնակարանի նախկին հարեւանը, ազգականը, թե երրորդ անձը, պայմանագիրը ենթակա է պարտադիր նոտարական վավերացման։

Նորմը հաստատվել է «Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցման մասին» թիվ 172 դաշնային օրենքի 7-րդ հոդվածով և ուժի մեջ է մտնում 2017 թվականի հունվարի 1-ից:

Կանոնը տարածվում է նաև անչափահասների և սահմանափակ գործունակ քաղաքացիների մասնակցությամբ անշարժ գույքի օտարման ցանկացած գործարքի վրա։

Եթե ​​գործարքի պայմանների հետ կապված անհրաժեշտ է փոփոխել բաժնետոմսի առուվաճառքի պայմանագիրը, ապա կողմերը կնքում են լրացուցիչ համաձայնագիր։ Պայմանագրի ձևը գրված է, այն կազմելու համար ցանկալի է օգտագործել նմուշ: Փաստաթուղթը պարունակում է պայմանագրի մանրամասները, այն վավերացրած նոտարի լրիվ անվանումը և գրանցամատյանում գրանցման համարը, ինչպես նաև գործարքի մասնակիցների անձնագրային տվյալները:

Համաձայնագիրը չի չեղարկում պայմանագրի վավերականությունը, այն փոխում է միայն որոշ կետերի բովանդակությունը՝ տեքստում պետք է նշվեն դրանց համարները և նոր պայմանները, որոնք ուժի մեջ են մտնում փաստաթղթի ստորագրման օրվանից:

Ինչպես և հիմնական պայմանագիրը, համաձայնագիրը վավերացված է նոտարի կողմից:

Ինչպե՞ս չեղյալ հայտարարել:

Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելը պաշտոնականացնելու համար վաճառողը և բաժնային սեփականության օբյեկտի սեփականատեր հայտատուները պետք է նոտարական գրասենյակ ներկայանան անձնագրերով և սեփականության իրավունքի գրանցման վկայականներով:

Այս ընթացակարգը կտևի առավելագույնը կես ժամ, որի ընթացքում նոտարի օգնականը պատճեններ կանի, փաստաթղթեր կպատրաստի և մուտքագրի դիմողների տվյալները. մասնակիցներին մնում է միայն ստորագրել դրանք և սպասել նոտարական վավերացմանը։

Թույլատրվում է մեկ այլ եղանակ՝ մերժում գրանցման պալատում անձնական ներկայությամբ գործարքի գրանցման համար փաստաթղթեր ներկայացնելիս, սակայն նշեք, որ բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագիրը դեռևս պահանջում է նոտարական վավերացում:

Բնակելի անշարժ գույքի բաժնեմասը վաճառելը դժվար է, բայց ամենևին էլ դժվար չէ։ Վաճառողի համար գլխավորը օրինական ճանապարհով գործելն է՝ տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին գնման նախապատվության իրավունքի մասին և պահպանել 30-օրյա դադար: Դրա ժամկետը լրանալուց հետո, հարևանների մեջ ցանկացողների բացակայության դեպքում, սեփականատերը կարող է գործարք կնքել երրորդ կողմի հետ։

Արվեստի նոր հրատարակություն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250

1. Երբ ընդհանուր սեփականության բաժնեմասը վաճառվում է օտարին, բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցներն ունեն վաճառված բաժնեմասը գնելու նախապատվության իրավունք այն գնով, որով այն վաճառվել է, և այլ հավասար պայմաններով, բացառությամբ այն դեպքի. հրապարակային աճուրդով վաճառքի, ինչպես նաև այդպիսի հողամասում գտնվող շենքի կամ շինության մի մասի սեփականատիրոջ կամ տարածքի սեփականատիրոջ կողմից հողամասի ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի վաճառքի դեպքում. նշված շենքում կամ կառույցում:

Համատեղ սեփականության իրավունքի բաժնեմասի վաճառքի հրապարակային աճուրդ կարող է անցկացվել բաժնետիրական սեփականության բոլոր մասնակիցների համաձայնության բացակայության դեպքում՝ նախատեսված և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում:

2. Բաժնետոմսը վաճառողը պարտավոր է բաժնետիրական սեփականության մյուս մասնակիցներին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը դրսի կողմին վաճառելու մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն:

Եթե ​​բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցները մեկամսյա ժամկետում ձեռք չեն բերում անշարժ գույքի սեփականության իրավունքով վաճառվող բաժնեմասը, իսկ ծանուցման օրվանից տասն օրվա ընթացքում՝ շարժական գույքին, ապա վաճառողն իրավունք ունի վաճառել. իր բաժինը ցանկացած անձի. Այն դեպքում, երբ բաժնետիրական մյուս բոլոր մասնակիցները գրավոր հրաժարվում են օգտվել վաճառված բաժնետոմսը գնելու նախապատվության իրավունքից, այդպիսի բաժնետոմսը կարող է վաճառվել այլ անձին սահմանված ժամկետից շուտ:

Համատեղ սեփականության մեջ գտնվող մասնակիցներին ծանուցելու առանձնահատկությունները ընդհանուր սեփականության իրավունքում իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու վաճառողի մտադրության մասին կարող են սահմանվել դաշնային օրենքով:

3. Երբ բաժնետոմսը վաճառվում է գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ, բաժնետոմսերի սեփականության իրավունքի ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի դատարանում պահանջել եռամսյա ժամկետում իրեն փոխանցել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները:

4. Բաժնետոմսի ձեռքբերման նախապատվության իրավունքի տրամադրումը չի թույլատրվում:

5. Սույն հոդվածի կանոնները տարածվում են նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմսերի օտարման վրա:

Արվեստի մեկնաբանություն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250

1. Մեկնաբանված հոդվածում մեծ ուշադրությամբ մշակվել է գնման նախապատվության իրավունքի կառուցումը, որը ծառայեց որպես մոդել նմանատիպ հարաբերությունների մի ամբողջ խմբի ստեղծման համար (Քաղաքացիական օրենսգրքի 111-րդ հոդված, ՌԴ ԼԿ 42-րդ հոդված): ):

Արբիտրաժային պրակտիկա.

Գույքի բաժնեմասի նախապատվության գնման իրավունքի մասնակցի կողմից ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի իրականացման հետ կապված վեճերը լուծելիս պետք է հաշվի առնել հետևյալը.

ա) քանի որ ընդհանուր բաժնային սեփականության մասնակիցներից յուրաքանչյուրը կարող է պահանջել իր բաժնեմասն առանձնացնել ընդհանուր սեփականությունից, իսկ Քաղաքացիական օրենսգիրքը նախատեսում է գույքի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի դադարեցման հնարավորություն՝ այն բնեղենով բաժանելով, այնուհետև. այս եղանակով բնակելի շենքում քաղաքացիների ընդհանուր բաժնային սեփականության դադարեցումը և այս տանը բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքը.

բ) նախնական գնման իրավունքը չի տարածվում վաճառողի կենսապահովման պայմանով տուն առուվաճառքի պայմանագիր կնքելու դեպքերի վրա (ՌՍՖՍՀ Գերագույն խորհրդի 03.22.1966թ. N 32 որոշումը. ):

Պետք է նկատի ունենալ, որ գործարքը անվավեր ճանաչելու վերաբերյալ այս իրավիճակում ներկայացված հայցը ենթակա չէ բավարարման (Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 1998 թվականի փետրվարի 25-ի N 8 որոշումը):

2. Գնման նախապատվության իրավունքի իրավական բնույթը որոշ կասկածներ է առաջացնում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածում պարունակվող նորմերի բառացի իմաստով այս իրավունքը պարտադիր է: Այնուամենայնիվ, մեկնաբանված հոդվածի կիրառման պրակտիկան ցույց է տալիս, որ գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները նրան փոխանցելու նախապատվության իրավունքը խախտված անձի պահանջները բավարարվում են, նույնիսկ եթե բաժնետոմսն արդեն հայտնվել է գնորդի տիրապետության տակ, այսինքն. Փոխանցվում են ոչ թե պարտավորության մեջ գտնվող կողմի իրավունքներն ու պարտականությունները, այլ սեփականության իրավունքը։

Արբիտրաժային պրակտիկա.

Գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցելու պահանջ ներկայացնելիս հայցվորը պարտավոր է դատարան ներկայացնել գնորդի կողմից տան համար վճարված գումարը, տուրքերը և տուրքերը, ինչպես նաև գնորդին վճարվելիք այլ գումարներ. իր կողմից տուն գնելիս կատարած անհրաժեշտ ծախսերի փոխհատուցման համար (ՌՍՖՍՀ Գերագույն խորհրդի պլենումի 22.03. 1966 թ. N 32 որոշումը).

Փաստորեն, գործնականում կիրառվում է այն մոդելը, որը մշակվել է խորհրդային տարիներին՝ 1920-ականներին։ Գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ կնքված գործարքի անվավերության պահանջը չի կարող ինքնին հարուցվել, իսկ գնորդի իրավունքների և պարտականությունների փոխանցման պահանջի քննարկման ընթացքում առաջանում են գնորդի մի մասի անվավերության հատուկ հետևանքներ. գործարքը կիրառվում է.

Գործարքն իր առարկայով անօրինական է և, հետևաբար, այս մասով այն պետք է անվավեր ճանաչվի։ Բայց քանի որ գործարքն այլ կերպ օրինական է, այն դադարեցնելու կարիք չկա: Ցանկալի է փոխարինել առարկան գնորդի կողմից:

Վ.Ֆ. Յակովլև (1965)

Քննարկվող հարցի վիճահարույց բնույթն արտահայտվում է նաև այն փաստով, որ ընդհանուր իրավասության դատարանները և արբիտրաժային դատարանները մեկնաբանում են այն ժամանակահատվածի բնույթը, որի ընթացքում կարող է պահանջվել գնորդի իրավունքների և պարտականությունների փոխանցումը:

Արբիտրաժային պրակտիկա.

Այս ժամկետի կիրառումը, դրա վերականգնումը, կասեցումը և ընդհատումը կատարվում են ընդհանուր կանոնների համաձայն (ՌՍՖՍՀ Գերագույն խորհրդի 03/22/1966 թ. N 32 որոշումը):

Այս ժամկետը սահմանափակող է, հետևաբար, նշված ժամկետի բացթողմամբ ներկայացված հայցերը ենթակա են մերժման (Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի 25.02.1998 թ. N 8 որոշումը):

Ակնհայտ է, որ առկա պրակտիկայի տեսանկյունից (այդ թվում՝ արբիտրաժային դատարանների պրակտիկայի) առաջին տարբերակը ավելի ճիշտ է։

Մեկ այլ մեկնաբանություն Արվեստի վերաբերյալ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250

1. Գնման արտոնյալ իրավունքն արտահայտում է ընդհանուր սեփականության մասնակիցների շահագրգռվածությունը սեփականատերերի թվի կրճատման հարցում, ինչը մեծացնում է ընդհանուր գույքի արժեքը նրանցից յուրաքանչյուրի համար, ինչպես նաև շահագրգռվածություն՝ մեծացնելու մասնակիցներից յուրաքանչյուրի մասնաբաժինը: . Բացի այդ, այս իրավունքի միջոցով մասնակիցները կարող են որոշակիորեն վերահսկել համասեփականատերերի անձնական կազմը, ինչը նույնպես էական հետաքրքրություն է ներկայացնում նրանց համար:

Գնման նախապատվության իրավունքի գործողության մեխանիզմը կայանում է նրանում, որ ընդհանուր սեփականության մյուս մասնակիցներն իրավունք ունեն փոխանցելու գնորդի իրավունքները և պարտականությունները ընդհանուր սեփականության իրավունքի մասնակից-վաճառողի կողմից կնքված առուվաճառքի պայմանագրով: սահմանված ժամկետում, նույն պայմաններով։ Այս իրավունքը ծագում է անկախ նրանից, թե արդյոք վաճառողը կատարել է Արվեստի 2-րդ կետը: 250 բաժնետոմսի վաճառքի մասին մյուս մասնակիցներին գրավոր ծանուցելու պարտավորություն:

Այնուամենայնիվ, այն դեպքում, երբ վաճառողը չի կատարել այդ պարտավորությունը, ավելանում է այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում մասնակիցներն իրավունք ունեն պահանջել բաժնետոմսի գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրենց: Եթե, որպես ընդհանուր կանոն, վաճառողի առաջարկն ընդունելու վերջնաժամկետը անշարժ գույքի ծանուցման օրվանից մեկ ամիս է, իսկ շարժական գույքի համար՝ տասն օր, ապա ծանուցման պարտավորությունը խախտելու դեպքում ժամկետը ավելացվում է մինչև երեք ամիս։ հարգանք ցանկացած բանի նկատմամբ.

2. Գնման նախապատվության իրավունքը ներառում է միայն առքուվաճառքի գործարքները և բաժնետոմսերի փոխանակումը: Ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասի օտարման այլ գործարքները, մասնավորապես՝ նվիրատվությունը, ներդրումը ձեռնարկատիրական ընկերության կանոնադրական կապիտալում, վարձավճարը, փոխանցումը որպես փոխհատուցում, մյուս մասնակիցներին իրավունք չեն տալիս բաժնեմաս ստանալու իրավունք Արվեստ. 250։

Եթե ​​բաժնետոմսը վաճառվում է մեկ այլ համասեփականատիրոջ, ապա գնման նախապատվության իրավունքն ընդհանրապես չի գործում. մասնակիցն իրավունք ունի իր բաժնեմասը վաճառել ընդհանուր սեփականության մեկ այլ մասնակցի` առանց այլ մասնակիցների միջամտելու հնարավորության: այս վաճառքը. Ակնհայտ է, որ եթե բաժնետոմսը վաճառվում է ընդհանուր սեփականության մասնակիցների շրջանակում, ապա այն շահերը, որոնք արտահայտված են գնման առավել նախապատվության իրավունքով, չեն տուժում:

Գնման նախապատվության իրավունքի խախտում է ոչ միայն բաժնետոմսի վաճառքը, ի լրումն այլ մասնակիցների, առանց նրանց ծանուցման, այլ նաև բաժնետոմսի վաճառքն այլ, ավելի բարենպաստ պայմաններով, քան հաղորդվել է մասնակիցներին, օրինակ՝ ավելի ցածր գնով կամ նույն գնով, բայց վճարման պայմանով և այլն։

Վաճառքը կարող է ուղեկցվել «չվճարման» այլ պայմանների սահմանմամբ։ Այս պայմաններից մի քանիսը կարող են միանգամայն արդարացված լինել, օրինակ՝ ավանդի կամ երաշխիքի տեսքով վճարման երաշխիքի տրամադրումը։ Որոշ պայմաններ կարող են արտացոլել վաճառողի և գնորդի միջև հատուկ հարաբերություններ, օրինակ՝ առքուվաճառքի պայմանագրի հետ միաժամանակ կկնքվի գույքի վարձակալության պայմանագիր՝ գույքը որպես վարձակալ օգտագործելու վաճառողի իրավունքով:

Ընդհանուր սեփականության մասնակիցը, որը ցանկանում է օգտվել իր նախապատվության իրավունքից, պետք է ընդունի պայմանագիրն ամբողջությամբ՝ իր բոլոր պայմաններով: Եթե ​​որոշ պայմաններ ձևակերպված են միայն գնման նախապատվության իրավունքը շրջանցելու համար, համասեփականատերը, պայմանագրով նախատեսված իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցելու պահանջի հետ միաժամանակ, իրավունք ունի պահանջելու այդ պայմաններն անվավեր ճանաչել:

3. Ժամկետը, որի ընթացքում ծանուցված համասեփականատերը իրավունք ունի ընդունելու բաժնեմասը վաճառելու առաջարկը` մեկ ամիս անշարժ գույքի և տասն օր` շարժական, սահմանափակող է: Այն չի կարող վերականգնվել, նույնիսկ եթե համասեփականատերը հարգելի պատճառով չի կարողացել ծանոթանալ ստացված հաղորդագրությանը, օրինակ՝ ցավալի վիճակի պատճառով։ Միևնույն ժամանակ, եթե հաղորդագրությունը միտումնավոր կազմվել է այնպես, որ մոլորության մեջ գցի համասեփականատերը, կամ փոխանցվել է սովորական ընթացակարգի խախտմամբ, ապա հիմք կա խոսելու վաճառողի կողմից պարբերությունում սահմանված իր պարտավորության խախտման մասին. Արվեստի 2-րդ. 250։

Ավանդաբար համարվում է եռամսյա ժամկետ՝ գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները ընդհանուր սեփականության մասնակցին փոխանցելու պահանջ ներկայացնելու համար: Այնուամենայնիվ, Արվեստի 3-րդ կետի ձևակերպումը. 250-ը թույլ է տալիս այս տերմինը դիտարկել որպես նախապատվություն (իրավունքի գոյության ժամկետ): Հարկ է նշել, որ ինքն իրեն գնելու նախապատվության իրավունքի ինստիտուտի էվոլյուցիան, որը բաղկացած է դրա արժեքի նվազմամբ, դրսևորվում է, մասնավորապես, նրանով, որ բաժնետոմսերի օտարման գործարքին միջամտելու հնարավորությունները. ընդհանուր սեփականությունը կրճատվում է ոչ միայն հիմքերով, այլև ժամկետների առումով։

4. Պետք է նկատի ունենալ, որ հաճախ գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ բաժնետոմսի համասեփականատիրոջ կողմից վաճառքը բացահայտվում է պայմանագրի կատարումից և գնորդը սեփականատեր դառնալուց հետո, հատկապես, որ ըստ ս.թ. ընդհանուր կանոն, բաժնետոմսի սեփականությունն անցնում է պայմանագրի կնքման պահին: Օրենքի ստույգ իմաստով այս դեպքում գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել այլեւս հնարավոր չէ, քանի որ գնորդն արդեն դարձել է սեփականատեր և. Իսկ սեփականության իրավունքի փոխանցումը մեկ անձից մյուսին, ոչ Արվեստի ուժով: 250, ոչ էլ այլ հիմքերով նախատեսված է։

5. Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի պլենումի կողմից տրված առաջարկության 1966 թվականի մարտի 22-ի N 32 որոշման մեջ «Որոշ հարցերի վերաբերյալ, որոնք առաջացել են դատարանների պրակտիկայում Քաղաքացիական օրենսգրքի կարգավորող նորմերը կիրառելիս. բնակելի շենքի սեփականություն» (փոփոխվել է 1983 թվականի դեկտեմբերի 20-ի N 11, 1987 թվականի դեկտեմբերի 15-ի N 8, 1992 թվականի ապրիլի 22-ի N 9, 1993 թվականի դեկտեմբերի 21-ի N 11) (Գերագույն խորհրդի պլենումների որոշումների ժողովածու. ԽՍՀՄ և ՌՍՖՍՀ (Ռուսաստանի Դաշնություն) դատարաններ քաղաքացիական գործերով. M., 1999. S. 68), նման հայց ներկայացնելուց հետո հայցվորը պարտավոր է դատարան բերել գնորդի կողմից տան համար վճարված գումարը, վճարներ և տուրքեր, ինչպես նաև գնորդին վճարվող այլ գումարներ՝ փոխհատուցելու նրա կողմից տուն գնելիս կատարած անհրաժեշտ ծախսերը: Ակնհայտ է, որ այս հանձնարարականը հիմնավորված է, եթե պայմանագիրը նախատեսում է վճարում պայմանագրի կնքման ժամանակ: Եթե ​​պայմանագրի, բնակելի շենքի առքուվաճառքի պայմանները նախատեսում են վճարման այլ ժամկետ կամ տարաժամկետ վճարում, ապա անհրաժեշտ է ապահովել միայն այն գումարները, որոնք պետք է վճարվեն վեճի քննարկման պահին, ինչպես նաև գումարները: փոխհատուցել գնորդի ծախսերը.

6. Գնման նախապատվության մեխանիզմի հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ բաժնեմասը երրորդ անձին վաճառելու պայմանագիրը, անկախ նրանից, որ այն կնքվել է գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ, թե ոչ, վավերական է։ Այսպիսով, նախապատվության իրավունքը ինքնին բաղկացած է ոչ թե վաճառքի չեղարկումից, այլ գնորդի կողմից այս գործող պայմանագրի մեջ մտնելուց: Այս կանոնի տեսքը բացատրվում էր նրանով, որ ընդհանուր սեփականության մասնակիցը, ձգտելով չեղյալ համարել իր նախապատվության իրավունքը շրջանցող պայմանագիրը, պետք է ապացուցի իր մտադրությունների լրջությունը նրանով, որ ինքը պատրաստ է կնքել նույն պայմանագիրը։ Այս առումով միանգամայն անիմաստ է ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասի առուվաճառքի պայմանագրի անվավեր ճանաչելը` պատճառաբանելով գնման նախապատվության իրավունքի խախտում:

7. Եթե գնորդը վեճի պահին սեփականության բաժնեմասը փոխանցել է երրորդ անձի, ապա այդ բաժնետոմսի նկատմամբ իրավունք ստանալու ցանկացած հնարավորություն ընդհանուր գույքի մասնակցի և առաջին գնորդի միջև վեճի շրջանակներում. գնման նախապատվության իրավունքի կարգով անհետանում է. Ընդհանրապես կարևոր չէ, թե որքան բարեխիղճ է իրեն պահում բաժնեմասը ձեռք բերողը, այսինքն. արդյոք նա կարող էր իմանալ, որ ավելի վաղ այս բաժնետոմսը ձեռք է բերվել գնման նախապատվության իրավունքի խախտմամբ։ Փաստն այն է, որ բարեխղճությունը կարող է իրավական նշանակություն ունենալ միայն այն դեպքում, եթե գործարքն անվավեր է։ Սակայն գնման նախապատվության իրավունքի խախտումը, ինչպես արդեն նշվեց, ինքնին չի ենթադրում վաճառքի անվավերություն։ Սա, սակայն, չի նշանակում, որ այլ հիմքերով պաշտպանությունը բացառվում է, օրինակ, եթե կան բաժնետոմսը երրորդ անձին օտարելու մտացածին գործարքի նշաններ։

8. Նախապատվության իրավունքը չի կարող իրականացվել հրապարակային աճուրդով բաժնետոմս վաճառելիս, քանի որ գնման նախապատվության իրավունքն ինքնին արտոնություն է, այսինքն. Մեկ անձին մյուսների նկատմամբ առավելություններ տրամադրելը անհամատեղելի է մրցութային մեխանիզմի հետ, որը հիմնված է բոլոր մասնակիցների միջև հավասար մրցակցության վրա:

Ակնհայտ է, որ ոչ միայն հրապարակային, այլ նաև վաճառողի կողմից մասնավոր աճուրդները, այսինքն. իրենց կամքով, բացառել նաև գնման նախապատվության իրավունքի օգտագործումը։ Հասկանալի է, որ եթե գնման նախապատվության իրավունքի առարկան իրավունք ունի բաժնետոմս ձեռք բերել նույն պայմաններով, ինչ աճուրդում հաղթողը, ապա աճուրդը, այսինքն. ավելի լավ պայմաններով սեփականություն ձեռք բերել ցանկացողների մրցակցությունն անհնար է դառնում։ Միևնույն ժամանակ, բաժնետոմսի սեփականատիրոջ կողմից բաժնեմասը աճուրդի ձևով օտարելու արգելքը կնշանակի օրենքով որևէ հիմք չունեցող սեփականության իրավունքի սահմանափակում (կետ 2, հոդված 1):

Աճուրդներ անցկացնելիս՝ ինչպես պետական, այնպես էլ մասնավոր, ընդհանուր սեփականության բոլոր մասնակիցներն իրավունք ունեն մասնակցել դրանց և բաժնեմաս ձեռք բերել այլ անձանց հետ հավասար պայմաններով։

Գնման նախապատվության իրավունքը չի կարող իրականացվել նույնիսկ այն դեպքերում, երբ բաժնետոմսի վաճառողը պարտավոր է վաճառքն իրականացնել օրենքի կամ համաձայնագրի ուժով ():

9. Ինչպես արդեն նշվել է

Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246, 250-ը սահմանում է ընդհանուր սեփականության տնօրինման առանձնահատկությունները: Առաջին կանոնը, մասնավորապես, նշում է, որ նման օբյեկտների հետ գործարքները պետք է իրականացվեն բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ։

Միաժամանակ սահմանափակում է սահմանվել իր մասը տնօրինել ցանկացող սուբյեկտի համար։ Նա պետք է հարգի այն, ինչ պատկանում է այլ բաժնետոմսերի սեփականատերերին նախապատվության իրավունք. Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250ամրագրում է այս պայմանի կատարման առանձնահատկությունները. Դիտարկենք այն ավելի մանրամասն:

Ընդհանուր տեղեկություն

Ինչպես սահմանված է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, բաժնետոմսի օտարման (մասնավորապես, վաճառքի) դեպքում, մնացած սեփականատերերը իրավունք ունեն գնելու նախապատվությունն այն արժեքով, որով այն վաճառվել է. և այլ հավասար պայմաններով։ Բացառություն է նախատեսված հրապարակային աճուրդների ընթացքում գործարքների կնքման, ինչպես նաև նման տեղաբաշխման վրա գտնվող կառույցի/շենքի կամ դրանում գտնվող տարածքի մի մասի սեփականատիրոջ կողմից հողամասի բաժնեմասի վաճառքի համար:

Բոլոր բաժնետերերի կողմից դրանց համաձայնության բացակայության դեպքում դրանք կարող են կազմակերպվել հոդվածի 2255-րդ մասով նախատեսված դեպքերում և օրենքով նախատեսված այլ դեպքերում:

Վաճառողի պարտավորությունները

Արվեստի 2-րդ կետով սահմանված իր բաժինն օտարող սուբյեկտ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը պետք է գրավոր տեղեկացնի մնացած մասնակիցներին առաջարկվող գործարքի մասին: Ծանուցման մեջ նա պարտավոր է նշել գործարքի արժեքը և այլ էական պայմաններ:

Անշարժ գույքի վաճառքին պատասխանելու համար բաժնետերերին տրվում է 30 օր, իսկ շարժական գույքի օտարման դեպքում՝ 10 օր: Եթե ​​սահմանված ժամկետի վերջում գույքի մասնակիցները ձեռք չեն բերում բաժնեմասը, ապա անձը իրավունք ունի այն վաճառել արտաքին անձի:

Արվեստի դրույթների համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, եթե բաժնետոմսերի սեփականատերերը հրաժարվում են գնելուց, բաժնետոմսը կարող է վաճառվել ժամանակից շուտ (մինչև օրենքով սահմանված ժամկետի ավարտը): Այս դեպքում մերժումը պետք է արվի գրավոր:

Գույքի մասնակիցների ծանուցման առանձնահատկությունները կարող են նախատեսվել այլ դաշնային օրենքներով:

Սահմանափակումներ և պատասխանատվություն

Անձի կողմից բաժնետոմսերի նախապատվության ձեռքբերման իրավունքը խախտելու դեպքում. Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250, գույքի մյուս մասնակիցները եռամսյա ժամկետում կարող են հայց ներկայացնել դատարան՝ գնորդի պարտավորություններն ու իրավունքները իրենց փոխանցելու պահանջով։

Առաջնահերթ գնումների հանձնարարությունը օրենքով արգելված է։

250-րդ հոդվածի դրույթները տարածվում են նաև փոխանակման պայմանագրերով բաժնետոմսերի օտարման դեպքերի վրա։

Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը մեկնաբանություններով

Վերլուծված նորմն ուղղակիորեն սահմանում է, որ նախապատվության իրավունքը տարածվում է շարժական և անշարժ առարկաների վրա։ Բացի այդ, Արվեստի դրույթները. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը կիրառվում են փաստաթղթային արժեթղթերի (ՓԲԸ-ի բաժնետոմսերի), կապիտալի բաժնետոմսերի (օրինակ, ՍՊԸ-ում) գործարքների նկատմամբ:

Պետք է ասել, որ բաժնետոմսերի հետ գործարքների պետական ​​գրանցումը կարգավորող հատուկ կանոն նախատեսված է թիվ 218 դաշնային օրենքով: Սկզբում սահմանվել էր, որ գործարքները գրանցելիս անհրաժեշտ էր կցել այլ սեփականատերերի համաձայնության հայտարարությունները: Եթե ​​նրանք բացակայում էին, ապա լիազորված աշխատակիցը պետք է 60 օրով կասեցներ ընթացակարգը, 3 օրվա ընթացքում ծանուցումներ ուղարկեր գործարքին իրենց համաձայնությունը չհայտնած բոլոր մասնակիցներին։

Այս ձևակերպումը էապես սահմանափակել է բաժնետիրոջ իրավունքները դրույթների համեմատ Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. Փոփոխություններներառված Արվեստում: Թիվ 218 դաշնային օրենքի 24-ը, հնարավորություն տվեց այն համապատասխանեցնել 250-րդ հոդվածին:

Գործարքի կատեգորիաներ

Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի ներդրումից հետո նախապատվության իրավունքը տարածվում է նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմսերի օտարման գործարքների վրա։ Բացի այդ, ինչպես ցույց է տալիս դատական ​​պրակտիկա, հոդ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250կիրառվում է ընդհանուր գույքի օտարման այլ դեպքերում:

Մասնակիցն իրավունք ունի իր հայեցողությամբ կտակել, վաճառել, գրավադրել, նվիրաբերել իր բաժինը, տնօրինել բաժնեմասը 250-րդ հոդվածում ամրագրված կանոնների կատարմամբ։ Օրինակ՝ գույքի մի մասը փոխհատուցման ձեւով օտարելիս անհրաժեշտ է պահպանել մնացած սեփականատերերի կողմից բաժնեմաս ձեռք բերելու նախապատվության իրավունքը։

Մինչդեռ Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահությունը 2005թ. թիվ 102 իր տեղեկատվական նամակում նշել է, որ վիճելի հարաբերությունները ոչ առուվաճառք որակելը չի ​​կարող համարվել Արվեստի չկիրառման անվերապահ հիմք։ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250.

Հաջորդության առանձնահատկությունները

Նախապատվության իրավունքը օրենսդրությամբ չի որակվում որպես ոչ գույքային անձնական։ Մինչդեռ նման գնահատականը առանձնահատուկ նշանակություն ունի ժառանգության հետ կապված հարաբերությունների շրջանակներում։ Դատական ​​պրակտիկայում նախապատվության իրավունքը չի համարվում ոչ գույքային և չի տարածվում այն ​​իրավական հնարավորությունների վրա, որոնց նկատմամբ 1112 հոդվածի իմաստով իրավահաջորդությունն անթույլատրելի է։

Այս հարցով ՎՊ-ն պարզաբանումներ է տվել. Մասնավորապես, Դատարանը նշել է, որ բաժնետիրոջ՝ պահանջելու գնորդի լիազորությունները փոխանցել իրեն այն դեպքում, երբ մեկ այլ բաժնետեր չի կատարում Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները, նախապատվության իրավունքի ածանցյալն է: . Ըստ այդմ, դա չի կարող լինել անձնական իրավունք, ըստ որի իրավահաջորդությունն անհնար է։

Քննարկվող իրավունքի իրացումը անքակտելիորեն կապված չէ կոնկրետ անձի հետ։ Հետևաբար, այն կարող է իրականացվել բաժնետիրոջ ժառանգների կողմից՝ առանց որևէ սահմանափակման՝ օրենքով սահմանված շրջանակներում։

դրույթների կատարման առանձնահատկությունը

Գործնականում որոշակի դժվարություններ են առաջանում վեճերը քննարկելիս, որոնց առարկան բնակելի շենքի իրավունքի բաժնետոմսերն են: Այս առնչությամբ ՎՊ-ն պարզաբանումներ է տվել։

Դատարանը նշել է հետևյալը.

• Քաղաքացիական օրենսգրքի 252-րդ հոդվածի դրույթների ուժով գույքի մասնակիցը կարող է պահանջել իր մասն անջատել ընդհանուր գույքից։ Ըստ այդմ, դրանից հետո բաժնետիրական սեփականությունը դադարեցվում է։ Սա իր հերթին նշանակում է, որ անձը կորցնում է սեփականության մի մասը ձեռք բերելու իր նախապատվության իրավունքը։
• Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի դրույթները չեն կիրառվում խնամակալի հետ ցմահ պահման պայմանագրեր կնքելիս և օրենքով սահմանված դեպքերում հրապարակային սակարկությունների շրջանակներում բաժնեմաս օտարելիս։
• 250-րդ հոդվածի դրույթները խախտելու դեպքում ձեռք բերողի պարտավորությունները և իրավունքները նրան փոխանցելու պահանջներ ներկայացնելու համար գույքի մեկ այլ մասնակցին հատկացված եռամսյա ժամկետը հաշվարկվում է այն օրվանից, երբ սուբյեկտը դարձել է. կամ պետք է տեղյակ լիներ խախտման մասին:

Ժամկետի կիրառումը, կասեցումը, վերականգնումը, դրա ընդհատումն իրականացվում են օրենսգրքի 199-205-րդ հոդվածներով ամրագրված ընդհանուր կանոններով:

Հայց ներկայացնելու առանձնահատկությունները

Նախապատվության իրավունքի խախտման դեպքում շահագրգիռ անձը սահմանված ժամկետում հայցն ուղարկում է դատարան: Միաժամանակ նա պարտավոր է համապատասխան մարզի դատական ​​դեպարտամենտի բանկային հաշվին վճարել գումար՝ ներառյալ բաժնետոմսի համար վճարված գնման գինը, օրենքով նախատեսված տուրքերը և տուրքերը և բարեխիղճին վճարման ենթակա այլ գումարներ։ ձեռք բերողին, որպեսզի փոխհատուցի նրան գործարքի դադարեցման հետ կապված ծախսերը:

Այն պետք է որոշվի Քաղաքացիական օրենսգրքի 91-րդ հոդվածի 2-րդ և 91-ին կետերի կանոններով:

Պահանջների բավարարման դեպքում ավելի վաղ կնքված պայմանագիրը չի կարող անվավեր ճանաչվել։ Գործն ըստ էության լուծած դատավորը որոշման մեջ նշում է գնորդի փոխարինումը գործարքում և USRR-ում մուտքագրման մեջ, ինչպես նաև եզրակացության ժամանակ նրա կողմից վճարված գումարների օգտին ամբաստանյալի հավաքագրումը. գործարքի. Նման դեպքերում պատասխանողը, համապատասխանաբար, բարեխիղճ ձեռքբերողն է։

Օրենսդրությունը չի սահմանում սեփականության մասնակիցներին բաժնետոմսերի օտարման առաջիկա գործարքի մասին ծանուցելու ստանդարտ ձև: Թվում է, թե այն պետք է պարունակի գործարքի էական պայմանները, ինչպես նաև այն դրույթները, որոնց շուրջ կողմերը պայմանավորվել են։ Նրանց մեջ:

• Պայմանագրի առարկան.
• Հասցեն, որտեղ գտնվում է գույքը, որի սեփականության բաժնեմասը օտարվում է.
• Արժեքը, որով վաճառվում է իրավունքի մասնաբաժինը կամ որոշակի օբյեկտի անվանումը, որի համար այն փոխվել է:
• Եթե ​​պայմանագիրը նախատեսում է ապառիկ պլան / հետաձգում, ապա նշվում են դրա պայմանները:
• Ժամկետը, որի ընթացքում մասնակիցները պետք է պատասխան ներկայացնեն: Ընդ որում, այն չի կարող պակաս լինել Քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանված ժամկետներից։

Ծանուցումը կարող է պարունակել այլ դրույթներ, որոնք գործարքի մասնակիցները համարում են էական:

Եթե ​​մնացած մասնակիցներին ծանուցելուց հետո գործարքի պայմանները փոխվել են, ապա դրա մասին պարտադիր է տեղեկացնել սեփականատերերին։

Բնակարանի բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունքհամասեփականատերերի իրավունքն է ( համասեփականատերեր) գնեք ձեր հարևանից բնակարանի բաժնեմասը, նախքան նա վաճառի այն կողմում գտնվող մեկին: Նույնը վերաբերում է առանձին սենյակորպես կոմունալ բնակարանի մաս։ Եկեք ավելի մանրամասն բացատրենք.

Եթե ​​բնակարանը պատկանում է մի քանի անձի, ապա այդպիսի սեփականություն է գեներալ, և այն կարող է լինել երկու տեսակի.

1. ընդհանուր համատեղգույք, կամ
2. ընդհանուր մասնաբաժինըսեփական.

Որպես բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի գրանցման համար ներկայացված փաստաթղթերի փաթեթի մաս, պետք է հաստատվի, որ Վաճառողը ծանուցել է բոլոր մյուս սեփականատերերին իր մտադրության մասին: Դրա համար Վաճառողը փաստաթղթերին կցում է դրա պատճենը ծանուցման նամակներ բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի մասին նշված գնով այն մարելու առաջարկով:

Եթե ​​հարեւան-սեփականատերերից ստացվել է գրավոր մերժում բնակարանում բաժնեմաս գնելու նրա նախապատվության իրավունքից, ապա փաստաթղթերի փաթեթին կցվում է նաև սույն թուղթը։ Այնուհետև անմիջապես կսկսվի գրանցման գործընթացը։

Եթե ​​հարեւան-տերերի կողմից մերժում չկա ( սակայն ծանուցագիրը կցվում է), ապա գրանցման համար փաստաթղթերը դեռ կընդունվեն, բայց ինքնին գրանցումը կսկսվի միայն օրենքով սահմանված կարգով կանխարգելիչ ժամկետ- մեկ ամիս.

«ՌԻԵԼՏՈՐԻ ԳԱՂՏՆԻՔՆԵՐԸ».

Բնակարան կամ դրա բաժնեմասը գնելու և վաճառելիս գործողությունների մանրամասն ալգորիթմը ներկայացված է ինտերակտիվ քարտեզում: Բացվում է բացվող պատուհանում: "> ՔԱՅԼ-ՔԱՅԼ ՀՐԱՀԱՆԳՆԵՐ (կբացվի թռուցիկ պատուհանում).