قانون اجاره آپارتمان. قانون برای اجاره مسکن بدون واسطه چه الزامی دارد؟ بندهای مورد نیاز قرارداد

قانون روسیه به مردم اجازه می دهد از محل اجاره مسکن درآمد دریافت کنند. قانون مسکن قوانین اساسی برای چنین عملیاتی را تعریف می کند: چه کسی حق اجاره یک آپارتمان را دارد، مستاجر و صاحبخانه چه حقوقی دارند، که می تواند منجر به فسخ زودهنگام اجاره نامه شود. و اگرچه قانون تنها پس از تنظیم قرارداد اجاره مسکن را الزامی نمی کند، چنین سندی تا حد زیادی برای به حداقل رساندن خطرات احتمالی برای مستاجر و شخص اجاره کننده مسکن ضروری است.

امروز به طور مفصل در مورد نحوه صحیح اجاره یک آپارتمان، نحوه انجام آن به طور مستقل و طبق قانون، با پرداخت کلیه مالیات های مربوط صحبت خواهیم کرد.

صاحبخانه چه خطراتی می تواند داشته باشد؟

اجاره غیررسمی با مشکلات زیادی همراه است. ممکن است مشکلاتی با مقامات دولتی ایجاد شود، این همچنین می تواند منجر به آسیب جدی به آپارتمان و حتی از دست دادن آن شود.

خطرات اصلی:

جزای نقدی و مجازات های کیفری. طبق قانون درآمد حاصل از آپارتمان اجاره ای مشمول مالیات است. اگر معلوم شود که مالک اظهارنامه مالیاتی ارائه نکرده و مالیات پرداخت نکرده است، به جریمه های قابل توجه و حتی حبس به مدت شش ماه (با میزان مالیات پرداخت نشده از یکصد تا پانصد هزار نفر) تهدید می شود. سه سال (با مبلغ مالیات پرداخت نشده به مبلغ نیم میلیون روبل و بیشتر). ).
خسارت به ملک یا آپارتمان. اگر مسکن بدون قرارداد مناسب اجاره داده شده باشد، اثبات این که نوعی تجهیزات در آپارتمان وجود ندارد، پنجره ها و درها قبلا سالم بوده و اثری از رنگ و نمد وجود نداشته است، بسیار مشکل است. روی دیوارها.
هزینه های غیر منتظره اگر مستاجر بدهی هایی را برای خدمات آب و برق بگذارد، ممکن است ظاهر شوند. برای مثال، اگر کارفرما تصمیم بگیرد با یکی از اقوام ساکن در آن سوی دنیا "چت" کند، قبوض تلفن می تواند بزرگ ترین باشد.
کلاهبرداری کارفرما مواردی وجود دارد، به عنوان مثال، زمانی که یک نفر خانه ای را اجاره کرد، و معلوم شد که افراد کاملاً متفاوتی در آپارتمان هستند که قبلاً توافق نامه ای با مستاجر بسته بودند، بدون رضایت مالک. به عنوان مثال، در برخی از آپارتمان ها، آنها می توانند یک فاحشه خانه باز کنند، یا گروهی از شهروندان کشورهای همسایه را که برای کار آمده اند در آنجا اسکان دهند (حداکثر 20 نفر می توانند زیر یک سقف زندگی کنند).

دستورالعمل های گام به گام در مورد نحوه اجاره قانونی آپارتمان

بیمه را ترتیب می دهیم

اولین کاری که باید قبل از اجاره یک آپارتمان انجام دهید این است که آن را بیمه کنید. این باعث می شود که صاحبان احساس اعتماد بیشتری کنند. بیمه باید گزینه هایی برای سیل، آتش سوزی، انفجار گاز خانگی، آسیب به دکوراسیون داخلی ارائه دهد. لازم به ذکر است که برای مسکن اجاره ای ضریب بیمه افزایش یافته است.

ما رضایت مالکان، همسایگان یا صاحبخانه ها را جلب می کنیم

برای اجاره مسکن، باید از همه صاحبان آپارتمان رضایت بگیرید و در برخی موارد قانون هماهنگی چنین عملیاتی را با همسایگان یا صاحبخانه پیش بینی کرده است.

رضایت صاحبخانه در موارد زیر الزامی است:

آپارتمان شهرداری;
اتاق غیرخصوصی در "همگانی"؛
آپارتمان غیر خصوصی

در صورت اجاره رضایت همسایگان الزامی است:

اتاق خصوصی در یک آپارتمان مشترک؛
اتاق غیر خصوصی در یک آپارتمان مشترک؛

یافتن مستاجران

بهترین راه برای یافتن مستاجر از طریق اقوام یا دوستان است. با این حال، از تبلیغات از طریق اینترنت یا منابع چاپی نترسید. نکته دیگر این است که هنگام نمایش یک آپارتمان، نمی توانید به تنهایی با بازدیدکنندگان ملاقات کنید، بهتر است ابتدا با یکی از بستگان یا همسایگان خود تماس بگیرید. نمی توان گفت در اجاره مسکن بهتر است به زوج های متاهل یا دانشجو ترجیح داده شود. هیچ راه جهانی برای فهمیدن اینکه کارفرما چقدر وظیفه شناس خواهد بود وجود ندارد؛ به احتمال زیاد، این فقط پس از یک مکالمه شخصی قابل درک است. روش های خاصی برای بررسی کارفرمایان وجود دارد. به عنوان مثال، اعتبار داده های گذرنامه را می توان در وب سایت http://services.fms.gov.ru/ بررسی کرد و برای اطلاع از پرداخت بدهی یک فرد، کافی است از او گواهی درآمد بخواهید.

مستاجر همچنین می تواند از صاحبخانه اسنادی بخواهد که مالکیت آپارتمان را تأیید کند. این حق مالک است که چنین مدارکی را نشان دهد یا نه. اما به هیچ وجه نباید اصل را به کارفرما بدهید، بگذارید فقط آنها را نگاه کند و بلافاصله آنها را برگرداند.

قرارداد می بندیم

اجاره نامه یا قرارداد اجاره سند اصلی است که کلیه شرایط اجاره نامه، حقوق و تعهدات طرفین معامله را مشخص می کند. اگرچه این قرارداد اغلب قرارداد اجاره نامیده می شود، اما باید بدانید که چنین سندی تنها در صورتی تنظیم می شود که مسکن به یک شخص حقوقی اجاره داده شود، اما اگر مسکن به شخصی اجاره داده شود، قرارداد اجاره منعقد می شود. اولین مورد در صورتی که برای مدت یک سال یا بیشتر تنظیم شود مشمول ثبت اجباری است و قرارداد اجاره تحت هیچ شرایط ثبتی مشمول ثبت اجباری نمی شود.

بندهای مورد نیاز قرارداد:

چه کسی معامله را منعقد می کند (شما باید اطلاعات گذرنامه دقیق را مشخص کنید).
میزان اجاره بها چقدر است، زمان پرداخت پول، شرایطی که ممکن است میزان اجاره بها تغییر کند.
آیا سپرده تضمینی شارژ می شود یا خیر، در این صورت مالک می تواند وجوه را برای خود نگه دارد.
هر چند وقت یک بار آپارتمان توسط مالک بررسی می شود.
چه کسی قبوض آب و برق را پرداخت می کند (اگر کارفرما این عملکرد را به عهده بگیرد، باید موافقت کرد که تمام رسیدها را نگه می دارد و داده ها را از همه پیشخوان ها نشان می دهد).
چه محدودیت هایی در استفاده از آپارتمان، لوازم برقی وجود دارد.
آیا تعمیرات یا خرید لوازم خانگی با هزینه پرداخت آپارتمان انجام می شود.

بندهای اجباری قرارداد را می توان در قانون مدنی فدراسیون روسیه (در فصل های 34 و 35) یافت. چنین توافقی می تواند به طور مستقل تنظیم شود ، اما اگر سند توسط یک دفتر اسناد رسمی منعقد شود ، از قدرت قانونی بیشتری برخوردار خواهد بود.

نکته مهم دیگر : انعقاد قرارداد کار برای مدت حداکثر 11 ماه مطلوب است. قوانین روسیه هنوز هم بازتاب قوانین شوروی برای تحویل و اجاره مسکن است. سپس برای حمایت از مستاجر، قانون مقرر کرد که اگر مستاجر بیش از 11 ماه در آپارتمان سکونت داشته باشد، می تواند حتی پس از فسخ قرارداد، مثلاً در صورت وقوع، ادعای زندگی در آپارتمان را داشته باشد. مشکلات مادی، یک بیماری جدی، و دادگاه به خوبی می تواند به نفع او تصمیم بگیرد. از آنجایی که این مفاد در قوانین مدرن باقی مانده است، بهتر است برای مدت طولانی تری قرارداد منعقد نشود.

ما یک عمل پذیرش و انتقال آپارتمان را تنظیم می کنیم

این یک سند اضافی است که نشان می دهد در زمان استقرار آپارتمان توسط ساکنان جدید چه تجهیزات و مبلمانی در آپارتمان وجود دارد و آپارتمان در چه وضعیتی است. در این قانون باید هم تجهیزات قابل سرویس، اثاثیه، برای بازیابی از مستاجر در صورت خرابی یا آسیب، و هم لوازم خراب یا قطعات آسیب دیده آپارتمان مشخص شود تا مستاجر مطمئن باشد که بعداً متهم به آسیب رساندن به اشیاء نخواهد شد. . این عمل نیز مانند قرارداد در دو نسخه امضا می شود و در دست هر یک از طرفین باقی می ماند.

رسید می نویسیم

پس از تنظیم قرارداد، امضای گواهی پذیرش، کلیدها باید به مستاجرین تحویل داده شود و در ازای آن، برای اولین ماه اقامت (یا برای چندین ماه، و همچنین سپرده، همه چیز بستگی دارد) در مورد شرایط اجاره مورد توافق طرفین). موجر می تواند برای مستاجر رسیدی بگذارد که فلان مبلغ را بابت اجاره مسکن دریافت کرده است و مستاجر در ازای قبض کلیدها را بدهد. رسید باید حاوی اطلاعات گذرنامه، تاریخ عملیات و یک امضا باشد.

حل مسائل مالیاتی

قانون فدراسیون روسیه چندین گزینه مالیاتی را برای کسانی که مسکن خود را اجاره می دهند ارائه می کند. برای افراد، یک روش استاندارد برای پرداخت مالیات بر درآمد شخصی ارائه شده است. یک کارآفرین انفرادی می تواند از چندین گزینه انتخاب کند:

پرداخت مالیات تحت رژیم مالیاتی عمومی؛
پرداخت طبق سیستم مالیاتی ساده؛
سیستم مالیات اختراع را اعمال کنید.

اگر ما در مورد رژیم مالیاتی عمومی صحبت می کنیم، صاحبخانه باید 13 درصد از درآمد را مالیات بپردازد. هر ساله از اول دی تا پایان فروردین باید اظهارنامه مالیاتی را به اداره مالیاتی محل سکونت ارائه دهید. اما ابتدا باید محاسبه کنید سود حاصل از اجاره چقدر است و 13 درصد مورد نیاز چقدر است: این پول باید به حساب مالیاتی (قبل از 15 ژوئیه سال جاری) به بانک واریز شود و رسید دریافت شود. تراکنش بانکی باید به همراه اسناد و مدارک به مقامات مالیاتی ارائه شود که تأیید می کند محاسبه به درستی انجام شده است (قرارداد اجاره نامه، صورت حساب بانکی).

هنگام اجاره آپارتمان شهرداری، ممکن است نیاز به ثبت نام در مؤسسات خاصی که زیر نظر شهرداری هستند، باشد، اما این شرط توصیه ای است نه اجباری.

لازم به ذکر است که این دستورالعمل گام به گام کاملاً قابل اجرا است و به شما این امکان را می دهد که اگر خودتان این کار را انجام دهید، بدون دخالت شرکت های دخیل در اجاره مسکن، آپارتمان را به صورت قانونی اجاره کنید. اگر با شرکت تماس بگیرید، دیگر لازم نیست نگران بسیاری از این نکات باشید: آنها به شما کمک می کنند مستاجر را پیدا کنید و یک قرارداد درست تنظیم کنید، اما همچنان باید خودتان در مورد موضوع مالیات تصمیم بگیرید.

اگر سوالی دارید یا نیاز به کمک در تهیه اظهارنامه مالیاتی دارید، وکیل وظیفه ما آماده است تا به سرعت به شما کمک کند.

آخرین به روز رسانی مارس 2019

بازار املاک و مستغلات در حال حاضر در رکود است. با وجود این، بسیاری از مالکان به اجاره آپارتمان های خود ادامه می دهند تا درآمد بیشتری کسب کنند.

چه اسنادی باید هنگام اجاره مسکن صادر شود، چه مالیات هایی باید پرداخت شود، چه مسئولیتی برای متخلفان در نظر گرفته شده است - پاسخ این و سوالات دیگر را در مقاله ما خواهید یافت.

نحوه اجاره ملک

اگر صاحب یک آپارتمان (یا سایر محل های مسکونی) هستید که قصد اجاره آن را دارید، باید بدانید که چه اسنادی تنظیم شده است و همچنین هنگام اجاره آپارتمان چه مالیاتی را تهیه می کنید.

انعقاد قرارداد

روابط برای تحویل مسکن یا اجاره یا اجاره نامیده می شود.

قرارداد بین شما (مالک) و مستاجر باید به صورت کتبی در قالب یک قرارداد باشد. هیچ فرم استاندارد دقیقی برای قرارداد وجود ندارد، اما در عین حال، متن باید لزوماً نشان دهد:

موضوع قرارداد، یعنی خود مسکن. قرارداد نشان دهنده آدرس کامل ملک، مشخصات (مساحت، طبقه، تعداد اتاق ها و غیره)، شماره کاداستر است.
مبلغ اجاره و روش پرداخت. میزان پرداخت و دفعات پرداخت آن را شرح دهید. به عنوان یک قاعده، کارفرما هر ماه مبلغ مشخصی را پرداخت می کند. همچنین ممکن است اجاره بها ماهانه از طریق محاسبات تعیین شود (مثلاً با در نظر گرفتن شاخص تورم، نرخ دلار، هزینه آب و برق و ...). هنگام انعقاد قرارداد، مالک حق دارد امکان افزایش هزینه اجاره را تعیین کند، اما با محدودیت های خاصی (به عنوان مثال، بیش از یک بار در سال و حداکثر 10٪).
جزئیات طرفین (اطلاعات گذرنامه، آدرس ثبت نام، TIN).
تاریخ و محل انعقاد قرارداد.

می توانید قرارداد را با اطلاعات دیگری که به نظر شما با اهمیت هستند تکمیل کنید.

تضمین پرداخت

تجویز شرایط دریافت و استرداد وجه و مبلغ آن زائد نیست. هنگام اجاره مسکن به مستاجران، می توانید به اصطلاح به پرداخت تضمینی نیاز داشته باشید - پرداخت برای ماه آخر اقامت (پیش). این پول نوعی بیمه برای شما خواهد بود در صورتی که کارفرما تصمیم به خروج از موعد مقرر داشته باشد و از پرداخت امتناع کند. همچنین پرداخت ضمانت به عنوان غرامت برای مبلمان، لوله کشی و سایر اموال آسیب دیده استفاده می شود. تمام این جزئیات باید در قرارداد گنجانده شود.

زمان قرارداد

مهم است که مدت زمان توافق را در توافق مشخص کنید. این گونه قراردادها برای مدت 1 ماه تا 5 سال منعقد می شود و مگر اینکه خلاف آن را مشخص کنید حداکثر برای مدت (5 سال) معتبر تلقی می شود. توصیه می شود یک مورد جداگانه را مشخص کنید - چه مدت یک آپارتمان اجاره می کنید و چگونه می توانید قرارداد را فسخ کنید.

این معمولاً زمانی را نشان می دهد که در آن هر یک از طرفین موظف است به دیگری از فسخ برنامه ریزی شده توافق اطلاع دهد. همچنین می توانید شرایطی را که حق دارید شخصاً رابطه قراردادی را خاتمه دهید (نقض سیستماتیک شرایط پرداخت ، وخامت مسکن ، اقامت افراد خارجی که مستاجر نیستند و غیره) مشخص کنید.

پس از تنظیم قرارداد با کلیه شرایط، قرارداد با امضای شخصی طرفین مهر و موم می شود. ثبت قرارداد نزد دفتر اسناد رسمی الزامی نیست.

هنگام انعقاد قرارداد برای مدت 12 ماه یا بیشتر، باید در Rosreestr ثبت شود. اما بسیاری از مالکان برای ثبت نام به USRR مراجعه نمی کنند. پس از آن خطر ادعاهای مقامات نظارتی وجود دارد. به منظور کاهش خطر، می توانید یک قرارداد برای یک دوره 11 ماهه منعقد کنید. یا برای مدت نامحدود (اما پس از آن چنین توافقی در هر صورت نمی تواند بیش از 5 سال معتبر باشد).

عمل انتقال-قبول

انتقال مسکن برای استفاده به مستاجر با قبول و انتقال انجام می شود. تاریخ آن از روزی است که مستاجر وارد خانه می شود. مالکان متقی معمولاً در عمل وضعیت مسکن و همچنین تمام اموال ارزشمندی که در آپارتمان است و برای استفاده به مستاجر منتقل می شود را نشان می دهند. اگر با یک مستاجر بی وجدان برخورد کردید، اگر عملی با لیست دقیق دارید، اثبات واقعیت از دست دادن ملک برای شما آسانتر خواهد بود. این بدان معنی است که بازگشت آن یا جبران هزینه آن آسان تر است.

اثبات پرداخت

با امضای قرارداد و واگذاری مسکن به استفاده مستاجر، این حق را دارید که طبق شرایط توافق شده، وجه را از وی مطالبه کنید. مهم است که تمام حقایق انتقال پول را به صورت کتبی ثبت کنید - این به جلوگیری از اختلافات احتمالی کمک می کند. پرداخت طبق قرارداد به دو صورت انجام می شود:

کارفرما پول را به صورت نقدی به شما می دهد.برای هر انتقال باید رسیدی با قید مبلغ، تاریخ و هدف (برای اجاره) صادر شود. سپس سند را با امضای طرفین الصاق کنید. این پرداخت (برای مستاجر) و دریافت پول (برای شما) را تأیید می کند.
وجوه به صورت غیر نقدی به حساب جاری شما واریز می شود. این روش چندین مزیت دارد: اولاً راحت است، زیرا نیازی به اتلاف وقت برای ملاقات شخصی نیست و ثانیاً اسناد پرداخت (رسید، دستور پرداخت، صورت حساب بانکی) توسط بانک تأیید شده است، بنابراین، آنها مدارک بسیار مطمئن تری برای پرداخت هستند.

با وجود مزیت مطلق پرداخت های غیرنقدی، مستاجرین ترجیح می دهند شخصاً و به طور معمول در یک آپارتمان اجاره ای با ساکنان ملاقات کنند. مالک به بهانه دریافت پول وضعیت مسکن و امانتداری مستاجران را ارزیابی می کند.

اگر علاوه بر پرداخت اجاره، هزینه خدمات آب و برق را از مستاجران دریافت کنید، باید مبلغ آنها به طور جداگانه در رسید ذکر شود (برای تسویه حساب های بانکی، نیاز به پرداخت با یک رسید جداگانه دارید). این به شما کمک می کند تا از اشتباهات و سردرگمی های احتمالی جلوگیری کنید.

مالیات هنگام اجاره آپارتمان: اسناد، محاسبات، شرایط پرداخت

هنگام اجاره آپارتمان خود، چنین فعالیت هایی مشمول مالیات می شوند. روش های مختلفی برای پرداخت مالیات برای اجاره آپارتمان وجود دارد. بیایید هر یک از آنها را در نظر بگیریم و با استفاده از مثال ها نحوه پرداخت حداقل را تعیین کنیم.

پرداخت مالیات بر درآمد شخصی

این روش انجام تعهدات ساده ترین است، زیرا نیازی به ثبت نام و اسناد اضافی از صاحبخانه ندارد. تنها چیزی که لازم است تنظیم یک اظهارنامه در قالب 3-NDFL و ارائه آن به مرجع مالی است. می توانید فرم اظهارنامه را به یکی از روش های مناسب برای خود دریافت کنید:

شخصاً برای یک سند در IFTS در محل اقامت درخواست دهید و آن را در محل مطابق مدل پر کنید.
فرم را در وب سایت رسمی سازمان مالیاتی بارگیری کنید و خودتان آن را در خانه پر کنید (اعلامیه 3NDFL برای سال 2018) ، کد درآمد را ذکر کنید 1400 ;
با استفاده از "حساب شخصی" در وب سایت خدمات مالیاتی فدرال ثبت نام کنید، فرم را در برنامه پر کنید و آن را از طریق ایمیل ارسال کنید.

اعلامیه یک رویه پیچیده نیست. در فرمی که باید اطلاعات شخصی خود را پر کنید (نام کامل، TIN، آدرس ثبت نام و غیره)، درآمد دریافتی از اجاره مسکن در پایان سال و همچنین میزان هزینه را که عبارت است از: 13 درصد درآمد

خبر: به اجاره کنندگان آپارتمان پیشنهاد می شود! این مالیات به اصطلاح خوداشتغالی است. این قانون در مسکو، منطقه مسکو، جمهوری تاتارستان و منطقه کالوگا در حال آزمایش است. اگر آزمایش موفق شود، نرخ مالیات 4 درصد خواهد بود!

هنگام اجاره آپارتمان، تأخیر در ثبت اظهارنامه و پرداخت مالیات ضروری است.

یک اظهارنامه تکمیل شده در فرم 3-NDFL برای سال 2018 باید تا 30 آوریل 2019 به خدمات مالیاتی فدرال ارسال شود (برای سال 2019 - تا 04/30/2020)،
و مالیات را قبل از 15 ژوئیه 2019 (برای سال 2019 - تا 15 ژوئیه 2020) به بودجه منتقل کنید.

مثال 1

یکی از ساکنان تولا سرگیف S.L. اتاق خودش را اجاره می کند طبق قرارداد، کارفرمایان به سرگئیف 7.320 روبل پرداخت می کنند. هر ماه. در سال 2018 ، سرگئیف 87840 روبل درآمد دریافت کرد که با ثبت اظهارنامه به اداره مالیات گزارش داد. سرگیف باید 11.419 روبل هزینه بپردازد. (87.840 روبل * 13%) تا 2019/07/15.

IP در USN

راه دیگر برای اجاره قانونی مسکن، ثبت نام یک کارآفرین فردی در یک سیستم مالیاتی ساده (STS) است. این روش هم مزایا و هم معایب دارد. از یک طرف، هنگام ثبت نام یک کارآفرین فردی، میزان مالیات بر اجاره 13٪ نیست، بلکه 6٪ است، به علاوه سهم ثابت سالانه به PF به مبلغ 29,354 روبل. (از سال 2019 UST). علاوه بر این، شما باید مراحل ثبت نام را طی کنید:

جمع آوری اسناد (گذرنامه، درخواست)؛
پرداخت وظیفه دولتی 800 روبل؛
انتقال اسناد به INFS در محل ثبت نام (شخصا، از طریق پست یا با استفاده از یک منبع الکترونیکی در وب سایت خدمات مالیاتی فدرال).
6% مبلغ اجاره را هر سه ماهه پیش پرداخت بپردازید.

اگر تمام مدارک به درستی پر شده و به طور کامل ارائه شود، پس از 3 روز گواهی ثبت نام و برگه ورود به ثبت نام دولتی دریافت خواهید کرد.

برای سه ماهه اول 2019 - تا 2019/04/25.
برای سه ماهه دوم سال 2019 - تا 25.07.2019
برای سه ماهه سوم سال 2019 - تا 25.10.2019
برای سال 2019 - تا 30 مارس 2019

مهم است بدانید که علاوه بر مالیات، شما به عنوان یک کارآفرین فردی باید به وجوه خارج از بودجه نیز کمک بپردازید. اگر خودتان مسکن اجاره می کنید و کارمندان ثبت نامی ندارید، در سال 2019 باید مبلغ ثابتی 29.354 روبل بپردازید. تمام کمک های مالی برای سال 2019 تا 31 دسامبر 2019 منتقل می شود. میزان مشارکت، میزان مالیات را با نرخ 6 درصد کاهش می دهد. و اگر سهم ها به صورت سه ماهه پرداخت شود، در یک سال مالیات را کاهش می دهند. و اگر یک بار در سال، پس از آن کاهش در زمانی که آنها واقعا پرداخت می شود رخ می دهد. فرآیند پرداخت ساده است:

سه ماهه شما سهم پرداخت می کنید.
در پایان سال، اظهارنامه ای را ارسال کنید که در آن پرداخت ها به وجوه خارج از بودجه را مشخص کنید.
محاسبه مالیات با نرخ 6٪؛
مبلغ حق بیمه منتقل شده را از مبلغ مالیات کسر کنید.
مابه التفاوت تا سررسید پیش پرداخت قابل پرداخت است.

با توجه به هزینه های اضافی و ثبت نام، این روش برای صاحبخانه غیر جذاب به نظر می رسد. برای درک اینکه آیا در اینجا پس انداز واقعی در مقایسه با پرداخت مالیات بر درآمد شخصی وجود دارد یا خیر، مثالی را با شرایطی که در بالا توضیح داده شد در نظر بگیرید.

مثال 2

یکی از ساکنان تولا سرگیف S.L. یک IP در سیستم مالیاتی ساده صادر کرد و آپارتمان خود را اجاره کرد. طبق قرارداد، کارفرمایان به سرگئیف 7.320 روبل پرداخت می کنند. هر ماه. برای سال 2018 سرگئیف:

درآمد 87.840 روبل دریافت کرد. (7.320 * 12 ماه)؛
حق بیمه منتقل شده 26.545 روبل. (این مقدار به ترتیب در سال 2018 برای هر سه ماهه - 6.636 در هر سه ماه) بود.
مالیات را طبق سیستم مالیاتی ساده محاسبه کرد که باید هر سه ماهه پرداخت شود (87.840 * 6٪ / 4 = 1.318).

از آنجایی که میزان حق بیمه ای که سرگیف در هر سه ماهه (6.636) منتقل می کند بیش از جمع آوری مالیات 6٪ (1.318) است، مالیات قابل پرداخت نیست - کسر آن را به طور کامل پوشش می دهد.

بیایید نتایج به دست آمده را با مثال محاسبه مالیات بر درآمد شخصی مقایسه کنیم: در شرایط یکسان، کل هزینه های کارآفرین شخصی موجر به 26.545 روبل رسید، مالک برای مالیات بر درآمد شخصی - فقط 11.419.

صاحبخانه در ثبت اختراع

راه دیگر برای اجاره قانونی مسکن، درخواست ثبت اختراع است. ماهیت آن در این واقعیت نهفته است که هنگام خرید یک حق ثبت اختراع، بر اساس میانگین درآمد سالانه ممکن که به طور بالقوه می توانید در پایان سال دریافت کنید، "پیش" هزینه ای را پرداخت می کنید. این شاخص توسط قانون تعیین شده است. اندازه آن توسط مقامات منطقه ای تعیین می شود. شما این فرصت را دارید که برای یک دوره 6 یا 12 ماهه برای نوع خاصی از فعالیت (در این مورد، مسکن اجاره ای) یک پتنت بخرید.

فقط پس از ثبت IP می توانید پتنت بخرید. با در دست داشتن گواهی ثبت نام یک کارآفرین فردی و درخواست استفاده از PSN (سیستم مالیات ثبت اختراع)، به اداره مالیات در محل ثبت نام بروید. پتنت ظرف مدت 5 روز برای شما صادر می شود، اعتبار آن از لحظه صدور شروع می شود.

PSN، مانند سیستم مالیاتی ساده، برای مالکانی که نه یک، بلکه چندین آپارتمان گران قیمت را اجاره می کنند، سودمند است. یعنی درآمد بالایی دارند. این به این دلیل است که پایه مالیاتی (درآمد بالقوه) بیشتر از حد متوسط است. و اگرچه قانون مالیات پایه را به 1،000،000 روبل محدود می کند، قانونگذاران منطقه ای حق دارند آن را تا 10 برابر برای کارآفرینان فردی افزایش دهند. به عنوان مثال، داشتن مسکن تا 75 متر مربع. متر در مسکو، شما باید 36000 روبل بپردازید.

مسئولیت عدم پرداخت مالیات

در بالا، روش رسمی کردن اجاره نامه را شرح دادیم و چگونگی سودآوری بیشتر پرداخت مالیات بر درآمد را تحلیل کردیم. اما تعداد کمی از مالکان به چنین رابطه شفاف با دولت متوسل می شوند. بسیاری از مالکان آپارتمانی را بدون پرداخت مالیات و بدون اعلام درآمد خود اجاره می کنند. پس چه چیزی در انتظار مجرمان است؟ در ادامه در این مورد صحبت خواهیم کرد.

نحوه شناسایی مجرم

اگر آپارتمانی اجاره می کنید و مالیات نمی پردازید، اطلاعات مربوط به چنین فعالیت هایی را می توان در اختیار مقامات قرار داد. همسایه ها اغلب در مورد آن صحبت می کنند. اگر سر و صدا وجود دارد، مهمانان باعث ایجاد مزاحمت برای ساکنان خانه می شوند، به هم ریختگی روی زمین، می توانید مطمئن باشید:

یکی از همسایگان آگاه قطعاً در این مورد به افسر پلیس منطقه اطلاع خواهد داد.
همچنین اگر در شهر شما وجود داشته باشد، می توان اطلاعات مشابهی را از سازمان های مجری قانون عمومی به دست آورد.

به محض اینکه افسر پلیس منطقه اطلاعاتی در مورد فعالیت های غیرقانونی احتمالی دریافت می کند، یک مسیر انحرافی انجام می دهد، با ساکنان مصاحبه می کند، اطلاعاتی در مورد ساکنان و مستاجران غیرقانونی احتمالی دریافت می کند. سپس نظرسنجی از شما به عنوان مالک انجام می شود که شامل بررسی اسناد شخصی و تایید مالکیت مسکن می شود. تمامی اطلاعات در قالب بیانیه و توضیحات مکتوب مستند شده است. این داده ها برای تأیید واقعیت اجاره غیرقانونی کافی است. سپس اطلاعات به IFTS منتقل می شود.

راه دیگر برای شناسایی متخلف پایگاه داده Rosreestr است که در آن قراردادهای اجاره به مدت 1 سال یا بیشتر ثبت می شود. اما همانطور که قبلاً گفتیم مالک می تواند قراردادی را برای مدت 11 ماه تنظیم کند. علاوه بر این، قوانین الزام مستقیمی برای ثبت قرارداد تا 12 ماه ندارند.

تمرین آربیتراژ

اگر خدمات مالیاتی فدرال دلایل مستند و شواهد کافی دال بر تخلف داشته باشد، پرونده به دادگاه ارجاع می شود. اگرچه سازمان مالیاتی می تواند با چک خود پاسخگو باشد (برای دریافت مالیات، جریمه ها و جریمه ها).

در صورتی که سازمان مالیاتی قرارداد اجاره نداشته باشد

زمانی که هیچ سندی در قالب قرارداد وجود نداشته باشد، اثبات واقعیت اجاره بسیار مشکل خواهد بود.
مبنای اتهام در این پرونده شهادت همسایگان است که می گویند افرادی که در آنجا ثبت نام نکرده اند در آپارتمان زندگی می کنند و مهمانان اغلب تغییر می کنند.
اما صاحبان "مدبر" در دادگاه ثابت می کنند که اقوام به صورت رایگان در آپارتمان زندگی می کنند، زیرا این توسط قانون منع نشده است.
در این مورد، مستاجر باید درک کند که دادگاه ممکن است نیاز به اثبات خویشاوندی داشته باشد. علاوه بر این، با فریب دادگاه، ممکن است مالک به مجازات شهادت دروغ محکوم شود.
با این وجود، رویه قضایی نشان می‌دهد که اثبات واقعیت اجاره‌نامه تنها بر اساس «محکومیت» همسایگان تقریباً غیرممکن است.

اگر IFTS قرارداد اجاره داشته باشد

اگر FTS یک قرارداد اجاره کامل دریافت کند، وضعیت پیچیده تر می شود. اما حتی در اینجا نیز گزینه ها امکان پذیر است، زیرا هنوز باید واقعیت انتقال پول را ثابت کنید. در صورتی که تسویه حساب ها از طریق پرداخت های بانکی انجام شود و اگر پولی "در دست" بدون رسید دریافت کنید، در این صورت هیچ تاییدی برای پرداخت وجود ندارد. یکی از شگردهای متخلف از مالکان، تنظیم قرارداد بلاعوض است، یعنی اصولاً در این قرارداد هیچ پرداختی وجود ندارد. در واقع مالک از مستاجران به صورت نقدی و بدون سند پول دریافت می کند.

جریمه، مجازات، مسئولیت کیفری

اگرچه اثبات واقعیت دریافت درآمد از اجاره غیرقانونی مسکن دشوار است، اما همچنان چنین مواردی وجود دارد. چه چیزی در انتظار متخلف است؟

ادعای اصلی دولت این است که مالک با دریافت درآمد "سهمی" به بودجه به شکل مالیات نداده است. بنابراین ، اولین چیزی که IFTS که تأیید واقعیت اجاره را از وزارت امور داخلی دریافت کرده است ، پرداخت بدهی مجموعه های بودجه است. به این مقدار باید اضافه کرد:

جریمه عدم پرداخت مالیات. مبلغ 20 درصد معوقه است. اگر توسط دادگاه ثابت شود که فرار عمدی بوده است (و در اکثر موارد چنین است) جریمه تا 40٪ افزایش می یابد.
جریمه عدم تسلیم اظهارنامه به ازای هر ماه تاخیر 5 درصد. درخواست ها باید تا 30 آوریل ارسال شوند. اگر در تاریخ 09/01/2019 بدهی مالیاتی سال 2018 را به مبلغ 3.420 روبل پرداخت کرده اید، باید جریمه اضافی 684 روبل بپردازید. (3.420 * 5% * 4 ماه). در این مورد، مبلغ جریمه به 30٪ مبلغ بدهی محدود می شود، اما نمی تواند کمتر از 1000 روبل باشد.
جریمه تاخیر در پرداخت مالیات شاخص برای هر روز از آخرین روز پرداخت (تعیین شده توسط کد مالیاتی) تا روز پرداخت پس از واقعیت محاسبه می شود. جریمه با فرمول تعیین می شود: P = 7.75٪ / 300، که در آن 7.75 نرخ تامین مالی مجدد بانک مرکزی است. یعنی هنگام پرداخت بدهی مالیاتی به مبلغ 3420 روبل ، باید 0.9 روبل اضافی بپردازید. (3.420 * 7.75٪ / 300) برای هر روز تاخیر.

برای کسانی که برای اولین بار قانون را زیر پا نمی گذارند، مسئولیت سخت تر است: متخلف باید دو برابر جریمه ای که باید بپردازد.

مسئولیت کیفری

اگر کل بدهی جمع آوری بیش از 900000 روبل باشد، باید مالیات بپردازید. و دادگاه جریمه ای از 100000 تا 300000 روبل اعمال می کند یا مالک ممکن است تا 1 سال زندانی شود.
متخلفی که بدهی او به بودجه بیش از 4 میلیون روبل باشد نیز می تواند به زندان برود. در صورت اثبات تقصیر، مالک می تواند تا 3 سال حبس داشته باشد.
علاوه بر این، اگر چندین آپارتمان اجاره داده شود و مالک IP صادر نکرده باشد، ممکن است او به عنوان یک کارآفرین غیرقانونی شناخته شود. درآمد سالانه چنین مالکی باید بیش از 2 میلیون باشد. مجازات نیز شدید است - جریمه نقدی (از 100 هزار تا 300 هزار روبل) یا حبس تا 2 سال.

همانطور که می بینید، گاهی اوقات اثبات گناه مالک بسیار دشوار است. اما اگر دادگاه با این وجود ثابت کند که شما آپارتمانی را بدون مالیات اجاره کرده اید، مسئولیت تخلفات می تواند بسیار جدی باشد.

مثال 3

در سال 2017 ساولیف K.D. اتاق خود را به صورت غیر رسمی اجاره داده است. ساولیف تا تاریخ 30.04.2018 اظهارنامه ای ارائه نکرد و تا 15.07.2018 به مبلغ 4.630 مالیات پرداخت نکرد. دادگاه تخلف ساولیف را ثابت کرد، او هزینه را در 2018/09/30 پرداخت کرد. علاوه بر این، جریمه عدم پرداخت، جریمه تاخیر در پرداخت و جریمه عدم ارائه اظهارنامه از ساولیف دریغ شد. بیایید هر مقدار را محاسبه کنیم:

جریمه عدم پرداخت 926 (4.630 * 20%) است.
جریمه هر روز تاخیر 1.62 (4.630 * 10.5٪ / 300) است. به مدت 77 روز (از 2018/07/16 تا 2018/09/30) Saveliev 124 (77 * 1.62) پرداخت می کند.
جریمه عدم ارائه اظهارنامه - 231 برای هر ماه (4.630 * 5%). Savelyev 5 ماه عقب افتاده است، بنابراین او 1.155 (231 * 5 ماه) پرداخت خواهد کرد.

بنابراین، ساولیف 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155) به بودجه پرداخت می کند.

پاسخ سوال

سوال:
اگر مالک یک IP در سیستم مالیاتی ساده شده صادر کرده باشد، آیا باید هزینه ها را پیگیری کند؟

جواب: خیر، در صورت اعمال نرخ ۶ درصد درآمد. در صورتی که یک کارآفرین انفرادی با نرخ 15٪ کار کند، باید حسابداری انجام شود. این به این دلیل است که محاسبه پایه مالیاتی با فرمول "درآمد منهای هزینه" تعیین می شود. عمل نشان می دهد که اکثر صاحبخانه ها IP را با نرخ 6 درصد صادر می کنند. این سودمند است زیرا مالک کارمند ندارد و هزینه های قابل توجهی برای خدمات و موادی که باید در نظر گرفته شود متحمل نمی شود.

سوال:
صاحبخانه درآمد اجاره ای بیش از 300000 در سال دارد. آیا نرخ مالیات او تغییر می کند؟

پاسخ: خیر، نرخ ثابت باقی می ماند. اما در شرایطی که در پایان سال موفق به دریافت درآمد بیش از 300000 شده اید، علاوه بر این باید 1٪ از درآمد را به PF منتقل کنید.

اگر در مورد موضوع مقاله سوالی دارید، لطفاً در نظرات بپرسید. ما قطعا در عرض چند روز به تمام سوالات شما پاسخ خواهیم داد. با این حال، تمام سوالات و پاسخ های مقاله را با دقت مطالعه کنید، اگر سوال مشابه دارای پاسخ دقیق باشد، سوال شما منتشر نخواهد شد.

111 نظر

اجاره خانه همیشه یک مشکل لاینحل بوده است، زیرا نه تنها با جنبه های مالی، بلکه با جنبه های اخلاقی و حقوقی نیز مرتبط است و از شرکت کنندگان در فرآیند استخدام نیازمند صداقت و صداقت کریستالی نسبت به یکدیگر است که همیشه امکان پذیر نیست.

به منظور حفظ منافع خود، اشخاصی که طبق قانون درگیر اجاره مسکن هستند و همچنین کسانی که قصد اجاره مسکن را دارند یا نمی دانند چگونه یک آپارتمان اجاره کنند، به کمک به اصطلاح مشاوران املاک - شهروندانی که درگیر این موضوع هستند، متوسل می شوند. جستجو و معاملات ثبتی قانونی برای اجاره و فروش فضای مسکونی. به طور طبیعی، واسطه ها برای خدمات خود مستلزم هزینه ای هستند که گاهی آنقدر زیاد است که تقریباً کل دستمزد اجاره یا اجاره یک آپارتمان را شامل می شود.بنابراین، همه نمی توانند با واسطه ها کار کنند، بسیاری هنوز اموال خود یا دیگران را مدیریت می کنند. صرفا بر اساس اعتماد

در همین حالت، زمانی که رابطه اعتماد بین طرفین موضوع به دلیل عدم آشنایی کافی آنها با یکدیگر غیرممکن باشد، یافتن راه دیگری برای حل مسئله ضروری می‌شود، مثلاً قرارداد اجاره عادی تنظیم می‌شود. نیازی به حضور وکیل نیست، اما، با این وجود، اجازه ثبت قانونی چنین رویه دشواری مانند اجاره آپارتمان را مطابق با قانون می دهد.

برای تنظیم قرارداد اجاره مسکن، آموزش حقوقی لازم نیست، کافی است بدانید که منحصراً به صورت کتبی منعقد شده است. این معاهده به طرفین تضمین می‌کند که وارد یک معامله اجاره ای شوند و در عین حال به عنوان یک نوع قوانین در مورد موارد مجاز و غیر توصیه شده برای طرفین قرارداد عمل می‌کند. هنگامی که به دنبال چگونگی اجاره رسمی یک آپارتمان هستید، ارزش دارد که به توافق نامه ذکر شده توجه ویژه ای داشته باشید.

آنچه باید در قرارداد اجاره ای که مستاجر و موجر بدون واسطه منعقد کرده اند درج شود:

حروف اول نام کامل مستاجر و صاحبخانه، جزئیات گذرنامه، نشان محل اقامت دائم - ثبت نام، شماره و سری گذرنامه، زمان و توسط چه کسی صادر شده است.
تعریف روشنی از موضوع قرارداد، به ویژه آپارتمان، اتاق خوابگاه، خانه تابستانی یا خانه شخصی؛
شرح وضعیت داخلی و خارجی مسکن - مسکونی، غیر مسکونی، نیازمند تعمیر و مانند آن. در قرارداد باید نکات ظریفی مانند در دسترس بودن مبلمان و لوازم خانگی در مسکن اجاره ای، شرح شرایط آن ذکر شود. علاوه بر این، مهم است که تعداد اتاق ها، اندازه فضای زندگی، وضعیت لوله کشی، سیم کشی و موارد مشابه را مشخص کنید.
مبلغی که مستاجر موظف به پرداخت مسکن استیجاری است، مدت اجاره، تاریخ دقیق پرداخت اجاره بها و امکان افزایش آن باید به طور شفاف و واضح بیان شود. همچنین ذکر دوره ای که موجر موظف است در مورد امتناع از اجاره نامه به مستاجر هشدار دهد نیز مهم است. در واقع او موظف است حداکثر 2 هفته قبل از اخراج و در حالت ایده آل یک ماه این کار را انجام دهد. زمانی که محل اجاره می شود باید مشخص شود - از 1 ماه تا 5 سال. عدم وجود چنین نشانه ای به مستاجر اجازه می دهد تا روی افزایش زمان اجاره خود به 5 سال از جمله با تصمیم دادگاه حساب کند.
قرارداد باید میزان سپرده را تعیین کند و همچنین نشان دهد که تعمیرات فعلی یا اساسی با هزینه چه کسی انجام می شود.

چنین محتوای تفصیلی قرارداد اجاره به موجر یا مستاجر اجازه نمی دهد که به یکدیگر خسارت معنوی و مالی وارد کنند، زیرا این امکان را برای آنها منتفی می کند و مشکل نحوه اجاره قانونی آپارتمان را حل می کند.

ثبت قرارداد، مالیات

آنها از انعقاد قرارداد می ترسند، نباید، زیرا صرفاً برای آرامش شخصی تنظیم شده و به درخواست یکی از طرفین ثبت شده است. ثبت نام یعنی اطلاع مقامات ذیربط مبنی بر اجاره بودن آپارتمان هیچ گونه بار مالی ندارد و صرفاً تایید رسمی واقع شده است.

یکی از جنبه های مهم اجاره خانه، نیاز به پرداخت مالیات بر درآمد دریافتی است. مالیات 13 درصد از کل مبلغ دریافتی به عنوان اجاره است. دور زدن چنین قاعده ای با همکاری با واسطه ها تقریباً غیرممکن است ، زیرا مسکن منحصراً با عملیات تمیز قانونی سر و کار دارد و از این طریق درآمد دریافت می کند ، که بار دیگر مخالف استفاده از واسطه ها است و دوباره این سؤال را مطرح می کند که چگونه می توان آپارتمان را به طور قانونی اجاره کرد. ، آسیبی به خود نرساند.

نکته دیگر این است که اجاره آپارتمان بدون نگرانی در مورد پر کردن اظهارنامه مالیاتی کاملاً قانونی است ، زیرا بازرسی مالیاتی فقط می تواند بفهمد که صاحب ملک از آن برای سکونت خود از افراد بدخواه ، کارمندان استفاده نمی کند. بازرسی مالیاتی به آپارتمان ها نمی رود و بررسی در مورد کسی که آپارتمان در مالکیت او قرار دارد انجام نمی شود ، نکته اصلی این است که مستاجران همه چیز را با اسناد و مدارک مرتب دارند.

راه دیگر این است که صاحبخانه را به عنوان یک کارآفرین فردی ثبت کنید که برای آن میزان مالیات به 6٪ کاهش می یابد. پس از دریافت حق ثبت اختراع، صاحب خانه می تواند با خیال راحت آن را بدون نقض قانون به هیچ وجه اجاره کند.

چگونه یک آپارتمان اجاره کنیم

قرارداد اجاره تجاری مسکن، انتقال آپارتمان خاصی را که برای سکونت مناسب است، توسط مالک ملک به مستاجر پیش بینی می کند. در عین حال، وظایف اصلی کارفرما ...

قرارداد اجاره تجاری

قانون فعلی فدراسیون روسیه روابط ناشی از اجاره اماکن مسکونی بر اساس تجاری را تنظیم می کند. قرارداد اجاره تجاری اماکن مسکونی بین طرفین منعقد می شود: مالک محل ...

قرارداد اجاره مسکن (اجتماعی).

در سال های اخیر، در فدراسیون روسیه، آنها اغلب شروع به تهیه مسکن تحت یک قرارداد اجتماعی کردند. قرارداد اجاره مسکونی - توافق نامه ای که طبق آن مالک محل مسکونی مسکن را به شخص دیگری در ...

2019/03/22 - ویکتور فوتوف

الان یک سال است که یک آپارتمان اجاره کرده ایم، شیر آب شروع به سرازیر شدن کرده، کی باید تعمیرش کند؟

2019/03/22 - گریگوری لوزیان

سلام! آیا طبق قانون امکان انعقاد قرارداد اجاره آپارتمان بین اقوام وجود دارد؟ و آیا قانونی است؟

2019/02/03 - یاروسلاو شوتس

مسکن اجتماعی استیجاری در چه شرایطی باید باشد و آیا قانونی برای تنظیم شرایط چنین اجاره ای وجود دارد؟ چه کسی پول رانت اجتماعی می گیرد؟

2017/11/15 - Raisa Bogdanova

دوست من و دخترش اتاقی در یک آپارتمان دو اتاقه اجاره می کنند همسایه ای که نیم سال پیش فوت کرد از صاحبانش پرسید که می فروشند جواب منفی بود 6 ماه گذشت و الان می خواهند بفروشند فصل گرما ، و اکنون؟

03.10.2017 - ناتالیا ماکسیموا

سلام! ما یک آپارتمان اجاره می کنیم، رسماً طبق قرارداد. صاحبخانه گفت که با لوله کشی مشکل دارد اما در قرارداد ذکر نکرده است. و با گذشت زمان، مشکلات مربوط به لوله کشی افزایش یافت. آیا باید این مشکل را حل کنیم؟ یا مشکل صاحبخانه است؟

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/07/12 - ورونیکا کالینینا

موضوع سوال من این است: حقوق مدنی (شکایت، دعاوی، دعوا، دعوی، قراردادها) در حال حاضر.

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/06/27 - دنیس باتیروف

برای یک ماه هزینه ای پرداخت نکردند می گویند 2 هفته دیگر نقل مکان می کنند سپس پرداخت می کنند

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/06/21 - نیکولای راینیس

سلام! الان یک سال و نیم است که یک آپارتمان اجاره کرده ام. همسایه های غیر دوستانه به پلیس گفتند که من مالیات پرداخت نکردم. آیا توسط پلیس یا سایر مقامات اداره می شود

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/06/15 - آرتور فیلیونین

موضوع سوال من هم اکنون املاک (معاملات، ثبت نام، اختلاف با مسکن و خدمات عمومی) است.

1396/06/13 - ولادیمیر شکندیبین

عزیز، به من گفته شد که اگر مستاجر دارای فرزند باشد، در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، امکان تخلیه او وجود ندارد. درسته؟ متشکرم،

2017/05/30 - ژانا فرولووا

سلام آیا می توانم بدون پرداخت مالیات آپارتمان اجاره کنم؟ جایی شنیدم که اگر قرارداد 11 ماهه ببندید، مجبور نیستید مالیات بدهید.

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/05/06 - نیکیتا کوستریوکوف

سلام! من میخواهم از طریق آژانس یک آپارتمان اجاره کنم و از شما میخواهند که ابتدا کمیسیون بدهید و سپس برای دیدن آپارتمان مراجعه کنید. می گویند قانون جدیدی وجود دارد.

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/04/17 - میخائیل تروشکو

سلام! من چنین سوالی دارم، ما یک HOA داریم، من

2017/03/21 - یولیا کوزلوا

سلام اسم من نظامی هستم و خونه اجاره میکنم میخواهم برای استرداد مدارک صادر کنم تا حدی امکان پذیر است ولی مهماندار به دلیل مالیات مخالفت می کند و ترس از دست دادن نوعی دارد. آیا ممکن است این موضوع به ضرر او نباشد؟

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

2017/03/18 - واسیلی لیلین

آیا میزان درآمد حاصل از اجاره مسکن را می توان با قبوض آب و برق کاهش داد؟

پاسخ سوال به صورت تلفنی داده می شود.

وقت طلاست. این عبارت به ویژه زمانی مرتبط می شود که شما نیاز فوری به اجاره آپارتمان دارید. در شرایط نسبتاً شدید عجله، اغلب صاحبان املاک و مستغلات خصوصی اشتباهات و اشتباهات زیادی را مرتکب می شوند که در نهایت بسیار گران هستند و هزینه آنها نه تنها پول، بلکه اعصاب آسیب دیده نیز است. علاوه بر این، یک محل زندگی خالی مستلزم پرداخت مستمر است و بنابراین برای مسدود کردن آنها حداقل باید آن را اجاره کرد.

خوانندگان عزیز!مقالات ما در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کنند، اما هر مورد منحصر به فرد است.

اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقاً مشکل خود را حل کنید - با فرم مشاور آنلاین در سمت راست تماس بگیرید یا با شماره های زیر تماس بگیرید. این سریع و رایگان است!

اغلب، مالکان آپارتمان ها را خالی می گذارند، فقط به این دلیل که نمی دانند چگونه و چه کاری باید انجام دهند، چگونه اسناد را به درستی تنظیم کنند و در نهایت، فقط قربانی کلاهبرداران معمولی یا مستاجران غیرقابل اعتماد نشوند. بیایید نگاهی به نحوه اجاره یک آپارتمان به طور رسمی بیندازیم، چه چیزی می دهد و چگونه همه چیز را به درستی ترتیب دهیم.

اجاره رسمی مسکن شخصی بهینه ترین و سودآورترین معامله از نظر حقوقی است. علاوه بر این، این روش اجاره آپارتمان، اول از همه، برای خود مالکان امن ترین است.

مزایای اجاره قانونی آپارتمان

نیازی به ترس نیست که مستاجر کاری ناشناخته برای او انجام دهد و بدون پرداخت هزینه مسکن و آب و برق فرار نکند. با این روش ساده می توانید احتمال کلاهبرداری با ملک خود را از بین ببرید.
بهترین گزینه نیست و تسلیم شدن به دوستان یا اقوام، با انعقاد قرارداد شفاهی "در کلمات". تنها مزیت این است که شما افرادی که در آپارتمان شما زندگی می کنند را می شناسید. اما، اگر اجاره آپارتمان برای شما، اول از همه، کسب درآمد غیرفعال خوب است، پس بهتر است مستاجران ناآشنا را پیدا کنید و با قیمت مناسب و مطابق با تمام قوانین معامله کنید.
این روش به پیش بینی تمام هزینه های آتی آپارتمان تا حد امکان کمک می کند، حتی پرداخت تماس های تلفنی با مستاجران. قرارداد اجاره رسمی شامل کلیه موارد پرداختی و تعهدات طرفین می باشد.
علاوه بر این، می توانید مطمئن باشید که هیچ مشکلی برای مالیات وجود ندارد و مسئولیتی در قبال کتمان سود نخواهید داشت.

برای تنظیم قرارداد چه مدارکی لازم است؟

تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان نیازی به جمع آوری بسته بزرگ اسناد و گواهی های مختلف مانند خرید آن ندارد. مجموعه استاندارد شامل وجود چنین اسناد اجباری مانند:

گواهی مالکیت مسکن در مورد یا توافق نامه ای که حق مالکیت آن را تأیید می کند (مثلاً می تواند قرارداد فروش یا قرارداد اهدا باشد).
لیست تمام ثبت نام شده در آپارتمان (عصاره از حساب شخصی در اداره مسکن)؛
رضایت محضری برای اجاره از همه صاحبان آپارتمان، در صورت وجود چندین. ضمناً در مراحل انعقاد قرارداد باید حضور داشته باشند. این واقعیت می تواند شما را از مشکلات مختلفی در آینده که ممکن است با دخالت مالکان آپارتمان در صورت عدم موافقت با اجاره آن به وجود بیاید، نجات دهد.

مستاجر باید پاسپورت ارائه دهد.

قرارداد اجاره: برای چیست و چه چیزی در آن تجویز می شود؟

قرارداد اجاره آپارتمان یک سند رسمی است که اجاره نامه قانونی املاک را تایید می کند و شامل کلیه اطلاعات مربوط به معامله، شرایط و شرایط آن و همچنین تضمین ها و تعهدات طرفین می باشد. بین دو طرف است: موجر و مستاجر. این یک جزء مهم از این سوال است که چگونه یک آپارتمان را به درستی اجاره کنیم.

در حال حاضر دو نوع قرارداد برای تحویل ملک وجود دارد.

قرارداد استخدامدر مواردی به نتیجه می رسد که شما یک آپارتمان را به فردی اجاره می کنید (فصل 35 قانون مدنی فدراسیون روسیه). این نوع قرارداد بدون توجه به مدت زمان آن مشمول ثبت اجباری نمی باشد.
قرارداد اجاره.برای انعقاد معامله با اشخاص حقوقی ضروری است (فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه). ثبت نام در صورتی اجباری است که برای مدت 1 سال یا بیشتر منعقد شده باشد.

ارزش قرارداد اجاره رسمی را نمی توان بیش از حد تخمین زد. وجود اجباری چنین سندی زندگی شما را ده برابر آسان می کند، در آینده در هزینه ها و اعصاب زیادی صرفه جویی می کند. بنابراین توجه به آن در هنگام طراحی بسیار مهم است.

فقدان قرارداد یک خطر غیرقابل توجیه برای صاحبخانه است و دلایل زیادی برای آن وجود دارد، به عنوان مثال:

اگر ناگهان با مستاجران غیرقابل اعتمادی که اجاره بهای مسکن و قبوض آب و برق را پرداخت نمی کنند، "خوش شانس" شوید، نمی توانید از بدهی ها "دادخواهی" کنید.
علاوه بر این، جبران اموال آسیب دیده یا سرقت وسایل شخصی که در عمل کاملاً متداول است غیرممکن خواهد بود.
پیش پا افتاده است، اما حتی در پلیس، اگر قرارداد اجاره رسمی وجود نداشته باشد که واقعیت اجاره مسکن را تأیید کند، هیچ کس اظهارات شما را در مورد مشکلات با مستاجران نمی پذیرد.
اگر مستاجران جدید به همسایگان سیل زدند یا خسارت دیگری به آنها وارد کردند، مطمئناً باید جبران کنید.

چه اطلاعاتی باید در قرارداد گنجانده شود؟

مبلغ اجاره ماهانه
شرایط پرداخت، تا تاریخ و زمان،
استفاده از اموال شخصی صاحبان آپارتمان، که و تا چه حد مجاز است،
پرداخت تمام قبوض آب و برق، اندازه و مبلغ، اطلاعات در مورد اینکه چه کسی آنها را پرداخت می کند - مستاجر یا صاحبخانه، این به جلوگیری از بسیاری از موقعیت های درگیری در آینده کمک می کند.
زمان و روش دقیق اجباری برای بررسی آپارتمان اجاره ای و ملک در آن توسط صاحبان مسکن،
اطلاعات در مورد خصوصی سازی مسکن، صاحبان آن،
تعداد ساکنان آینده باید مشخص شود،
روش بازگرداندن وجوه در صورت عدم پرداخت و همچنین روش جبران خسارات مادی احتمالی به موجر در موارد اقدامات غیرقانونی مستاجران.
قراردادهای اضافی که با قانون مغایرت ندارند، اما برای هر دو طرف مهم هستند.

به عنوان پیوست اجباری قرارداد، باید یک عمل پذیرش و انتقال اموال شخصی صاحب آپارتمان وجود داشته باشد، که بیانگر واقعیت انتقال آپارتمان و کلیه اموال موجود در آن است. به لطف استفاده از چنین سندی، انواع خطرات آسیب به مسکن و تمام وسایل شما در طول اقامت ساکنان به میزان قابل توجهی کاهش می یابد.

البته حتی در مورد قرارداد هم هر دو طرف ریسک های خاصی دارند. مستاجر حق دارد بداند و باید مطمئن باشد که شما حق رسمی اجاره مسکن را دارید و مشکل ناخوشایندی برای آپارتمان وجود ندارد، تمام قبوض آب و برق پرداخت شده و هیچ بدهی برای آن وجود ندارد. تمام این اطلاعات صادقانه از قبل مورد بحث قرار می گیرد و پس از آن ذکر در قرارداد در انعقاد الزامی است. مستاجر موظف است تأیید کند که با اطلاعات مسکن آشنا بوده و ادعایی ندارد.

به عنوان اطلاعات مهم اضافی، قرارداد ممکن است حاوی داده هایی باشد که پرداخت بدهی مستاجران را تأیید می کند (به عنوان مثال، گواهی از محل کار، که نشان دهنده نام و شماره تلفن افراد تماس است که می توانند اطلاعات ارائه شده توسط مستاجر را تأیید کنند).

یک مورد جداگانه نشان می دهد که این آپارتمان به شخص دیگری اجاره نشده است، "تمیز" است. شما نباید به عبارات استاندارد خاصی محدود شوید، مهم است که تا حد امکان تمام اطلاعات مربوط به مسکن و ملک موجود در آن و همچنین کلیه توافقات شفاهی با مستاجر را با جزئیات بیشتر ذکر کنید. در این صورت هر دو طرف معامله قادر خواهند بود از عواقب ناخوشایند احتمالی جلوگیری کنند یا در صورت اقدامات غیرقانونی طرف مقابل از حقوق خود محافظت کنند.

انتقال پول برای پرداخت اجاره

آخرین و مهمترین مرحله معامله، انتقال پول است. مهم است که آن را تا حد امکان جدی بگیرید. تا به امروز، چندین روش برای انجام این روش وجود دارد:

از دست به دستساده ترین و سریع ترین راه است. اما ممکن است همیشه برای هر دو طرف راحت نباشد، زیرا برای انجام این فرآیند باید زمان پیدا کرد. اغلب، هیچ یک از طرفین دیگر نمی توانند چنین زمانی را اهدا کنند، به خصوص اگر در طول روز اتفاق بیفتد. این به سادگی توضیح داده شده است - اغلب در طول روز مردم سر کار خود هستند. در صورت انتقال وجه به صورت نقدی، حتماً نسبت به انعقاد عمل پذیرش و انتقال وجه اقدام کرده و یا رسیدی با مبلغ، تاریخ، مدت پرداخت و امضای مشخص شده بنویسید.
استفاده از انواع حساب های غیر نقدیکه مستاجران در مدت معینی اجاره مسکن را پرداخت می کنند. در این مورد، حفظ تمام رسیدها برای مستاجر مهم است.

مطلقاً تمام دستکاری ها با پرداخت بر اساس توافق نامه منعقد شده انجام می شود و نمی توان آن را به صورت یک طرفه تغییر داد. هر دو طرف باید شرایط از پیش توافق شده معامله را رعایت کنند. اگر این انتقال پول از دست به دست یا به افراد مجاز است، ارائه اسنادی که وجود وکالتنامه را تأیید می کند ضروری است. انتقال وجه از طریق موسسات بانکی با واریز به حساب، کل فرآیند را چندین برابر ساده می کند. علاوه بر این، واقعیت انتقال پول، اگر همه رسیدها ذخیره شوند، تقریبا غیرممکن است که مناقشه یا رد شود.

هیچ چیز کوچکی در چنین موضوع مهمی وجود ندارد. هر چیز کوچکی می تواند با شما شوخی بی رحمانه کند و هزینه زیادی برای شما داشته باشد. این بدان معناست که بیمه اتکایی شخصی همیشه بسیار بهتر و مفیدتر از اعتبار اعتماد به افراد ناآشنا است.

نحوه پرداخت مالیات دولتی برای اجاره املاک و مستغلات؟

اگر به نحوه اجاره آپارتمان به صورت رسمی علاقه دارید، باید در مورد پرداخت مالیات نیز بدانید. در عمل، روش‌های مختلفی برای اجاره آپارتمان در روسیه استفاده می‌شود و همیشه توسط قانون حمایت نمی‌شود. اجاره ملک بدون پرداخت مالیات یک واقعیت است، نه یک خیال. طبق آمار، حدود 60 درصد از مالکانی که به طور مستقل مسکن خود را اجاره می کنند، مالیات به دولت پرداخت نمی کنند. به عنوان یک قاعده، این گزینه مملو از عواقب ناخوشایند و مشکلاتی برای سازمان های دولتی مربوطه است.

بیشتر اوقات ، یک وضعیت پیش پا افتاده رخ می دهد - این همسایگان چنین مستاجرینی هستند که "فروشندگان" ناصادق را می دهند ، این معمولاً زمانی اتفاق می افتد که مسکن توسط شخصی که روشن نیست و در صورت رفتار قلدری در شب اجاره می شود. طبیعتاً همسایه ها شروع به گلایه می کنند و اجاره غیر رسمی با عدم پرداخت مالیات بیرون می آید.

راهی برای اجاره رسمی آپارتمان و عدم پرداخت مالیات از طریق تماس با واسطه های نمایندگی املاک وجود دارد. اما در این صورت، سهم شیر از سود به آن ها می رسد. سود بیشتری دارد که همه چیز را خودتان و طبق قانون انجام دهید. اما چگونه؟

طبق قانون، املاک و مستغلات را می توان توسط افرادی که در فعالیت های کارآفرینی خصوصی مشغول به کار هستند و افرادی که به عنوان کارآفرین ثبت نام نکرده اند (طبق هنجارهای قانون مالیات) اجاره کرد.

در این صورت، موضوع مالیات با محاسبه اجاره بها تعیین می شود که از قبل در قرارداد رسمی بین موجر و مستاجر مسکن مشخص شده است. مالیات اجاره املاک در نرخ اجباری ارائه می شود 13 درصد از درآمد حاصل از اجاره ملک. این درآمد قاعدتاً مبلغی است که از قبل در قرارداد رسمی مشخص شده و به مالک پرداخت می شود.

در برخی موارد، نرخ بهره 17٪ از مبلغ مازاد با در نظر گرفتن کلیه مالیات های ارائه شده قبلی است: اگر کل درآمد دریافتی مالیات دهندگان در آخرین ماه گزارش دهی از حداقل دستمزد بیشتر باشد.

این فرآیند در عمل چگونه عمل می کند؟

مالک آپارتمان که صاحبخانه نیز می باشد، در پایان سال به طور مستقل اظهارنامه مالیاتی یک فرد را تسلیم می کند (فرم 3-NDFL). این اظهارنامه به مقامات مالیاتی در محل فعالیت مستقیم تجاری تسلیم می شود. در مورد دیگر اظهارنامه تکمیل شده در محل ملک تسلیم می شود.

بعد از مدتی رسیدی به صندوق پست می رسد که باید پرداخت شود. مهلت تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات سال گذشته تا 30 فروردین سال جدید می باشد.

امکان ثبت شرکت خصوصی برای فعالیت های مربوط به اجاره املاک وجود دارد. این امر کل طرح پرداخت مالیات بر درآمد را تا حد زیادی ساده می کند. برای انجام این کار، ثبت یک نهاد تجاری - یک فرد یا یک کارآفرین فردی ضروری است. ساده ترین راه صدور یک IP و پرداخت 6٪ از سود تحت سیستم مالیاتی ساده است.

مشکلات احتمالی در اجرای معامله

معاملات اجاره املاک و مستغلات همیشه هموار و سریع انجام نمی شود. برای اینکه از تجربه تلخ خود درس نگیرید، می توانید به سادگی به اشتباهات معمولی که اغلب در هنگام ثبت نام مرتکب می شوند توجه داشته باشید:

در انعقاد قرارداد، بهتر است مدت اجاره را فوراً تعیین کنید. و اگر بیش از 12 ماه باشد، باید بدون شکست در خدمات ثبت نام فدرال ثبت شود. در این صورت مبلغ وظیفه دولتی توسط مستاجر پرداخت می شود و قرارداد اجاره به نام مالک آن ثبت می شود. چنین قراردادی قدرت قانونی کامل پیدا می کند و می تواند به عنوان یک سند رسمی در موارد حل اختلافات مختلف و موقعیت های تعارض عمل کند.
برای جلوگیری از موقعیت های مختلف ناخوشایند در روند اجاره مسکن، مهم است که به طور مستقل کل فرآیند را کنترل کنید. علاوه بر این، تنبل نباشید و تا حد امکان از مستاجرین آینده بخواهید. همچنین توصیه می شود آن را از نظر قابلیت اطمینان بررسی کنید، به عنوان مثال، با یک شغل تماس بگیرید و مطمئن شوید که چنین شخصی واقعاً در آنجا کار می کند.
نگرش جدی به هر چیز جزئی در این موضوع جدی تضمینی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی است. بنابراین، نتیجه مطلوب معامله و دریافت سودهای آتی به طور کامل و بدون ضرر و زیان غیر ضروری به مسئولیت و آگاهی شما بستگی دارد.

در کشور ما دانستن قوانین مرسوم نیست و این خیلی بد است. این احتمالاً همه کسانی نیستند که شلیک می کنند - و حتی اجاره می دهند! - آپارتمان ها، آنها می دانند که معامله اجاره (اجاره) اماکن مسکونی نه توسط قانون ناشناخته اجاره آپارتمان، بلکه توسط قانون مدنی معروف فدراسیون روسیه تنظیم می شود. و اینکه مفاد اصلی (که اتفاقاً دقیقاً یکسان نیستند ، اما بعداً در مورد آن بیشتر می شود) نیز از آنجا گرفته شده است و توسط برخی مشاوران املاک با استعداد خاص اختراع نشده است. از روی ناآگاهی، سوالاتی پیش می آید که ممکن است وجود نداشته باشند.

هنوز اجاره است یا اجاره؟ مهم است!

اجاره محل و اجاره محل از نظر حقوقی مترادف نیستند. آنها حتی با مقررات مختلف قانون تنظیم می شوند: اجاره - 34 و استخدام - فصل 35 از بخش دوم قانون مدنی فدراسیون روسیه. پس به طور خلاصه اگر یک آپارتمان، یک اتاق یا یک ساختمان مسکونی اجاره شود، ما در مورد قرارداد اجاره صحبت می کنیم ، و قرارداد است بین افراد . اگر یک ماشین، زمین یا کل ساختمان به مالکیت یا استفاده موقت منتقل شود، این در حال حاضر اجاره است. به هر حال، اگر یک شرکت آپارتمانی را برای کارمندان اجاره کند، نه خود آنها، این نیز با قرارداد اجاره تنظیم می شود، نه اجاره.

آیا نیاز به ثبت معامله دارم؟

اجاره آپارتمان و عقد قرارداد به قدری ساده است که بی اختیار این سوال پیش می آید که آیا این تکه کاغذ اهمیت حقوقی دارد یا صرفاً برای آسایش معنوی صاحبان خانه و مستاجران تدوین شده است؟ اگرچه آخرین ماده بسیار قابل قبول است، اما این معاهده در واقع یک سند است و پس از امضای آن لازم الاجرا می شود. ثبت معامله با ساختارهای دولتی ضروری نیست، مگر اینکه قرارداد با شخص حقوقی برای مدت بیش از یک سال باشد.

این در واقع یکی از دلایلی است که مالکان آپارتمان چندین سال از قبل قراردادهای اجاره منعقد نمی کنند، حتی اگر محل به طور خاص برای این منظور خریداری شده باشد. هیچ کس به زواید اضافی نیاز ندارد. حداکثر کاری که می توان انجام داد، اگر واقعاً بخواهید، تأیید قرارداد با یک دفتر اسناد رسمی است. اما اینکه آیا مالک به دنبال آن خواهد رفت نیز یک سوال بزرگ است.

چه کسی می تواند آپارتمان اجاره کند؟

طبق قانون فقط مالک یا شخص مجاز از طرف او می تواند آپارتمان اجاره کند. یعنی نه فقط پدرخوانده، خواستگار یا برادر، بلکه پدرخوانده، خواستگار و برادر با وکالتنامه واگذاری این آپارتمان. با این حال، این قانون در همه جا نقض می شود، آپارتمان ها توسط هر کسی اجاره داده می شود. در عین حال، داده های صاحب آپارتمان در قرارداد تعیین شده است و امضا ارزش دارد که بدانیم چه کسی. واضح است که چنین قراردادی به راحتی قابل ابطال است و در شرایط حاد بحث برانگیز کارفرما از متعهد حمایت نمی کند. نه

زمانی که آپارتمان توسط خود مستاجرین اجاره داده می‌شود، لذت‌بخش‌تر است. من فوراً رزرو می کنم که آنها ممکن است این حق را داشته باشند، اما فقط در صورتی که شرایط زیر رعایت شود:

1) مالک آپارتمان مخالف اجاره مجدد نیست

2) قرارداد با مالک حداقل به مدت یک سال منعقد می شود.

اگه اینطور باشه عالیه فقط مسئولیت مالک همچنان باید به عهده خود شخص باشد و قرارداد اجاره فرعی (زمانی که مستاجر مسکن را مجدداً اجاره می دهد، چیزی که نامیده می شود) نمی تواند برای مدت طولانی تر از قرارداد اجاره منعقد شود. یعنی مدت قرارداد با شما تمام شده است و آنهایی را که تسویه کرده اید به خیابان می اندازند. در عین حال مهم نیست که یک سال دیگر زندگی را پرداخت کرده اند، صاحبخانه هنوز این پول را ندیده است.

در واقعیت، اغلب اتفاق می‌افتد که مالک نمی‌داند چه اتفاقی در مورد ملکش می‌افتد و تنها زمانی که زمان جمع‌آوری پول برای یک ماه آینده فرا می‌رسد، مستاجران جدید را کشف می‌کند. تنها دو گزینه برای اقدامات بعدی وجود دارد: مذاکره مجدد در مورد قرارداد با کسانی که واقعاً در آپارتمان زندگی می کنند، یا آنها را بیرون کنید. این به صلاحدید مالک است. شما همچنین می توانید سعی کنید مستاجران سابق را پیدا کنید و از آنها بپرسید، اما فقط ضابطان موفق خواهند شد. سنگی به باغ بنگاه‌های املاک می‌زنم: شرایطی را می‌شناسم که چنین معامله‌ای بدون مشارکت مالکان از طریق فرهنگستان علوم انجام شد. و اگرچه در نتیجه همه چیز به خوبی انجام شد ، اما مشخص نیست که مشاور مسکن از چه چیزی راهنمایی کرده است. اما آنچه که قانون فدراسیون روسیه نیست، این مطمئن است.

اگر صاحب یک آپارتمان اجاره ای تغییر کند چه اتفاقی می افتد؟

از نظر قانونی هیچی قرارداد نباید فسخ یا تغییر کند. فقط مالک جدید با همان شرایط مالک قبلی محل، صاحبخانه می شود. مگر اینکه مدت قرارداد به پایان نرسیده باشد.

در زندگی اغلب این نکته نادیده گرفته می شود، اما این احتمالاً به دلیل ناآگاهی است و نه از روی آسیب. یک وضعیت رایج زمانی است که مستاجران تسلیم اراده مالک جدید می شوند: اگر بخواهند آنها را بیرون می کنند، اگر بخواهند می روند، اما شرایط قرارداد را تغییر می دهند. نحوه برخورد با این موضوع و اینکه آیا ارزش آن را در یک مورد خاص دارد - این در حال حاضر یک سوال برای وکلا است.

بنابراین، من خلاصه می کنم. البته قانون جداگانه ای برای اجاره آپارتمان (و همچنین خانه و گاراژ) وجود ندارد و هرگز وجود نداشته است. اما رابطه بین مستاجر و مالک آپارتمان در قانون مدنی مشخص شده است. و این قانون است و حتی چه!

دیگه چی میخوام بگم همه شنیده اند که دانش قدرت است. اما تعداد کمی از مردم با این موقعیت هدایت می شوند و جهل سعادتمندانه را ترجیح می دهند. در کل قوانین را بخوانید و حقوق خود را بدانید. (کسانی که مایلند می توانند به منبع اصلی مراجعه و دانلود کنند).