Vorkaufsrecht zum Kauf eines Anteils an einem Wohnhaus. Vorkaufsrecht auf Anteil: an einer Wohnung, an einer GmbH, Miteigentum, Verkaufsanzeige, Mustervertrag, Verzicht auf Vorkaufsrecht. Einige Situationen mit Advantage Selling

E. GAVRILOV
E. Gavrilov, Doktor der Rechtswissenschaften (Moskau).
Gemäß Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation haben die verbleibenden Teilnehmer am Miteigentum beim Verkauf eines Anteils am Miteigentum an einen Außenstehenden das Vorkaufsrecht, den verkauften Anteil zu dem Preis zu kaufen, zu dem er verkauft wurde, und so weiter andere gleiche Bedingungen. Der Verkäufer ist verpflichtet, die anderen am Miteigentum Beteiligten schriftlich über die Absicht zu informieren, seinen Anteil an einen Außenstehenden zu verkaufen, und dabei den Preis und andere Bedingungen anzugeben, zu denen er ihn verkauft. Es ist jedoch nur möglich, Ihren Anteil an eine andere Person zu verkaufen, wenn die anderen Teilnehmer am gemeinsamen Eigentum den Kauf verweigern oder ihn nicht innerhalb eines Monats am Eigentumsrecht an unbeweglichen Sachen und am Eigentumsrecht an beweglichen Sachen erwerben - innerhalb zehn Tage ab dem Datum der Benachrichtigung. Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt auch die Folgen der Nichteinhaltung der Vorkaufsregel: Jeder andere Miteigentümer hat das Recht zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn übertragen werden.
Ähnliche Vorkaufsrechte bestehen für Gesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, wenn ein Gesellschafter seinen Anteil (oder einen Teil davon) an Dritte veräußert (§ 93 BGB, § 21 Bundesgesetz vom 8. Februar 1998). „Über Gesellschaften mit beschränkter Haftung“); für Aktionäre einer geschlossenen Aktiengesellschaft beim Erwerb von Aktien, die von anderen Aktionären dieser Gesellschaft verkauft werden (Artikel 97 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Artikel 7 des Bundesgesetzes vom 26. Dezember 1995 "Über Aktiengesellschaften"); für Aktionäre, die Stammaktien (Stammaktien) oder andere stimmberechtigte Aktien besitzen, für den Kauf zusätzlicher Aktien, die von der Gesellschaft ausgegeben werden (Artikel 100 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Artikel 40 des Gesetzes "Über Aktiengesellschaften"); für Mitglieder einer Produktionsgenossenschaft beim Verkauf eines Anteils (eines Teils davon) an einen Bürger, der kein Mitglied der Genossenschaft ist (Artikel 111 des Zivilgesetzbuchs, Artikel 9 des Bundesgesetzes vom 8. Mai 1996 "Über Produktionsgenossenschaften") , Artikel 16 des Bundesgesetzes vom 8. Dezember 1995 "Über die landwirtschaftliche Zusammenarbeit").
Die Ähnlichkeit der aufgeführten Sonderfälle, bei denen der Gesetzgeber ebenso wie in Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erwähnt das Vorkaufsrecht, bedeutet jedoch nicht, dass die Bestimmungen des Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches als allgemeine Normen. Sie können nur analog angewendet werden.
Geltungsbereich der Kunst. 250 GB. Es ist in Kap. 16 des Bürgerlichen Gesetzbuches "Gemeinsames Eigentum", wo die Frage der Feststellung von Eigentum im Eigentum von zwei oder mehr Personen (Miteigentümern) behandelt wird.
Gemäß Art. 128 des Bürgerlichen Gesetzbuches gehören Sachen, einschließlich Geld und Wertpapiere, sowie andere Sachen, einschließlich Eigentumsrechte. Daher enthalten in Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sollten die Regeln für alle Fälle des Miteigentums an Sachen, Aktien, jeglichem anderen Eigentum sowie Eigentumsrechten gelten. Mit anderen Worten, die Regeln dieses Artikels sollten für alle Fälle gelten, in denen ein Eigentum (Eigentumsrecht) zwei oder mehr Miteigentümer hat. Beachten Sie, dass diese Normen zwingender Natur sind, d.h. kann nicht durch Vereinbarung der Parteien geändert werden. Wenn der Gegenstand des gemeinsamen Eigentums natürlich Geld ist, dann ist Art. § 250 BGB findet keine Anwendung, da Geld immer teilbar und zudem unverkäuflich ist.
Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden, wenn es zwei oder mehr Inhaber eines Patents für eine Erfindung, einer Aktie, eines Pfandrechts gibt und im Schuldrecht nicht zur Anwendung kommt (z Anspruch an Dritte).
Apropos Anwendungsbereich der Normen der Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf nicht unerwähnt bleiben, dass jeder Anteil am Miteigentum rechtlich teilbar ist. Daher kann der Miteigentümer (Miteigentümer) immer über seinen Anteil verfügen, indem er nicht ganz, sondern nur teilweise verkauft. In diesem Fall gelten die Bestimmungen von Art. 250 GB.
Die allgemeine Bedeutung des Vorkaufsrechts. Bei der Interpretation verschiedener Situationen und dem Versuch, die komplexen Fragen im Zusammenhang mit der Anwendung von Vorkaufsregeln zu beantworten, sollten die allgemeine Bedeutung und die Gründe für ihr Auftreten berücksichtigt werden. Lehrbücher des bürgerlichen Rechts erläutern, dass das Vorkaufsrecht begründet wird, weil es den Beteiligten am gemeinsamen Eigentum keineswegs gleichgültig ist, wer an die Stelle des Eigentümers tritt, der seinen Anteil veräußert; Darüber hinaus könnten sie daran interessiert sein, ihre eigenen Anteile zu erhöhen.
Offenbar ist auch der Staat selbst daran interessiert, dass die Zahl der Miteigentümer oder Miteigentümer eines bestimmten Rechts nicht zu groß wird, sondern im Gegenteil so weit wie möglich abnimmt. Aber natürlich müssen alle Miteigentümer (Miteigentümer) rechtlich gleichgestellt sein.
Mitteilung des Verkäufers an andere Miteigentümer als Angebot. Absatz 2 der Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches verlangt, dass der Verkäufer einer Aktie den anderen Anteilseignern eine schriftliche Mitteilung „über die Absicht, seine Aktie an einen Außenstehenden zu verkaufen, unter Angabe des Preises und anderer Bedingungen, zu denen er sie verkauft, mitteilt“.
Aus dem Gesetzestext ist die rechtliche Bedeutung dieses Hinweises nur schwer ersichtlich. Nirgendwo im Gesetz ist festgelegt, dass der Kaufinteressent – ​​ein Außenstehender – in der Kündigung genannt werden muss. Dies bedeutet, dass es überhaupt nicht angegeben werden kann. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass der Kaufinteressent mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abgeschlossen hat. Und das bedeutet, dass der potenzielle Käufer möglicherweise nicht existiert: Der Verkäufer der Aktie muss den anderen Anteilseignern lediglich mitteilen, dass er bereit ist, seine Aktie an einen Dritten zu verkaufen, in der Hoffnung, dass er ihn findet, oder nicht in der Hoffnung, dass er ihn findet dafür, aber einen hohen Anteil für den Anteilspreis bekommen wollen.
Die Mitteilung bedeutet nicht, dass der Verkäufer den anderen Miteigentümern seine Absicht mitteilt, seinen Anteil an einen Dritten zu verkaufen, sondern dass er jedem der anderen Miteigentümer anbietet, ihn von ihm zu kaufen. Damit ist eine solche Kündigung ein einseitiges Geschäft – ein Angebot, und seine Folgen richten sich nach Art. Kunst. 155, 435 und 436 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Die Gültigkeit des Angebots – einen Monat ab Eingangsdatum – ist gesetzlich festgelegt und kann vom Anbieter nicht geändert werden. Was darüber hinaus in Art. 436 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann die Bestimmung, dass das Angebot selbst eine Klausel über die Möglichkeit seines Widerrufs enthalten kann, in diesem Fall nicht angewendet werden: Ein solches Angebot ist unwiderruflich.
Es wird die Meinung geäußert, dass die fragliche „Mitteilung“ nicht als Angebot angesehen werden könne, da sie dem Empfänger nicht die Absicht des Absenders der Mitteilung mitteile, die Aktie an den Adressaten zu verkaufen, sondern seine Absicht, seine Aktie an a zu verkaufen dritte Seite.
Es ist schwierig, einem solchen Urteil zuzustimmen. Denn der Verkäufer einer Aktie teilt einem Außenstehenden nicht nur die Absicht mit, seine Aktie zu veräußern, sondern bietet damit zugleich diese Aktie dem Adressaten zum Verkauf an. Ohne einen solchen Vorschlag verliert die Bekanntmachung ihre rechtliche Bedeutung. Angenommen, einige Tage nach dem Versand der Benachrichtigung lehnt der Verkäufer der Aktie diese ab oder nimmt Änderungen an der Benachrichtigung vor. Darf er dies und welche Rechte des Adressaten werden durch diese Handlungen verletzt, wenn es sich bei dem angegebenen Hinweis nicht um ein Angebot handelt? Offensichtlich werden die gestellten Fragen beantwortet werden müssen, dass der Verkäufer der Aktie das Recht hat, seine Meinung über den Verkauf seiner Aktie an einen Außenstehenden „zu ändern“ und dass die Rücknahme der Kündigung die Rechte des Adressaten nicht verletzen kann, weil die Kündigung selbst erlegt dem Verkäufer gegenüber dem Adressaten keine Verpflichtungen auf. Mit dieser Vorgehensweise werden die Rechte und Interessen der Person, die die Mitteilung erhalten hat, ernsthaft verletzt. Um dies zu verhindern, muss anerkannt werden, dass die Mitteilung den Verkäufer der Aktie verpflichtet, seine Aktie an den Adressaten zu verkaufen, d.h. dass es sich bei der Anzeige um ein Angebot handelt.
Ablehnung anderer Teilnehmer vom Kauf von Anteilen. In Übereinstimmung mit Absatz 2 der Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann jeder der anderen am gemeinsamen Eigentum Beteiligten den Kauf des zu verkaufenden Anteils entweder direkt oder durch Versäumnis ablehnen. Die Ablehnung „by default“ erfolgt für den Fall, dass der Adressat die ihm angebotene Aktie nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist kauft. Beide Verweigerungsarten haben die gleichen Rechtsfolgen zur Folge. Der einzige Unterschied zwischen ihnen besteht darin, dass eine direkte Ablehnung ab dem Zeitpunkt gültig ist, zu dem sie bei einem potenziellen Verkäufer eingegangen ist, und eine standardmäßige Ablehnung - nach Ablauf der Antwortfrist.
Die Weigerung, eine Aktie zu kaufen, gilt in Fällen, in denen der Verkäufer seine Aktie zu dem von ihm in der Mitteilung angegebenen Preis oder zu einem höheren Preis und zu den in der Mitteilung angegebenen Bedingungen oder zu Bedingungen an einen Außenstehenden verkauft günstig für den Verkäufer. In allen anderen Fällen ist die Kaufverweigerung unwirksam, und der Verkäufer der Aktie, der beabsichtigt, seine Aktie zu einem niedrigeren Preis oder zu ungünstigeren Bedingungen für sich selbst zu verkaufen, ist verpflichtet, eine zweite Mitteilung an die anderen Teilnehmer zu senden das gemeinsame Eigentum.
Zustimmung anderer Teilnehmer zum Erwerb einer Aktie. Wenn einer der anderen Teilnehmer innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist dem Kauf der zum Verkauf angebotenen Aktie zustimmt, gilt dies als Annahme, und daher muss die Aktie als verkauft betrachtet werden; es bedeutet eben auch "Erwerb des verkauften Eigentumsanteils". Selbstverständlich muss die Einwilligung alle Annahmevoraussetzungen erfüllen (insbesondere unbedingt und vollständig sein).
Wenden wir uns den Fällen zu, in denen zwei oder mehr Miteigentümer ihre Zustimmung zum Erwerb des zu verkaufenden Anteils erklärt haben: An wen soll in diesem Fall der veräußerte Anteil verkauft werden? Zu dieser Frage gibt es unterschiedliche Meinungen. Ich halte es für unmöglich, dem Vorrang bei der Annahme eines Angebots zum Abschluss eines Vertrages rechtliche Bedeutung beizumessen, weil das Gesetz nur eine Frist für die Gültigkeit des Vorkaufsrechts vorsieht. Auch kann dem Verkäufer kein Käuferwahlrecht eingeräumt werden, da der Verkäufer lediglich verpflichtet ist, seinen Anteil allen anderen Miteigentümern zum Verkauf anzubieten. Tatsächlich haben alle Miteigentümer, die sich bereit erklärt haben, die zu verkaufende Aktie zu kaufen, das Recht, sie zu erwerben, und keinem von ihnen kann es entzogen werden. Da das Recht zum Erwerb des zu verkaufenden Anteils jedoch darauf beruht, dass jeder potenzielle Käufer den Anteil, den er besitzt, bereits besitzt, haben potenzielle Käufer das Recht, den Teil des veräußerten Anteils zu kaufen, der proportional zu ihren Anteilen ist. Mit anderen Worten, in diesem Fall analog die Regel in Absatz 2 der Kunst enthalten. 93 GB. Wenn also beispielsweise zwei Miteigentümer vereinbart haben, den veräußerten Anteil zu erwerben, von denen einer 20 % und der andere 30 % des gemeinsamen Eigentums besitzt, hat der erste das Recht, zwei Fünftel und der zweite - drei zu erwerben -Fünftel des veräußerten Anteils.
In der betrachteten Situation sollte der Anteilskauf- und -verkaufsvertrag als mit jedem Miteigentümer abgeschlossen gelten, der seine Zustimmung zum Kauf ausgedrückt hat, jedoch nicht in Bezug auf den gesamten Anteil, sondern auf seinen entsprechenden Teil. Diese Entscheidung ergibt sich aus der geltenden Gesetzgebung.
In Übereinstimmung mit den direkten Anweisungen in Art. 246 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt das Vorkaufsrecht nicht in Fällen der Übertragung eines Anteils aufgrund eines Schenkungsvertrags und aufgrund eines Testaments. Diese Norm erhebt keine Einwände im Zusammenhang mit dem persönlich vertraulichen Charakter der genannten Geschäfte. Aber aus einem Vergleich von Art. Kunst. 246 und 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs folgt, dass das Vorkaufsrecht auch dann nicht gilt, wenn der Eigentümer eines Anteils seinen Anteil an einen der anderen Miteigentümer verkauft. Es scheint, dass in diesem Fall die Rechte anderer Miteigentümer verletzt werden. Hier sollte das Vorkaufsrecht zum Tragen kommen, und es ist wünschenswert, dies in Art. 250 GB.
LINKS ZU RECHTSAKTEN

„ZIVILGESETZBUCH DER RUSSISCHEN FÖDERATION (ERSTER TEIL)“
Nr. 51-FZ vom 30. November 1994
(angenommen von der Staatsduma der Bundesversammlung der Russischen Föderation am 21. Oktober 1994)
BUNDESGESETZ vom 08.12.1995 N 193-FZ
"ÜBER LANDWIRTSCHAFTLICHE ZUSAMMENARBEIT"
(angenommen von der Staatsduma der Bundesversammlung der Russischen Föderation am 15. November 1995)
BUNDESGESETZ vom 26. Dezember 1995 N 208-FZ
"ÜBER AKTIENGESELLSCHAFTEN"
(angenommen von der Staatsduma der Bundesversammlung der Russischen Föderation am 24. November 1995)
BUNDESGESETZ vom 08.05.1996 N 41-FZ
"ÜBER PRODUKTIONSKOOPERATIONEN"
(angenommen von der Staatsduma der Bundesversammlung der Russischen Föderation am 10. April 1996)
BUNDESGESETZ vom 08.02.1998 N 14-FZ
"ÜBER GESELLSCHAFTEN MIT BESCHRÄNKTER HAFTUNG"
(angenommen von der Staatsduma der Bundesversammlung der Russischen Föderation am 14. Januar 1998)
Russische Justiz, N 2, 2001

Vorkaufsrecht zum Kauf eines Anteils an einer Wohnung- Dies ist das Recht der Miteigentümer ( Miteigentümer), seinem Nachbarn einen Anteil an der Wohnung abzukaufen, bevor er sie nebenbei an jemand anderen verkauft. Gleiches gilt für Privatraum in einer Gemeinschaftswohnung. Lassen Sie uns das genauer erklären.

Wenn die Wohnung mehreren Personen gehört, dann ist dies Eigentum Allgemeines, und es kann zwei Arten geben:

1. gemeinsames Gelenk Eigentum bzw
2. Gesamtkapital eigen.

Als Teil des Dokumentenpakets, das zur Registrierung des Verkaufs eines Anteils an der Wohnung eingereicht wird, muss eine Bestätigung enthalten sein, dass der Verkäufer alle anderen Eigentümer über seine Absicht informiert hat. Zu diesem Zweck fügt der Verkäufer den Dokumenten eine Kopie derselben bei Benachrichtigungsschreiben über den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung mit einem Kaufangebot zu einem bestimmten Preis.

Wenn von Nachbarn-Eigentümern erhalten schriftliche Absage von seinem Vorkaufsrecht auf einen Wohnungsanteil, so wird dieses Papier auch dem Dokumentenpaket beigefügt. Dann wird der Registrierungsprozess sofort gestartet.

Wenn es keine Ablehnung von Nachbarn-Eigentümern gibt ( aber ein Benachrichtigungsschreiben ist beigefügt), dann werden die Registrierungsunterlagen weiterhin akzeptiert, die Registrierung selbst beginnt jedoch nur durch die gesetzlich vorgesehenen Vorkaufsfrist- ein Monat.

"GEHEIMNISSE DES MAKLERS":

Ein detaillierter Aktionsalgorithmus beim Kauf und Verkauf einer Wohnung oder ihres Anteils wird in einer interaktiven Karte dargestellt, die sich in einem Popup-Fenster öffnet."> SCHRITT FÜR SCHRITT ANWEISUNGEN (wird in einem Popup-Fenster geöffnet).

Ein wesentlicher Teil des Wohnimmobilienfonds befindet sich in Gemeinschaftseigentum. Das geteilte Eigentum schränkt den Umgang mit Objekten ein: Der Eigentümer einer Aktie kann diese nicht an Dritte verkaufen und andere Wohnungseigentümer umgehen, die ein Vorkaufsrecht haben.

Was nennt man das Vorkaufsrecht auf einen Wohnungsanteil und wie entsteht es?

Zunächst sollte klargestellt werden, dass gemeinsames Eigentum geteilt und gemeinsam genutzt werden kann. Gemäß Art. 244 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation gilt Gemeinschaftseigentum als Eigentum von zwei oder mehr Personen. Stehen die genauen Anteile der Eigentümer fest, handelt es sich um Miteigentum, bei Nichtfeststellung um Miteigentum.

• Der Eigentümer der Aktie ist berechtigt, nach eigenem Ermessen darüber zu verfügen, wenn durch sein Handeln keine Rechte anderer Eigentümer verletzt werden.
• Das Gemeinschaftseigentum kann nicht von einem der Eigentümer verkauft werden - dies erfordert eine vorläufige Teilung.

Das Vorzugsrückzahlungsrecht entsteht, wenn der Eigentümer der Aktie beschlossen hat, diese zu verkaufen und den Marktwert ermittelt hat. Er ist verpflichtet, dies den anderen Eigentümern per Einschreiben oder persönlicher Mitteilung mitzuteilen.

Innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens müssen sich die Inhaber angrenzender Anteile über den Kauf entscheiden.

Wer ist zuerst berechtigt?

Zur Rückgabe eines Wohnungsanteils sind berechtigt:

• Eigentümer von Quadratmetern in Gemeinschaftsräumen;
• Eigentümer von Anteilen an Wohnungen.

Nachbarn in einer WG werden oft zum Stolperstein, wenn es um den Verkauf eines Zimmers geht. Obwohl eine solche Wohnung als separates Wohnen betrachtet wird, kann das Zimmer als Privateigentum oder als Teil eines gemeinsamen Eigentums registriert werden. In beiden Fällen gelten bei Kauf- und Verkaufstransaktionen die Normen von Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation: Nachbarn haben ein vorrangiges Recht, leerstehende Räume aufzukaufen.

Wenn es sich um eine Wohnung handelt, in der eine Familie lebt, erscheint der Verkauf einer Aktie an einen Dritten unangemessen und sogar absurd, da ihre räumlichen Grenzen oft nicht bestimmt werden können (z. B. 1/3 einer Aktie von einer 1- Zimmer Wohnung). Aber auch bei Erbschafts- und Familienkonflikten kam es zu solchen Versuchen. Das Rückgaberecht der Aktionäre ist strikt zu beachten.

Ein Teil der Wohnung, der im Gemeinschaftseigentum steht, kann nicht allein veräußert werden. Zuerst sollte eine Teilung mit der Bestimmung der Anteile der einzelnen Eigentümer erfolgen, und erst danach können Sie Ihren Anteil verkaufen – natürlich wird der Miteigentümer vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

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Das Gesetz verbietet die Abtretung des Rücknahmerechts an Dritte: Es wird nicht funktionieren, mit einem Verwandten oder Nachbarn zu vereinbaren, eine Ablehnung zugunsten eines Dritten zu unterschreiben und andere Eigentümer von gemeinsamem Eigentum zu umgehen.

Welche Ausnahmen sieht das Gesetz vom Vorkaufsrecht vor?

Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auf alle Kauf- und Verkaufsgeschäfte sowie den Tausch von Anteilen an Wohngebäuden, mit Ausnahme des Verkaufs von:

• Immobilienanteile bei öffentlicher Versteigerung;
• Anteile an dem Grundstück, auf dem sich das Haus im gemeinsamen Eigentum befindet, oder Grundstücke in diesem Haus.

Ausnahme sind Schenkungsverträge – diese Gesetzeslücke wird teilweise von Bewohnern von Wohngemeinschaften genutzt, die bisher nicht mit ihren Nachbarn verhandeln konnten. Um bürokratischen Aufwand mit Absagen und Bescheiden zu vermeiden, überlässt der Verkäufer dem Käufer das Zimmer angeblich unentgeltlich als Geschenk, dieser muss aber – sofern er kein naher Verwandter oder Ehegatte des Schenkers ist – Steuern an die Staatskasse zahlen . Gelingt es den Nachbarn, vor Gericht nachzuweisen, dass die Transaktion fiktiv war, kann sie für ungültig erklärt werden.

Anleitung zur Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf einer Aktie

Der Kauf und Verkauf von Anteilen muss in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Normen erfolgen. Wenn ein Verwandter oder Nachbar als Käufer auftritt, gibt es natürlich keine Schwierigkeiten, aber was ist mit denen, die Quadratmeter in einer Gemeinschaftswohnung verkaufen wollen und keiner der Nachbarn den Wunsch geäußert hat, seinen Wohnraum zu erweitern? Oder glauben sie, dass sie die Entscheidung hinauszögern und der Verkäufer keine Möglichkeit hat, lange zu warten?

In solchen Fällen gelten die Regeln des Art. 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Das Gesetz genehmigt den folgenden Aktionsalgorithmus:

• Verteilung (Zustellung) von Mitteilungen über den Verkauf einer Aktie;
• Einholung schriftlicher Verzichtserklärungen auf das Rückkaufsrecht;
• in Ermangelung einer Ablehnung - Warten innerhalb eines Monats ab dem Datum der Benachrichtigung jedes Anteilseigners;
• Verkauf einer Aktie an einen Miteigentümer oder einen Außenstehenden, wenn niemand von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat.

Schritt 1. Eigentümer benachrichtigen

Jeder Miteigentümer von Gemeinschaftseigentum ist über den bevorstehenden Verkauf des Anteils zu informieren. Der Text des Dokuments sollte den Namen des Verkäufers, die Adresse, die technischen Eigenschaften des Objekts und seine Kosten sowie den Namen und die Adresse des Empfängers unter Bezugnahme auf die Norm des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation angeben an denen der Adressat ein Vorkaufsrecht hat.

Dokumente werden per Einschreiben versandt. Füllen Sie das Inventar und das Lieferbenachrichtigungsformular aus - es informiert darüber, dass der Brief den Adressaten erreicht hat, und ist bei der Erstellung eines Kaufvertrags hilfreich.

Verkaufsmitteilungen können auch persönlich zugestellt werden; In diesem Fall benötigen Sie ein Duplikat - eine Kopie, auf der der Empfänger unterschreibt und das Datum angibt. Auf diese Weise schützen Sie sich und können Ihren Standpunkt beweisen, wenn Aktionäre die Transaktion später anfechten wollen.

Schritt 2. Einen Monat warten

Laut Gesetz ist jeder Miteigentümer für einen Monat auf Reflexion angewiesen. Hat nach Ablauf dieser Frist niemand sein Vorkaufsrecht zum Kauf eines Wohnungsanteils erklärt, können Sie mit jedem Dritten einen Vertrag abschließen.

Der tatsächliche Wert des im Vertrag festgelegten Anteils darf nicht geringer sein als der Betrag, der zuvor den Eigentümern benachbarter Anteile erklärt wurde. Ein Verstoß gegen diese Regel ist ein Grund, die Transaktion vor Gericht für ungültig zu erklären.

Schritt 3. Verzicht auf Vorkaufsrecht

Wenn es wenige Nachbarn gibt, die keine Rückzahlung verlangen, und ein Käufer bereit ist, Quadratmeter zu kaufen, ist es möglich, den Prozess zu beschleunigen - in diesem Fall ist jedoch das Wohlwollen der Mieter erforderlich, die zustimmen Ablehnungsbescheide schreiben.

Schritt 4. Registrierung eines Aktienkauf- und -verkaufsvertrags

Unabhängig davon, wer den Anteil bekommt – ein ehemaliger Nachbar in einer Wohngemeinschaft, ein Angehöriger oder ein Dritter – der Vertrag unterliegt der notariellen Beurkundung.

Die Norm wurde durch Artikel 7 des Bundesgesetzes Nr. 172 „Über Änderungen des Bundesgesetzes 218-FZ „Über die staatliche Registrierung von Immobilien“ genehmigt und tritt am 1. Januar 2017 in Kraft.

Die Regelung gilt auch für Grundstücksveräußerungsgeschäfte, an denen Minderjährige und beschränkt geschäftsfähige Personen beteiligt sind.

Ist eine Änderung des Anteilskauf- und -verkaufsvertrags hinsichtlich der Bedingungen der Transaktion erforderlich, schließen die Parteien eine Zusatzvereinbarung. Die Form der Vereinbarung ist schriftlich, für ihre Vorbereitung ist es wünschenswert, ein Muster zu verwenden. Das Dokument enthält die Einzelheiten der Vereinbarung, den vollständigen Namen des Notars, der sie beglaubigt hat, und die Nummer des Registereintrags sowie die Passdaten der an der Transaktion Beteiligten.

Die Vereinbarung hebt den Vertrag nicht auf, sie ändert nur den Inhalt einiger Klauseln - der Text sollte ihre Nummern und neuen Bedingungen angeben, die ab dem Datum der Unterzeichnung des Dokuments in Kraft treten.

Die Vereinbarung wird wie der Hauptvertrag von einem Notar beurkundet.

Wie erteilt man eine Verzichtserklärung?

Um den Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu formalisieren, müssen der Verkäufer und die Antragsteller, die Eigentümer des gemeinsamen Eigentums sind, beim Notar mit Pässen und Bescheinigungen über die Eintragung von Eigentumsrechten erscheinen.

Dieses Verfahren dauert mindestens eine halbe Stunde, in der der Hilfsnotar Kopien anfertigt, Dokumente vorbereitet und die Daten der Antragsteller eingibt - die Teilnehmer müssen sie nur unterschreiben und auf die Beglaubigung warten.

Es ist auch ein anderer Weg zulässig - eine Ablehnung mit persönlicher Anwesenheit bei der Registrierungskammer bei der Einreichung von Dokumenten für die Transaktion - aber bedenken Sie, dass der Anteilskauf- und -verkaufsvertrag immer noch notariell beurkundet werden muss.

Der Verkauf eines Anteils an Wohnimmobilien ist mühsam, aber überhaupt nicht schwierig. Für den Verkäufer geht es vor allem darum, legal zu handeln: Andere Inhaber auf das Vorkaufsrecht hinweisen und eine 30-tägige Pause aushalten. Nach deren Ablauf kann der Eigentümer mangels Bereitschaftswilliger unter den Nachbarn einen Vertrag mit einem Dritten abschließen.

1. Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils an einen Außenstehenden haben die verbleibenden Miteigentümer das Vorkaufsrecht, den zu verkaufenden Anteil zu dem Verkaufspreis zu erwerben, und so weiter gleiche Bedingungen, außer im Fall der öffentlichen Versteigerung sowie im Fall des Verkaufs eines Anteils am gemeinsamen Eigentumsrecht Eigentum an einem Grundstück durch den Eigentümer eines Teils eines Gebäudes oder einer Struktur, die sich auf einem solchen Grundstück befindet oder durch den Eigentümer von Räumlichkeiten in dem genannten Gebäude oder Bauwerk.

Öffentliche Versteigerungen zum Verkauf eines Anteils am Miteigentum können ohne Zustimmung aller am Miteigentum beteiligten Personen in den vorgesehenen Fällen und in anderen gesetzlich vorgesehenen Fällen durchgeführt werden.

2. Der Verkäufer eines Anteils ist verpflichtet, die anderen am Miteigentum Beteiligten schriftlich über die Absicht zu informieren, seinen Anteil an eine außenstehende Person zu verkaufen, und dabei den Preis und andere Bedingungen anzugeben, zu denen er ihn verkauft.

Erwerben die anderen Miteigentümer den verkauften Anteil bei unbeweglichen Sachen nicht innerhalb eines Monats, bei beweglichen Sachen nicht innerhalb von zehn Tagen ab Anzeige, so ist der Verkäufer berechtigt, seinen Anteil an Dritte zu veräußern Person. Für den Fall, dass alle anderen am Miteigentum Beteiligten schriftlich auf die Ausübung des Vorkaufsrechts für die zu veräußernde Aktie verzichten, kann diese Aktie vor Ablauf der Frist an einen Außenstehenden veräußert werden.

Die Einzelheiten der Benachrichtigung von Miteigentümern über die Absicht des Verkäufers eines Miteigentümeranteils, seinen Anteil an einen Außenstehenden zu verkaufen, können durch Bundesgesetz festgelegt werden.

3. Bei der Veräußerung einer Aktie unter Verletzung des Vorkaufsrechts hat jeder andere am Miteigentum Beteiligte das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn übergehen.

4. Die Abtretung des Bezugsrechts zum Erwerb einer Aktie ist nicht zulässig.

5. Die Regeln dieses Artikels gelten auch, wenn eine Aktie aufgrund eines Tauschvertrags veräußert wird.

Kommentar zu Art. 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation

1. Im Falle eines Verstoßes, der sich in der Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts zum Erwerb anderer Gesellschafter am Miteigentum ausdrückt, hat jeder andere Teilhaber am Miteigentum das Recht, innerhalb von drei Monaten gerichtlich zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten der Käufer auf ihn übertragen werden.

Das Vorkaufsrecht gilt sowohl für bewegliche als auch für unbewegliche Sachen. Darüber hinaus wird dieses Recht auch in Bezug auf Bucheffekten (Aktien einer geschlossenen Aktiengesellschaft), Aktien des genehmigten Kapitals (z. B. einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung) ausgeübt.

2. Eine Sonderregel zur staatlichen Registrierung von Transaktionen mit Anteilen am Miteigentum an Immobilien ist in Absatz 1 der Kunst enthalten. 24 des Grundbucheintragungsgesetzes.

Ursprünglich sah diese Bestimmung vor, dass im Fall der staatlichen Registrierung des Rechts auf einen Anteil am gemeinsamen Miteigentum dem Antrag auf staatliche Registrierung durch andere Eigentümer schriftliche Zustimmungserklärungen beizufügen waren, die von jeder Gesellschaft zu erstellen waren -Eigentümer in der Stelle, die staatliche Registrierung von Rechten durchführt, oder notariell beglaubigt werden. In Ermangelung der Zustimmung aller Miteigentümer war der Rechteregisterführer verpflichtet, die staatliche Registrierung für zwei Monate auszusetzen und allen Miteigentümern, die ihre Zustimmung nicht innerhalb von drei Tagen zum Ausdruck brachten, eine Mitteilung über die Aussetzung der staatlichen Registrierung von Rechten zuzusenden . Wenn die Miteigentümer innerhalb der festgelegten Frist ihre Einwände nicht bei der Stelle erhoben haben, die die staatliche Registrierung von Rechten durchführt, oder keine notariell beglaubigten Einwände erhoben haben, wurde die staatliche Registrierung des Rechts auf einen Anteil am gemeinsamen Miteigentum durchgeführt ohne ihre Zustimmung aus.

Natürlich schränkt eine solche Regel im obigen Verfahren (schriftliche Zustimmung, nicht Ablehnung oder Gleichgültigkeit; Möglichkeit der Aussetzung für zwei Monate usw.) das Recht eines Miteigentümers im Vergleich zu der Regel des Art . 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Das Bundesgesetz „Über Änderungen des Artikels 24 des Bundesgesetzes „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ hat das staatliche Registrierungsverfahren mit dem Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation in Einklang gebracht.

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Sammlung von Gesetzen der Russischen Föderation. 2001. Nr. 11. Kunst. 997.

3. Mit Inkrafttreten des ersten Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation findet das Vorkaufsrecht auch Anwendung, wenn eine Aktie im Rahmen eines Tauschvertrags veräußert wird.

Darüber hinaus gilt das Vorkaufsrecht auch für andere entgeltliche Formen der Veräußerung von Anteilen am Gesamtvermögen. . Gleichzeitig hat ein Miteigentümer das Recht, seinen Anteil nach eigenem Ermessen zu verkaufen, zu spenden, zu vererben, zu verpfänden oder auf andere Weise darüber zu verfügen, vorbehaltlich der in diesem Artikel 250 des Zivilgesetzbuchs vorgesehenen Regeln Kodex der Russischen Föderation im Falle ihrer bezahlten Entfremdung. Beispielsweise ist bei der Veräußerung einer Aktie als Entschädigung auch die Einhaltung der Normen dieses Artikels erforderlich. Das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation hat in einem Informationsschreiben vom 21. Dezember 2005 N 102 „Überprüfung der Anwendungspraxis von Schiedsgerichten“ festgestellt, dass die Qualifizierung einer strittigen Beziehung nicht als Kauf- und Verkaufsbeziehung gilt eine unbedingte Grundlage für die Nichtanwendung der Bestimmungen von Art. 250 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.

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Bulletin des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation. 2006. Nr. 4.

4. Das Vorkaufsrecht wird vom Gesetzgeber nicht unmittelbar Eigentumsrechten oder persönlichen Nichteigentumsrechten zugerechnet. Eine solche Definition ist jedoch beispielsweise im Zusammenhang mit der Erbfolge wichtig. Die Rechtsprechung betrachtet dieses Recht als Eigentum und bezieht sich nicht auf die persönlichen Rechte, aufgrund derer eine Erbfolge unmöglich ist. Wie in der Überprüfung der Gesetzgebung und Gerichtspraxis des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation für das I. Quartal 2007 festgestellt, da das Recht eines Teilnehmers am Miteigentum, auf der Grundlage von Absatz 3 der Kunst zu verlangen. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation der Übertragung der Rechte und Pflichten des Käufers auf ihn beim Verkauf eines Anteils am Miteigentum unter Verletzung seines Vorkaufsrechts zum Kauf des zu verkaufenden Anteils nach seinem Recht Natur aus dem sehr vorgezogenen Recht zum Erwerb des bestimmten Anteils herleitet, so ist ein solches Anspruchsrecht nach dem Vorstehenden auch kein persönliches Recht, in Bezug auf das eine Rechtsnachfolge ausgeschlossen ist. Die Ausübung dieser Rechte ist nicht untrennbar nur mit einer bestimmten Person verbunden, und daher können diese Rechte auch von den Erben dieser Person unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen ausgeübt werden.

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Bulletin der Streitkräfte der Russischen Föderation. 2007. Nr. 10.

5. Bei der Anwendung der Normen des Artikels 250 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation sind die Klarstellungen des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation von großer Bedeutung. So, Abschnitt 1.2 des Dekrets des Plenums des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation vom 10. Juni 1980 N 4 (in der Fassung des Bundesgesetzes vom 6. Februar 2007) „Zu einigen Fragen der Praxis der gerichtlichen Streitbeilegung die zwischen den Beteiligten im gemeinsamen Eigentum an einem Wohngebäude entstehen“ weist auf die folgenden Merkmale der Umsetzung der Normen von Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation bei der Beilegung von Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kauf einer Aktie in Bezug auf ein Wohngebäude durch einen Teilnehmer am Miteigentum ergeben:

Bei Vorlage eines solchen Anspruchs ist der Kläger verpflichtet, in Analogie zu Teil 1 der Kunst zu machen. 96 Zivilprozessordnung der Russischen Föderation auf das Bankkonto der Abteilung (Abteilung) der Justizabteilung im betreffenden Fachgebiet der Russischen Föderation, der vom Käufer gezahlte Betrag für das Haus, Gebühren und Abgaben sowie andere Beträge, die dem Käufer als Ersatz für die notwendigen Aufwendungen zu zahlen sind, die ihm beim Kauf des Hauses entstanden sind.

Die Anwendung der Normen des kommentierten Artikels, einschließlich der Bestimmungen von Absatz 3, ist nur in Bezug auf die Veräußerung von Anteilen im Miteigentum möglich. Bei einer Veräußerung des Grundstücks durch den Miteigentümer im Ganzen und nicht bezogen auf einen Anteil kann ein Veräußerungsgeschäft angefochten werden. Der Anspruch auf Übertragung der Rechte und Pflichten des Käufers ist nicht befriedigungspflichtig, was auch die Rechtsprechung z Anteil am Miteigentum an einem Auto) ohne Zustimmung eines anderen Miteigentümers.

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Entscheidung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 28. September 2007 N 12424/07 in der Sache N A29-7006/06-2e.

8. In der Strafverfolgungspraxis gab und gibt es viele Streitigkeiten über die rechtliche Regelung von Räumen in einer Gemeinschaftswohnung. In Übereinstimmung mit Teil 6 der Kunst. 42 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation haben beim Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung die anderen Eigentümer der Zimmer das Vorkaufsrecht, das veräußerte Zimmer in der im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation festgelegten Weise und zu den Bedingungen zu erwerben Russische Föderation. Das Vorkaufsrecht gilt in diesen Fällen ab dem 1. März 2005 (dh mit Inkrafttreten der LCD). Trotz der gleichen Situation wie bei der Stellung von Wohnungen zu gemeinschaftlich genutzten Objekten in einem Mehrfamilienhaus, wenn eine Wohnung oder ein Nichtwohngebäude in einem Mehrfamilienhaus veräußert wird, sind die Eigentümer anderer Wohnungen, die in einem Mehrfamilienhaus veräußert werden Gleichzeitig haben Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus kein Vorkaufsrecht auf den Erwerb einer Wohnung oder eines Nichtwohngebäudes (vgl

Der Verkauf von Immobilien ist manchmal mit zivilrechtlichen Verpflichtungen verbunden, die den Vorrang einiger Käufer gegenüber anderen vorsehen.

In einer Wohnung, die sich in Miteigentum befindet oder auf einem Grundstück (LL), dessen Territorium zur Nutzung durch Anteile aufgeteilt ist, und in Bezug auf andere Objekte, bei denen die Art der Nutzung durch Miteigentum geregelt ist, werden Immobilienverkaufsstandards festgelegt .

Sie liegen darin, dass der Eintragung ein Verfahren zur Benachrichtigung der Miteigentümer über den Anteilsverkauf vorausgeht. Ziel ist es, Personen dieser Kategorie über die Durchführung des Verkaufs zu informieren, die sie nutzen können, um vollständige Eigentümer von Immobilien zu werden oder ihre territorialen Grenzen zu erweitern.

Gehört die Wohnung zwei Personen, von denen einer einen Anteil versteigert, wird er vor dem etablierten Verfahren gewarnt.

Wenn die Wohnung drei, vier oder mehr Personen gehört, wird jede von ihnen getrennt von den anderen gewarnt.

Der Bescheid geht an alle. Es soll keine gemeinsame Abmahnung geben.

Es ist nicht erlaubt, diese Informationen mündlich, in einem einfachen Alltagsgespräch, zu geben, unabhängig davon, wie freundschaftliche Beziehungen sich unter den Bewohnern entwickelt haben. Neben alltäglichen Diskussionen zu diesem Thema ist eine offizielle Anzeige erforderlich, die während der Transaktion vorgelegt wird. Andernfalls sollte die Transaktion nicht abgeschlossen werden, und Rosreestr akzeptiert keine Unterlagen für die Registrierung.

Wird von den Miteigentümern eine notariell beglaubigte Zustimmung zum Verkauf erteilt, so wird diese Urkunde der Art der Anzeige der geplanten Transaktion gleichgestellt. Es ist keine weitere Mitteilung erforderlich.

Vorzugsrecht zum Erwerb eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung

Ebenso wie bei einer Wohnung mit Miteigentum gelten in Bezug auf Immobilien die Bestimmungen des Artikels 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, die den Vorrang des Kaufs eines Objekts durch Eigentümer mit gemeinsamem Eigentum bestimmen.

Andere Interpreten des Gesetzes verweisen jedoch darauf, dass die Wohnung auch für Gemeinschaftsräume der Bewohner einen Eigentumsvorbehalt vorsehe. Community-Inhaber haben dieses Recht nicht. Da die Rechtsquellen keine andere Bestimmung vorsehen, die die Wirkung dieses Artikels aufheben könnte, gilt er für Wohngemeinschaften.

Der Gesetzgeber beruft sich für die Angemessenheit des auf die Mitbenutzung von Räumen gerichteten zivilrechtlichen Verfahrens auf die Merkmale der Räumlichkeiten, bei denen Analogien gezogen werden dürfen.

Daher ist es beim Verkauf solcher Wohnungen erforderlich, die im selben Block lebenden Nachbarn zu benachrichtigen. Wenn das Gebäude das Vorhandensein von Blöcken nicht vorsieht, dann die Nachbarn der unmittelbar an die Verkaufsstätte angrenzenden Räume. Das sind Räume, die eine gemeinsame Wand haben, wenn die Räume in einer Linie angeordnet sind.

Aber in Bezug auf Gemeinschaftsräume sind die Grundsätze des Vorkaufsrechts schwach, basierend auf der Anwendung des Bundesgesetzes vom 4. Juli 1991, Nr. 1541-1 (Artikel 3). Manchmal gelingt es den Eigentümern, die Immobilie zu verkaufen, ohne die Nachbarn zu informieren. Die Nachbarn reichen daraufhin Klagen ein, um den Immobilienhandel anzufechten. Aus diesem Grund ist es ratsam, Personen aus angrenzenden Gemeinschaftsräumen zu informieren.

Alarmregeln

Die Hauptart des Verfahrens ist die Unterzeichnung einer notariell beglaubigten Zustimmung zur Transaktion durch die Miteigentümer. Nach ihrer Erstellung kann die Benachrichtigung durch ein einfaches Verfahren der schriftlichen Benachrichtigung gegen Unterschrift erfolgen. Dies ist erforderlich, wenn sich die Kosten oder Bedingungen der Transaktion geändert haben. Beispielsweise werden dem Käufer die Bedingungen des Erwerbs angeboten usw.

Wird der Transaktion keine Zustimmung erteilt, beruft sich der Eigentümer auf die in Absatz 2 der Kunst festgelegten Regeln. 255 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, der die Übermittlung einer Benachrichtigung regelt.

Überwiegend wird notariell beglaubigte Kündigungen verwendet.

Der Eigentümer geht zum Notar, wo der Notar ein offizielles Dokument auf einem speziellen Formular erstellt. Es wird den Miteigentümern an der Wohnadresse zugestellt - per Einschreiben mit Rückschein.

Die Benachrichtigung wird dem Notar übermittelt, der eine offizielle Urkunde über das ordnungsgemäß durchgeführte Verfahren erstellt.

In dringenden Fällen, die sofortiges Handeln erfordern, erfolgt die Benachrichtigung per Telegraf. Der Text des Telegramms wird kopiert und der Filialbetreiber bescheinigt die Übermittlung des entsprechenden Textes.

Die Zustellung gilt auch dann als wirksam, wenn der Adressat die Entgegennahme des Telegramms gegen Unterschrift verweigert.

Der Betreiber bezeugt, dass die Übermittlung der Informationen gemäß den gesetzlichen Anforderungen erfolgt ist.

Bei Zustimmung des Miteigentümers ist die Errichtung eines Rechtsgeschäftes am selben Tag zulässig. Seine Dauer geht weiter:

• bevor die Transaktion abgeschlossen ist;
• vor der Änderung der Verkaufsbedingungen;
• durch den Willen der Person, bis die Aktion aufgehoben wird.

Wenn ein Nachbar beschließt, eine zur Versteigerung angebotene Aktie aufzukaufen, hat er das Recht, die Zustimmung zu widerrufen, sofern die Transaktion nicht formalisiert wird. Wenn es in diesem Plan Überlagerungen zwischen Antragstellern für den Kauf eines Objekts gibt, wird das Problem vor Gericht gelöst.

Die Kündigung wird wirksam, wenn der Miteigentümer:

• eine notariell beglaubigte Zustimmung erteilen;
• formell ablehnen;
• einen Monat nach Erhalt der Benachrichtigung, wenn keine Antwort erfolgt.

In den angegebenen Fällen ist es zulässig, einen Kaufvertrag und eine Übertragungsdokumentation zu erstellen, um Belege für die übermittelte Warnung über die Transaktion beizufügen.

Wenn die Zustimmung nicht eingeholt wird und die Befugnisse einer Person verletzt werden, die im selben Gebiet wie der Verkäufer wohnhaft ist, wird ihr eine Frist von drei Monaten gesetzt, um beim Gericht einen Anspruch auf Wiederherstellung des vorrangigen Anteilserwerbs geltend zu machen.

Bei der Rücknahme eines Anteils durch die Gemeinde ist die Frist auf zwei Monate begrenzt.

Vorkaufsrecht bei Anmietung

Vorkaufsrecht zum Kauf von kommunalen Immobilien

Wenn ein Staat oder eine Gemeinde ein Gebäude versteigert, in dem Bürger leben, müssen sie:

• einen neuen Wohnsitz auf der gleichen Grundlage bereitstellen;
• ein Vorkaufsrecht einräumen.

In diesem Fall bedeutet dies für die Bewohner einer Wohnung oder eines Zimmers, dass sie das Recht behalten, zusammen mit anderen Bürgern an der Versteigerung teilzunehmen, und auch die Möglichkeit erhalten, die Räumlichkeiten oder eine andere Siedlung durch direkte Vereinbarung ohne Teilnahme zu kaufen die Auktion.

Wenn eines der Zimmer nicht privatisiert wurde, sondern nach dem Tod des Mieters oder aus anderen Gründen herrenlos blieb, wird es nach den gleichen Regeln verkauft (siehe).

Die Wirtschaftseinheit ist verpflichtet, die Personen, denen die Räumlichkeiten gemeinsam gehören, über die bevorstehende Transaktion zu informieren.

Wenn das Vermögen des Mitrechtsinhabers zur Rückzahlung von Kreditverpflichtungen bezeichnet und in Rechnung gestellt oder aus anderen Gründen gepfändet wird, kommt das Vorkaufsrecht im gleichen Umfang zur Anwendung wie bei seiner persönlichen Beteiligung.

Aber hier sind die Gerichtsvollzieher an der Erteilung von Bescheiden beteiligt. Sie händigen am Schicksal der Immobilie interessierten Personen amtliche Auszüge aus den Verkaufsaufträgen aus, aus denen die für die Rücknahme erforderlichen Bedingungen hervorgehen.

Amtliche Papiere werden den Mietern der Wohnung gegen Unterschrift zur Verfügung gestellt. Bei Rücknahmeabsichten der gesperrten Aktie bringen sie ihre Entscheidung durch Einreichung eines Antrags zum Ausdruck.

Der Antrag besagt, dass das Vorkaufsrecht den Erwerb des Objekts ohne Teilnahme an der Versteigerung erlaube.

Vorkaufsrecht zum Kauf eines Grundstücks

In diesem Fall basiert die Situation zivilrechtlicher Klagen auf der Handlung derjenigen Gesetzgebungsquellen, die die Verkaufsbedingungen bestimmen. Sie unterscheiden sich etwas in Bezug auf die erforderlichen Maßnahmen und Personen, die als Antragsteller für ein vorrangiges Lösegeld auftreten.

Werden verpachtete Gemeindegrundstücke versteigert, so hat der Mieter das Recht, diese sowohl durch die Teilnahme an der Versteigerung als auch ohne diese Teilnahme abzulösen.

Die Grundstücksverwaltungskommission der Gemeindeverwaltung ist verpflichtet, den Mietern den Verkauf des Grundstücks durch Ausschreibung mitzuteilen.

Auf Basis einer gemeinsamen Vereinbarung erhalten die Mieter gleichwertige Grundstücke oder kaufen die von ihnen genutzten Grundstücke ab. Diese Regel wird verstärkt, wenn die Eigentümer Grundstücke haben, die ihnen eigentumsrechtlich gehören. In diesem Fall sind die Verwaltungsorgane verpflichtet, mit den Ansprüchen der Grundstückseigentümer zu rechnen.

Dasselbe gilt, wenn das Grundstück gemeinsam besessen wird. Vorrangig ist das Recht des Eigentümers, der das Hauptgebäude zusammen mit dem Verkäufer errichtet hat. Dazu müssen Sie einen Auszug über die melderelevanten Angaben in der Rosreestr. Wenn der Eigentümer des Gebäudes den Kauf verweigert, sollte die Mitteilung an die Rechteinhaber der Parzelle gerichtet werden.

Der festgenommene Anteil wird durch die für verschiedene Arten von Immobilien vorgesehenen Beziehungen geregelt.
Der Grundstücksanteil wird nach Erteilung einer Genehmigung durch Gerichtsvollzieher versteigert, die den Eigentümern des Grundstücks einen Auszug über die Entscheidung über die Versteigerung eines Anteils vorgelegt haben.

So umgehen Sie das Vorkaufsrecht

Manchmal gibt es Bedingungen, die eine vollwertige Warnung, dass die Aktie einer Person zum Verkauf registriert ist, nicht zulassen.

Dies ist möglich, wenn ein Nachbar ohne Abmeldung an einen unbekannten Ort zum dauerhaften Aufenthalt oder auf eine längerfristige Dienstreise aufgebrochen ist (siehe).

Einige Bürger, die versuchen, die gesetzlich festgelegte Bestimmung zu umgehen, verletzen sie durch unlautere Transaktionen. Zum Beispiel führen sie, was als Verkauf getarnt ist. Der Eigentümer überträgt die Räumlichkeiten als Schenkung nach den Regeln eines einseitigen zivilrechtlichen Rechtsgeschäfts.

Solche Situationen sind üblich und werden überall verwendet. Sie sind zu einer Hilfe für Betrüger geworden, die auf dem Immobilienmarkt handeln.

Da der Vertrag jedoch einseitiger Natur ist und keine kompensierende Eigentumsrendite in Form von Bargeld oder auf andere Weise verwendet wird, ist es schwierig, ihn zurückzufordern. da in diesem Fall der Kausalzusammenhang zwischen der Unterzeichnung der Schenkung und der Geldüberweisung verletzt wird. Solche Situationen sollten befürchtet werden.

Es ist ratsam, den Aufenthaltsort einer Person mit Verwandten oder Mietern, die in der Wohnung geblieben sind, zu klären und ein Telegramm mit einer Benachrichtigung an den Wohnort zu senden. Als letztes Mittel - auf der Grundlage von Artikel 42 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation als vermisst anerkennen. Dies ist zulässig, wenn der Eigentümer laut Zeugenaussage länger als 1 Jahr nicht am Ort der ständigen Registrierung erschienen ist.

Werden die Rechte des Interessenten durch die Nichterteilung von Informationen über den Verkauf verletzt und will er diese gerichtlich anfechten, so sollte er die Wiederherstellung seines Vorkaufsrechts durch Klage anfechten.

Ein häufiger Fehler besteht darin, einen Antrag auf Anerkennung der Transaktion als illegal zu stellen. Eine solche Forderung wird vom Gericht nicht anerkannt.