«Должок!»: не захват, а удержание имущества. Удержание арендодателем имущества арендатора Право арендодателя на удержание имущества арендатора

6 июня 2014 года

Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).

Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.

В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.

Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.

1. Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
2. Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
3. Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.

Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.

Удержание имущества в счет неоплаченного долга — возможно? Что делать в ситуации, когда имущество удерживает арендодатель или того хуже, третье лицо, никак не связанное с вами обязательством? Подобная ситуация часто встречается не только в предпринимательской деятельности, но и в обычной жизни при , например, квартиры.

Имеет ли право кредитор осуществлять удержание чужого имущества?

Имеет, но только при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже и которые я выделила исходя из судебной практики.

1. Удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законном основании (т.е. по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества — не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества — речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника — арендатора. Субарендатор вовремя оплачивал свою аренду, а арендатор платежи не вносил арендодателю, что привело к удержанию имущества.
2. Возможность удержания вещи не может быть следствием ее захвата помимо воли должника (данное условие вытекает из первого) — здесь, думаю, все понятно что означает фраза «помимо воли»
3. Собственник удерживаемого имущества является должником лица, которое удерживает имущество.
4. Должно быть подтверждение долга, в обеспечение которого удерживается имущество, а еще лучше — судебный процесс или решение суда.

При наличии всех указанных условий арендодатель вполне может осуществлять удержание имущества должника в качестве внесения арендной платы, а при не погашении долга — реализовать имущество и покрыть свои расходы за счет его стоимости.

При самовольном незаконном удержании имущества для его возврата собственнику имущества нужно обращаться сначала с претензией к захватчику, а потом уж в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения а также взыскании

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для -арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем -каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо -многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути - обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет -сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское - право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить -принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении -итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации -имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в -обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один - имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор -своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к -сохранению своего -имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, - Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества - дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. -Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами -действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного -Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в -подобных ситуациях.

Подрядчики и заказчики, арендаторы и арендодатели, лизингополучатели и лизингодатели, для того чтобы простимулировать контрагента выполнить свои обязательства по договору, прибегают к такому способу обеспечения исполнения, как удержание. Однако удерживать вещь необходимо, соблюдая требования законодательства, чтобы у должника не возникло соблазна в судебном порядке потребовать возмещения ущерба. Основные требования к удержанию вещи установлены в ГК РФ, а нюансы применения вырабатываются судебной практикой.

Удержание наряду с залогом, неустойкой и некоторыми другими является способом обеспечения исполнения обязательств. Правда, такой популярностью, как залог или неустойка, удержание не пользуется, хотя встречается довольно часто. Гражданский кодекс РФ регулирует удержание очень слабо (ст. 359 и 360), потому ответы на многие вопросы участникам гражданского оборота приходится искать у правоприменителей, а не у законодателей. За последний год окружными судами кассационной инстанции было вынесено около 60 1 постановлений по спорам, касающимся правомерности удержания в различных ситуациях.

Как показывает судебная практика, чаще всего к удержанию прибегают кредиторы в правоотношениях с должниками, возникших на основании договоров аренды, лизинга и подряда. Что неудивительно, поскольку все данные договоры предполагают передачу вещи, которую можно удержать.

Гражданский кодекс РФ называет несколько условий, при выполнении которых удержание можно считать способом самозащиты прав кредитора (ст. 12, 14), направленным на мотивацию должника исполнить обязательство.

Так, согласно ст. 359 ГК РФ удержание будет законным и допустимым, если оно применяется в связи с неисполнением должником в срок обязательства по оплате удерживаемой кредитором вещи или невозмещением кредитору связанных с вещью издержек и других убытков. Исключением являются обязательства между предпринимателями - их исполнение может быть обеспечено удержанием, даже если обязательства никак не связаны с удерживаемой вещью (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Кроме того, удерживать можно лишь вещь, которая подлежит передаче должнику либо лицу, указанному должником, и в момент удержания вещи правами на нее обладает должник (хотя впоследствии они могут перейти к третьему лицу, на легитимность удержания это уже не повлияет). Но в любом случае удержание является законным до момента исполнения обязательства должником. При этом стороны могут установить в договоре иные условия удержания или же вовсе ввести на него запрет.

Удержание обеспечивает исполнение конкретного обязательства между сторонами

Удержание обеспечивает исполнение должником конкретного обязательства, поэтому даже если между теми же лицами данное обязательство не единственное, при нарушении должником иных обязательств удержание будет незаконным. Попытки повлиять на действия просрочившего исполнение обязательств контрагента с помощью удержания предмета другого договора, конечно, предпринимаются компаниями (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 29.10.2015 № Ф07-1402/2015, Ф07-1405/2015 по делу № А21-7404/2014), но, как правило, суды расценивают их как нарушение прав должника.

При истребовании вещи, удержанной незаконно, нужно доказать право собственности на нее

Как было сказано выше, удержание в качестве способа обеспечения исполнения обязательств часто используется в арендных правоотношениях. Стандартная схема проста: арендатор снимает офис, завозит туда свое имущество и перестает платить. Арендодатель прекращает доступ арендатора в помещение, при этом лишая его возможности вывезти свое имущество, пока долг по арендным платежам не будет погашен.

Конечно, далеко не всегда речь идет именно об офисе и далеко не всегда только об одном арендаторе. Много спорных ситуаций на практике возникает в связи с тем, что объект недвижимости передается в субаренду и среди удерживаемого в нем имущества есть имущество не только арендатора-должника, но и субарендатора (который вполне может быть добросовестным и оплачивать аренду в срок). В таком случае субарендатору приходится защищать свои права в суде. Сделать это возможно, доказав право собственности на удерживаемое арендодателем имущество (паспорт транспортного средства, акты инвентаризации, договоры купли-продажи и др). Если же доказать суду, что в опечатанном помещении находятся «лишние» вещи, не удастся, то, скорее всего, они будут удерживаться до момента разрешения спора арендодателя и арендатора.

Так, предпринимателю, использовавшему часть склада на основании договора субаренды, не удалось истребовать хранящийся там товар у арендодателя, прекратившего доступ арендатора к помещениям. Основная сложность заключалась в том, что и арендатор, и субарендатор хранили на складе вещи, обладающие родовыми признаками и схожими характеристиками (постановление АС Западно-Сибирского округа от 04.12.2015 № Ф04-26225/2015 по делу № А03-23746/2014). В другом же деле собственнику строительной техники, удерживаемой арендодателем на стройплощадке, удалось истребовать ее из чужого незаконного владения, а также получить возвращенный с реализации товар, который также был размещен на площадке. Свое право собственности компания подтвердила договорами поставки, товарными накладными, счетом-фактурой, транспортной накладной и накладными на передачу готовой продукции в места хранения (постановление АС Западно-Сибирского округа от 09.09.2015 № Ф04-23140/2015 по делу № А70-14144/2014).

Предметом удержания может стать не только имущество арендатора, но и сам предмет аренды, как это произошло в деле № А40-174576/2015 (постановление АС Московского округа от 10.06.2016 № Ф05-7676/2016). По договору аренды строительного оборудования компания передала несколько единиц техники арендатору, который в свою очередь передал их в субаренду третьему лицу. По истечении срока договора аренды арендатор имущество не возвратил в связи с его удержанием субарендатором. Суд удовлетворил иск арендодателя к субарендатору об истребовании имущества, поскольку истец подтвердил свои права на него договорами купли-продажи, товарными накладными, универсальными передаточными документами.

Однако в данном деле поводом для удовлетворения требований стало то, что субарендатор, удерживавший имущество, не имел на то оснований. А вот в деле № А40-50119/15 такие основания имелись, поскольку арендатор имущества не выполнил свои обязательства перед контрагентом, на стройплощадке которого оно впоследствии удерживалось. Взыскать убытки в виде упущенной выгоды арендодателю с лица, удерживавшего имущество, также не удалось, поскольку удержание произведено на законных основаниях (постановление АС Московского округа от 28.04.2016 № Ф05-4759/2016). Аналогичные выводы, только в отношении договора лизинга, были сделаны в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2015 № Ф08-6783/2015 по делу № А53-20809/2014.

Для истребования имущества важно иметь доказательства прав на него

Для признания удержания вещи законным важно, чтобы такая вещь перешла во владение кредитора по воле должника. Удержание не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Что считать переходом по воле должника, суды трактуют по-разному и в зависимости от обстоятельств дела. В постановлении АС Дальневосточного округа от 07.07.2015 № Ф03-2642/2015 по делу № А51-16718/2014 сказано, что подписание представителем арендатора акта описи и изъятия имущества, которое находилось в арендованном помещении и удерживалось арендодателем, не свидетельствует о передаче такого имущества арендодателю по воле арендатора, поскольку в нем лишь закреплен перечень имущества, находящегося в арендованных помещениях, и его состояние. Арбитражный суд Московского округа в постановлениях от 16.12.2015 № Ф05-17609/2015 по делу № А40-31269/2014, от 11.08.2015 № Ф05-8928/2015 по делу № А40-61305/14 указал, что основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Отметим, что при прекращении доступа арендатора в арендованное помещение, в котором остались его вещи, встанет вопрос о правомерности взыскания с него арендной платы за этот период. Главный вопрос при этом: можно ли признать сам факт нахождения имущества арендатора в помещении пользованием им? Например, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.09.2015 № Ф04-22552/2015 по делу № А03-18239/2014 ответил на этот вопрос положительно, взыскав долг с арендатора (правда, отметив, что удержание имущества было несоразмерно допущенному нарушению). А Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 19.05.2016 № Ф10-1417/2016 по делу № А36-2530/2015 пришел к выводу, что за период, когда доступа к арендованному помещению у арендатора не было, арендная плата не начисляется. Даже несмотря на то что имущество арендатора, удерживаемое арендодателем, находилось в этом помещении.

Если должник не является правообладателем вещи, удерживать ее нельзя

Норма п. 2 ст. 359 ГК РФ не запрещает кредитору удерживать вещь, если после того, как она поступила во владение кредитора, изменился ее правообладатель. Однако в такой ситуации право на удержание вещи не дает кредитору возможности погасить имеющийся перед ним долг, обратив взыскание на имущество. В результате обеспечительная ценность такой вещи для кредитора заметно снижается.

Если же после перехода вещи во владение кредитора, который ее удерживает, сделка, на основании которой право собственности на вещь перешло к должнику, будет признана недействительной, то велика вероятность, что прежний собственник сможет истребовать такую вещь у кредитора, предъявив виндикационный иск. Такую позицию, например, занял АС Дальневосточного округа в двух связанных спорах - о взыскании долга по договору подряда и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Так, собственник гаражей продал их обществу с ограниченной ответственностью, которое затем заключило договор подряда на выполнение ремонта приобретенных компанией объектов. Заказчик стоимость работ не оплатил, в связи с чем подрядчик заявил о своем праве на удержание гаражей и обратился в суд с требованием о взыскании долга по договору и обращении взыскания на удерживаемое имущество. В ходе рассмотрения дела было установлено, что после заключения договора подряда и приемки заказчиком результата работ по спору между прежним и новым собственником гаражей (заказчиком по договору подряда) было вынесено судебное решение о признании договора купли-продажи недействительным. В связи с чем суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания по требованию подрядчика на спорное имущество (постановление АС Дальневосточного округа от 19.01.2016 № Ф03-5733/2015 по делу № А24-1719/2015), а также удовлетворил требования первоначального собственника гаражей об их истребовании из владения подрядчика (постановление АС Дальневосточного округа от 18.04.2016 № Ф03-792/2016 по делу № А24-3061/2015).

Удержание законно только до момента исполнения обязательств должником

Поскольку удержание выступает в качестве гарантии того, что должник исполнит свои обязательства, после такого исполнения основания для удержания отпадают. Если же обязательство исполнено ненадлежащим образом, а договор расторгнут, то кредитор вправе удерживать вещь, пока должник не возвратит все полученное по сделке. Этот вывод подтверждает позиция Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, отраженная в постановлении от 08.10.2015 № Ф02-4154/2015 по делу № А74-6056/2014. Компания обязалась поставить учреждению мебель в соответствии со спецификацией, а учреждение - принять и оплатить ее. Из-за несоответствия товара условиям договора о количестве, ассортименте и качестве договор был расторгнут в судебном порядке, а с поставщика взысканы уплаченные учреждением денежные средства. Поставщик обратился в суд с иском об истребовании у заказчика поставленной ранее мебели. Однако суды посчитали, что учреждение вправе удерживать имущество до тех пор, пока поставщик не исполнит судебное решение и не возвратит денежные средства учреждению. Аналогичный подход отражен в постановлении АС Уральского округа от 18.08.2015 № Ф09-5932/15 по делу № А50-21947/2014.

Отметим также, что при наличии оснований для удержания вещи истребовать ее в порядке виндикации у должника не выйдет - суды считают, что виндикационный иск можно заявлять, когда между сторонами отсутствуют обязательственные правоотношения (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.03.2016 № Ф04-752/2016 по делу № А70-6193/2015).

1 По данным справочной правовой системы «Консультант+».